RFE-2023-085

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. oktober 2023.

Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Nordhordland Eiendomsmegling AS (Privatmegleren Nordhordland)

Saken gjelder:               E-takst. Krav om vederlagsnedsettelse

Sakens spørsmål og bakgrunn

I forbindelse med klagerens søknad om refinansiering av lån, krevde banken å få oversendt e-takst av klagerens eiendommer. Den 23. november 2022 inngikk dermed klageren oppdragsavtale om e-takst med innklagede meglerforetak. Megleren utarbeidet deretter e-takster for klagerens to eiendommer. På bakgrunn av at den ene e-taksten anslo for lav verdi og den andre omfattet en eiendom som lå i et område med for få omsatte boliger, avviste banken lånesøknaden. Saken mellom klageren og banken har tidligere vært til behandling i Finansklagenemnda, hvor klageren ble tilkjent erstatning tilsvarende 6 000 kroner. Klageren har til sammen betalt 9 000 kroner for e-takstene. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og om klageren har krav på å få tilbakebetalt differansen mellom kostnaden for e-takstene og beløpet han fikk dekket gjennom Finansklagenemndas sekretariatsavgjørelse. Totalt krever klageren å få tilbakebetalt 3 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Etter klageren inngikk oppdragsavtale med meglerforetaket, utarbeidet megleren to e-takster som klageren sendte til banken. Banken ga imidlertid beskjed om at den ene e-taksten ikke kunne brukes i forbindelse med klagerens søknad om refinansiering av lån. Bakgrunnen for dette var at klagerens eiendom lå i et område hvor det var for få omsatte boliger til at verdien i e-taksten var gyldig. Den andre e-taksten ble godkjent som grunnlag for søknaden, men verdien var for lav til at den kunne brukes alene.

Saken mellom klageren og banken har tidligere vært til behandling i Finansklagenemnda, hvor sekretariatet i sin avgjørelse av 13. april 2023 ga klageren delvis medhold.

E-taksten, som banken påla klageren å kjøpe av meglerforetaket, kan ikke brukes til noen ting. Klageren har sendt lånesøknad til flere banker, men alle har avvist e-taksten på bakgrunn av den lave boligomsetningen i området. Før 2016 var e-takst gratis, og det ble omtalt som verdivurdering. Da e-takst ble innført etter 2016, ble dette et mer omfattende produkt å utarbeide siden den skal kvalitetssikre en så nøyaktig og riktig verdi som mulig. Til tross for dette har alle bankene som klageren kontaktet avvist lånesøknaden på bakgrunn av at e-taksten er ugyldig. Når bankene krever e-takst som grunnlag for å vurdere lånesøknader, kan de ikke avvise e-taksten i ettertid.

Før megleren tilbydde klageren å utarbeide e-takst, burde han undersøkt eiendommene på Eiendomsverdi.no. Dersom det var for få omsatte eiendommer i området, burde klageren fått beskjed om dette. Megleren burde uansett hensyntatt den lave omsetningen i området, og eventuelt redusert eiendommenes verdi i e-takstene.

I den ene e-taksten, har megleren sammenlignet klagerens eiendom med en eiendom som ligger i en annen kommune på den andre siden av fjorden. Klageren har snakket med en annen megler som har gitt uttrykk for at dersom det er for få omsatte eiendommer i området, vil man ikke få opp noen verdi på Eiendomsverdi.no. Klageren vet ikke hvor nærme geografisk eiendommene må ligge klagerens eiendom for å bli hensyntatt i verktøyet til Eiendomsverdi.no, men siden meglerforetaket har klart å legge inn dette bestemte datagrunnlaget, bør det tilsi at e-taksten er gyldig.

E-taksten kan ikke brukes som dokumentasjon i forbindelse med lånesøknad, og klageren stiller dermed spørsmål om hva e-taksten faktisk kan brukes til. Siden meglerforetakets verdivurdering er opphavsrettslig beskyttet, kan den ikke benyttes i forbindelse med privatsalg eller markedsføring av eiendommen uten meglerforetakets samtykke. Klageren informerte uansett meglerforetaket om at formålet med e-taksten ikke var et eventuelt salg. Klageren behøvde derimot e-takst i forbindelse med bytte av bank og refinansiering av lån. Siden samtlige banker har avslått klagerens lånesøknad og e-takst på grunnlag av for lav omsetning av eiendommer i området, burde megleren undersøkt dette nærmere ved utarbeidelsen.

Meglerkjeden er underlagt Nordea som har 25 prosent eierandel i Eiendomsverdi AS. Klageren tok derfor kontakt med Nordea for å spørre om de kunne vurdere lånesøknaden hans. Kunderådgiveren i Nordea informerte imidlertid om at e-taksten var for gammel, men at klageren eventuelt kunne få megleren til å oppdatere e-taksten for en rimelig pris. Ettersom det var for lav omsetning av eiendommer i området, kunne ikke kunderådgiveren bekrefte at e-taksten kunne brukes i forbindelse med vurderingen av lånesøknaden. Nordea, som eier 25 prosent av Eiendomsverdi AS, ba dermed klageren om å kjøpe et produkt av sin underlagte meglerkjede for å bli vurdert som lånekunde.

Totalt har klageren betalt 9 000 kroner for e-takstene. Etter saken mot banken ble behandlet av Finansklagenemnda, ble klageren tilkjent 6 000 kroner i erstatning. Siden e-taksten megleren utarbeidet er verdiløs, krever klageren at meglerforetaket tilbakebetaler ham det resterende beløpet på 3 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerforetaket forstår klagen slik at den gjelder meglers manglende informasjon om at e-takst som produkt ikke kan benyttes for klagerens tiltenke formål som følge av manglende sammenlignbare salg i området.

I november 2022 inngikk klageren oppdragsavtale om verdivurdering med megleren. Avtalen innebærer utarbeidelse av e-takst med et kvalifisert anslag over eiendommens markedsverdi. Megleren skal avgi e-taksten etter beste skjønn og overbevisning med bakgrunn i markedssituasjonen. I tillegg inneholder avtalen en avgrensning av meglerens undersøkelsesplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Klagerens formål med e-taksten var i henhold til oppdragsavtalen refinansiering i eksisterende bank.

Sakens utgangspunkt er klagerens forespørsel til banken om refinansiering og bankens krav i denne forbindelse. Det fremgår av klagen til Finansklagenemnda at klageren informerte banken om prisen for e-takst, og at banken svarte at det var nødvendig med e-takst.

Eiendomsverdi.no

Banken har tilgang på Eiendomsverdi.no som er en felles database for banker og meglerforetak. I databasen er det en del registrert informasjon om eiendommer, herunder eventuelle e-takster. I tillegg er det blant annet informasjon om såkalt område- og kommunescore. For en av klagerens to eiendommer, var denne scoren lav.

På Eiendomsverdi.no beskrives kommunescore som en indikator for kommunens relative attraktivitet hvor pris og antall omsetninger hensyntas. Områdescore tar utgangspunkt i et rutenett på 250 ganger 250 meter. Alle ruter med boliger får en score basert på prisnivå (prisscore) og antall omsetninger (omsetningsscore) i den aktuelle ruten. Områdescore er summen av disse to scorene.

Bankens avvisning av klagerens søknad om refinansiering virker å være begrunnet i nettopp denne område- og kommunescoren som er satt uavhengig av e-takst.

E-takst
E-takst bygger på meglers skjønn ut fra pris og erfaring med boligmarkedet i området. I vurderingen tas det stilling til flere standardiserte parametere som eiendommens standard, beliggenhet, salgspris for tilsvarende boliger og snittpriser i nærområdet.

Når banker vurderer om de skal yte kreditt for en kunde, er ofte e-takster en del av vurderingsgrunnlaget. E-takster kan imidlertid ikke anses som en garanti om at søknad om refinansiering innvilges. Siden det er banken som krever e-takst fra sine kunder, er det opp til dem å vurdere kundens eventuelle søknad om refinansiering.

Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. God meglerskikk
Meglere har en streng undersøkelses- og opplysningsplikt som også gjelder ved oppdrag om verdivurdering. Brudd på plikten innebærer i tillegg brudd på god meglerskikk.

Meglers undersøkelsesplikt kan ikke med rimelighet innebære å foreta undersøkelser av oppdragsgivers finansieringsforetak, herunder om hvorvidt e-takst er av betydning for å oppnå mål om en finansiell ytelse.

Megleren hadde ingen forutsetning for å vurdere om banken kunne gi klageren kreditt med sikkerhet i sitt eiendomsobjekt. Megleren skal ikke yte finansiell rådgivning og dette er et forhold mellom klageren og banken. Siden banken er underlagt en streng rådgivningsplikt, må de alene bære ansvaret for å ikke ha gitt klageren tilstrekkelig informasjon om sine retningslinjer i forkant av e-taksten. Det vises til Finansklagenemndas sekretariatsavgjørelse av 13. april 2023.

Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, og det foreligger ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglers verdivurdering og krav om tilbakebetaling.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Som det fremgår, betalte klageren 9 000 kroner for de to e-takstene. Han ble tilkjent 6 000 kroner i erstatning i Finansklagenemnda, og han krever nå erstattet 3 000 kroner av meglerforetaket for den siste e-taksten som kostet 4 500 kroner. Nemnda forstår det slik at dette er den e-taksten som ble godkjent av banken, men verdien var for lav til at den kunne brukes alene.

Nemnda finner ikke at megleren har forsømt seg her. Megler kunne ikke forutse at banken ikke kunne legge e-takstene til grunn da verdien var for lav, eller at eiendommene for banken var i et område med for liten omsetning av boliger. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.