RFE-2023-094

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. oktober 2023.

Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Marianne Hognestad, Advokat Marianne Hognestad AS

Innklaget:                      Eiendomsmegler 1 Oslo AS avd. Fornebu

Saken gjelder:               Meglers krav på vederlag og dekning av utlegg ved utgått oppdrag. Krav om vederlagsnedsettelse.

Sakens spørsmål og bakgrunn

I august 2021 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagers andelsleilighet. Oppdraget ble fornyet én gang, før det gikk ut på tid. Klageren har trukket frem flere sider ved meglers håndtering av oppdraget som etter hennes mening er kritikkverdige. Spørsmålet er om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Klageren engasjerte megleren hos meglerforetaket til å forestå salget av hennes leilighet. Oppdragsavtale ble inngått 27. august 2021. Etter noe oppussing av leiligheten ble det avholdt visning i desember 2021, uten at det resulterte i noen bud. Det ble enighet om ny visning i januar 2022.

På nyåret ble klager kontaktet av en annen megler hos innklagede, som ga beskjed om at megleren som hadde hatt oppdraget hadde sluttet, og at hun ville overta som ny megler. I mars 2022 ble det avholdt en visning. Megler opplyste klager om at hun forventet et bud fra en interessent, men tok ikke kontakt med klager senere for å informere om at finansieringen til interessenten ikke var i orden.

Megler satte heller ikke opp nye visninger, selv om annonsen lå ute ytterligere en uke. Megler foreslo derimot å utsette salget, da hun mente markedet hadde endret seg drastisk på få uker, og at prisen klager ønsket, 5 800 000 kroner, hadde vært mulig å oppnå hvis hun hadde solgt litt før. Megler mente det var best å utsette salget til august fordi markedet da kunne «ta seg opp». Etter råd fra megler pusset klager opp leiligheten ytterligere sommeren 2022. Da august kom, mente megler at 5 300 000 kroner var en riktig prisantydning. Klager opplevde det som dårlig rådgivning å avvente salget, samt legge mer penger i leiligheten uten å få uttelling for noen av delene.

Klager opplevde kontakten med ny megler som vanskelig, i tillegg til at megler til dels var lite tilgjengelig. Klager kontaktet fagansvarlig ved meglerforetaket både i mars og september 2022, med anmodning om å bytte megler. Klager henvendte seg også til megler med forespørsel om ikke en av hennes kollegaer i foretaket kunne overta oppdraget.

Klager fikk imidlertid ikke gjennomslag for noe meglerbytte og ble aldri tilbudt andre enn megleren som allerede hadde oppdraget. Dette var en megler hun i utgangspunktet ikke selv hadde valgt eller samtykket i å bytte til. Klagers valg av den første megleren – som sluttet i meglerforetaket fire måneder etter oppdragsinngåelsen – baserte seg på tidligere kontakt og et svært positivt inntrykk av han i en tidligere budrunde klager hadde deltatt i. I tillegg hadde han og klager god kjemi.

Den 7. september 2022 sendte megler en e-post til klager med spørsmål om hun ønsket å legge leiligheten ut for salg m.m. Megler sender så en ny e-post fem dager senere med en faktura på 69 313 kroner liggende vedlagt, begrunnet med at «oppdraget» var gått ut. Den 20. september sendte fagansvarlig en e-post hvor han tok opp muligheten for bytte av megler, og at «det er noe [de] kan se på» dersom klager ønsker å fortsette salgsprosessen. Det var deretter både muntlig og skriftlig kontakt mellom partene, hvor klager blant annet bestred oversende faktura.

I henhold til oppdragsavtalens punkt 13 inngås avtaler for seks måneder om gangen, og den kan fornyes skriftlig. Det er ingen begrensninger med hensyn til antall fornyelser.

Megler har i telefonsamtale med klager opplyst at det ikke er nødvendig med skriftlig bekreftelse for å forlenge oppdragsavtalen. Klager har dermed hatt en klar forståelse av at oppdraget ikke på noe tidspunkt er opphørt. Det vises til e-post fra fagansvarlig av 17. oktober 2022, hvor det blant annet fremgår:

«Det jeg skrev om at oppdraget gikk ut i april var ikke korrekt. Oppdrag ble inngått 26.08.21 og varer 6 mnd, det vil si frem til 26.02.22. Slik jeg skjønte [megler] hadde dere kommunisert om forlengelse av oppdraget, forlengelse varer da fra 26.02.22 til 26.08.22. Det ble sendt mail 16. august med forespørsel om hva du ønsket å gjøre videre og at oppdraget går ut 26. august og at det ville bli fakturert etter dette. Det er nå ikke noe formeldt oppdrag og det er oversendt oversikt på kostnader som forespurt.»

Etter 26. august 2022 fortsatte e-postkorrespondansen mellom partene, og klager mottok som nevnt over en ny e-post fra megler 7. september 2022 med spørsmål om hva hun ønsket å gjøre videre, og hva boligen eventuelt skulle legges ut for dersom hun ville selge i dette markedet. Videre ble det etterlyst egenerklæringsskjema. Dette viser at megleren må ha oppfattet det slik at det forelå en gyldig avtale, og at megler på ny hadde akseptert forlengelse uten skriftlighet. Klager og megler fortsatte dialogen, og avtale om salgsoppdraget løp videre.

Oppdragsavtalen er inngått mellom en profesjonell aktør og en privatperson med alt det innebærer av krav om tydelig rådgivning og orientering om rettigheter og plikter. Som den profesjonelle part må meglerforetaket bære ansvaret for etterfølgelsen av oppdragsavtalens fremgangsmåte. Partene har forholdt seg som om avtalen var fornyet, men uten skriftlig bekreftelse. Konsekvensen må være at avtalen vedvarer.

Den 20. mars 2023 mottok klager e-post fra meglerforetaket med beskjed om at oppdraget sies opp fra deres side. Til dette bemerkes at megler kun har avholdt to visninger, uten at det har resultert i noen bud. Leilighetens beliggenhet og karakter tilsier at den ikke er spesielt vanskelig å selge. Meglerforetaket ga ingen begrunnelse for hvorfor oppdraget avsluttes. Det fremgår riktignok av oppdragsavtalen punkt 13 at oppdraget kan sies opp av begge parter, men bestemmelsen må forstås slik at oppsigelse forutsetter en saklig grunn. Et meglerforetak som inngår avtale om salgsoppdrag, som derigjennom påfører oppdragiver en rekke utgifter, kan ikke være berettiget til å trekke seg fra oppdraget helt plutselig/vilkårlig og la oppdragsgiver sitte igjen med alle kostnadene.

Klagers prinsipale krav er at oppdraget hos meglerforetaket forsetter med ny megler. Det er tross alt dette foretaket som besitter alt materiell og kunnskap om leiligheten. Klager ønsker å samarbeide med ny megler for å oppnå et best mulig salg.

Det foreligger brudd på kravet til god meglerskikk når det gjelder to forhold. For det første ble klager tildelt ny megler uten hennes samtykke. Videre har meglerforetaket urettmessig brutt oppdragsavtalen om salg av klagers leilighet. Meglerforetaket har som følge av dette hverken krav på honorar eller dekning av utlegg.

Innklagede har i korte trekk anført:
Bytte av ansvarlig megler
Meglerforetaket har ikke sendt klager en skriftlig melding om skifte av ansvarlig megler, men dette har ikke fått noen praktisk betydning, da hverken klager eller salgsoppdraget har blitt forsømt.

Klager påstår at meglerforetaket har brutt god meglerskikk ved å tildele klager en ny ansvarlig megler uten hennes samtykke. Dette bestrides. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-2 at det skal utpekes en ansvarlig megler på oppdraget. Ordlyden må forstås slik at det er meglerforetaket, ikke oppdragsgiver, som skal utpeke ny ansvarlig megler på oppdraget. Videre må en slik beslutning ligge innenfor foretakets styringsrett. Ut fra dette har meglerforetaket utpekt en ansvarlig megler med eiendomsmeglerbrev, lang fartstid og som var egnet til å gjennomføre salgsoppdraget.

Det er ikke korrekt at klager ba om å få tildelt en ny ansvarlig megler i mars 2022. Klager spurte imidlertid om det var mulig med et bytte i samtale med fagansvarlig på kontoret i september, men siden fagansvarlig ikke fikk noen avklaring på om klager skulle beholde eller selge boligen, ble det ikke fulgt opp noe videre.

Klager aksepterer hverken avslutning av oppdraget eller fakturaen
Klager skriver at hun ønsker å selge leiligheten, og at hun hverken aksepterer «oppsigelsen», dvs. utløpet av oppdraget, eller fakturaen.

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-5 første og andre ledd at oppdraget skal gis for et bestemt tidsrom som ikke kan være lenger enn seks måneder, og at oppdraget kan fornyes for inntil seks måneder om gangen. Det er nå gått 22 måneder siden oppdraget ble inngått, og megler har kun fått mulighet til å fremvise leiligheten to ganger. Det er inntreffer alltid noe som gjør at salgsprosessen skal utsettes. Det er ingen fremdrift eller progresjon i prosessen og meglerforetaket har brukt mye tid på oppfølging. Meglerforetaket ønsker derfor ikke lenger å forlenge avtalen. Meglerforetaket har gjennom oppdraget påtatt seg å yte eiendomsmeglingstjenester, men har i lang tid vurdert det slik at det ikke er mulig å få gjennomført oppdraget.

At oppdraget kan forlenges, innebærer ikke at megler er forpliktet til å gjøre det. Videre er klager ikke villig til å betale skyldig beløp, og har i stedet valgt å søke juridisk bistand for å tvinge igjennom en forlengelse av avtalen, som meglerforetaket ikke ønsker. Det at oppdraget ikke ble fornyet, medfører uansett ikke at meglerforetaket har tapt sitt krav på betaling for vederlag og utlegg.

Meglerforetakets krav på vederlag og dekning av utlegg
Meglerforetaket har vært villig til å kreditere klager oppsigelsesgebyret på 15 000 kroner i et forsøk på å få en avslutning på saken.

Meglerforetaket opprettholder sitt krav på vederlag og dekning av utlegg i klagesaken for nemnda. Det totale kravet er på 54 313 kroner, hvorav 28 513 kroner er utlegg.

Kravet på vederlag står i forhold til tidsbruken og må anses som rimelig. Det er nedlagt et betydelig arbeid i å innhente lovpålagt informasjon, utforme salgsoppgave, endre annonse og salgsoppgave m.m. I tillegg har boligen vært fremvist. Når det gjelder utleggene, kan meglerforetaket kreve disse dekket uten hensyn til utløpet av oppdragsavtalen.

Meglers eneste forsømmelse er at hun ikke sendte klager et skriftlig varsel om byttet av ansvarlig megler, hun informerte i stedet om dette på telefon. Feilen har ikke fått betydning for oppdraget og kvalifiserer ikke som en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Om oppdragsavtalen var fornyet
Nemnda legger til grunn at det etter at oppdragstiden var utløpt, hadde megler og oppdragsgiver en dialog om hva oppdragsgiver nå ønsket med eiendommen. En slik dialog må partene kunne ha. Dersom megler skal fortsette arbeidet, må oppdragsavtalen imidlertid fornyes. Det kan reises spørsmål om megler her gikk for langt uten at oppdragsavtalen ble fornyet ved at hun blant annet ba om egenerklæring, og at han sa noe om utforming av annonsen. Det var for øvrig vanskelig for megler å få kontakt med oppdragsgiveren (klageren). Nemnda finner det ikke nødvendig å ta endeling stilling til om oppdraget i realiteten ble fornyet. Samarbeidsklimaet mellom partene synes nå å være slik at det uansett ikke er grunn til å fortsette oppdraget, og meglerforetaket har ikke fakturert noe for arbeidet etter utløpet av oppdragsavtalen i august 2022.

Nemnda bemerker for ordens skyld at klageren ikke har noe krav på at meglerforetaket skal fortsette med oppdraget.

Ny megler
Nemnda forstår klagen slik at det anføres at skifte av ansvarlig megler forutsetter oppdragsgivers samtykke. Eiendomsmeglingsloven § 6-4 fjerde ledd oppstiller ikke noe samtykkekrav fra selgers side, og dette klagepunktet kan ikke føre frem. Skifte av ansvarlig megler skal imidlertid gjøres skriftlig. I dette tilfellet ble skifte av ansvarlig megler ikke meddelt skriftlig, noe som er i strid med god meglerskikk, jf. RFE-2020-144. Dette har imidlertid ikke fått noen praktisk betydning.

Fakturakravet
I henhold til oppdragsavtalen refererer fakturakravet seg, i sin helhet, til arbeid og utlegg som er utført i den perioden oppdraget var løpende. Nemnda finner ikke at det er noe grunnlag for at klageren ikke skulle være forpliktet til å betale fakturaen. Det er uten betydning at oppdraget ikke ble fornyet, og det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Det er i strid med god meglerskikk at Eiendomsmegler 1 Oslo AS avd. Fornebu ikke meddelte [klageren] skifte av ansvarlig megler skriftlig. For øvrig fører klagen ikke frem.