RFE-2023-123

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. november 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Fornebu

 

Saken gjelder:               Gjenbruk av bilder – Brudd på god meglerskikk og krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren solgte en leilighet han hadde arvet etter moren. I forbindelse med salget engasjerte han fotograf til å ta bilder. En tid etter salget ønsket kjøperen/ny eier å re-selge leiligheten. Klageren ble i den anledning oppringt av en eiendomsmegler hos innklagede foretak med spørsmål om å få bruke bildene fra klagerens salg. Da de ikke kom til enighet om en pris klageren kunne akseptere, varslet megleren at de heller ville gå for en annen løsning. Halvannen uke senere oppdager klageren at megler likevel hadde brukt fire av bildene i FINN.no annonsen. Meglerforetaket har erkjent at megleren opptrådte i strid med god meglerskikk, da bildene ved en inkurie ble benyttet i annonseringen. Spørsmålet i saken er om klageren har lidt et økonomisk tap som følge av meglerens opptreden. Klageren krever 38 760 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Klageren og hans søster ble 25. mai 2023 oppringt av en eiendomsmegler hos innklagede og spurt om nåværende selger kunne få bruke bildene han og søsteren brukte og betalte for da de solgte leiligheten. Partene kom ikke til enighet om en passende kompensasjon for bruk av bildene. Megleren mente at bildene ikke var så viktige og ikke hadde den store verdien for selve salget, da møbler o.l. ikke ville være der på selve visningen. Megler varslet da at de ville velge en annen løsning. Søndag 4. juni ble annonsen publisert på FINN.no og til klagerens store overraskelse oppdaget han at megleren likevel hadde brukt fire av bildene. Megleren var vel vitende om at dette var uten godkjenning av hverken klageren eller hans søster.

Klageren finner det lite sannsynlig at det, som innklagede anfører, skyldes en feil. Annonsen og salgsoppgaven skal godkjennes i forkant av publisering av både megleren og selger. Begge var på dette tidspunktet vel vitende om at bruken ikke var godkjent. Det er heller ikke riktig at det var megleren som oppdaget at bildene var blitt brukt. Det var klageren som ringte megleren og ba henne fjerne bildene.

Krav om erstatning
Meglerforetaket brukte bildene de først ville betale for, uten tillatelse og noen form for kompensasjon. Klageren krever 38 760 kroner i erstatning, utmålt etter Norsk journalistlags veiledende satser. Ifølge medlemssiden www.forfotografer.no fremgår det at det er vanlig å fakturere 2-3 ganger for ulovlig bruk av bilder.

Det kan ikke være formildende at bildene bare lå ute i ti minutter. Videre stiller klageren seg undrende til at det var han som ble kontaktet av megleren vedrørende bruken av bildene, dersom det er riktig at det er fotografen som i tilfelle har rettighetene til bildene. Pris og verdidiskusjoner skulle da vært tatt opp med fotografen. Megleren og daglig leder markedsfører seg med bred faglig kompetanse og lang fartstid. Slik denne saken har vært håndtert må disse kvalitetene kunne sies å være tilsidesatt.

Dette ble en stor påkjenning for klageren og hans søster som opplevde det som respektløst og graverende, i tillegg til at de på nytt ble minnet om morens triste og alt for tidlige bortgang. Dette kunne vært unngått hadde eiendomsmegleren gjort dette på riktig måte i først omgang. Det ble opplevd som veldig arrogant at meglerforetaket ikke ville gjøre opp for seg i etterkant, når de nå innrømmer at bruken av bildene var i strid med god meglerskikk.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Ved en inkurie ble fire av klagers bilder benyttet i forbindelse med ny annonsering av leiligheten. Megler oppdaget feilen ganske umiddelbart, og bildene ble straks fjernet fra annonsen. Boligen lå på nett med de aktuelle bildene i anslagsvis ti minutter. En slik benyttelse av bildene, uten klagerens samtykke, er i strid med kravet til god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Økonomisk tap
I henhold til lov om opphavsrett til åndsverk § 2 heter det at:

«Den som skaper et åndsverk, har opphavsrett til verket, og betegnes som opphaver».

Med åndsverk menes blant annet fotografiske verk, jf. § 2 bokstav. f. Det er således fotografen som har bilderettighetene, og dermed fotografen megler har brutt opphavsretten ovenfor. Vi kan dermed ikke se at klageren er skadelidende som følge av bildebruken. Vi kan heller ikke se at klager har lidt et økonomisk tap. Lidt tap er en absolutt forutsetning for at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig.

Meglerforetaket erkjenner at det foreligger brudd på god meglerskikk, men bestrider at det er grunnlag for erstatningskravet fra klageren. Vilkårene for erstatning er ikke oppfylt, da det ikke foreligger et økonomisk tap.

Klagerens krav om erstatning tilbakevises.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder brudd på god meglerskikk ved gjenbruk av bilder (fotos) fra tidligere salg og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemdas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Det er fotografen som har rettighetene til de fotografier som ble tatt. Kunden (klageren) kjøper kun en bruksrett til bildene av fotografen. Et fotografi kan være vernet som åndsverk, men selv om det ikke er vernet som åndsverk, er det likevel vernet som fotografisk bilde etter åndsverkloven § 23.

Klageren har derfor ingen rettigheter til bildene og har heller ikke krav på noen kompensasjon for bruken av disse. Men megler må innhente samtykke fra oppdragsgiver (klageren) for eventuelt å kunne benytte bildene fra leiligheten i en ny salgsrunde. Det gjorde ikke megleren, og det er på det rene at meglerforetaket brukte bildene, som klageren hadde betalt for, ved salg nummer to. Dette var i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, noe meglerforetaket også har erkjent.

Klageren har ikke anført at han (og søsteren) har lidt noe økonomisk tap. Nemnda bemerker at meglerforetaket aldri kan bli erstatningsansvarlig etter arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1 for såkalt «tort og svie», som er erstatning for ikke-økonomisk tap. Det har i denne sammenheng ingen betydning at det er forståelig at bruken av bildene kan ha vært en belastning for klageren og hans søster. Nemnda nevner også at klagerens henvisning til hva det er normalt å betale for ulovlig bruk av bilder, gjelder overfor rettighetshaveren, fotografen.

Erstatningskravet fører ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.