RFE-2023-117

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. oktober 2023.

Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Kristiansund

Saken gjelder:               Krav om utbetaling av tilbakeholdt beløp med tillegg av renter

Sakens spørsmål og bakgrunn

I oktober 2022 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens eierseksjon. Eiendommen ble solgt 9. januar 2023 og overtatt 1. mars 2023. I forbindelse med utbetaling av oppgjøret mottok meglerforetaket et krav fra en annen seksjonseier (heretter «seksjonseier A») på en andel av kostnadene knyttet til utbedring av tak og terrasse i sameiet. Kravet var fordelt på alle seksjonseierne og utgjorde 43 455 kroner for klagerens del. For å sikre at eiendommen kunne overdras fri for heftelser til kjøperen, valgte meglerforetaket å holde tilbake 43 455 kroner ved utbetaling av oppgjøret under henvisning til denne tvisten. Klageren bestrider at meglerforetaket har adgang til å holde tilbake deler av kjøpesummen etter oppfordring fra en annen seksjonseier. Spørsmålet er om klageren har krav på utbetaling av det tilbakeholdte beløpet pluss renter.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Meglerforetaket har urettmessig holdt tilbake 43 455 kroner ved utbetaling av oppgjøret. Som grunnlag for sitt tilbakehold viser meglerforetaket til at en annen seksjonseier (seksjonseier A) har fremsatt krav om tilbakebetaling for arbeid på eiendommen. Seksjonseier A har utført vedlikehold av bygningsdeler som kreves fordelt og betalt mellom alle seksjonseierne i sameiet. Det aktuelle arbeidet berører imidlertid ikke klagerens seksjon, men omfatter oppussing av seksjonen til seksjonseier A. Dette er kostnader som kun relaterer seg til seksjonseier A sin næringsvirksomhet og som ikke kan henføres til de bestemmelsene i eierseksjonsloven som meglerforetaket viser til. Det er både urimelig og feil at de øvrige seksjonseierne skal belastes for disse kostnadene.

Seksjonseier A har ikke fremmet forslag om utbedringene/vedlikeholdet i styret, slik det skal. De øvrige seksjonseierne har derfor ikke fått anledning til å ta stilling til behov, omfang og kostnader ved utbedringene. Det ble heller ikke gjennomført en anbudsprosess. Videre er det heller ikke gitt innsyn i fakturaer for arbeid som er utført og som utgjør grunnlaget for kravet fremsatt av seksjonseier A, til tross for at klageren har etterspurt dette.

Klageren har aldri bestridt at kostnadene relatert til fellesareal skal dekkes, men savner grunnlag for kravet. Det at en annen seksjonseier (styrelederen i sameiet) har valgt å betale, er ikke et argument for at kravet er berettiget. Det vises til at lederen i sameiet følte at hun måtte betale, men at hun ga utrykk for at klageren ikke trengte å gjøre dette da de hadde retten på sin side.

Meglerforetaket har gjengitt faktum feilaktig til tross for klagerens tidligere forklaringer. Dette er kritikkverdig. Megleren har ikke ivaretatt sin informasjons- og omsorgsplikt på en tilstrekkelig måte.

Klageren viser også til inkassovarselet som viser at det er tale om en sak mellom klageren og seksjonseier A. Klageren stiller seg også spørrende til om meglerforetaket har lov til å sitte på klientmidler uten at de har noe grunnlag for dette. Klageren lurer videre på hvem som skal ha rentene på klientkonto.

Klageren krever utbetaling av det tilbakeholdte beløpet pluss renter.

Innklagede har i korte trekk anført:
I forbindelse med oppgjøret mottok megleren et krav fra seksjonseier A på en andel av kostnadene knyttet til utbedring/skifte av tak og terrasse på bygget. Kravet var fordelt på de enkelte seksjonene og utgjorde 43 455 kroner for klagerens seksjon. Lederen i sameiet har fortalt at saken ikke har vært til behandling i sameiets styre, men at hun likevel har betalt sin faktura.

Ifølge eierseksjonsloven § 31 første ledd har de andre seksjonseierne panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet. Dette kravet kan i henhold til bestemmelsens fjerde ledd «gjøres gjeldende av styret og seksjonseiere som har dekket mer enn sin del, jf. § 29 fjerde ledd». Meglerforetakets vurdering er at et slikt krav kan gjøres gjeldende av seksjonseier A, uavhengig av styrets godkjennelse eller om styret er uenig.

Eierseksjonsloven § 29 fjerde ledd lyder «[e]n seksjonseier som har betalt mer i felleskostnader enn det som følger av første eller tredje ledd, har krav på å få tilbake det som er betalt for mye».

Eierseksjonsloven § 33 omtaler sameiets plikt til å vedlikeholde utvendige og innvendige fellesarealer. Vedlikehold av tak er en felles installasjon som faller inn under denne plikten.

Det vises videre til eierseksjonsloven § 33 fjerde ledd. Meglerforetaket vurderer at en sameier i henhold til denne bestemmelsen og under de gitte vilkår har anledning til å iverksette slikt vedlikehold og i så fall vil kunne kreve dekket sine utgifter på samme måte som andre felleskostnader etter § 29 fjerde ledd, og også vil ha legalpant etter § 31 for disse utleggene. Meglerforetaket har ikke anledning eller kompetanse til å vurdere om de vilkår som fremgår av § 33 fjerde ledd er oppfylt, men dersom vilkårene er oppfylt, vil kravet etter meglerforetakets vurdering være dekket av bestemmelsen om legalpant og da være en heftelse i eiendommen.

Meglerens rolle er å ivareta kjøper og selger. I dette tilfellet var det meglerforetakets vurdering å sikre kjøper dersom kravet skulle være rettmessig. Eiendommen skal overleveres fri for heftelsen. Så lenge meglerforetaket har fått melding om at kravet er omstridt, vil de ikke innfri dette, men inntil dette er avklart har meglerforetaket med bakgrunn i det overnevnte vurdert det slik at det må holdes tilbake nødvendige midler for å dekke kravet slik at eiendommen blir fri for heftelser. Tilbakeholdet har ikke som formål å sikre seksjonseier A som kravstiller, men å sikre kjøperen en heftelsesfri eiendom. Etter meglerforetakets oppfatning skulle denne saken ikke vært behandlet i nemnda, men i rettssystemet for å få avgjort om seksjonseier A har et rettmessig krav mot de øvrige seksjonseierne.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens omsorgsplikt herunder god meglerskikk, samt krav om utbetaling av tilbakeholdt beløp med tillegg av renter.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Eiendommen skulle overleveres fri for heftelser. Nemnda bemerker at en sentral plikt for eiendomsmegler er å sørge for at kjøper overtar eiendommen uten heftelser jf. eiendomsmeglingsloven § 1-1 jf. § 6-9. Megler kunne ikke utelukke at kravet på
43 455 kroner var berettiget, og skal ikke ta stilling til uenigheten om kravets berettigelse. I en slik situasjon hadde megler ikke annet valg enn å holde tilbake beløpet på klientkonto til kjøper/selger og sameiet har løst tvisten. Kravet om utbetaling av det tilbakeholdte beløpet pluss renter kan derfor ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.