RFE-2023-100

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. november 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Løren

v/advokat Margit Himle

Tryg Forsikring

 

Saken gjelder:               Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 I oktober 2018 kjøpte klageren en leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Etter kjøpet ble klageren oppmerksom på at leiligheten ikke var godkjent som bolig. Det viste seg at leilighetens sist godkjente plantegninger ikke samsvarte med leilighetens faktiske utforming. Spørsmålet er hvorvidt megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke avdekke, samt opplyse klageren om leilighetens manglende ferdigattest. Videre er spørsmålet om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt krever klageren at meglerforetaket erstatter henne 81 955 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Etter at klageren kjøpte leiligheten, viste det seg at den ikke var godkjent som bolig. Bakgrunnen for dette var at de sist godkjente plantegningene ikke samsvarte med den faktiske situasjonen. Klageren ble ikke opplyst om manglende godkjenning før kjøpet. Megleren burde undersøkt dette forholdet nærmere.

Helt siden bygget ble oppført i 1911, har boenhetene H0102 og H0103 vært to separate enheter. Til tross for dette, viser de sist godkjente plantegningene fra 2004 at de to leilighetene ble slått sammen til én større leilighet. Ifølge kommunen stammet avviket fra bruksendringen fra én samlet til to separate enheter. Bruksendringen var ikke omsøkt, og således ulovlig. Kommunens forklaring stemmer imidlertid ikke. Ved byggesaken i 2004 ble det sendt inn feil plantegninger. Enhetene ble aldri sammenslått, og ferdigattesten ble dermed utstedt på grunnlag av feil tegninger.

For å få leiligheten godkjent som bolig, har klageren sendt søknad til kommunens plan- og bygningsetat i flere omganger. Klageren forsøkte først å be om retting av byggesaken fra 2004, men siden kommunen forholdt seg til de sist godkjente plantegningene, krevde de byggesøknad for oppdeling av enhetene. Etter saksforløpet hadde pågått over ett år, ble klageren nødt til å engasjere ansvarlig søker, samt flere andre fagpersoner etter krav fra kommunen. Ferdigattest ble utstedt i februar 2022, og plantegningene som er registrert på leiligheten samsvarer nå med den faktiske situasjonen.

Under salgsprosessen i 2018, burde megleren undersøkt forholdene bedre og opplyst klageren om situasjonen. Som fagperson og profesjonell part, hadde megleren større forutsetning for å avdekke feilen enn hva klageren som privatperson hadde. Meglere har i oppgave å aktivt sørge for at kjøpere får opplysningene de trenger i forbindelse med boligkjøp. Opplysninger om at leiligheten ikke var godkjent som bolig, er åpenbart opplysninger som en kjøper må kunne forvente å få. Dersom klageren hadde fått opplysninger om manglende godkjenning i forkant av kjøpet, ville hun avstått fra å kjøpe leiligheten. Opplysningen var derfor av vesentlig art og ville hatt avgjørende betydning for kjøpet.

Det fremgår av meglerforetakets tilsvar at det er normalt å benytte eiendommens gårds- og bruksnummer fremfor gateadresse når man skal finne informasjon om objektet. For kjøpere er det irrelevant hva som er normalt å benytte når megleren utarbeider salgsoppgaver. En kjøper skal kunne forvente å få all nødvendig informasjon om objektet før avtale om kjøp inngås, og man må da kunne stole på at megler har utført tilstrekkelige undersøkelser til å avdekke eventuelle lovlighetsmangler ved objektet som selges. For de tilfellene hvor det oppdages feil i ettertid, og dette skyldes meglers manglende undersøkelser, må det være rimelig å forvente at megleren tar ansvar.

Klageren påpeker at informasjon som ligger i kommunens innsynsportal er offentlig tilgjengelig. Som ikke-profesjonell part må klageren kunne stole på at megleren utfører tilstrekkelige undersøkelser for å oppdage eventuelle vesentlige mangler ved objektet som formidles. Det var ikke vanskelig for megleren å finne slik informasjon, da de relevante dokumentene vedrørende feil planløsning var registrert på leilighetens gateadresse i kommunens innsynsportal.

I tilsvaret gir meglerforetaket uttrykk for at megleren ikke kan være ansvarlig for kommunens feilføring av gårds- og bruksnummer. Meglerforetaket har imidlertid ikke tydelige holdepunkter for å anklage kommunen for slik feilføring. Det forekommer stadig at adresser bytter gårds- og bruksnummer. Dette kan skje av flere grunner, eksempelvis når flere sameier sammenslås. Meglerforetakets argument om at de normalt benytter gårds- og bruksnummer i dokumentsøk, samt anførselen om at kommunen har registrert ferdigattesten på feil saksnummer, kan ikke forsvare at megleren har unnlatt å opplyse om alle ferdigattester utstedt på leiligheten. Megleren har utført mangelfullt arbeid ved sine undersøkelser og må kunne tillegges ansvar når feilen oppdages og må rettes.

Avslutningsvis påpeker meglerforetaket i sitt tilsvar at ingenting tilsier at det var gjort endringer ved leiligheten etter ekspedisjonsdokumentet ble utstedt i 1911. Det er over hundre år siden dokumentet ble utstedt og mye kan skje over så lang tid. På bakgrunn av dette oppfatter klageren det som underlig at meglerforetaket ikke har utført grundigere undersøkelser.

Prosessen med å rette opp i forholdet, har vært svært tidkrevende og kostbart for klageren. Det kreves at meglerforetaket dekker klagerens utgifter til å få leiligheten i avtalemessig stand.  Det kreves dekket utgifter til ansvarlig søker, akustiker og branningeniør som klageren har måttet engasjere i forbindelse med søknadsprosessen mot kommunen. I tillegg krever hun dekket utgifter for gebyrer fra kommunen for behandling av byggesøknad og utstedelse av ferdigattest. Totalt kreves utgifter tilsvarende 81 955 kroner erstattet.

Klageren har forsøkt å begrense kostnadene ved bruk av ansvarlig søker, akustiker og branningeniør.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Saken gjelder lovlighetsmangel og den reiser spørsmål om meglerforetakets ansvar i de tilfeller hvor kommunen har oppført en eiendom under feil gårds- og bruksnummer.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg som ble oppført i 1911. Ved salget i 2018 samsvarte leiligheten med ekspedisjonsdokumentet fra 1911. I ettertid har det imidlertid vist seg at leiligheten ble søkt utvidet/sammenslått med naboleiligheten i 2004. Tiltaket ble godkjent av kommunen, men aldri gjennomført. Etter kjøpet ble likevel klageren pålagt å søke om oppdeling av leiligheten under henvisning til leilighetens siste godkjente tegninger.

Kommunen har ingen bestillingsfunksjon for ferdigattest, men en innsynsløsning som innebærer at man må innhente nødvendig dokumentasjon ved å søke på eiendommen.

Ved salget i 2018 ble leilighetens rettslige status undersøkt gjennom et søk på eiendommens gårds- og bruksnummer uten at byggesaken fra 2004 fremkom. I ettertid har det blitt foretatt et søk på eiendommens adresse hvor byggesaken som gjaldt utvidelse av våtrom fremkom. Meglerforetaket viser i den forbindelse til et skjermbilde av søket som viser at kommunen har registrert eiendommens adresse under feil gårds- og bruksnummer. En slik feiloppføring forklarer hvorfor byggesaken ikke fremkom gjennom søket på gårds- og bruksnummer.

Det fremgår av klagen at megleren burde undersøkt saken bedre slik at forholdet kunne blitt avdekket og opplyst om ved salget i 2018. Meglerforetaket oppfatter anførselen dithen at megleren heller skulle søkt på eiendommens adresse, eventuelt søkt på adressen i tillegg til eiendommens gårds- og bruksnummer. Meglerforetaket forstår at klageren har kommet i en vanskelig situasjon, men kan ikke se at de kan være ansvarlig for kommunens feilføring av eiendommen. Siden saksinnsyn oppstiller alternative søk på adresse, saksnummer eller gårds- og bruksnummer, må det legges til grunn at all informasjon om eiendommen fremkommer uavhengig av hvilket alternativ som benyttes.

Meglerforetaket bemerket at det uansett er normalt å benytte gårds- og bruksnummer som søkekriteriet i forbindelse med utarbeidelse av salgsoppgaver. Med mindre det foreligger klare holdepunkter for at opplysningene er feil, må meglerforetaket kunne legge til grunn at informasjonen som fremkommer er korrekt.

Da megleren søkte på eiendommens korrekte gårds- og bruksnummer, var det ingen indikasjoner på at de offentlige opplysningene om leiligheten var feil. Siden leiligheten samsvarte med dokumentene fra 1911, var det heller ingen fysiske tegn på at leiligheten var endret.

På bakgrunn av dette bestrides at megleren har opptrådt uaktsomt. Klagen kan ikke føre frem.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda nevner først at det har vært gjort endringer i leiligheten sammenholdt med det som fremgikk av tegningen fra 1911. Nemnda forstår imidlertid klagen slik, at det ikke er dette som er grunnlag for klagen, men derimot det som skjedde i 2004. Da godkjente kommunen sammenslåing av to leiligheter, men dette ble aldri gjennomført, og kommunen har krevd ny søknadsprosess for å «reversere» vedtaket. Det må legges til grunn at megleren ved salget ikke var klar over det som skjedde i 2004.

Det sentrale spørsmålet er om megler har forsømt seg her. Nemnda forstår det slik at megler ved informasjonsinnhentingen bare innhentet informasjon ut fra gnr. og bnr. – og ikke på adressen. Det er imidlertid fast praksis i meglerbransjen på at man søker på gårds- og bruksnummer med mindre det foreligger særlige forhold som tilsier at man også må søke på adressen. Hadde megleren gjort det, ville han fått informasjon om prosessen i 2004.

Nemnda har kommet til at det ikke forelå noen omstendigheter som tilsa at megler også skulle søkt på adressen. Dette skal vurderes ut fra forholdene på salgstidspunktet, og etterpåklokskap når man sitter med «fasiten» skal ikke virke inn på bedømmelsen. Megler har ikke brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Den informasjon som var gitt under punktet «Ferdigattest» i salgsoppgaven, var tilstrekkelig. Det heter her:

«Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1911. Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 06.12.1911, som i følge kommunen anses som datidens ferdigattest. Det er uvisst hvilke endringer som er gjort etter at ekspedisjonsdokumentet ble gitt, men selger opplyser at det ikke er gjort endringer i selgers eiertid.»

Erstatningskravet kan etter dette ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.