Klage nr:
66/08

Avgjort:
25.06.2008

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandling

Foretakets navn:
Ring Eiendomsmegling Tønsberg, Vestfold Eiendomsmegling AS
Saksfremstilling:

Klagerne solgte tomt til en utbygger gjennom innklagede. Oppdragsavtalen ble inngått 16. august 2006 og oppgjøret er datert 30. januar 2007. Budet som ble akseptert, var på 525 000 kroner. Kjøperen, som er profesjonell utbygger, oppdaget at han måtte få naboenes godkjennelse for å få koblet på vann og kloakk. Partene ble enige om at kostnadene, som ifølge kjøperen skulle være 100 000 kroner, skulle deles med 50 % på selger (klageren), 25 % for kjøper og 25 % for naboene etter kjøpekontraktens § 13. Det viste seg at det ble vanskelig å komme til enighet med naboene, og det ble valgt en annen trasé for ledningen fordi kjøperen ønsket å starte på utbyggingen. Innklagede kom ikke med forslag på løsning av saken fra kontraktsinngåelsen i september til desember og klagerne fikk ikke fullt oppgjør. Etter et møte, ble klagerne forelagt et prisoverslag på 240 688 kroner inkl mva for legging av en lengre ledning, som klagerne godtok.

Klagernes datter har representert dem i saken. Klagersiden betegnes i det følgende som «klagerne».

Fagansvarlig er eiendomsmegler.

Klagerne anfører:

Klagerne mener innklagede har trukket 180 515 kroner for ledningsarbeidene, noe som tilsvarer 75 % av totalbeløpet for ledningsarbeidene. Dette førte til at klagerne fikk en pris på 345 000 kroner for tomten. Klagerne mener det ikke er grunnlag for at de skal bære kostnadene som skulle bæres av naboene etter kontrakten.

Innklagede ivaretok ikke klagernes interesser underveis i prosessen, verken etisk moralsk eller faglig. Klagerne følte seg presset til å inngå avtaler om kostnads-fordeling, der det endte med at klagerne måtte bære hoveddelen av kostnadene. Opparbeidelseskostnader i forbindelse med påkobling for vann og kloakk er kjent for alle utbyggere. Innklagede valgte minste motstands vei og lot klagerne dekke store deler av kostnader for dette.

Hadde innklagede undersøkt forholdene, ville det blitt kjent at avtaler måtte inngås med naboer før tomten kunne bebygges og utbyggeren kunne lagt inn nødvendige forbehold. Budet forelå på et tidspunkt da innklagede, etter klagernes oppfatning, burde kjent til at det måtte inngås avtale om påkobling. Dette framgikk som en forutsetning i en godkjent fradelingssak for tomten, datert 29. september 1989.

I samtaler med naboer har innklagede fremtrådt arrogant, der han la fram erklæringer og pålegg, uten vilje til å forstå den andre partens behov for dokumentasjon vedrørende avløpsledningenes totale kapasitet etc før de ville underskrive på en erklæring om at utbyggeren kunne koble seg på deres private vannledning. Gravearbeidene ble varslet flere ganger, uten at den dokumentasjonen de krevde, var på plass. Dette ble oppfattet som frekt og freidig. Klagerne mener innklagede, ved sin fremgangsmåte, bidro til å skape konflikten mellom partene. I mellomtiden presset kjøperen fram en mer kostbar løsning for påkobling av avløp, i og med at traseen ble mye lenger.

Klagerne presiserer at de som selgere i dette tilfellet er den svake part. Tomten ble tilbudt kjøperen, rett etter takstvurderingen, uten at den ble lagt ut for salg eller uten at prospekt ble laget. Klagerne antar at innklagede og kjøperen har en form for avtale om at aktuelle tomter skal tilbys kjøperen slik at han får tilgang til tomter for prosjektering og bygging av boliger for videresalg. Klagerne mener det bør stilles strengere krav til innklagedes ivaretakelse av sin oppdragsgivers interesser der innklagede er klar over at kjøper er en profesjonell utbygger.

I brev av 25. april 2008 presiserer klagerne at de mener innklagede er erstatningsansvarlig for den reduksjonen i kjøpesummen klagerne har lidt på bakgrunn av innklagedes kritikkverdige behandling av saken. For øvrigopprettholdes tidligere ankepunkter. I tillegg fremholder klagerne at kostnaden for å få ordnet påkoblingen av ledningene ble estimert til 100 000 kroner da kontrakten ble underskrevet i september 2006, og at det var på denne bakgrunn at klageren godtok kontraktens § 13. I januar 2007 ble kostnaden beregnet til å være 240 688 kroner. Klageren mener kontraktens § 13 om kostnadsfordeling vitner om hvor dårlig innklagede har ivaretatt klagerens interesser.

Innklagede anfører:

Innklagede fikk i oppdrag å selge tomten og boligeiendommen ved siden av. Det ble tatt en verdivurdering på tomten, som ble satt til 475 000 kroner. Pantattest og reguleringsbestemmelser for området, målebrev med mer ble bestilt samme dag. Dette ble mottatt 22. august 2006 via infoland. Av de kommunale opplysningene kom det frem at boligen var tilknyttet offentlig anlegg. Klagerne hadde opplyst at det var lagt ny ledning fra X vei og til det offentlige nettet som boligen var tilknyttet.

Tomten ble kjøpt for 525 000 kroner før annonseringen. Den aktuelle kjøperen har kjøpt en tomt gjennom innklagede ved en tidligere anledning. Innklagede har ikke hatt resalg av denne tomten, verken bebygd eller ubebygd.

Innklagede var i kontakt med den ene av klagerne samt deres datter i forbindelse med salget. Den andre klageren var syk og husket ikke noe vedrørende tomten.

Da kjøperen begynte å planlegge utbyggingen, ble han kontaktet av den ene naboen som opplyste at «kloakkledningen som gikk over byggetomten lå som avløp for tre boliger samt byggetomten». Ledningen gikk over naboens tomt og fram til en kum på hans eiendom. Naboen fortalte han hadde påkostet denne alene og at han ikke ville tillate påkobling av tomten uten kompensasjon, og han antydet 100 000 kroner som pris. Klagerne mente bestemt at de hadde vært med på å dekke kostnadene. En annen nabo hevdet ledningen var sameie og at klagerne hadde betalt sin andel av ledningen. En tredje nabo som hadde stått for fordeling og innkreving av utgiftene, fant ut at klagerne hadde betalt for eneboligen, men ikke for tomten. På denne bakgrunn skrev innklagede et brev til naboen som krevde 100 000 kroner i kompensasjon med et løsningsforslag. Brevet ble forelagt klagerne før oversendelse og er datert 6. oktober 2006. Innklagede trodde saken var løst.

Det viste seg at ledningen som gikk over byggetomten, var gammel, av sement og felles for tre boliger. Klagerne hadde ikke opplyst om disse forholdene. Innklagede har fått opplyst at den ene av klagerne (ektemannen som var syk) hadde gravd opp ledningen fra egen septiktank og frem til den nye kummen. Ifølge kjøper godtok ikke kommunen at en ny bolig tilkoblet seg ledningen før den gamle ble skiftet. Problemet besto nå i at den ene naboen ikke ønsket utskifting av ledning/graving på sin eiendom. Innklagede henvendte seg til kommunen som sa at naboen ikke kunne nekte å utbedre en gammel ledning selv om retten til å ha ledningen over hans eiendom ikke var tinglyst, men anbefalte ikke å starte gravingene før det forelå rettslig kjennelse. Klagerne orket ikke en slik rettssak og kjøper foreslo derfor at det ble lagt en ny ledning rundt naboens eiendom og fram til knutepunktet for de tre boligene. Kjøper forlangte at selgerne og de øvrige eierne skulle betale hver sin andel av ledningen. Innklagede påtok seg å ta kontakt med naboene. Det ble klart at den ene naboen ikke ville betale sin andel da han heller ikke hadde betalt for den forrige ledningen.

Det ble arrangert et møte der tilbudet fra entreprenør skulle fremlegges. Klagernes representant kunne ikke møte, men sa at hun antok at innklagede ville ivareta klagernes interesser og møtet ble avholdt som planlagt 15. januar 2007. Møtet ble avholdt med innklagedes faglige leder, saksbehandleren, kjøperen og den ene av klagerne. Både innklagedes faglige leder ogsaksbehandleren ga uttrykk for at de syntes summen var høy i forhold til å bytte ut den gamle ledningen og henviste til kommunens opplysning om at naboen ikke kunne nekte å skifte ut ledningen.

Klageren som deltok på møtet, ønsket imidlertid å komme til en avtale. Kjøperen hevdet at han ikke kunne holdes ansvarlig for naboforholdene og at han hadde sett for seg at han kunne koble seg på eksisterende ordning. Kjøper krevde da 180 000 kroner i prisavslag mot at kjøper anla ny ledning og koblet til alle naboer. Det ble laget en kort erklæring på dette. Innklagede spurte klageren om hun ønsket å diskutere dette med sin datter, som svarte at hun kom til å være uenig uansett. Innklagede tillot da ikke klageren å underskrive erklæringen på møtet, men ba henne ta med dokumentet hjem og vise det til sin datter. Innklagede avtalte at han skulle ringe klagerne dagen etter for å høre resultatet. Avtalen ble bekreftet og innklagede hentet avtalen i underskrevet stand.

Da en av naboene ble provosert over at kjøperen startet arbeidene uten at forholdene rundt ledningen var avklart, kontaktet innklagede kjøper og ba dem stanse arbeidet.

Den andre naboen som forsøkte å kreve 100 000 kroner av kjøperen for tilkoblingen, ble provosert av at innklagede hadde oversendt kopi av brevet datert 6. oktober til de andre sameierne i ledningsnettet.

Innklagede er ikke enige i at han har brutt etiske regler i denne saken. Eiendommen ble tilbudt tre utbyggere etter samråd med klagerne. Det var en interessent, og innklagede anbefalte at bud på prisantydning ikke burde aksepteres uten annonsering. Kjøper bød 10 % over prisantydning. Dette var en god pris i forhold til andre tomter i området. I tillegg sparte klagerne annonseutgifter med mer.

Før eiendommen ble solgt, ble det innhentet opplysninger om eiendommens regulering, tilknytning til vann og avløp med mer. Det var ikke mangel på slike opplysninger som skapte problemer, men naboens manglende samarbeid. Dette kan ikke lastes innklagede, og heller ikke det faktum at klagerne ikke opplyste om ledningens stand.

For øvrig har innklagede bistått klagerne i stor grad med å komme fram til en løsning, slik det er redegjort for ovenfor.

Innklagede kan ikke se at han er ansvarlig for noen av kostnadene som har oppstått ved utbedringen av kloakkledningen i området.

Innklagede fremholder i brev av 6. juni 2008 det ovennevnte og presiserer at bakgrunnen for at klagerne etter avtalen skulle betale for to andeler (50 %) var at den ene naboen ikke ville betale for omleggingen av ledningen som var forårsaket av klagernes tomtesalg.

I forbindelse med salget av boligen ble det avtalt med klagerne at de skulle betale kostnadene vedrørende deres bolig, og at kjøperen av boligen måtte legge ledning fra egen septiktank og fram til tilknytningstidspunktet. Ettersom det ikke var enighet med naboen, ble det dyreste alternativet lagt til grunn (omleggingen). Dette var klart fra 15. september 2006 og ble tatt inn i kjøpekontrakten for boligen datert 27. september 2006.

Innklagede presiserer at klagerne ikke informerte om at mannen hadde inspisert ledningen, at det var tilknyttet to boliger til klagernes private ledning og at dette ikke fremkom av offentlige opplysninger mottatt fra kommunen.

Innklagede tilbakeviser at klagerne kan ha følt seg presset da avtalen ble inngått 15. september 2006 og at hun hadde fire måneder til å protestere på dette fram til avtalen 15. januar 2007 ble inngått. Avtalen var i tråd med kjøpekontrakten, men kostnaden ble betydelig høyere enn det partene hadde ventet. Innklagede mener klagerne selv må ta ansvar for å gjendrive de 25 000 kronene som den ene naboen sa seg villig til å betale.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne påpekerflere forhold som feilaktige.

– Klagerne sier innklagede har misoppfattet den ene klagerens sykdom og brukt feil navn på datteren. Klagernes datter bestrider at hun har vært så delaktig i prosessen som innklagede påstår og presiserer at den av klagerne som innklagede har hatt kontakt med er høyst oppegående.

– Klagerne mener innklagedes fremstilling på misvisende måte fremstiller innklagede som behjelpelig, mens innklagede i realiteten aktivt har bidratt til flere ugunstige avtaler for klagerne.

– Klageren hevder det ble innkalt til møtet 15. januar 2007 på morgenen for å ha møte samme dag kl 13.00. Klagernes datter kunne ikke stille på så kort varsel.

– Klagerne mener signeringen av erklæringen og henting av dokumentet etter møtet 15. januar 2007 skjedde samme ettermiddag. Klagernes datter fikk da ikke tid til å gå gjennom erklæringen før den ble underskrevet.

– Bygningsarbeidene på tomten hadde begynt, og dette ble brukt som et argument for å få i gang en løsning snarest for å unngå ytterligere kostnader.

– Klagerne tilbakeviser at de ikke har informert om kloakkledningen. På befaringen uttalte klagerne at det lå en heftelse fordi kloakkledningen måtte flyttes. Ifølge klagerne svarte innklagede at «heftelser heter det kun hvis det gjelder pengeheftelser på eiendommen».

Klagerne fremholder at tilknytning til offentlige eller private ledningsanlegg gjøres for alle eiendommer som bebygges og det er kjøpers ansvar å få kommunens godkjenning for planlagt tilknytningspunkt for vann og avløp ved bebygging av tomten, og tilsvarende gjelder avtaler ved private sameier.

Klagerne fremholder også at klagerne følte seg presset til å inngå den kostbare utførelsen av avtalen i møtet den 15. januar 2007. Kostnadsfordelingen som ble lagt til grunn ved kontraktsunderskrivingen, var på bakgrunn av at det ville koste 100 000 kroner. Klagerne mener også at innklagedes påstand om at klagerne selv må kreve kostnadsdekning hos naboene er urimelig.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede beklager feil bruk av navn på datter og feil oppfatning av den ene av klagernes sykdom. Innklagede fastholder at klagernes datter hele tiden har blitt informert om problemene. Hun ville ikke involvere seg på grunn av sin jobbsituasjon.

Innklagede påpeker at klagerne på møtet var enige og at klagerne fikk med et kostnadsoverslag og avtalen med hjem for å kunne underskrive. Innklagede hentet erklæringen dager etter.

Innklagedc fastholder at han ringte 12. januar 2007 for å avtale møtet. Det ble først avtalt til kl 10.00 den dagen, men ble endret til kl 13.00 samme dag.

Innklagede er ikke kjent med når arbeidene på tomten startet og dette var ikke tema på møtet.

Klagerne hevder det ble antydet og diskutert kostnad før underskrivingen den 15. september 2006. Dette stemmer ikke. Kostnadsoverslaget kom først i januar 2007. Innklagede presiserte overfor klagerne at han ikke hadde mulighet til å vurdere kostnadsoverslaget. Kjøper presiserte på møtet at anbudet ikke var innhentet av en samarbeidspartner og at klagerne sto fritt til å innhente et annet anbud.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klagerne opprettholder sin tidligere forklaring av saken og ber om Reklamasjonsnemndas vurdering av saken.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på bakgrunn av innklagedes oppførsel forut for og etter inngåelse av kjøpekontrakt vedrørende tomt med servitutt.

Slik denne saken ligger an, ville den kreve annet ennskriftlig bevisførsel som Reklamasjonsnemnda skal basere sine avgjørelser på. Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke ta saken til behandling.

Konklusjon:

Saken avvises.

Oslo, den 25. juni 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant