RFE-2023-003
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. november 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Foss & Co Eiendomsmegling AS avd. Kolbotn
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I februar 2021 kjøpte klageren en eiendom gjennom innklagede meglerforetak for 4 990 000 kroner. En måned senere engasjerte klageren samme megler til å forestå salget av sin leilighet. Boligen ble ikke solgt i løpet av oppdragstiden. Da oppdragstiden var utløpt, byttet klageren til et annet meglerforetak. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget ved hennes kjøp og salg av bolig, som hun mener er kritikkverdige. Det er blant annet anført at megleren ikke sendte inn de nødvendige dokumenter for bestilling av boligkjøperforsikring, og at sikringspantet ble slettet for sent.
Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det er grunnlag for å tilkjenne erstatning for påløpte rentekostnader og tort og svie.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I februar 2021 kjøpte klageren en bolig som innklagede formidlet. Overtakelse ble avtalt til 1. juli samme år. Klageren hadde et godt inntrykk av megleren som hadde solgt henne boligen, og ønsket derfor å benytte samme megler i forbindelse med salget av sin leilighet. Oppdragsavtale ble inngått 4. mars 2021. Det ble bestemt at boligen måtte pusses opp før den ble lagt ut for salg. I og med at leiligheten ikke skulle annonseres før etter sommeren, måtte klageren i mellomtiden ta opp et mellomfinansieringslån samt et rammelån på 1 400 000 kroner.
Klageren oppdaget en rekke feil og mangler ved sin nye bolig. Det var blant annet dårlig rengjort, ventilatoren var ødelagt og sikringsskapet var brannfarlig. Klageren reklamerte på flere forhold overfor selger, som avviste et hvert ansvar. Det eneste megleren gjorde i denne sammenheng var å henvise henne videre til boligkjøperforsikringsselskapet.
I september 2021 var klageren i kontakt med sin lånerådgiver i banken, som ikke hadde mulighet for å tinglyse klagerens rammelån, da innklagede ikke hadde slettet sitt sikringspant pålydende 6 000 000 kroner. Klageren måtte som følge av dette forlenge og øke sitt mellomfinansieringslån, samt ta opp et billån på sin nykjøpte bil. Klagerens oppsparte midler forsvant fort.
Klageren forsøkte å ringe megleren, som på det tidspunkt var på ferie i utlandet. Megleren var ikke interessert i å prate med klageren. Klageren endte derfor med å sende en SMS til megler, hvor hun spurte hva som var årsaken til at sikringspantet ikke var slettet. Megleren svarte at selgerens bank var kjent for å være trege med å slette pant. Klageren kontaktet deretter en bekjent av seg som jobbet i selgerens bank for å sjekke om meglers opplysninger stemte. Vedkommende ble sjokkert over fremstillingen og avkreftet denne.
Den 4. oktober 2021 ble klageren kontaktet av boligkjøperforsikringsselskapet som kunne fortelle at hun ikke hadde noen forsikring hos dem. Megleren hadde ikke sendt inn de nødvendige dokumenter for bestilling av forsikringen. Klageren ble både overrasket og rasende da hun fikk denne tilbakemeldingen. Da klageren tilbød seg å sende inn dokumentene selv, fikk hun beskjed om å heller kontakte megleren. Det var imidlertid ingen mulighet, ettersom megler ikke ville forstyrres imens han var på ferie. Forsikringsselskapet foreslo derfor at klageren skulle kontakte noen andre på meglerkontoret i stedet.
Klageren dro til meglerforetakets kontor, men der var det stengt. Selv om det på vinduene hang vindusplakater av både eiendommer og meglerne, stod det ikke noe telefonnummer man kunne kontakte. Klageren ble fortvilet. Like etter oppdaget hun kontoret til et meglerforetak som er en del av samme konsernet som hennes bank. Da klageren kom inn i kontorlokalet, ble hun møtt av en hyggelig megler. Klageren fortalte at hun skulle selge leiligheten sin, men at hun ikke lenger ønsket at innklagede skulle ha oppdraget. Megleren gjorde henne oppmerksom på mulige kostnader ved å bryte kontrakten, og ba klageren om å undersøke oppdragsavtalen på dette punkt.
Etter å ha lest gjennom oppdragsavtalen, oppdaget klageren at den var signert 4. mars 2021 og at partene sto fritt til å bestemme om en ønsket å fornye oppdraget etter seks måneder. Klageren valgte derfor å gi oppdraget til det andre meglerforetaket og inngikk oppdragsavtale med dem 6. oktober 2021. Samme dag hentet klageren nøkkelen til boligen fra innklagedes kontor, for å gi den over til den nye megleren. I den forbindelse informerte en av de ansatte hos innklagede at hun ville sørge for at sikringspantet ble slettet. Den ansatte kunne ikke skjønne hvorfor dette ikke allerede var gjort.
Etter bytte av meglerforetak tok ikke lang tid før boligen ble solgt for 3 975 000 kroner. Dette til tross for at megleren hos innklagede hadde sagt at klageren ikke kunne oppnå noe mer enn 3 700 000 kroner.
I forbindelse med avslutningen av oppdraget hos innklagede, ble det krevd betaling for meglers utarbeidelse av verdivurdering. Klageren bestred kravet. Det eneste megleren hadde gjort var å utarbeide en verdivurdering med en fotokopiert forside, hvor alt innholdet var tatt rett fra en takst fra 2003, som klageren hadde gitt ham. Innklagede endte med å frafalle kravet.
Innklagede slettet ikke sikringspantet før den nye megleren tok kontakt i november 2021. Videre ble ikke dokumentene tilknyttet bestilling av boligselgerforsikring innsendt før forsikringsselskapet purret på megleren.
I desember 2022 dro klageren til innklagedes kontor hvor hun fremsatte krav om å få dekket påløpte rentekostnader. Hun fremla i den forbindelse en faktura for kravet. Megleren bestred fakturaen og kastet klageren på dør. Megleren opplyste at klageren måtte ta opp kravet med oppgjørsavdelingen eller sende det rekommandert. Klager sendte fakturaen med et følgebrev rekommandert til innklagede, men har fremdeles ikke mottatt pengene eller fått noen tilbakemelding.
Som følge av meglerens håndtering av oppdraget har klageren blitt påført store kostnader og bekymringer. Meglers manglende sletting av sikringspantet har påført klageren rentekostnader på 41 328,76 kroner, som hun krever erstattet. Det kreves også erstatning for tort og svie.
Innklagede har i korte trekk anført:
Sletting av sikringspant
Klageren overtok boligen 1. juli 2021. Selgers lån ble innfridd 8. juli 2021, og meglerforetaket sendte purring til selgers bank for sletting av pantet den 29. september 2021.
Den 21. oktober 2021 mottok innklagede en e-post fra klagerens lånerådgiver med anmodning om sletting av sikringspantet. Av denne henvendelsen fremgikk det ingen forutsetninger om at pantet påvirket kjøperens sikkerhet i eventuelle rammelån og mellomfinansiering via klagerens pågående salg av sin egen bolig.
Meglerforetakets interne rutiner høsten 2021 var å slette sikring når selgerens pant var slettet i grunnboken. Dette for å sikre at selgers bank sletter sitt pant etter innfrielse slik at kjøper får en heftelsesfri bolig i henhold til kontrakt.
Meglerforetaket sendte en henvendelse til klagers lånerådgiver hvor det ble bedt om en redegjørelse for klagers fremsatte krav om økonomisk kompensasjon. Det ble ikke mottatt noe dokumentasjon eller annen forklaring på hva som utløste klagerens krav i forbindelse med rammelånet/mellomfinanseringslånet, og hvordan dette påvirket klagerens finansiering via kjøpet.
Pantet til selgers bank ble slettet en gang i oktober, uten at slettemelding ble sendt til meglerforetaket, slik at de raskest mulig kunne slette sin sikring. Innklagedes sikring ble sendt for sletting 25. oktober 2021, etter at pantet til selgers bank var slettet.
Når en kjøper eller bank tar kontakt i forbindelse med at innklagede ennå ikke har slettet meglers sikring på grunn av at selgers pant fremdeles hefter ved eiendommen, informeres det om årsaken til dette. Dette gjelder ved eventuell refinansiering, opplåning med sikkerhet i boligen eller tilsvarende. I en slik situasjon slettes sikringen umiddelbart eller så samtykker innklagede til tinglysing eller tilsvarende. Dette har ikke vært et problem frem til denne saken oppsto.
På dette tidspunkt kan meglerforetaket ikke se å ha mottatt noe informasjon fra klageren eller hennes nye megler om at sletting har hastet med hensyn til et eventuelt rammelån/mellomfinansiering etc.
Når det gjelder klagerens krav, kan innklagede ikke se å ha mottatt dokumentasjon fra klageren eller den nye megleren på at klagerens rammelån/mellomfinansiering hadde direkte påvirkning på eventuell sikkerhet ved kjøpet av klagerens nye bolig.
Bestilling av boligkjøperforsikring
Innklagede kan dokumentere at boligkjøperforsikringen ble bestilt gjennom deres systemer den 3. mars 2021. Innklagede har for ordens skyld kontaktet forsikringsselskapet og fått bekreftet at bestillingen gikk gjennom.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Boligkjøperforsikringen
Slik saken er opplyst, finner nemnda ikke at det er grunnlag for å kritisere megler her. Nemnda legger til grunn at innklagede har dokumentert at dette ble bestilt.
Meglers rolle som mellommann
Klageren har gjort gjeldende at megler ikke tok noen aktiv rolle som mellommann, noe innklagede ikke har kommentert særskilt. Det er vist til at boligen var dårlig rengjort, ventilatoren var ødelagt og sikringsskapet var brannfarlig, men at megler bare henviste til boligkjøperforsikringsselskapet. Nemnda finner ikke at megler kan kritiseres her. Det dreier seg her om kjøper-selger forhold.
Sletting av sikringspant
Spørsmålet her er om megler har vært for passiv når det gjaldt å følge opp sletting av selgers heftelser og sletting av sikringspantet. Etter nemndas syn skulle megler fulgt opp og purret sletting av selgers pant i eiendommen. Overtakelse var 1. juli, selgers lån ble innfridd 8. juli og purring til banken på sletting ble først sendt 29. september 2021. Det kan ikke her være avgjørende at megler ifølge meglerforetaket ikke fikk noen uttrykkelig informasjon om at det hastet av hensyn til nye lån. Konklusjonen blir at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og vært uaktsom.
Erstatningskravet
Meglerforetaket kan bli erstatningsansvarlig for meglers uaktsomme handlinger i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1. Nemnda finner derfor at meglerforetaket her er erstatningsansvarlig. Slik saken er opplyst, har nemnda ikke grunnlag for å utmåle erstatningen i detalj. Men et rentekrav kan ikke beregnes fra 1. juli (overtakelsesdatoen) eller 8. juli da selgers lån ble innfridd, og i praksis har megler normalt tre måneder på seg til å returnere kjøpers panterett med rett prioritet til kjøpers bank. Med det forbehold at nemnda ikke kan utmåle erstatningen med absolutt nøyaktighet, finner nemnda at erstatningen passende kan fastsettes til 15 000 kroner.
Nemnda bemerker at meglerforetaket aldri kan bli erstatningsansvarlig for tort og svie (oppreisning).
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Foss & Co Eiendomsmegling AS avd. Kolbotn har opptrådt i strid med god meglerskikk vedrørende manglende oppfølging av sletting av selgers pant. Meglerforetaket må betale [klageren] 15 000 – femtentusen – kroner i erstatning. For øvrig fører klagen ikke frem.