RFE-2023-121
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. november 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Sarpsborg
Saken gjelder: Uriktige opplysninger om elbillader. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I april 2023 kjøpte klageren en andelsleilighet som meglerforetaket formidlet for 2 100 000 kroner. Leiligheten hadde en prisantydning på 2 125 000 kroner og var markedsført med «Carport med elbillader». Etter overtakelsen oppdaget imidlertid klageren at det kun var satt opp strøm/infrastruktur til elbillader, men at selve ladestasjonen manglet. Selgeren hadde opplyst megleren om at elbillader forelå. Spørsmålet for nemnda er om megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 10 650 kroner for ladestasjon og oppsett.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I overskriften til både salgsoppgaven og Finn-annonsen var følgende formulering inntatt:
«Carport med elbillader».
At carporten hadde elbillader, fremgikk også av selgerens egenerklæringsskjema. Til tross for dette oppdaget klageren etter overtakelsen at det kun forelå infrastruktur til elbillader. Det var satt opp strøm til bakplater for Easee-ladere, men det forelå ingen ferdig og funksjonell ladestasjon i carporten.
Over bakplaten i carporten var det satt på et deksel. Dette lignet en elbillader, men var i realiteten kun et tomt deksel. Klageren trodde derfor at det han så var en funksjonell lader. Ettersom klageren ikke hadde noe særlig kunnskap innenfor feltet, oppdaget han ikke at selve ladestasjonen manglet før han skulle forsøke å lade bilen for første gang.
Selgeren av boligen var 85 år gammel, og hadde ingen kunnskap om elbilladeren. Hun hadde heller aldri vært i carporten. Til tross for at megleren ikke sjekket opp forholdet, annonserte han boligen med elbillader. Megleren har videre vist til at selgeren godkjente salgsoppgaven. Megleren har imidlertid presentert salgsoppgaven til en selger som hverken hadde mulighet eller kunnskap til å si imot det som stod skrevet. Selgeren har derfor kun godkjent og signert på det hun har fått presentert fra megleren. Det er megleren som har stått for opplysningene som selgeren har valgt å stole på.
Det bemerkes for øvrig at klageren ikke hadde kontakt med selgerens familiemedlemmer under visningen. Klageren snakket kun med selgerens datter ved overrekkelse av nøklene.
Etter at klageren oppdaget feilen, tok han kontakt med megleren med en gang. Klageren ble imidlertid kun henvist til selgerens boligselgerforsikring. Prisen for lader og oppsett kommer på 10 625 kroner inkl. moms. Forsikringen har tilbudt klageren 625 kroner, under henvisning til en egenandel på 10 000 kroner. Klageren har ikke akseptert forsikringsselskapets tilbud.
Megleren har ikke foretatt tilstrekkelige undersøkelser. Klageren krever 10 625 kroner i erstatning fra meglerforetaket.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren fikk opplyst fra selgeren at det fulgte elbillader med carporten. Dette ble gjort skriftlig, både i egenerklæringsskjemaet og to steder i et spørreskjema som selgeren besvarte. Det stemmer derfor ikke at megleren har stått for opplysningene om elbillader, og at selgeren kun har stolt på disse opplysningene.
Skjemaene fra selgeren ble benyttet som deler av grunnlaget for tekst i annonser og salgsoppgave. Selgeren fikk videre forelagt utkast på salgsoppgave og annonse, og godkjente disse skriftlig.
Klageren bemerker at det er et deksel i carporten som ligner på en lader. Dette, sammenholdt med selgerens opplysninger, forklarer hvorfor det dessverre ble gitt en uriktig opplysning om elbillader.
Klageren har bemerket at selgeren manglet kunnskap for å kunne gi opplysninger om elbillader. Meglerforetaket er ikke av samme oppfatning, og vil dessuten bemerke at selgeren har fått bistand fra både sønn, datter og svigerdatter underveis i prosessen. Megleren har ikke mottatt informasjon som tydet på at selgerens opplysning om elbillader var feil.
Megleren viste klageren carporten ved overtakelsen. Megleren har også vist frem carporten til noen interessenter på privatvisning, men husker ikke om dette skjedde på visningen med klageren. Megleren avviser å ha kommentert noe om hva som er i orden eller ikke med elbillader eller carport.
Meglerforetaket kan ikke se at megleren har brutt sin undersøkelsesplikt eller på annen måte opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klagerens erstatningskrav avvises.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Spørsmålet for nemnda er om megleren har brutt sin undersøkelsesplikt ved å ikke oppdage at carporten kun hadde klargjort infrastruktur (bakplate) til elbillader, men ikke ferdigstilt elbillader.
I både salgsoppgaven og Finn-annonsen ble elbilladeren trukket som et salgsfremmende element, deriblant under «Nøkkelinformasjon» og «Kort fortalt» i salgsoppgaven og i Finn-annonsens overskrift. Det var ikke inntatt noen forbehold om at ladestasjonen måtte installeres, for seksjonseiernes egen regning, før den kunne tas i bruk. Tvert imot fikk man inntrykk av at elbilladeren var funksjonell.
Selgeren er meglerens viktigste kilde til opplysninger om eiendommen. Megleren har i denne saken forholdt seg til de opplysninger han fikk fra selgeren. Selgeren opplyste om at carporten hadde elbillader i både egenerklæringsskjemaet og et spørreskjema fra meglerforetaket.
Det må imidlertid vurderes om det forelå noen særlige omstendigheter som tilsa ytterligere undersøkelser fra meglerens side.
Under avsnittet «Moderniseringer og påkostninger» i salgsoppgaven er elbilladestasjon omtalt under saker/arbeid som allerede var behandlet og utført i 2021, samt under punktet om planlagte fremtidige arbeider. Videre var det også vedlagt pristilbud på levering, montering og idriftsetting av Easee Charge ladestasjon av 10. mars 2022 samt et informasjonsskriv om hvorfor man burde velge den aktuelle elbilladeren. Det var derfor uklart hvor langt borettslaget hadde kommet i prosessen med installasjon av elbilladere. Dette kunne enkelt blitt avklart ved å kontakte styret.
Nemnda finner etter dette at megleren ikke har overholdt undersøkelsesplikten sin, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd.
Nemnda har kommet til at megleren har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, og innklagede er erstatningsansvarlig for det økonomiske tapet klageren har lidt. Det er årsakssammenheng mellom meglerens forsømmelse og det at klageren må betale 10 625 kroner for å klargjøre ladepunktet til bruk.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til DNB Eiendom AS avd. Sarpsborg har ikke overholdt undersøkelsesplikten og vært uaktsom. Meglerforetaket må betale 10 625 – titusensekshundreogtjuefem – kroner i erstatning til [klageren].