RFE-2023-114

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. november 2023

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS, Sentrum Kongensgate

 

Saken gjelder:               Oppgjør etter salg av dødsbo – brudd på god meglerskikk

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren og en annen arving solgte en eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak mai 2023. Klageren hadde fullmakt til å forestå skifte. Dette fremgikk også av et rettsforlik mellom arvingene. Dette rettsforliket skulle tjene som en omforent oppgjørsinstruks til megleren ved salget. Da meglerforetaket ikke fant at det tydelig fremgikk av fullmakten at den også omfattet rett til å motta oppgjøret, og det heller ikke ble bekreftet at partene var omforent om en slik forståelse, valgte meglerforetaket og utbetale oppgjøret i henhold til eierbrøk. Spørsmålet i saken er om megleren gjennom å utbetale oppgjøret til arvingene i henhold til eierbrøk, har opptrådt i strid med oppgjørsinstruksen, og således i strid med god meglerskikk.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og i strid med oppdragsavtalen. Det ble inngått rettsforlik mellom arvingene 16. april 2023, hvor detaljer rundt oppgjøret av boet ble beskrevet. Her var hele boet omhandlet og ikke bare klagerens andel. I forbindelse med salg av leiligheten lå det økonomiske forhold som skal gjøres opp mellom arvinger. Denne delen av skifteprosessen var ikke en del av meglerens oppdrag. Meglerforetaket hadde heller ikke dokumentasjon på hva som var utestående mellom fullmaktsgiver og fullmektig i boet.

Meglerforetaket etterlyste en omforent oppgjørsinstruks fra hjemmelshaverne.

Klageren skulle forestå skiftet etter fullmakt fra den andre arvingen, noe som også fremgikk av rettsforlikets pkt. 2. Videre fremgikk det av pkt. 4, at den andre arvingens netto andel skulle overføres etter at boet var avsluttet. Til tross for dette valgte meglerforetaket etter eget skjønn og i strid med rettsforliket å overføre halvparten av nettoprovenyet til den andre arvingen, før boet var avsluttet.

Rettsforliket var ment å ivareta begge parters interesser. Her ble det avtalt at hele beløpet (fratrukket gjeld, heftelser og kostnader i forbindelse med salg) skulle oversendes til den som forestår skiftet, slik at oppgjøret av hele boet kan gjennomføres. I henhold til rettsforliket har meglerforetaket ingen ansvar for oppgjøret av selve boet. Dersom oppgjøret foretas slik meglerforetaket hevder det skal gjøres, kan ikke skiftet avsluttes.

Dersom meglerforetaket gjennomfører oppgjøret slik, vil klageren måtte viderefakturere kostnadene som tilhører eiendommen, og som allerede er betalt, med tillegg av eventuelle saksomkostninger. Det er blant annet husleiekostnader, strøm og vedlikehold som skal fordeles, og dette blir da gjennom meglerforetakets løsning ikke fordelt. Det faller på sin egen urimelighet at klageren skal stå for disse kostnadene selv, og at det som fremgår av rettsforliket, ikke skal hensyntas overhodet.

Som det framgår av rettsforliket, skal skifte foretas av klageren når boet er sluttført. Dette er beskrevet i klartekst i pkt. 2 i rettsforliket hvor det fremgår at fullmaktshaver/klageren forestår skiftet av boet etter fullmakt fra den andre arvingen. Meglerforetaket hevder at det er tvil om hva dette betyr. Klageren kan ikke forstå hvordan det kan tolkes på annen måte.

Videre fremgår følgende av rettsforlikets pkt 4:

«[Navn på den andre arvingen] sin netto andel av boet etter at det er avsluttet skal overføres til …»

Her skal altså netto andel av boet, og ikke bare salget av leiligheten overføres, men først etter at boet er avsluttet.

Meglerforetaket hever seg over hva partene er blitt enige om i et rettsforlik som hadde sin hensikt å unngå nettopp en slik situasjon, ved å gjennomføre oppgjøret på tradisjonell måte og utbetaler salgssummen til fullmaktsgiver før boet er avsluttet. Dette hindrer at boet kan gjøres opp og avsluttes.

Deler av rettsforliket var sladdet med bakgrunn i at det var punkter der som ikke hadde noe med selve salget av leiligheten å gjøre.

Klageren ble først orientert om meglerforetakets fremgangsmåte knyttet oppgjøret etter kontraktsinngåelsen med kjøper, til tross for at forholdene ble gjort kjent for megler ved inngåelsen av oppdraget. Hadde megler valgt å informere klageren om dette tidligere, hadde han kunne trukket oppdraget, eller på annen måte ryddet opp i saken.

Megleren påtar seg et ansvar her som han ikke har kompetanse eller kunnskap om. Videre har ikke meglerforetaket mandat til å overprøve rettsforliket hvor partene i minnelighet har kommet frem til en løsning, hva gjelder avslutning av boet. Megler har ikke på noe tidspunkt vært delaktig i selve skiftesaken/rettstvisten.

Meglerforetaket har i sitt tilsvar direkte feilaktige henvisinger, blant annet til grunnlag for sladdet rettforlik og dermed et uriktig grunnlag til å vurdere saken. I tillegg er flere forhold tilsidesatt av meglerforetaket. Klageren ble ikke informert om deres mottatte opplysninger om at det var begjært midlertidig sikring. Selv om det senere viste seg å ikke være tatt slike skritt valgte meglerforetaket og se bort fra det som fremgikk av rettsforliket og dermed utbetalt halvparten av nettoprovenyet til fullmaktsgiver.

Med bakgrunn i rettsforliket har ikke megleren noen rett til å utbetale nettoprovenyet til andre enn fullmaktshaver. I salgsfullmakten var det også beskrevet (som er ugjenkallelig) i pkt. 5 at klageren skulle motta salgsoppgjøret. Klageren ønsker nemndas vurdering av om dette er riktig praksis.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Meglerforetaket fikk opplyst at fullmaktsgiver hadde begjært midlertidig sikring i saken, og besluttet at utbetaling og fordeling av nettoproveny skulle skje i henhold til beslutning fra tingretten. Saken ble derfor begjært avvist i medhold av nemndas vedtekter punkt 5 c. Videre ble det anført at klageren heller ikke hadde noe reelt behov for å få saken behandlet jf. vedtektenes punkt 1.4, all den tid beslutningen fra tingretten uansett vil være styrende for hvordan nettoprovenyet skulle fordeles. Det ble derfor også anmodet om avvisning i medhold av nemndas vedtekter punkt 5 d. Forut for overtakelsen ble meglerforetaket informert om at det ikke var tatt ut noen begjæring om midlertidig forføyning, til tross for at de var blitt varslet av den andre arvingens advokat om at dette skulle skje. Da det heller ikke på oppgjørstidspunktet, 8. august 2023 var mottatt slik dokumentasjon, ble oppgjøret gjennomført med utbetaling i henhold til eierbrøk 50/50.

Oppdragsavtale ble inngått 18. april 2023. Dette var salg av dødsbo. Det var to gjeldsovertagende arvinger, hvor klageren er en av disse. Ved oppdragsinngåelse fikk megleren fremlagt fullmakt gitt til klageren av den andre arvingen. Dette forelå i en sladdet versjon av rettsforlik mellom partene. Megleren etterspurte en fullverdig usladdet versjon og fikk da til svar at; «Disse punktene er ikke relevante for dere og inneholder navn på andre personer enn hva gjelder arvinger». På denne bakgrunn godtok meglerforetaket det sladdete rettsforliket, under forutsetning av at det ble tilsendt en bekreftet kopi. Dette ble mottatt.

Boligen ble solgt ved budaksept 31.mai 2023. Overtakelsen var avtalt 1.august 2023.  Ved mottak av oppgjørsskjema fra klageren 6. juni 2023 ble megleren oppmerksom på at det var opplyst at hele nettoprovenyet skulle utbetales til han. Megleren tok da kontakt med klageren med beskjed om at meglerforetaket ikke kunne utbetale hele oppgjøret uten å få en bekreftelse fra den andre gjeldsovertakende arvingen. Klageren mente dette ikke var nødvendig under henvisning til rettsforliket og fullmakten til å forstå skiftet av boet.

Det fremgikk ikke tydelig av fullmakten at den også omfattet rett til å motta oppgjøret. For å være sikker på at både fullmektig og fullmaktsgiver var omforent om dette, tok megler kontakt med fullmaktsgiver, ved hennes advokat. I tilbakemeldingen meglerforetaket mottok fremgikk det at partene ikke var omforente om en slik fullmakt, og fullmaktsgiver mente dette heller ikke fremgikk av rettsforliket. Megleren fikk også tilsendt rettsforliket uten sladding.  Meglerforetaket ble da også oppmerksom på at punktene som var sladdet ved første oversendelse ikke omfatter navn på andre personer enn arvingene, slik klageren i utgangspunktet benyttet som begrunnelse for å sladde opplysningene.

Det er i saken to gjeldsovertakende arvinger, som i utgangspunktet i fellesskap var berettiget til å instruere og foreta beslutninger over eiendommen, og de var etter grunnboken berettiget til ½ part hver av nettoprovenyet. En avvikende fordeling av provenyet ville måtte bero på en omforent oppgjørsinstruks fra arvingene. Dette fremgikk av oppdragsavtalen, under punktet «Oppgjør» hvor det blant annet fremgikk:

«Ved flere oppdragsgivere, kan oppgjør som avviker fra tinglyst eierbrøk, ikke skje uten skriftlig avtale (eksempelvis signer Oppgjørsinstruks) mellom oppdragsgiverne, eller rettslig beslutning som anviser fordeling.»

Det var i kraft av rettsforliket gitt fullmakt fra den andre arvingen til klageren til å forestå skiftet. Meglerforetakets vurdering av innholdet i rettsforliket var at det ikke fremgikk tydelig av dette at klageren hadde rett til å motta oppgjøret. Det vises blant annet til at vanlig praksis ved salg av dødsbo er bruk av skiftefullmakter. Disse er konkrete og gir fullmektigen rett til å gjennomføre både bobehandling og booppgjøret. Årsaken til at disse er så spesifikke er nettopp for å unngå uklarheter om hvor langt fullmakten rekker.  Det er også på det rene at fullmaktsgiver har vært representert ved advokat, noe som fremgår av rettsforliket. Det må antas at advokaten var klar over hvilke formuleringer som benyttes i skiftefullmakter og den strenge praksisen omkring dette punktet, og all den tid det ikke var presisert at fullmektigen hadde rett til å motta oppgjøret, så har det formodningen mot seg at man mente å gi fullmektigen rett til dette. At det var uklart hvorvidt fullmakten ga rett til å motta oppgjøret understøttes av at det var omtvistet mellom fullmektigen og fullmaktsgiver hva som var ment med teksten i fullmakten, og hvor langt fullmakten var ment å rekke.

Begrunnelsen for meglerforetakets vurdering av å fordele nettoprovenyet etter grunnboken var nettopp at partene var uenig i forståelsen av fullmakten. Det er ikke meglerforetakets rolle å opptre som domstol og avgjøre innholdet i tvisten mellom partene, herunder hvor langt fullmakten rekker. Det er heller ikke meglerforetakets oppgave å forestå skifte av dødsboet.

Når det er uklart/uenighet mellom fullmektig og fullmaktsgiver kan ikke megler tillegge fullmakten noe innhold utover det som helt klart fremgår av dens ordlyd, og provenyet må da fordeles etter hovedregelen; den tinglyste eierbrøken.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder oppgjør og fordeling av nettoproveny etter salg av dødsbo.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Etter nemndas syn har megler her gått korrekt frem og fordelt oppgjøret etter salget av boligen på riktig måte. Det er ikke avtalt noe uttrykkelig i rettsforliket om at megler kan utbetale hele nettoprovenyet etter salget til den ene arvingen (klageren). Dersom megler skulle kunne utbetalt hele nettoprovenyet til klageren, måtte dette stått som en uttrykkelig oppgjørsinstruks i rettsforliket, eventuelt i en særskilt oppgjørsinstruks. Det er ikke tilstrekkelig å avtale at klageren skulle forestå skiftet.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.