RFE-2023-111
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. oktober 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet.
Innklaget: Søre Sunnmøre Eiendomsmegling AS (Notar Ulsteinvik)
Saken gjelder: Meglers håndtering av oppdraget og krav om vederlagsnedsettelse
Sakens spørsmål og bakgrunn
I februar 2022 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens eierseksjonsleilighet. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering som etter hennes mening er kritikkverdige. Spørsmålet i saken er om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for nedsettelse av meglerens vederlag.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren bestemte seg for å engasjere megleren hos innklagede meglerforetak i forbindelse med salg av sin leilighet. Megleren mente at salget ville være en enkel sak ettersom det var tale om en attraktiv leilighet som lå midt i sentrum. Megler hadde lovet at leiligheten ville bli solgt i løpet av tre måneder. Salgsprosessen endte imidlertid med å strekke ut i tid.
Megler var mye syk og vanskelig å få tak i på telefon, men partene fikk til slutt signert oppdragsavtale 22. februar 2022. Det ble rekvirert tilstandsrapport hvor taksten var oppgitt til 2 990 000 kroner. Klager mente selv at hun kunne selge leiligheten for 2 400 000 kroner, ettersom den var helt nyoppusset. Dette var megleren uenig i. Etter meglerens oppfatning var leiligheten ikke verdt mer enn 2 000 000 kroner. Han mente klager ikke kunne forvente å tjene penger på en leilighet som hun bare hadde sittet med i ett år. Megleren nektet å markedsføre leiligheten til den pris klageren ønsket, og opererte i stedet med sin egen pris, dvs. lokkepris.
Videre har megleren holdt interessentene hemmelig for klageren, og kun sagt at den ene «har mange unger» og en annen var «spekulant». I tillegg ble en av de interesserte beskrevet på en måte som virker støtende. Megler oppga navnet på kun én av interessentene.
Interessenten beskrevet som «spekulanten» la inn et skambud som klager endte med å avvise fordi megler ikke ga henne anledning til å fremsette et motbud. På dette tidspunkt visste ikke klager at «spekulanten» og megler var gode venner.
Videre ønsket klageren å selge garasjen tilhørende seksjonen separat til en av naboene. Det ble inngitt bud på 80 000 kroner. Megleren var imot dette og mente at garasjen måtte selges sammen med leiligheten for å oppnå en god pris. Megler kontaktet kjøperen og advarte ham mot å kjøpe garasjen. På dette tidspunkt hadde klager og kjøper allerede skrevet kjøpekontrakt. Som følge av meglers opptreden ble handelen kansellert, og klager endte med å tape penger.
Megleren deaktiverte annonsen på Finn.no slik at hun ikke hadde noen mulighet til å selge den. Megler uttrykte at hvis hun var misfornøyd med hans håndtering av oppdraget, måtte hun finne en annen megler. Etter mye frem og tilbake la megleren ut annonsen igjen, men på dette stadiet var klager så sliten av salgsprosessen, at hun ikke så noen annen utvei enn å benytte salgsgarantien til meglerforetaket og si opp oppdraget. Leiligheten ble solgt første uken etter at klager ga oppdraget til et annet meglerforetak.
I august 2022 mottok klager en faktura fra innklagede foretak pålydende 85 000 kroner. Hun tok da kontakt med daglig leder hos meglerforetaket, som henviste henne videre til daglig leder ved et annet kontor i samme meglerkjede. Etter å ha fremlagt saken for den daglige lederen fikk hun beskjed om å ta det med ro og ikke tenke noe mer på det, for han skulle ta tak i det. Over ni måneder senere mottar klageren likevel purring på det samme beløpet, med beskjed om at kravet går videre til inkasso om hun ikke betaler.
Klager krever at meglerforetaket frafaller hele sitt krav om betaling.
Innklagede har i korte trekk anført:
Prisantydning
Leiligheten ble lagt ut for salg kort tid etter oppdragsavtale var inngått. I tilstandsrapporten ble leilighetens markedsverdi satt til 2 000 000 kroner. Verdien som klageren henviser til, er eiendommens «tomteverdi og teknisk verdi bygninger» som var satt til 2 950 000 kroner. Meglerne hos meglerforetaket forklarer sine kunder forskjellen på markedsverdi og tomte- og teknisk verdi. Megler opplyser å ha gitt en slik forklaring til klager utover SMS-korrespondansen mellom dem.
Megleren anbefalte klageren å legge ut leiligheten med en pris tilsvarende takstmannens vurdering, og rådet henne derfor til å sette prisantydningen rundt 2 000 000 kroner. Klager bekreftet både på SMS og e-post til megler at hun ville følge hans råd, og at hun godkjente prisantydningen.
Påstandene om at megler nektet å selge leiligheten for gitt pris eller la opp til lokkepris, bestrides. Det vises i den forbindelse til fremlagte SMS-korrespondanse mellom klager og megler. Megler har sterkt frarådet klageren å gå ut med en for høy pris, samt gitt beskjed om at leiligheten ikke kan annonseres med en lavere pris enn klager er villig til å selge for, da det vil være lokkepris.
Salg av garasje
I henhold til avtalen mellom klager og sameiet tilhørte garasje nr. 4 klagerens seksjon. Dette var en avtale som ble inngått under oppdragstiden, med bakgrunn i at garasjeplassene ikke hadde noen egen benevnelse. Garasjeplassen tilhørende den aktuelle leilighet, samt de øvrige garasjeplassene i bygget, har ikke egne seksjonsnumre eller benevnelse, og er derfor ikke mulig å omsette alene. De følger leiligheten ved salg.
I en samtale med klager forsøkte megler å forklare at det ikke ville være mulig å selge garasjeplassen separat, da den ikke har eget seksjonsnummer eller avgrensning som gjør det mulig for en ny eier å oppnå rettsvern. Underveis i samtalene rundt dette, bekreftet klager pr. SMS til megler at garasjen hører til leiligheten
Håndtering av interessenter
Meglerforetaket bestrider klagers påstander om at megler har hemmeligholdt interessenter eller kalt dem ord som virker støtende. Grunnet personvernhensyn må megler ha samtykke fra interessenter før man kan oppgi navn og eventuelt kontaktinformasjon videre til selger. I slike tilfeller, kan megler i den grad det er forsvarlig, si noe om situasjonen til den enkelte, for eksempel om de er enslig, familie, eiendomsutvikler mv. Megler kunne derfor ikke uten videre opplyse om alle på interessentlisten til klager.
Budprosess
Den 20. april 2022 kom det inn et bud under prisantydning. Meglerforetaket bestrider påstanden om at klager ikke fikk anledning å komme med motbud. Dersom en selger ønsker å komme med motbud, vil ikke megler ha innvendinger mot dette ønsket på generelt grunnlag.
FINN-annonse
Megler deaktiverte annonsen etter visning da informasjonen i annonser og salgsoppgave som var gitt til interessenter ikke stemte. Dette som følge av at selger trakk garasjen ut av salget under samtaler med megler i minuttene før visningen startet. Megler ga da muntlig beskjed til klager om at annonsene måtte deaktiveres for å korrigere forholdet. For å kunne gi korrekte opplysninger til en eventuell kjøper, så megler ingen annen løsning ennå måtte deaktivere annonsene midlertidig.
Håndtering etter utstedelse av faktura
Klageren var i kontakt med meglerforetakets økonomiansvarlig som har et annet kontorsted, etter å ha mottatt faktura i august 2022. Økonomiansvarlig ga klager tilbakemelding om at han ville gi beskjeden videre til meglerforetaket. Det bestrides at økonomiansvarlig skal ha sagt til klager at hun ikke trengte tenke mer på saken.
Klager viser til å ha vært i kontakt med daglig leder hos meglerforetaket, som så skal ha henvist videre til daglig leder av et annet meglerforetak i samme meglerkjede. Dette stemmer ikke, og ville heller ikke vært en logisk ting å gjøre, ettersom det her er tale om to ulike selskaper. Klager var ikke i kontakt med daglig leder i det andre meglerforetaket, men valgte selv å ringe til meglerforetakets økonomiansvarlig, som har kontor i samme by som det andre meglerforetaket.
Meglerforetakets krav
Den 22. juli 2022 ble klagerens leilighet solgt gjennom et annet meglerforetak. Kjøperen var en interessent som innklagede meglerforetak hadde hentet inn under oppdragstiden og mottatt bud fra tidligere i prosessen. Klageren solgte dermed leiligheten innen tre måneder etter at oppdragstiden er ute med noen som megler har forhandlet med i oppdragstiden.
Meglerforetakets krav er hjemlet i oppdragsavtalen punkt 5.9. Meglerforetaket opprettholder sitt krav om vederlag i henhold til faktura.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Klagen gjelder flere forhold:
Lokkepris
Klageren har anført at boligen ble markedsført med såkalt lokkepris. Lokkepris foreligger hvis boligen blir markedsført med en prisantydning som selgeren på det aktuelle tidspunktet ikke ville akseptert. Klageren har ikke sannsynliggjort at det forelå lokkepris, herunder at megleren skal ha tatt initiativ til å markedsføre boligen med lokkepris.
Navn på interessenter
Om megler kan la selger få vite hvem som har vært på visning og skrevet seg på en visnings- eller interessentliste, beror på om opplysningen omfattes av meglers taushetsplikt. Etter nemndas syn er dette normalt ikke opplysninger som er taushetsbelagt overfor selgeren, da selgeren neppe kan regnes som «utenforstående» i denne sammenheng, jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave (2013) side 136. Nemnda bemerker at dette ikke var regulert i oppdragsavtalen.
Når det gjelder navn på interessenter, så følger det av personvernreglene (GDPR) at en interessent må samtykke for at navnet gis til oppdragsgiver. Dette er noe annet enn at selger og kjøper har lovpålagt rett til å få budjournalen, herunder navn på de som har inngitt bud. Meglerforetaket har opplyst at det ikke var innhentet samtykke fra interessentene, og megler kunne ikke utgi navnene til klageren. Megler har her opptrådt i samsvar med god meglerskikk.
Separat salg av garasjeplass
Nemnda finner at klagen her ikke kan føre frem. Når det gjelder om garasjeplassen kunne selges separat, har megler her opptrådt forsvarlig ved å søke å bringe på det rene om det var mulighet til dette. Det er heller ikke normalt adgang til å selge garasjeplassene separat i slike sameier.
Andre klagepunkter
Nemnda finner at klagerens øvrige klagepunkter heller ikke kan føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.