RFE-2023-096

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. november 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/advokat Anne Monsen Tellefsen

HBL Advokatfirma Haraldsen Bydal Lie DA

 

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Sandefjord

v/advokat Bjørge Skjeldestad

Tryg Forsikring AS

 

Saken gjelder:               Meglers undersøkelsesplikt. God meglerskikk. Krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I februar 2020 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagers eiendom som bestod av to matrikkelenheter med likt gårdsnummer og ulike bruksnumre. På den ene tomten var det oppført en enebolig med tilhørende garasje og verksted/garasjerom, mens den andre tomten var ubebygd. Kjøpekontrakt ble inngått 9. september 2020. Etter overtakelsen ble det avdekket forurensning i grunnen på tilleggstomten, og kjøper fremsatte krav om prisavslag. Klager henviste kjøper til eierskifteforsikringen, som avviste ansvar med den begrunnelse at tilleggstomten ikke var omfattet av eierskifteforsikringen. Tvisten ble bragt inn retten, hvor klager ble idømt til å betale prisavslag på 900 000 kroner.

Spørsmålet er om megler har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke undersøke matrikkelinformasjonen til den ubebygde tomten, hvor det fremgikk at det var registrert mulig forurensning i grunnen. Videre om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke gi god nok veiledning til klager med hensyn til hva eierskifteforsikringen dekker, herunder at tilleggstomten ikke var omfattet. Videre er det spørsmål om det er grunnlag for å tilkjenne klager erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Klagers eiendom består av to gårds- og bruksnummer. På den ene tomten var det oppført en bolig med en mindre garasje og et større verksted/garasjerom, mens den andre tomten var ubebygd.

Klager har bodd på eiendommen siden 2011 sammen med sin samboer og deres to barn. Klagers samboer overtok eiendommen som del av et arveoppgjør etter foreldrene. Tidligere generasjoner har drevet skraphandlervirksomhet på eiendommen, mens klagers samboer brukte verkstedet til reparasjon av biler på hobbybasis. Etter at klagers samboer døde i desember 2018, overtok hun eiendommen i uskifte.

Kort tid etter samboerens bortgang tok klager kontakt med meglerforetaket for å få en verdivurdering av eiendommen. Megleren kom på befaring i januar 2019. Under befaringen sto det lagret masse kjøretøy og gjenstander på eiendommen. Klager fortalte megleren om eiendommens historikk med skraphandlervirksomhet i forbindelse med den første befaringen. Megleren var kjent med at klager hadde overtatt eiendommen i uskifte. Klager opplyste at hun ikke visste noe om eiendommen, eller hva verdien av den var.

Megleren anbefalte klager å få ryddet opp på tomten før et eventuelt salg. Megleren mente at eiendommen hadde en verdi på ca. 5 000 000 kroner, og at eiendommens regulering til både bolig og industri var positiv med tanke på salg ettersom et større segment i markedet ville kunne være interessert.

Klager igangsatte rydding av tomten og i løpet av første halvår 2019 var for det meste kjøretøy og store gjenstander fjernet fra eiendommen. I august 2019 tok klager på ny kontakt med megleren for å gjennomføre salgsprosessen. I august hadde klager og megleren et møte på eiendommen, slik at megleren fikk se eiendommen igjen. Det gjensto fortsatt en del rydding på tomten, og megler ble presentert for en eiendom hvor det var lagret et stort antall gjenstander og skrot, som blant annet deler av kjøretøy og batterier.

Omtrent én måned senere gjennomførte kommunen en uanmeldt befaring på eiendommen. I etterkant sendte kommunen et brev til klager med anmodning om å rydde eiendommen. Det fremgikk der at dersom eiendommen ikke ble ryddet, ville klager bli pålagt krav om opprydding etter forurensningsloven. Bildene fra kommunens brev gir en god beskrivelse av hvordan eiendommen så ut da megleren var på befaring en måned tidligere.

Klager opplyste megleren om kommunens befaring i september. Hun ga samtidig uttrykk for at hun ville kontakte megler med tanke på salg etter at hun hadde ryddet ferdig på tomten. Salgsprosessen ble først igangsatt i mars 2020.

I forbindelse med at meglerens utarbeidelse av salgsoppgave fikk klager tilsendt egenerklæringsskjema for utfylling. Klager fylte ut skjemaet og krysset av på at hun ønsket eierskifteforsikring. Klager gjennomgikk forsikringsvilkårene før hun krysset av på at hun ønsket eierskifteforsikring. Et par dager senere spurte klager megler om når hun ville høre fra eierskifteforsikringen, og fikk til svar at forsikringen først ville tre i kraft etter budaksept. Klager ble hverken ved utfylling av informasjon eller av megler informert om at eierskifteforsikringen var begrenset til å gjelde bruksnummeret med bebygget eiendom.

Eiendommen ble lagt ut for salg i slutten av juni 2020, med en prisantydning på 4,7 millioner kroner. Det kom ingen bud i løpet av forsommeren, det ble derfor enighet om å ta eiendommen av markedet og heller prøve igjen i august. Den 20. august ble eiendommen annonsert på nytt, denne gangen med en prisantydning på 4,5 millioner kroner.

Eiendommen ble solgt for fire millioner kroner til en kjøper som hadde vært på privatvisning i forkant. Kjøpekontrakt ble inngått 9. september 2020. Kjøper hadde så et møte med kommunen, som opplyste at det i matrikkelen var registrert mulig forurensning på den ubebygde tomten, hvilket ville medføre et krav for kjøper om å undersøke dette nærmere dersom tomten skulle utvikles til boliger.

Kjøper reklamerte overfor klageren, som henviste videre til sin eierskifteforsikring. Det fremgår tydelig av e-postkorrespondansen mellom klager og megler i november 2020 at megler selv mener at tvisten som har oppstått omfattes av eierskifteforsikringen. Den 11. mars 2021 avviste eierskifteforsikringen ansvar med henvisning til at den ubebygde eiendommen ikke var omfattet av eierskifteforsikringen.

Tvisten ble bragt inn for tingretten, som etter en samlet vurdering kom til at klager ikke hadde gitt uriktige eller manglende opplysninger. Det ble i dommen poengtert at avgjørelsen er gjort under noe tvil, og at tvilen «knytter seg til om megler burde ha sjekket opp enkelte forhold bedre». Kjøper påanket dommen, hvor retten kom til at det forelå mangel etter avhendingsloven § 3-9, og at kjøper hadde krav på prisavslag pålydende 900 000 kroner.

Meglers pliktbrudd – ansvarsgrunnlag
Megleren skulle ha undersøkt matrikkelinformasjonen hvor det fremgikk at det var registrert mulig forurensning på eiendommen. Ved å ikke gjøre dette har megleren brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Meglers visste hvordan det så ut på eiendommen basert på sin befaring i januar og august 2019. Videre fikk han informasjon fra selger om at det var drevet bilverksted på hobbybasis og tidligere skraphandlervirksomhet fra eiendommen. Ut fra disse omstendighetene skulle megleren forstått at det var relevant å undersøke hva som var lagret av informasjon om eiendommens grunnforhold i matrikkelen.

At det var registrert mulig forurensning i grunnen fremkommer tydelig av matrikkelen til eiendommen. Dette er opplysninger som er åpent tilgjengelig både hos Kartverket og kommunen, og er lett tilgjengelig for en profesjonell eiendomsmegler.

Opplysningene om mulig grunnforurensning er opplysninger kjøper hadde grunn til å regne med å få og som kunne få betydning for eiendomstransaksjonen.

Videre har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke gi tilstrekkelig god veiledning om hva eierskifteforsikringen han tilbød klager omfattet, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Krav om erstatning
Klageren krever erstattet det økonomiske tapet hun er blitt påført i forbindelse med salget, som utgjør:

 

Idømt prisavslagskrav	900 000 kroner
Forsinkelsesrenter fra 26. april 2021	166 592 kroner
Motpartens sakskostnader for lagmannsretten	239 568 kroner
Egne sakskostnader for tingretten	148 000 kroner
Egne sakskostnader for lagmannsretten	231 250 kroner

 

Sakskostnadsoppgave for tingrett og lagmannsrett er fremlagt som dokumentasjon på klagers egne sakskostnader.

Det foreligger en klar årsakssammenheng mellom klagers økonomiske tap og meglers manglende undersøkelse av matrikkelen og manglende informasjon om eierskifteforsikring.

Prisavslaget klageren er dømt til å betale gjenspeiler de kostnader kjøper har hatt med å undersøke og rydde opp forurensningen, se side 10 og 11 i lagmannsrettens dom.

Ved vurderingen av om det foreligger økonomisk tap bør det ses hen til hva eiendommen hadde vært verdt dersom opplysningene i matrikkelen om fare for forurensning ble oppdaget av megler. Eiendommen ble solgt under verditakst. Meglerforetaket har estimert at eiendommen med bebyggelse alene har en verdi på om lag tre millioner kroner og at den ubebygde tomta muligens har en verdi på 1,3 til 1,5 millioner kroner.

Tilleggstomten ville ikke hatt en negativ verdi dersom forurensningen var kjent. Ut fra dette er det riktig å legge til grunn at klagers økonomiske tap tilsvarer hva hun har måttet betale til kjøper i prisavslag, forsinkelsesrenter, samt motpartens og egne sakskostnader.

I tillegg krever klager at innklagede dekker utgiftene til juridisk bistand knyttet til klagesaken for nemnda.

På vegne av klageren fremsettes følgende påstand:

1. Eiendomsmegler Krogsveen AS dømmes til å betale erstatning til [klager] som fastsettes etter Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglertjenesters skjønn.
2. Eiendomsmegler Krogsveen dømmes til å betale sakskostnader som fastsettes etter Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglertjenesters skjønn.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

1.1 Meglers undersøkelsesplikt knyttet til mulig forurensning i grunn – Ansvarsgrunnlag
Klager anfører at megler har brutt opplysningsplikten ved å ikke undersøke matrikkelinformasjonen, hvor det var registrert mulig forurensning på eiendommen. Klager viser i den forbindelse til matrikkelinformasjon til tilleggstomten inntatt som vedlegg til klagen. Merk at disse matrikkelopplysningene er tatt ut i ettertid og ikke under salgsprosessen i 2019/2020. Videre er de ikke hentet ut via Ambita som er eiendomsmeglernes base for innhenting av opplysninger fra kommunen.

Megler innhentet på vanlig måte meglerpakken fra kommunen og fikk oversendt matrikkelopplysninger for hovedeiendommen med bebyggelse. Her var det ingen opplysninger om forurensning. Det er klart at megler ikke har en spesifikk plikt til å innhente opplysninger om grunnforhold. Matrikkelopplysninger er en del av meglerpakken som megler innhenter fra kommunen, og som benyttes til å innhente og gi andre lovpålagte opplysninger som for eksempel registerbetegnelse og grunnarealer.

I denne saken hadde megler via andre kilder mottatt tilstrekkelig informasjon om tilleggstomten til å oppfylle de lovpålagte kravene i eiendomsmeglingsloven § 6-7. Lagmannsretten skriver følgende:

«Lagmannsretten stiller seg undrende til at selger og megler tilsynelatende ikke koblet noen potensiell forurensningsrisiko til slik virksomhet som over årtier hadde funnet sted på tomta og som eiendommen klart nok fortsatt bar spor av i 2019, i lys av den økte generelle kunnskap i samfunnet om forurensningskilder og -farer. Eiendommens tilstand da [megler] befarte denne i januar 2019 burde fått varsellampene til å lyse hos megler med tanke på uavklart               forurensningsproblematikk.»

Dette blir etter innklagedes syn å trekke eiendomsmeglers plikter for langt. Lagmannsrettens vurdering synes å bære preg av at kjøper – som var ansatt i petroleumsnæringen med spesiell kjennskap til kjemisk forurensing – har «overbevist» retten om at risiko for forurensing i grunnen under et verksted, er noe alle og enhver må kjenne til.

Innklagede er uenig i at forholdene var slik at megler burde ha fattet mistanke om forurenset grunn basert på at det hadde vært et verksted på tomten. Det kan ikke kreves eller forventes at eiendomsmeglere er sakkyndig hva gjelder byggetekniske forhold og andre forhold som man må ha spesielle interesser, erfaringer eller kvalifikasjoner for å kjenne til. Opplysninger om potensiell forurensning i grunnen er noe eiendomsmeglere som regel vil være avhengig av å få fra andre kilder for å kunne opplyse om.

Ut fra omstendighetene hadde megler ingen særskilt oppfordring til å innhente ytterligere matrikkelopplysninger for tilleggstomten, for å eventuelt avdekke opplysninger i matrikkelen om forurenset grunn. Megler har således ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å ikke innhente disse opplysningene.

Klageren hadde uansett også et ansvar for at opplysningene om mulig forurensning i grunnen ble gjort kjent for interessentene. Det fremgår av lagmannsretten dom at:

«Dette er i tråd med [klagers] forklaring om at hun fjernet gamle bilvrak, batterier mv. og spadde opp mørke flekker i grunnen, før hun fikk en kamerat med gravemaskin til å rette av tomta før annonsering.»

Videre er det på det rene at selger mottok et brev med pålegg om å rydde tomten i henhold til forurensningsloven, et brev hun ikke fremla for megler. Disse forholdene tilsier at klageren selv er å klandre for at det ikke ble formidlet opplysninger om mistanke om forurensning i grunnen videre til interessentene.

1.2 Årsakssammenheng
Megler har nå kontaktet kommunen med forespørsel om hvilke opplysninger som ville blitt oversendt dersom han hadde bedt om meglerpakken gjennom Ambita for tilleggstomten forut for salget i 2020. Megler har nå fått opplyst at disse matrikkelopplysningene ikke hadde inneholdt informasjon om forurenset grunn. Det vises til kommunens e-post av 17. mars 2023. Vedlagt e-posten lå utskrift fra matrikkelen for tilleggstomten, som er den matrikkelinformasjonen eiendomsmeglere får via bestilling av meglerpakken fra Ambita. Utskriften inneholder ingen opplysninger om forurenset grunn.

Selv om megler hadde innhentet matrikkelopplysninger for tilleggstomten i forbindelse med salget, ville ikke dette ha gitt ham informasjon om forurenset grunn som kunne videreformidles i salgsoppgaven.

Det foreligger følgelig ikke årsakssammenheng.

1.3 Økonomisk tap
Klager krever erstattet prisavslaget på 900 000 kroner som hun ble dømt til å betale til kjøper. Det sikker rett at selger ikke kan kreve regress for idømt prisavslag. Det finnes flere lagmannsrettsdommer hvor dette prinsippet er lagt til grunn, i tillegg vises også til FinKN-2020-844 og RFE-2022-282. Et krav om regress for prisavslaget kan derfor ikke føre frem.

Når det gjelder erstatningskravet for de kostnader klager er blitt påført, er utgangspunktet at enhver har risikoen for de sakskostnader man pådrar seg som følge av domstolsbehandling. I denne saken har klageren også medvirket til at opplysningene om potensiell forurensning i grunnen ikke ble gjort kjent. Videre er det klart at klager fikk et forlikstilbud på 800 000 kroner før behandlingen i lagmannsretten. Dette tilbudet ble ikke akseptert med den følge at klager pådro saken 239 568 kroner i tapte sakskostnader pluss sakskostnadene til egen advokat for forberedelser og gjennomføring av ankeforhandling i lagmannsretten. Ut fra dette må klager selv bære risikoen for de kostnader som nå kreves dekket av megleren.

Det er uansett ikke dokumentert at klager har betalt sine egne advokatkostander med 379 250 kroner.

2.0 Meglers veiledningsplikt knyttet til forsikringsvilkårene – ansvarsgrunnlag
Det er på det rene at det ble tegnet en gyldig boligselgerforsikring som gjaldt for hovedeiendommen. Megler har ikke opptrådt uaktsomt som distributør ved å ikke gi ytterligere opplysninger om dekningen utover det som fulgte av den informasjonen som ble gitt skriftlig.

I egenerklæringsskjemaet krysset klager av for at hun ønsket å tegne boligselgerforsikring, og bekreftet å ha mottatt og lest forsikringsvilkårene og informasjonsbrosjyre til selger i den forbindelse.

Dette ble også forutsatt i informasjonsbrosjyren som klager fikk ved tegningen, hvor det sto:

«Det er viktig at du som forsikringstaker og selger av boligen tar deg god tid til å fylle ut egenerklæringsskjemaet og leser forsikringsvilkårene før tegning av Boligselgerforsikring.»

Klager hadde følgelig en plikt til å lese gjennom forsikringsvilkårene. Det fremgikk her at boligselgerforsikringen ikke kunne tegnes for den delen av eiendommen som var regulert til næringsformål.

Eiendomsmegler er kun distributør av forsikringsproduktet, og klager kan ikke overføre ansvaret for å sette seg inn i forsikringsvilkårene til eiendomsmegler.

2.2 Kravet til årsakssammenheng og økonomisk tap
Det vil uansett ikke være årsakssammenheng mellom en eventuell mangelfull informasjon fra megler og et økonomisk tap på selgers hånd. Dersom den eventuelle feilen tenkes borte, ville klager uansett ikke fått tegnet gyldig boligselgerforsikring på tilleggstomten, da denne var regulert som næring.

Videre var tilleggstomten en helt flat, ryddet og gruset tomt uten bebyggelse. Lagmannsretten legger til grunn at hverken klager eller megler hadde noen mistanker om at det kunne være forurensning i grunnen. Å selge tilleggstomten uten gyldig boligselgerforsikring vil da ha fremstått som helt risikofritt for både klager og megler.

Det er derfor helt usannsynlig at klager i en situasjon hvor hun hadde blitt opplyst om at boligselgerforsikringen kun gjaldt hovedeiendommen, ville ha trukket ut tilleggstomten og latt være å selge denne.

Det er fremsatt følgende påstand:

«Innklagde vil på bakgrunn av forannevnte anføre at klagen ikke kan føre frem.»

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt samt god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt
Nemnda nevner innledningsvis at oppdragsavtalen bare formelt sett gjaldt den tomten som var bebygd. Det kan imidlertid ikke ha noen avgjørende betydning da det er på det rene at salgsoppdraget gjaldt begge tomter.

Spørsmålet er om megler har oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 og § 6-3.

Den ubebygde tomten var regulert til industri. Megler fikk informasjon om at det tidligere hadde vært drevet skraphandlervirksomhet på eiendommen, og at det i lengre tid hadde vært oppstilt biler og lagret batterier på eiendommen. Selgeren hadde ikke gitt noen opplysninger om forurensning i egenerklæringen som riktignok kun gjaldt selve boligen på den bebygde tomten. I meglerpakken fra kommunen vedørende den bebygde tomten var det heller ikke noen opplysninger om forurensning. Det var ikke innhentet meglerpakke på den ubebygde tomten, jf. det som er sagt om oppdragsavtalen over. Takstmannen skulle i tilstandsrapporten bare gi en beskrivelse av boligen og ikke tomten. Megler hadde i forkant av salgsprosessen fått opplyst at selger hadde ryddet opp på tomten og fjernet mørke flekker i grunnen.

Nemnda har kommet til ut fra en totalvurdering av den informasjonen megler satt på, at det er et brudd på opplysningsplikten at megler ikke informerte om hvilken virksomhet som var drevet på tomten, og den opprydding av selgeren som var foretatt før salg, samt at megleren ikke hadde innhentet meglerpakken på den ubebygde tomten.

Klageren har også gjort gjeldende at megler ikke ga informasjon om at den ubebygde tomten ikke var omfattet av eierskifteforsikringen. Selv om en forsikringstaker skal sette seg inn i forsikringsvilkårene, finner nemnda at en megler som håndterer tegning av eierskifteforsikring, bør opplyse at dekningen ikke omfatter en ubebygd tomt. Meglers unnlatelse her er også brudd på opplysningsplikten, men nemnda kan ikke se at det har fått noen konsekvenser for klageren.

Erstatningskravet
Klageren ble i lagmannsretten dømt til å betale prisavslag på 900 000 kroner. Et prisavslag innebærer i prinsippet at prisen blir justert ned til det som er «riktig» pris for eiendommen. Nemnda finner derfor at klageren ikke kan ha krav på noe erstatning fra meglerforetaket for det «tap» prisavslaget innebærer. Når det gjelder erstatningskravet knyttet til sakskostnadene for domstolene, har nemnda ikke grunnlag for å ta stilling til om disse kostnadene eventuelt er helt eller delvis erstatningsmessige. Da måtte nemnda hatt langt mer informasjon om hele rettsprosessen fra første skritt.

Advokatutgifter for nemndsbehandlingen
Nemnda har fast praksis på ikke å tilkjenne erstatning for advokatutgifter i forbindelse med nemndsbehandlingen, jf. også nemndas vedtekter punkt 1.3 andre avsnitt. Det er ingen grunn til å fravike dette her.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

 Megleren til Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Sandefjord har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten. For øvrig fører klagen ikke frem.