RFE-2023-120

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. november 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Oslo AS avd. Nybygg OA

 

Saken gjelder:               Nybygg. Meglers omsorgs- og rådgivningsplikt og krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I oktober 2020 kjøpte klagerne hver sin prosjekterte eierseksjonsleilighet formidlet gjennom innklagede foretak. Sameiet består både av en boligdel og en næringsdel. I forbindelse med seksjoneringen ble næringsseksjonene tildelt en sameiebrøk på 51 prosent, til tross for at næringsdelen kun utgjør ca. 27 prosent av arealene. Det fremgikk også av vedtektene at næringsseksjonene skal bære en mindre del av felleskostnadene enn det som ville vært tilfelle dersom fordelingen var basert på sameiebrøk. Videre ble leilighetene markedsført og solgt uten egen tinglyst garasjeplass, noe klagerne mener er i strid med reguleringsplanen for området.

Spørsmålet er om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å formidle leilighetene på slike betingelser, herunder om megler hadde en plikt til å gjøre en selvstendig vurdering av hvorvidt sameiebrøken og fordelingen av felleskostnader var i henhold til lovgivningen og opplyse dette til klagerne. Videre er det et spørsmål om meglerforetaket er erstatningsansvarlig.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos meglerforetaket er eiendomsmegler.

Saken ble behandlet i samme møte som RFE-2023-072. Sakene omhandler to eierseksjoner i samme oppføringsprosjekt som meglerforetaket formidlet.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført: 

Meglers omsorgs- og rådgivningsplikt knyttet til sameiebrøk og fordeling av felleskostnader
Meglerforetaket har vært ansvarlig for formidlingen av seksjoner i et nytt sameie. Boligseksjonene eier til sammen 5199 kvm, mens næringsseksjonen eier 1900 kvm. Likevel er eierbrøken satt til 5411/10900, dvs. at næringsdelen eier 51 prosent av det hele. Det vises til styreprotokoll av 24. mars 2023, hvor utbyggers vurdering av sameiebrøken lyder slik:

«[Utbygger] bekrefter at dette er gjort for å sikre kontrollen i et sentrum som fortsatt er under utvikling og utbygger har ønsket benyttet seg av retten de har til å gi seg selv størst prosent, grunnet videre utbygging. Næringsseksjonenes eierbrøk er ikke satt ut fra areal eller andre skjønnsmessige vurderinger.»

Megler har ikke informert om bakgrunnen for at den skjeve eierbrøken, ei heller vurdert eller informert om den er lovlig. Sameiebrøken er fastsatt vilkårlig, uten noen begrunnelse eller utøvelse av skjønn, og fører til et urimelig resultat for seksjonseierne. Klagerne mener det må vurderes om den må settes til side i henhold til avtaleloven § 36.

Selv om næringsseksjonene innehar en sameiebrøk på 51 prosent, er de i henhold til vedtektene kun ansvarlig for 1/5 av utgiftene på vesentlige områder. Næringsdelen har overhodet ikke noe ansvar for utgifter knyttet til utvendig vedlikehold. Det er altså ikke lagt opp til en ordning lik den som følger av eierseksjonsloven § 29 første ledd, hvor felleskostnadene fordeles på bakgrunn av sameiebrøk. Den vedtektsbestemte kostnadsfordelingen er avvikende og er heller ikke blitt nærmere begrunnet. En erfaren megler burde kjenne til vedtektene, og at de kan bestrides med grunnlag i eierseksjonsloven § 27.

Megler burde gjort selvstendige juridiske vurderinger hva gjaldt lovligheten av disse forholdene, slik at klagerne ble gitt nøktern informasjon om prosjektet de kjøpte seg inn i. I stedet har megleren lent seg på utbygger, og vist til at forholdene rundt prosjektet ble vurdert av utbyggers advokat.

Klagerne trenger juridisk bistand for å få rettet opp i forholdene som megler kjente til eller burde kjent til, og krever disse utgiftene erstattet av meglerforetaket.

Manglende tinglysing av egen garasjeplass
Videre har klagerne ikke fått en egen garasjeplass tinglyst på sin seksjon, slik det fremkommer av reguleringsbestemmelsene i reguleringsplan av 18. desember 2009. Ettersom det er henvist til reguleringsplanen under «Kjøpsbetingelser» i salgsoppgaven, må det kunne forventes at megler har satt seg inn i disse. I henhold til reguleringsbestemmelsene skal hver leilighet skal ha en tinglyst garasjeplass, mens øvrige garasjeplasser skal eies av sameiet. Leilighetene ble imidlertid markedsført og solgt med rett til å leie av parkeringsplass til markedspris, noe som er i strid med reguleringsbestemmelsene.

Klagerne har lidt et økonomisk tap som følge av at deres seksjoner ikke har en egen tinglyst garasjeplass. Klagerne anslår verdien av en garasjeplass i sentrumsområdet til 700 000 kroner, og krever dette erstattet av meglerforetaket.

 

Innklagede har i korte trekk anført:
Innklaget inngikk den 15. januar 2020 salgsoppdrag for utbygger i forbindelse med oppføring av 50 leiligheter i byggetrinn 2 av et prosjekt.

Før klagerne innga kjøpsbekreftelse fikk de utlevert en salgsoppgave hvor kjøpsbetingelsene fremkom. Det ble her gitt tydelig informasjon om vedtekter, eierbrøk m.m. Det vises også til vedleggsheftet som tilhørte salgsoppgaven, hvor sameiets vedtekter er inntatt.

Vedlagt salgsoppgaven lå også en kopi av den tinglyste seksjoneringsbegjæringen med tilhørende vedlegg.

Klagerne signerte kjøpekontrakt henholdsvis den 20. og 21. oktober 2020. Utbygger engasjerte en ekstern advokat samt fagsjef/jurist i et konsulentfirma til å tilrettelegge den juridiske siden av prosjektet, herunder seksjonering, fordeling av eierbrøker og utarbeidelse av sameiets vedtekter.

Som eier av næringsseksjonene og utbygger av sentrum i området hadde utbygger særlige interesser og behov for kontroll over den videre utviklingen. Det er blitt reklamert overfor utbygger over flere påståtte mangler, herunder eierbrøker i seksjoneringen og fordeling av fellesutgifter. Utbygger har gjennom sin advokat avvist reklamasjonen fordi de mener den er ubegrunnet. Det vises til eierseksjonsloven § 29 annet ledd som åpner for å fastsette en annen kostnadsfordeling enn den som følger av sameiebrøk, så fremt de berørte seksjonseierne uttrykkelig har sagt seg enige.

Utbygger har som eier av samtlige seksjoner i seksjoneringen og vedtektene valgt en annen fordeling, noe som ble opplyst i salgsoppgaven, hvor vedtektene og fordeling av eierbrøker ligger vedlagt. Dette skal ikke være til ulempe for seksjonseierne, det vises dessuten til mindretallsvernet i loven.

Klagerne har ved flere anledninger bedt meglerforetaket om å henvende seg til utbygger for å få rettet eierbrøkene og fordelingen av fellesutgiftene. Meglerforetaket har i den forbindelse gitt beskjed om at de ikke kan gjøre annet ennå formidle deres klage til utbygger. Etter meglerforetakets syn er seksjoneringen og fordelingsnøkkelen ikke i strid med eierseksjonsloven, og det utgjør ikke et brudd på god meglerskikk å formidle en slik avtale, noe som er blitt kommunisert til klagerne.

Det nevnes at ingen av de andre kjøperne i sameiet, eller kjøpere i de andre sameiene i prosjektet, har reklamert over dette forholdet. Endring av vedtekter, sameiebrøk og reseksjonering krever at det foreligger et gyldig sameievedtak, og det har formodningen mot seg at 2 av 59 boligseksjoner vil vinne frem i en eventuell rettslig prosess.

Det vises til eierseksjonsloven § 29 som regulerer fordelingen av felleskostnader og fellesinntekter. Loven inneholder imidlertid ingen regler for hvordan sameiebrøk kan fastsettes, den kan derfor baseres på eierandelens verdi eller areal. Lovgiver har latt det være opp til den som er eier på seksjoneringstidspunktet å bestemme hvordan brøken skal beregnes. Dette kan derfor variere fra sameie til sameie.

I sameiet til klagerne er det valgt å vedtektsfeste en særskilt fordelingsbrøk, med den begrunnelse at denne gir en mer rettferdig fordeling. Dette er det etter meglerforetakets syn anledning til.

Manglende tinglysing av egen garasjeplass
Det vises til avsnittet «Garasje/parkering/bod» i kjøpsbetingelsene, hvor det fremgikk tydelig at sameiet eller seksjonseierne ikke skal eie egne parkeringsplasser. Ettersom klagerne hverken har kjøpt eller betalt for en parkeringsplass, har de ikke lidt et økonomisk tap på 700 000 kroner. Ut ifra leiesummen på 812,50 kroner pr. måned, fremstår klagers påståtte tap som udokumentert og feilslått.

Det er fremsatt følgende påstand:

«På bakgrunn av ovennevnte hevder vi at klagen ikke kan føre frem.»

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Opplysningsplikten – organiseringen av sameiet
Slik saken er opplyst, synes det å være på det rene at organiseringen av dette bolig- og næringssameiet, var innenfor eierseksjonslovens regler. Det er i salgsoppgaven med vedlegg gitt korrekte opplysninger om organiseringen av sameiet (fordelingen mellom bolig og næring, fellesutgifter m.m.). Spørsmålet er om megler i salgsoppgaven også uttrykkelig skulle opplyst at organiseringen av dette sameiet, herunder betaling av fellesutgifter, avvek fra det som er mer vanlig i slike kombinerte bolig- og næringssameier og de konsekvenser det får for boligeierne.

På dette punktet har nemnda delt seg i et flertall og et mindretall.

Flertallet, nemndas leder Fosmark og bransjerepresentant Berdal, har kommet til at megler har overholdt opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd, jf. § 6-3 om god meglerskikk. Etter § 6-7 første ledd skal megleren sørge for at kjøper før handel sluttes får opplysninger kjøperen «har grunn til å regne med å få», og som «kan få betydning for avtalen». Prosjektmegling stiller særlige krav til meglers plikt til å gi kjøperen opplysninger, jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave (2013) side 295. Dette henger sammen med at prosjektmegling normalt gjelder boliger som ikke er fullført på salgstidspunktet. Som nevnt over, var det i salgsoppgaven med vedlegg gitt korrekte og fyllestgjørende opplysninger om sameiets organisering. Det springende punkt er følgelig om megler også i selve salgsoppgaven skulle informert om sameiets organisering, særlig det at boligkjøperne er i mindretall til tross for at boligarealet er større enn næringsarealet. Flertallet er enig med mindretallet at sett i ettertid hadde dette vært en fordel. Spørsmålet er imidlertid om meglers unnlatelse her på salgstidspunktet var i strid med god meglerskikk og meglers opplysningsplikt. Flertallet finner at megler her har oppfylt sin opplysningsplikt og handlet i samsvar med god meglerskikk. Avgjørende for flertallet er at megler ga korrekte opplysninger om sameiet i salgsoppgaven med vedlegg, og en kjøper skal sette seg inn i salgsoppgaven. Kjøperne fikk følgelig tilstrekkelig informasjon om organiseringen av sameiet og hvilken betydning organiseringen hadde for beboerne, for eksempel når det gjaldt fordelingen av fellesutgiftene, og at næringsinteressene utgjorde flertallet.

Mindretallet, Forbrukerrådets representant Sørlie, har kommet til at megler ikke har overholdt sin opplysningsplikt i tilstrekkelig grad hva gjelder den forutsatte organiseringen av sameiet, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og dermed opptrådt i strid med god meglerskikk jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det ble gitt opplysninger i salgsoppgaven om at sameiet etter planen skulle bestå av 59 boligenheter og 16 næringslokaler. Denne opplysningen trekker isolert sett i retning av at sameiet hovedsakelig skulle organiseres rundt boligformål. Mindretallet kan imidlertid ikke se at selve salgsoppgaven inneholdt opplysninger om at boligenhetene ville utgjøre et mindretall i sameiet, til tross for at boligenhetenes samlede areal etter planen ville utgjøre ca. 73 % av det totale seksjonerte arealet. Etter mindretallets syn vil en opplysning om at sameiet var forutsatt organisert slik at næringsinteressene ville utgjøre et flertall i sameiet, være en opplysning den gjengse interessent/boligkjøper vil tillegge betydning. Det er ikke uvanlig at innehavere av boligenheter og næringsseksjoner ofte vil kunne ha motstridende interesser i et slikt kombinert eierseksjonssameie. Hvis et slikt sameie organiseres slik at boligkjøperne er i mindretall, vil det få avgjørende betydning for boligeiernes mulighet til å få gjennomslag for sine interesser ved konkret stemmegivning. Opplysningen om den forutsatte organiseringen er derfor etter mindretallets syn av en slik karakter at den skulle vært inntatt i salgsoppgaven. Det er ikke tilstrekkelig at interessenter kan tilegne seg slik informasjon gjennom en finlesing av utkast til vedtekter med vedlegg.

Garasjeplass
Klagerne har gjort gjeldende at megleren har forsømt seg når de ikke har fått tinglyst garasjeplass i henhold til reguleringsbestemmelsene. Nemnda finner at klagen på dette punkt ikke kan føre frem. Det vises til hva som er sagt om garasjeplass under punktet «Garasje/parkering/bod» i kjøpsbetingelsene. Det fremgår her tydelig at seksjonseierne ikke kan eie egne parkeringsplasser. Nemnda bemerker forøvrig at klagerne ikke har sannsynliggjort at de har lidt noe økonomisk tap som er erstatningsmessig.

Avgjørelsen er avsagt under slik dissens som fremgår over.

 

Konklusjon

[Klagerne] gis ikke medhold.