RFE-2023-118
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. november 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Heimdal
Saken gjelder: God meglerskikk. Ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Krav om vederlagsnedsettelse
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 24. august 2022 inngikk klagerne oppdragsavtale om salg av bolig med innklagede meglerforetak. Oppdragsavtalen ble fornyet 23. februar 2023, og 28. februar 2023 ble boligen solgt til et firma. Kjøperens representant oppstilte syv forbehold i budet, herunder forbehold om at geoteknisk rapport (GEO-rapport) over eiendommen måtte være tilfredsstillende. Før overtakelsen oppstod det uenighet mellom klagerne og kjøperen vedrørende om forbeholdet knyttet til GEO-rapporten var oppfylt. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av salget, samt utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klagerne krever at meglerens vederlag settes ned med 50 prosent, tilsvarende 31 450 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Meglerforetaket markedsførte seg med god lokalkunnskap og lang erfaring med salg av eiendommer i det aktuelle området. I tillegg fremgikk det av meglerforetakets nettside at man med deres produkter fikk en trygg, ryddig og enkel salgsprosess uten bekymringer. På bakgrunn av dette valgte klagerne å inngå oppdragsavtale med meglerforetaket, og de fikk forventninger om at megleren skulle sikre dem et problemfritt salg.
Etter avtaleinngåelsen, aksepterte klagerne å markedsføre boligen med prisantydning på 6 750 000 kroner. Det var imidlertid ingen potensielle interessenter som møtte på visning, og prisantydningen ble dermed redusert to ganger til henholdsvis 6 400 000 kroner og 6 290 000 kroner. Salgsplakaten hos meglerforetaket ble imidlertid ikke oppdatert med ny prisantydning før klageren gjorde megleren oppmerksom på dette. På dette tidspunktet ble også oppdragsavtalen fornyet slik at handel kunne gjennomføres.
Til tross for reduksjonene, tok det seks måneder fra oppdragsavtalen ble inngått til det første akseptable budet ble inngitt av den opprinnelige kjøperen. I budet oppstilte kjøperen syv forbehold som måtte oppfylles før kjøpekontrakt ble signert. De fleste forbeholdene ble tidlig avklart, herunder at et annet selskap skulle tre inn som kjøper.
Det eneste forbeholdet som ikke ble oppfylt omgående, var kravet om en tilfredsstillende GEO-rapport. Det var først dagen før avtalt overtakelse at kjøperens representant informerte megleren om at tilfredsstillende GEO-rapport var mottatt samt at overtakelsen faktisk kunne gjennomføres. Kjøperens representant ønsket imidlertid å utsette overtakelsen en dag slik at han fikk tid til et møte med banken samt gjennomføre betalingen. Etter råd fra megleren, aksepterte klagerne utsatt overtakelse.
Kjøperen hadde finansiering gjennom en bank i samme konsern som meglerforetaket. Klagerne stiller seg dermed spørrende til hvordan et bindene bud, hvor finansiering fra banken er verifisert av megler i samme konsern, kan skape usikkerhet ved overtakelsestidspunktet.
Samme dag som avtalt overtakelse egentlig skulle gjennomføres, fikk megleren en motstridene beskjed fra kjøperens representant om at han ikke fant GEO-rapporten tilfredsstillende likevel. På bakgrunn av dette ønsket kjøperen å heve kjøpekontrakten, noe det senere har vist seg at det ikke er grunnlag for. Handelen ble dermed gjennomført.
Da megleren fikk beskjed om at kjøperen ønsket å heve kjøpet på grunn av GEO-rapporten, stoppet all bistand fra meglerforetaket opp. Etter det oppstod uenighet mellom kjøperen og klagerne, har klagerne kun mottatt råd fra megleren om å oppsøke advokat. Til tross for at klagerne ble sjokkert over rådet, engasjerte de en advokat som fikk tilsendt GEO-rapporten umiddelbart. Advokaten opplyste deretter klagerne om at det ifølge GEO-rapporten ikke forelå noen begrensninger i kjøperens planer for utvikling av tomten.
Klageren har bedt meglerforetaket om å dokumentere hva megleren gjorde for å få tilsendt GEO-rapporten og verifisere informasjonen. Det eneste de har fremlagt er en SMS til kjøperens representant hvor megleren ber om å få tilsendt rapporten. Megleren har gitt uttrykk for at han har bedt om å få tilsendt GEO-rapporten på e-post og telefon, men disse påstandene er udokumenterte. Klagerne anser dette som sterkt kritikkverdig. Dersom meglerforetaket hadde innhentet rapporten, hadde saken vært løst på et tidligere tidspunkt uten advokatbistand og store kostander.
Det fremgår av meglerforetakets brev av 5. juni 2023 at partene var i ukentlig kontakt. Dette stemmer ikke. Klagerne hørte ikke noe fra meglerforetaket mellom 5. juni og tidspunktet da saken ble løst av klagernes advokat.
Klagerne er skuffet over meglerforetakets oppfølging. Som oppdragsgiver mener klagerne at meglerforetaket har opptrådt i strid med god meglerskikk. Meglerforetaket har ikke gitt klagerne råd av betydning for å gjennomføre handelen, men overlatt denne delen av salgsprosessen til klagerne selv og deres advokat.
Megleren innhentet ikke dokumentasjon på den påståtte mangelfulle GEO-rapporten, og ga ikke råd om hvordan klagerne skulle håndtere eller løse saken foruten om å engasjere advokat. Det er i beste fall skuffende at klagerne ikke hørte fra meglerforetaket på omkring en måned.
Megleren har brutt eiendomsmeglingsloven § 6-9 punkt 4 om gjennomføring av det økonomiske oppgjøret. Pr. 23. mai 2023, altså 33 dager etter avtalt overtakelsesdato, var oppgjøret fortsatt ikke gjennomført. Siden dette, har hverken megleren eller meglerforetaket foretatt seg noe for å få gjennomført oppgjøret i henhold til kjøperens finansieringsbevis som angivelig ble kontrollert av megleren ved budaksept.
Klagernes forventninger til meglerforetakets produkt er ikke oppfylt. Meglerforetaket har vært fraværende som rådgivende part etter at det oppstod uenighet mellom klagerne og kjøperen. Meglerforetaket har ikke klart å innhente dokumentasjon fra kjøperen som underbygger påstandene om heving av kjøpet. Klagerne bemerker at påstanden i ettertid har vist seg å være grunnløs.
På bakgrunn av det ovennevnte krever klagerne vederlagsnedsettelse på 50 prosent, tilsvarende 31 450 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Boligen ble ikke annonsert på et optimalt tidspunkt i markedet. Det tok dermed lenger tid enn forventet å selge den. Megleren snakket med klagerne om situasjonen flere ganger, og de forsøkte å endre annonsen med nye bilder og ny tekst. Megleren var av den oppfatning at klagerne hadde kunnskap om markedsutviklingen i området, og dermed hadde forståelse for situasjonen.
Den 28. februar 2023 mottok megleren et bud fra kjøperen som var et firma. Siden kjøperens representant hadde oppgitt sin rådgiver i banken, tok megleren umiddelbart kontakt med vedkommende som bekreftet at kjøperens finansiering var i orden. I etterkant byttet kjøperen bank uten å informere megleren. Det er likevel kjøpers ansvar å sørge for rettidig innbetaling. Da kjøperens representant, like før overtakelse, påstod at han ikke klarte å betale rettidig, virket det som han hadde utsatt å signere nødvendige lånepapirer i banken. Megleren kan imidlertid ikke bære risikoen for dette. Megleren undersøkte kjøperens finansiering i tråd med god meglerskikk, og kan ikke holdes ansvarlig.
Megleren kan ikke lastes for at det oppstod uenigheter mellom klagerne og kjøperen om GEO-rapporten. Den 14. april 2023 mottok megleren muntlig beskjed fra kjøperens representant om at GEO-rapporten var tilfredsstillende. Like etterpå ringte megleren til klagerne for å videreformidle den gode nyheten. Deretter hørte ikke megleren noe mer om rapporten før den 20. april, da kjøperens representant påstod at den ikke var tilfredsstillende likevel. Dagen etter, spurte megleren gjentatte ganger om kjøperens representant kunne oversende GEO-rapporten. Meglerforetaket viser i den forbindelse til meglerens SMS til kjøperens representant 21. april. I tillegg forespurte megleren GEO-rapporten pr. telefon både før og etter SMS-en. Siden kjøperens representant ikke etterkom forespørslene, ble meglerens involvering i saken begrenset. En megler skal uansett ikke ta stilling til slike uenigheter mellom kjøper og selger. Megleren har ikke forholdt seg passiv, og det han har foretatt seg må anses tilstrekkelig i lys av at meglere ikke skal ta part i slike tvister.
I meglerens e-post av 25. april 2023 anbefalte han ikke klagerne å gjennomføre overtakelse uten at pengene var på klientkonto. Det ville medført en usikkerhet og risiko for klagerne å tillate kjøperen å overta eiendommen uten at den var betalt.
Siden kjøperens representant ikke fant GEO-rapporten tilfredsstillende, ønsket han å heve kjøpet. I den forbindelse ga megleren uttrykk for at han mente at hevingsretten var falt bort, og at manglende gjennomføring av kjøpet ville innebære et avtalebrudd. Megleren rådet derfor kjøperens representant til å vurdere hvorvidt hevingsretten var i behold etter avtalen. Kjøperens representant hørte ikke på meglerens anmodning, og meglerens rolle som mellommann ble dermed svært begrenset.
Etter hvert opplevde megleren at situasjonen ble såpass tilspisset at det var nødvendig for partene med juridisk bistand. I den forbindelse opplyste megleren om at megler er en uavhengig mellommann som ikke kan ta part i saken. Meglerens råd om juridisk bistand virker å være sentralt for at situasjonen løste seg. Meglerforetaket stiller seg dermed undrende til at klagerne er misfornøyde med rådet. Etter meglerforetakets syn, er det ikke tvilsomt at megleren har håndtert situasjonen rundt GEO-rapporten i tråd med god meglerskikk.
I etterkant av uenigheten med kjøperen, har klagerne hatt ukentlig dialog med meglerforetaket. Meglerforetaket har forsøkt å forklare hvorfor megleren ikke hadde mulighet til å ta ytterligere parti i saken. I tillegg har megleren fulgt opp saken med klagernes advokat som har fått forelagt seg alt av tilgjengelig informasjon.
Straks etter kjøperen betalte eiendommen 2. juni 2023, ble prosessen rundt overtakelse og oppgjør igangsatt av megleren. Skjøtet for tinglysning ble oversendt samme dag, og boligen ble tinglyst på ny eier 5. juni. Den 6. juni ble det i oppgjøret gjort fradrag til dekning av klagernes lån, og nettoprovenyet ble utbetalt 9. juni. Oppgjøret ble således håndtert i tråd med god meglerskikk.
Meglerforetaket bestrider at det foreligger grunnlag for vederlagsnedsettelse. For det tilfellet at det foreligger grunnlag for vederlagsnedsettelse, bestrider meglerforetaket størrelsen på kravet.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Da prisantydningen ble nedjustert, ble ikke salgsplakaten på meglerforetakets kontor justert tilsvarende. Dette ble først gjort da klageren gjorde foretaket oppmerksom på det. Det er kritikkverdig at megler ikke endret prisen omgående, da en justering av prisantydningen normalt er viktig med tanke på å få solgt eiendommen.
Når det gjelder det geotekniske vurderingsnotatet (GEO-rapport), går klagen på at megler ikke var nok på og fikk innhentet rapporten slik at selger (klagerne) fikk innsikt i den. Nemnda legger til grunn opplysningene i tilsvaret om at megler flere ganger etterspurte GEO-rapporten etter at det ble klart at kjøper likevel stod ved forbeholdet. Det er derfor ikke grunnlag for kritikk for at megler ikke etterspurte rapporten. Men megler skulle sørget for notoritet om, for eksempel via e-post, at kjøperen hadde frafalt forbeholdet om GEO-rapport muntlig overfor megler 14. april 2023. Når det gjelder innholdet i GEO-rapporten, ligger det utenfor en meglers oppgave å sette seg inn i og ha en mening om en slik rapport.
Nemnda er under noe tvil kommet til at de to kritikkverdige forholdene som nemnda har nevnt over, tilsier at megler har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det er grunnlag for vederlagsnedsettelse, og beløpet fastsettes skjønnsmessig til 15 000 kroner.
Konklusjon
Megleren til DNB Eiendom AS avd. Heimdal har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse», og meglerforetaket må kreditere [klagerne] 15 000 – femtentusen – kroner av vederlaget.