RFE-2023-106
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. november 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Orlin & Partners AS (Aktiv Asker og Bærum)
Saken gjelder: Avtalt tilbakehold. Krav om utbetaling av tilbakeholdt beløp pluss renter
Sakens spørsmål og bakgrunn
I november 2022 kjøpte klageren en enebolig som innklagede meglerforetak formidlet for 18 100 000 kroner. Eneboligen lå ute med en prisantydning på 22 000 000 kroner. I forbindende med overtakelsen ble det avtalt et tilbakeholdt på 562 400 kroner som blant annet gjaldt forhold det var tatt forehold om i klagerens bud. Til tross for at selgerens frist for å gjennomføre utbedring har løpt ut, nekter meglerforetaket å utbetale det tilbakeholdte beløpet. Spørsmålet er om klageren har rett på utbetaling av det tilbakeholdte beløpet, samt renter.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Under overtakelsen ble det holdt tilbake totalt 562 400 kroner på meglerens klientkonto. Tilbakeholdet gjaldt forhold det var tatt forbehold om under budgivningen, men som fremdeles ikke var utbedret ved overtakelsen, samt manglende dokumentasjon på ulike arbeider på boligen.
I overtakelsesprotokollen ble det vist til e-post av 31. mars 2023 som gjaldt tilbakeholdet. Denne e-posten ble sendt til både kjøper (klager), selger og megler. Her fremgikk det at dersom de ulike forholdene ikke var rettet opp innen gitte frister, ville det tilbakeholdte beløpet bli klagerens penger. Til tross for at fristene for utbedring nå har løpt ut, har klageren fremdeles ikke fått utbetalt det tilbakeholdte beløpet.
Meglerforetakets påstand om selgeren ikke fikk adgang til boligen for utbedring, stemmer ikke. Selgeren har aldri kontaktet klageren for å utbedre de forhold det er holdt tilbake penger for.
Saken meldt inn til boligselgerforsikringsselskapet, som meglerforetaket viser til, gjelder vesentlige mangler som klageren ikke var kjent med på overtakelsestidspunktet. Disse forholdene ble uriktig omtalt i salgsoppgaven, egenerklæringsskjemaet og tilstandsrapporten. Saken mot boligselgerforsikringselskapet er ikke relatert til klagen mot meglerforetaket.
Klageren krever at det tilbakeholdte beløpet på 562 400 kroner pluss renter utbetales til ham.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det er tale om et gjensidig tilbakehold, noe som innebærer at både kjøper og selger må være enige om at det tilbakeholdte beløpet skal utbetales. Meglerforetaket har ikke adgang til å frigi pengene uten samtykke fra selgeren. Til tross for at det ble bestemt frister for utbedringer, har det oppstått en tvist ettersom selgeren mener han ikke fikk tilgang til boligen for å utbedre eiendommen som avtalt.
Saken er meldt inn til boligselgerforsikringen og klageren har advokat på sin side. Meglerforetaket avventer derfor en endelig bekreftelse fra begge parter på at beløpet kan frigis enten kjøper eller selger.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om utbetaling av tilbakeholdt beløp.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
I overtakelsesprotokollen er det krysset av for «Partene er enige om tilbakehold». Det dreier seg derfor her om et gjensidig eller avtalt tilbakehold, og ikke et ensidig tilbakehold. I en slik situasjon kan en megler i alminnelighet ikke utbetale det tilbakeholdte beløpet uten at selger og kjøper er enige, eller at det foreligger rettskraftig dom eller rettsforlik. Dette henger sammen med at megler som mellommann skal slippe å ta standpunkt til om vilkårene for å utbetale beløpet i henhold til et avtalt tilbakehold er oppfylt. I dette tilfellet foreligger det hverken frivillig avtale, rettskraftig dom eller rettsforlik om helt eller delvis utbetaling av det tilbakeholdte beløpet. Klageren har derfor ikke rett til utbetaling av det tilbakeholdte beløpet pr. dags dato.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.