RFE-2023-103
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. november 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Elling André Lillefuhr
Legalconcult Advokat AS
Innklaget: EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Nybygg
Saken gjelder: Påstått brudd på god meglerskikk, herunder meglerens omsorgsplikt og meglerens opplysningsplikt. Krav om dekning av advokatkostnader
Sakens spørsmål og bakgrunn
I mars 2020 kjøpte klageren en prosjektert leilighet (leilighet B9-501) som innklagede meglerforetak formidlet. Leiligheten hadde et BRA på 62 kvm og en fastpris på 2 900 000 kroner. I mai 2021 ble imidlertid klageren informert om at leiligheten ikke ville bli bygget likevel grunnet problemer med grunnforholdene. Kort tid senere informerte en annen megler om at leiligheten skulle utvides. I juni 2021 sendte utbyggeren et brev der det fremgikk at boligprosjektet hadde blitt revidert og omprosjektert noe etter avtaleinngåelsen, og at endringen blant annet medførte at klagerens bolig bortfalt. Våren 2021 ble leiligheten annonsert på nytt, nå med et BRA på 122 kvm og en pris på 9 500 000 kroner. Klageren mener at meglerforetaket har utvidet hans leilighet og foretatt et dobbeltsalg. Klageren trekker frem flere forhold ved meglernes håndtering av oppdraget som han mener er kritikkverdige, herunder at det ikke ble gitt opplysninger om pris ved annonseringen i 2021 og 2022, samt at meglerne har brutt sin omsorgsplikt. Spørsmålet for nemnda er om meglerne har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder brutt sin omsorgs- og opplysningsplikt, og om det foreligger ansvarsgrunnlag. Det er videre et spørsmål om klageren har krav på dekning av 31 000 kroner i advokatkostnader.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I mars 2020 kjøpte klageren en prosjektert leilighet med leilighetsnr.: B9-501. Omkring et år senere, informerte en av meglerne (megler 1) om at leiligheten ikke ville bli bygget likevel på grunn av problemer med grunnforholdene. Dette stemte imidlertid ikke. Det viste seg at leiligheten ble utvidet og solgt til noen andre for en langt høyere pris. Meglerforetaket hadde inngått en ny oppdragsavtale med utbyggeren om salg av B9-501, og foretok dermed et dobbeltsalg. På den måten har meglerforetaket medvirket til svindel og brutt sine plikter.
Den 10. mai 2021 mottok klageren en e-post fra megler 1, om at leilighet B9-501 ikke ville bli bygget på grunn av omfattende omprosjektering. To dager senere mottok imidlertid klageren en e-post fra en annen megler (megler 2) om at leiligheten ble utvidet. På dette tidspunktet var leilighet B9-501 byggemeldt til kommunen. En utvidelse er en omprosjektering, og omprosjekteringen ble her gjort før byggesøknaden ble innlevert i 2021.
Våren 2021 ble leiligheten annonsert på nytt. Det vises til salgsoppgaven som ble publisert i mai 2021. I salgsoppgaven ble det hverken oppgitt lovpålagt fastpris eller prisantydning. Dette er i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nummer 12 og 13.
Ifølge prosjektets prisliste fra mai 2021 var det kun to leiligheter som ikke var solgt, herunder B9-501 og B9-101. Selv om det fremgikk av salgsoppgaven at leilighet B9-501 var på 120 kvadratmeter, ble ikke leilighetens areal oppgitt i prislisten. Det var heller ikke inntatt noen pris.
Klageren måtte engasjere advokat som kunne bistå i hans krav om å få beholde leiligheten.
Ifølge meglerforetaket ble det ikke noe salg i 2021. Leiligheten ble derfor annonsert på nytt sommeren 2022, og det vises til salgsoppgave fra juni 2022. I salgsoppgaven var det ikke inntatt opplysninger om prisantydning og kjøpesummen inkluderte ikke alle kostnadene. Det ble kun vist til prislisten. I prislisten fra mai 2021 fremgikk det imidlertid ikke andre opplysninger enn at man måtte «kontakte megler». I salgsoppgaven fra 2022 ble heller ikke opplyst om at klageren pretenderte at inngått salgskontrakt var bindende, noe både utbygger og meglerforetaket hadde kunnskap om. Dette burde meglerforetaket informert om, både av hensyn til klageren og interessenter.
Kort tid etter den nye annonseringen, ble leiligheten solgt og kjøperne signerte skjøtet 7. juli 2022. De nye kjøperne var en forretningsforbindelse av utbyggeren, og det anses som sannsynlig at de ble forespeilet kjøp av B9-501 allerede våren 2021. Klageren kan ikke se at det foreligger en annen forklaring på at leiligheten ble omprosjektert våren 2021, samtidig som han fikk informasjon om at leiligheten ikke ville bli bygget.
Klageren fikk e-post med bekreftelse på innflytting både i juni 2021 og september 2022.
Den 4. november 2022 sendte klageren en e-post til utbyggeren med krav om oppfyllelse av kontrakten. E-posten ble også sendt til megler 1. På dette tidspunktet var ikke klageren kjent med at leiligheten var solgt til noen andre.
I henhold til salgsoppgaven og kjøpekontrakten skulle kontrakten gjennomføres selv om det ble endringer i størrelsen på leiligheten. Det vises i den forbindelse til avsnitt «Byggebeskrivelse/leveransebeskrivelse» i salgsoppgaven fra mars 2020.
Allerede 12. mai 2021 sendte klageren en e-post til utbyggeren og megler 1 om at han hadde kontaktet advokat, samt at han ikke fant seg i utpressingen og brudd på bindende kjøpekontrakt. I brev av 18. mai 2021 til utbyggeren, fastholdt advokaten på vegne av klageren kravet om at kontrakten ble opprettholdt.
Klageren har krevd innsyn i dialogen mellom meglerforetaket og utbyggeren i perioden 2021 til 2023, men dette har ikke blitt etterkommet. Megleren har vist til sin taushetsplikt, og har ikke oversendt annen dokumentasjon enn budjournal og klagerens kjøpekontrakt.
Meglernes og meglerforetakets opptreden under salgsprosessen
Meglerne har bevisst gitt klageren uriktig informasjon om at leiligheten ikke ville bli bygget. Megler 2 var imidlertid fullstendig klar over at leiligheten kun skulle utvides.
Meglerforetaket skulle aldri inngått en ny oppdragsavtale om salg av leilighet B9-501, når det forelå uenighet om gjennomføringen av klagerens kjøpekontrakt. På tidspunktet for avtaleinngåelse, var meglerne kjent med klagerens krav om oppfyllelse av kjøpekontrakten. Det foreligger dermed brudd på eiendomsmeglingsloven. Klageren bemerker at de samme meglerne var involvert i begge oppdragene.
Meglerforetaket var uansett klart inhabile, og har begått lovbrudd ved å formidle et nytt salg av den samme leiligheten som de hadde oppnådd vederlag for i 2020. Vederlaget var i henhold til salgsoppgavene 1,4 prosent av kjøpesummen ved begge salgene.
Våren 2021 ble leiligheten annonsert på nytt uten fastpris eller prisantydning. Det foreligger dermed brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det ble heller ikke oppgitt noen prisantydning i salgsoppgaven fra juni 2022. Det ble kun vist til en prisliste som ikke oppga pris på leilighet B9-501. Dette er videre i strid med eiendomsmeglingsforskriften og forbrukertilsynets veiledning om markedsføring av bolig.
Meglerne forsøkte å skjule at de nye kjøperne hadde bestilt leiligheten allerede våren 2021. Det ble derfor ikke foretatt noen aktiv formidling av leiligheten i perioden mellom mai 2021 og juni 2022.
Etter de nye kjøperne signerte kjøpekontrakten, ble Finn-annonsen markert som solgt med en fastpris på 9 500 000 kroner. Ifølge Finn.no ble annonsen publisert 20. juni 2022 og fjernet 3. juli 2022. Annonsen ble imidlertid reaktivert mellom desember 2022 og januar 2023. Det fremgikk av annonsen at leiligheten var solgt, samt at prisen var 9 500 000 kroner og totalkostnadene 9 522 870 kroner.
Det er imidlertid usannsynlig at pris og totalkostnad var oppgitt i Finn-annonsen fra juni 2022. Disse beløpene gjengis alltid fra meglerens salgsoppgave. Dersom det ikke er oppgitt noen fastpris i salgsoppgaven, vil ikke prisantydningen i Finn-annonsen oppgi det heller. Da klageren lastet ned salgsoppgaven fra FINN.no 29. juni 2022, var det ikke oppgitt noen pris. Det var først gjennom den reaktiverte Finn-annonsen fra 6. januar 2023 at klageren fikk informasjon om prisen og at leiligheten var solgt. Klageren bemerker at annonsen sist ble endret 6. januar 2023, altså et halvt år etter den ble solgt til de nye kjøperne.
Det har formodningen mot seg at noen i meglerforetaket har redigert den opprinnelige Finn-annonsen samt reaktivert den 6. januar 2023. Prosjektets øvrige leiligheter ble overlevert 1. desember 2022, og skjøtet for leilighet B9-501 ble tinglyst 10. februar 2023. Det var først etter dette, at klageren fikk mulighet til å gjøre seg kjent med hvem kjøperne var.
Til tross for at klageren ga klart uttrykk for at han fastholdt kjøpet høsten 2022, bidro ikke meglerne til at klageren fikk kunnskap om de nye kjøperne. Meglerforetaket har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven ved å medvirke til at kjøperne fikk tinglyst skjøtet. Klageren antar at det er meglerforetakets økonomiske interesser som ligger til grunn for dets medvirkning til bedrageriet.
Meglerforetaket har brutt sine plikter etter eiendomsmeglingsloven § 6-9 ved gjennomføringen av handelen, ved ikke å ha sørget for at klageren fikk rettsvern for sitt boligkjøp.
En megler skal som en profesjonell aktør forholde seg til at en bindende avtale om kjøp gjennomføres, med mindre det er grunnlag for heving av avtalen, mislighold eller at eiendommen har bortfalt. I stedet har meglerforetaket solgt eiendommen ved dobbeltsalg, som vil medføre at klageren har rett til å tre inn i kjøpekontrakten med mindre de nye eierne har handlet i aktsom god tro. Etter klagerens oppfatning har salgsprosessen sommeren 2022 vært et skalkeskjul for at kjøperne angivelig skulle være i god tro om klagerens krav.
Meglerne har tilsidesatt sin omsorgsplikt overfor klageren. For å ivareta klagerens interesser, burde meglerne bidratt til oppfyllelse av klagerens kjøpekontrakt når utbyggeren hadde ikke grunn til å heve kontrakten. Meglerforetaket har på sin side vist til at klagerens interesser ble ivaretatt ved at han ble tilbudt en annen leilighet. Klageren ville imidlertid ikke ha en annen leilighet. I henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-3 nr. 2, skal megleren gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av den. Meglerforetaket opptrådte imidlertid nærmest som en advokat for oppdragsgiveren, og ivaretok ikke sin plikt til nøytralitet. Hensikten bak meglernes opptreden var at klagerens kontrakt ikke skulle oppfylles, og de tok klart stilling til saken ved å representere utbyggeren. Meglerforetaket ga aldri klageren råd om å prøve konflikten for domstolene, men tok ukritisk utbyggerens parti. Dette burde blitt gjort ettersom klageren krevde å fastholde kjøpet, noe han formidlet til meglerforetaket helt fra våren 2021 til januar 2023.
I ettertid har utbyggeren erkjent at hevingskravet var uberettiget, samt at det foreligger kontraktsbrudd. Det vises i den forbindelse til brev av 11. mai 2023 fra utbyggerens advokat.
Meglerforetakets fagansvarlig burde ha tilstrekkelig juridisk kompetanse til å kunne konkludere med at utvidelse av leiligheten ikke medførte at kontrakten bortfalt.
Klageren oppfatter de ovennevnte forhold for å være straffbare. Meglerforetakets og dets ansatte har opptrådt på en måte som er egnet til å svekke tilliten til meglerforetakets integritet og uavhengighet.
Klagerens krav
Klageren ber om at nemnda tar stilling om meglerforetaket har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Til tross for at klageren har lidt et økonomisk tap på flere millioner, bes det ikke om nemndas vurdering av det økonomiske tapet.
Klageren krever at meglerforetaket dekker hans advokatutgifter tilsvarende 31 000 kroner. Det foreligger særlige grunner til at klageren bør få dekket sine advokatutgifter. Som følge av bruddenes alvor og omfang, har det vært nødvendig med juridisk bistand.
Innklagede har i korte trekk anført:
Hva nemnda kan ta stilling til
Meglerforetaket bestrider påstandene om at de skal ha medvirket til straffbart bedrageri og svindel. Påstandene er udokumentert og faller uansett utenfor nemndas saksområde jf. nemndas vedtekter punkt 1.3.
Det faller også utenfor nemndas saksområde å ta stilling til om salgsprosessen har vært et «skalkeskjul».
Omprosjekteringen
Når det gjelder den omstendighet at klagerens leilighet utgikk som følge av omprosjektering vises det til brev fra utbyggeren av 18. juni 2021 der det blant annet fremgikk:
«Boligprosjektet Deres klient har kjøpt bolig i har blitt revidert og omprosjektert noe etter avtaleinngåelsen. Endringen har blant annet medført at Deres klients bolig bortfalt.»
Det vises til at beslutningen om omprosjektering, og innholdet i denne, er tatt av utbygger.
Megler har ingen instruksjonsmyndighet ovenfor utbygger. Det at utbygger har omprosjektert byggeprosjektet slik at leiligheten bortfalt er derfor et forhold utenfor meglers kontroll.
Det er ingenting megler kunne ha gjort for å sørge for realisasjon av prosjektet. Ettersom leiligheten falt bort grunnet omprosjekteringen, kan ikke klageren ha hatt noen berettiget forventning om å overta den nye leiligheten til samme pris. At omprosjekteringen i et brev fra meglerforetaket ved en inkurie ble omtalt som en utvidelse, kan ikke tillegges vekt.
Leiligheten klageren kjøpte hadde et BRA på 62 kvm med bl.a. ett bad og en terrasse på 10 kvm. De andre kjøpernes leilighet har et BRA på 122 kvm og består blant annet av to bad, ett eget vaskerom, en balkong på 14 kvm og en takterrasse. Kvalitetene på leilighetene er ulike, noe som også gjenspeiles i verdien. Klageren inngikk avtale om en kjøpesum på 2 990 000 kroner, mens de andre kjøperne inngikk avtale om kjøpesum på 9 500 000 kroner.
Dette viser at det er tale om en omfattende omprosjektering og leilighetenes kvaliteter er svært ulike både når det gjelder størrelse, kvaliteter og verdi. Det er utvilsomt tale om to ulike leiligheter, og klageren kan ikke ha hatt noen berettiget forventning om å få overta den nye leiligheten til den samme prisen han hadde kjøpt den første for etter at omprosjekteringen var kjent.
Meglerens omsorgsplikt
Når det ble klart at leiligheten ble omprosjektert ivaretok meglerforetaket klagerens interesser gjennom dialog med utbygger og klageren selv. Denne dialogen resulterte i at klageren ble tilbudt en erstatningsleilighet samt 50 000 kroner. Klageren ble også gjort oppmerksom på at dersom han ikke ønsket å overta erstatningsleiligheten, kunne han videreselge denne, sannsynligvis med fortjeneste. Den tilbudte leiligheten hadde like kvaliteter og var naboleilighet til den nå omprosjekterte leiligheten som klageren opprinnelig hadde kjøpt. Dersom klageren ikke ønsket å overta erstatningsleiligheten, hadde han også mulighet til å takke ja til alternativ 2 i tilbudet som innebar en mulighet til å trekke seg fra avtalen mot en kompensasjon på 50 000 kroner.
Meglerforetaket er av den oppfatning at det ville vært i klagerens interesse å takke ja til dette tilbudet. Meglerforetaket har ivaretatt sin omsorgsplikt ovenfor klageren i dialogen med klageren og utbyggeren.
Klagerens anførsler om at megler ikke medvirket til at kjøpekontrakten klageren hadde inngått ble oppfylt, samt at megleren opptrådte som «advokat» for utbygger og dermed brøt sin nøytralitetsplikt, bestrides. Megleren opptrådte derimot som mellommann i transaksjonen og videreformidlet informasjon i tråd med sin plikt.
Meglerforetaket har ivaretatt klagerens interesser.
Manglende angivelse av pris i salgsoppgaver
Det er korrekt at det ikke ble gitt prisopplysninger ved annonsering av leilighet B9-501 i 2021 og 2022.
Påstandsgrunnlaget knytter seg til tidspunktet etter at eiendommen var omprosjektert og det var slått fast at klagerens leilighet ikke ville bli oppført. Manglende prisopplysning gjaldt altså kun den «nye» leiligheten, og har derfor ikke innvirket på forholdet mellom klageren og meglerforetaket. Det foreligger ikke årsakssammenheng mellom dette og et eventuelt økonomisk tap hos klageren. Forholdet har ikke relevans i denne saken.
Det bestrides at meglerforetaket bevisst eller ubevisst har ført klageren bak lyset.
Tinglysning av skjøte
Det bestrides at megler har brutt sine plikter etter eiendomsmeglingsloven § 6-9. Før man kom til at megler kunne gjennomføre tinglysning og oppgjør i saken, besluttet utbyggeren at leiligheten utgikk som følge av prosjektering. Ettersom megleren ikke har noen instruksjonsrett ovenfor utbyggeren kom oppdraget aldri så langt at det var mulig for megleren å oppfylle sine forpliktelser etter denne bestemmelsen.
Oppsummering. Klagerens krav
De involverte meglerne har opptrådt i tråd med god meglerskikk. Det foreligger hverken ansvarsgrunnlag eller økonomisk tap. Vilkårene for erstatning er dermed ikke oppfylt.
Klagerens krav om dekning av advokatkostnader bestrides. Det vises til nemndas vedtekter punkt 1.3 der det fremgår at nemnda normalt ikke behandler spørsmål om dekning av partenes utgifter til advokatbistand. Det er ikke grunnlag for å fravike dette utgangspunktet her.
Kravet er uansett for høyt i forhold til klagens omfang. Det vises til at en rekke av påstandene som er fremmet, og som det er brukt tid på, ikke er relevante for å avgjøre hvorvidt det foreligger ansvarsgrunnlag. Kravet må i alle tilfeller avkortes slik at det gjenspeiler de faktiske nødvendige kostnader.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om dekning av advokatkostnader.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen avvises.
Denne saken reiser bevisspørsmål som ikke kan avklares på en forsvarlig måte under nemndas skriftlige behandling uten partene og eventuelle vitner til stede, og som kan forklare seg direkte for nemnda og svare på spørsmål.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Saken avvises.