RFE-2023-124
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. november 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Oslo AS avd. Fornebu
Saken gjelder: Brudd på opplysningsplikten og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte og solgte bolig gjennom innklagede meglerforetak. Ved salget ble kjøpers bud på 5 840 000 kroner akseptert 5. mai 2023. Kjøpekontrakten ble signert 8. mai 2023. Avtalt overtakelse var 15. juni. Etter bud/aksept ble overtakelsesdatoen avtalt flyttet til 2. juni. I forbindelse med salget ble det opplyst om et planlagt vedlikeholdsprosjekt i boligsameie med antatt ferdigstillelse 1. juli 2023. Kostnadene som ville falle på klagerens seksjon, var 80 000 kroner. I salgsoppgaven ble det opplyst at selger skulle betale ca. halve beløpet før 1. juli. Under årsmøtet, to uker etter salget, fikk klageren en oppdatering fra styreleder om at den første fakturaen med forfall 15. juni hadde kommet. Klagerens seksjon skulle betale 20 000 kroner, og resterende 60 000 kroner etter fellesoppussingen var ferdig ca. 1. juli. Klageren formidlet dette til kjøperen. Fakturaen ble betalt ved forfall, men kjøperen mente at klageren skulle betale 40 000 kroner, ikke 20 000 kroner, ettersom det var det de fikk opplyst av megleren ved henvendelse dit. Kjøperen holdt tilbake 20 000 kroner i oppgjøret. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med sin opplysningsplikt herunder meglerens omsorgsplikt ved å gi misvisende informasjon om betalingsplanen, videre om dette innebærer erstatningsbetingende uaktsomhet, som igjen berettiger klager til erstatning. Klageren krever 20 000 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte og solgte gjennom samme meglerforetak. I forbindelse med salget i 2023 ble det avtalt at klageren skulle flytte ut 30. juni. Videre var det planlagt et vedlikeholdsprosjekt for sameiet som var estimert ferdigstilt 1. juli. Kostnadene ved vedlikeholdsprosjektet som ville falle på klagerens seksjon var estimert til ca. 80 000 kroner. På tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven forelå det ingen konkret betalingsplan. Det eneste som var klart var at det skulle komme en faktura i mai, som skulle dekke innkjøp av materialer. Eiendomsmegleren insisterte på at det måtte informeres om beslutninger rundt fordeling av kostnader knyttet til oppussingsprosjektet. Klageren opplyste om det hun kjente til. I styremøte hadde det vært diskutert muligheten for å fordele kostnaden over flere små avdrag. Det var ikke besluttet noe rundt dette, men styreleder ville ta det videre med firmaet som var engasjert til å utføre arbeidet. Med bakgrunn i dette formidlet megleren følgende informasjon i salgsoppgaven:
«Vedlikeholdsprosjektet dekkes i sin helhet av varslet kapitalinnhenting fordelt etter sameiebrøk hhv kr 80 000 / 160 000,- (med forbehold om evt uforutsette kostnader). Selger betaler ca. halve beløpet før 1 juli ca.»
Klageren informerte megleren om at det ikke var sikkert at det dreide seg om halvparten ettersom hun ikke visste hvordan selve betalingsplanen ville se ut. Men megleren beroliget henne med at hun hadde angitt dette med ca. benevnelse to ganger i samme setning. Ettersom klageren også hadde informert megleren om det hun visste, valgte hun å godkjenne salgsoppgaveteksten.
Etter bud/aksept avtalte partene en tidligere overtakelse, nærmere bestemt 2. juni.
To uker senere ble det avholdt årsmøtet. Klageren fikk der en oppdatering fra styreleder om at den første fakturaen for materialinnkjøp hadde kommet. Fakturaen hadde forfall 15. juni. Klagerens seksjon skulle betale 20 000 kroner, og resten 60 000 kroner etter fellesoppussingen var ferdig ca. 1. juli. Klageren formidlet så det samme til kjøperen.
Klageren betalte den første faktura ved forfall, men kjøperen mente at klageren skulle betale 40 000 kroner, ikke 20 000 kroner, ettersom det var det de fikk opplyst fra megleren på e-post da de henvendte seg vedrørende dette. Kjøperen har holdt tilbake 20 000 kroner i oppgjøret. Klageren kontaktet eiendomsmegleren flere ganger for å klage på dette. Megleren var klar over uklarheten rundt betalingsplanen, og det var hennes forslag som ble formidlet i salgsoppgaven. Megleren sluttet å svare på henvendelsene fra klageren, og klageren henvendte seg til fagansvarlig. Megleren ringte klagere tre dager senere og forklarte at hun måtte betalt halvparten iht. salgsoppgaveteksten, selv om betalingsplanen ble annerledes enn det som var antatt på salgstidspunktet.
Dette var klagerens første boligsalg, og hun gav alle opplysningene hun hadde samt informerte om uklarheten rundt betalingsplanene hva gjaldt sameiets oppussingsprosjekt. Klageren har ingen erfaring med hva som skal med i en salgsoppgavetekst og måtte stole på meglerens anbefaling hva gjaldt hvilken informasjon som skulle formidles og godkjente derfor teksten megleren hadde foreslått. Klageren visste ikke at hun ville bli belastet halvparten av beløpet på grunn av det som sto skrevet, uansett hvordan selve betalingsplanen ville se ut. Megleren kunne ha skrevet at det ikke forelå noe betalingsplan, og at selger kun var ansvarlig for kostnader som forfalt før 1 juli.
I kjøpekontrakten ble det skrevet at partene hadde avtalt at klageren skulle dekke 40 000 kroner av vedlikeholdsprosjektet. Klageren har aldri blitt enig med kjøperen eller megleren om å betale eksakt 40 000 kroner. Meglerne informerte ikke klageren om at det var eksakt 40 000 kroner de skulle betale, uansett hvordan betalingsplanen var og overtakelsesdatoen skulle bli. Klageren forholdt seg til salgsoppgaven og har betalt fakturaen på 20 000 kroner som forfalt før 1. juli. Klageren har oppfylt sin plikt i henhold til salgsoppgaven. Styreleder informerte om at resten av kostnadene ville bli fakturert etter at vedlikeholdsprosjektet var ferdig, uten noen ytterligere tidsangivelse. Selv om klageren var styremedlem, hadde hun ikke innsyn i betalingsplanen. Det var styreleder som ledet samtalene med firmaet som utførte arbeidet.
Det er ikke meglerens opplysningsplikt ovenfor kjøperen det klages på. Det er måten hun skrev informasjonen rundt utgiftene på, som fikk kjøperen til å forstå dette som det var klagerens ansvar å betale halvparten av utgiftene. I telefonsamtale med megleren innrømmet hun at informasjonen kanskje burde vært bedre formulert. Dersom det var slik at både klageren og eiendomsmegleren var klar over at det var eksakt 40 000 kroner som klageren skulle betale, trengte hun ikke å formulere seg med to ca. angivelser i setningen i salgsoppgaven. E-post fra styreleder tilsa at det ikke var mer enn 80 000 kroner som var kapitalinnhentingen fra klagerens leilighet. Det var derfor ingen grunn til å ta forbehold om beløpets størrelse i salgsoppgaven.
Klageren føler seg lurt. Megleren har gitt feil informasjon rundt betalingsplanen. Dette har igjen ført til et økonomisk tap for klageren. Megleren har brutt sin opplysningsplikt både ovenfor kjøper, ved ikke å formidle uklarheten knyttet til betalingsplanen, og ovenfor selger/klageren knyttet til at det som ble formidlet i salgsoppgaven ville binde klageren til å betale halvparten av beløpet. Klageren har tapt 20 000 kroner på grunn av eiendomsmeglerens uaktsomhet og manglende omsorg for klagerens interesser. Klageren krever 20 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket.
Innklagede har i hovedsak anført:
Megleren innhentet lovpålagt informasjon og utarbeidet utkast til salgsoppgave. Salgsoppgaven ble oversendt og godkjent av klageren i forkant av salgsprosessen.
I salgsoppgaven var det inntatt slik informasjon:
«Vedlikeholdsprosjekt:
Sameiet er i prosess med å skifte kledning, tak og betong i bygningsmassen. I protokoll fra årsmøte 2023 fremkommer det at styret har mottatt tilbud fra E-bygg for utskiftning av kledning på nordveggen på kr. 1137 515. Det ble videre redegjort for finansiering av vedlikeholdsarbeidene ved ekstra engangsinnbetaling fra sameierne. Sameiets regnskap viser en tilgjengelig kapital på ca. kr 60 000,- så planlagt vedlikeholdsarbeid må dekkes av ekstra innbetaling fra sameiere. Styret ber om at totalt kr 1 200 000,- innbetales fordelt på sameiebrøk. Iht. sameiebrøk vil dette utgjøre hhv kr 80 000/160 000 for hver seksjon. Det vil være aktuelt å dele dette i flere innbetalinger der første innbetaling dekker materialkostnader som bestilles før 1. april. Styret fikk også fullmakt til å innkalle engangsinnbetaling som vedtatt. Innkalling av innbetaling sendes sameiere med ca 30 dagers varsel. Første innbetaling vil forfalle ca 1.mai til dekning av materialkostnader. Innbetalingsvarsel sendes ut til sameiere så snart avtale er inngått og betalingsplan er avtalt med E-bygg. Vedlikeholdsprosjektet dekkes i sin helhet av varslet kapital-innhenting fordelt etter eierbrøk hhv. kr. 80 000,-/160 000,- (med forbehold om uforutsatte kostnader). Selger betaler ca. halve beløpet før 1. juli ca.»
Salgsoppgaven er grunnlaget for kjøpers beslutning om kjøp. Ved utforming av salgsoppgaven var det ikke endelig fastsatt dato for kapitalinnhenting og arbeidene var ikke påbegynt eller ferdigstilt. For at salgsoppgaven skulle gi et korrekt bilde av salgsobjektet var megler forpliktet til å gi informasjon om rehabiliteringsplanene og betaling av disse. Hva kjøper skulle betale måtte være forutsigbart ved markedsføringen av boligen, og kunne ikke avhenge av når forretningsfører rent faktisk fikk sendt ut fakturaer. Det kunne heller ikke påvirkes av eventuelle endringer av overtakelsesdato, forsinket igangsetting eller endelig avslutning av arbeidene.
Ved utarbeidelse av salgsoppgave hadde klageren og megler mye kontakt vedrørende innhold. Det var ikke avgjørende for megleren om kostnaden skulle betales av klager eller kjøper, men at det måtte være klart beskrevet hvem som skulle bære hele eller deler av kostnaden. Dersom innklagede var uenig i at hun skulle dekke halvparten av kapitalinnhentingen, måtte hun ha meddelt megler at hele summen skulle veltes over på nye eier. Uansett hvilket alternativ klageren hadde valgte, ville det fått betydning for oppnådd kjøpesum.
I henhold til kjøpekontrakten, pkt. 6, garanterer selger at eiendommen blir levert fri for andre pengeheftelser enn de kjøper skal overta. Partene har avtalt at klager skal dekke 40 000 kroner av vedlikeholdsprosjektet. Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven, jf. salgsoppgave og kjøpekontraktens pkt. 7. I tråd med avhendingsloven, kapittel 3, kan en eiendom ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen. I henhold til avhendingsloven § 3-1 tredje ledd, svarer selger for en mangel som oppstår senere dersom årsaken til mangelen er et avtalebrudd fra selgeren. Det samme gjelder dersom selgeren ved garanti eller på annen måte har påtatt seg ansvar for egenskaper eller annet ved eiendommen frem til et senere tidspunkt. I henhold til § 3-4 første ledd skal det i tillegg gis opplysninger om ikke-forfalte festeavgifter og andre ikke-forfalte krav knyttet til eiendommen.
Iht. avhl. § 3-8 har eiendommen en mangel dersom eiendommen ikke svarer til opplysninger som er gitt i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selger. Ut ifra den informasjon som ble gitt kjøper forut for kjøpet, har megleren hele tiden vært av den formening at ca. 40 000 kroner av vedlikeholdskostnadene skulle dekkes av selger.
Det følger av lov om eiendomsmegling § 6-7 første ledd at megleren skal sørge for at kjøperen får alle opplysninger han har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. For en eierseksjon oppstiller loven tilleggskrav, dvs. kjøper skal få informasjon om lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og månedlige felleskostnader, andre faste kostnader som knytter seg til dette, samt relevante rettigheter og forpliktelser for boligselskapet. Informasjonen som fremkommer av salgsoppgaven, er grunnlaget for handelen og noe begge parter må forhold seg til. Klager kan ikke ensidig endre den inngåtte avtalen og rømme fra den forpliktelsen som hun har påtatt seg. Kjøpesummen må være forutsigbar for kjøper.
Forut for utferdigelse av salgsoppgaven hentet megler ut oppdatert informasjon og hun valgte å videreformidle informasjonen hun fikk fra sameiet 26. april 2023.
Oppgjørsavdelingen tok 2. juni 2023 kontakt med forretningsfører for å få opplysninger om eventuelle restanser og fikk opplyst at:
«Deres leilighet er ansvarlig for en andel av felleskostnadene/oppussingen som er pågående. Kr. 20 000,- forfaller 8. juni og restbeløpet kr. 60 000,- forfaller ved ferdigstillelse/overtakelse. I tillegg kommer eierskiftegebyret.»
Det står 20 000 kroner på klientkonto. I tråd med det avtalte skal beløpet overføres til sameiet. Selger vil dermed ha overholdt sine betalingsforpliktelser overfor kjøper. Dersom beløpet utbetales til selger, vil kjøper få krav fra sameiet på tilsvarende beløp og har dermed ikke fått en eiendom som er fri for pengekrav/heftelser.
Informasjonen i salgsoppgaven er klar. Klageren har godkjent salgsoppgaven, og må forholde seg til dette avtalegrunnlaget. Klageren var godt kjent med at informasjonen i salgsoppgaven var forpliktende, i det hun godkjente innholdet 28. april 2023. Klageren kan ikke ensidig endre forutsetningene for avtalen og velte den økonomiske byrden over på kjøper.
Megler innhentet oppdatert informasjon fra forretningsfører og oppdaterte salgsoppgaven helt frem til boligen ble markedsført 28. april 2023. Salgsoppgaven er grunnlaget for den handel som er inngått. Det ble ikke tatt forbehold om at beløpet var krevet inn eller forfalt. I tillegg var angivelsene av ca. knyttet til eventuelle utforutsette kostnader samt betalingsdato, ikke til de 80 000 kronene som var denne seksjonens andel.
Videre står det i salgsoppgaven, side 7, at:
«Det er ikke planlagt ytterligere økning av felleskostnader grunnet vedlikeholdsprosjekt. Framtidig vedlikeholdsbehov vil kunne dekkes dels av innestående, men primært av innkalling av ekstra innbetaling fro sameiere iht sameiebrøk. Styret/årsmøte beslutter dette fortløpende ved behov.»
I forhold til eventuelle utforutsette kostnader er det for kjøper en risiko for at styret/årsmøte kunne fatte vedtak som resulterte i økte kostnader.
På salgsoppgaven side 17, var det inntatt slik ordlyd:
«Selger bærer risikoen for at kjøper kan overta boligen uten andre heftelser enn de som det er avtalt at følger med i handelen.»
Etter § 6-7, 2. og 3. ledd skal salgsoppgaven inneholde opplysninger som kan få betydning for kjøpesummen, felleskostnadene, øvrige kostnader, andel fellesgjeld, vilkår for andel fellesgjeld, relevante forpliktelser og avtaler som har betydning for handelen.
I tillegg til eiendomsmeglingsloven er megler forpliktet til å etterleve Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig. Veiledningen gir uttrykk for de krav som gjelder ved markedsføring av bolig, slik at kjøpere ikke blir villedet når de skal fatte sin viktigste økonomiske beslutning. Prisen, andel fellesgjeld og felleskostnadene er avgjørende for interessentene når de skal kjøpe bolig. Det er derfor et krav om at opplysninger om økonomiske forhold er korrekte, klare og fullstendige. Det vil være lovstridig å utelate kostnader eller priselementer, samt spesielle avtaleforhold og kjente konsekvenser av disse.
Etter meglerforetakets syn er opplysningsplikten overholdt. På tidspunkt for markedsføring av boligen var det ikke mulig å gi noe mer eksakt informasjon fordi salget fant sted før alle forhold, rundt innkalling og betaling for vedlikeholdsprosjektet, var klare. Det gis informasjon i oppdragsavtale og salgsoppgave om når bindende avtale er inngått.
I oppdragsavtalen pkt. 12, 5 avsnitt:
«Når oppdragstaker innen akseptfristens utløp videreformidler oppdragsgivers aksept til budgiver, er det inngått bindende avtale mellom partene»
I salgsoppgaven gis det slik informasjon om budgivning, side 104:
«Viktige avtalerettslige forhold:
Det eksisterer ingen angrerett
Når en aksept av et bud har kommet frem til budgiver innen akseptfristens utløp er det inngått en bindende avtale»
Kjøper innga bud som klager aksepterte 5. mai 2023. Bindene avtale ble således inngått denne dagen. Kjøpekontrakt ble signert av partene 08. mai 2023.
I e-post av 26. april 2023, skriver styreleder til megler, med kopi til klager:
«[Klageren]sitter i vårt styre og har kontrakten og alle opplysninger. Pris kr 1.137.517,- som fordeles etter sameiebrøken. Forventet oppstart etter 1. mai ferdig 30.06.23. Ingen forventet økning i fellesutgiftene som følge av vedlikeholdsprosjektene som vil bli finansiert ved ekstraordinær innbetaling.»
Videre skriver forretningsfører til megler samme dag, bilag nr. 2:
«For [navn] boligsameie gjelder: Årsmøte vil avholdes i mai og da vil det bli vedtatt nye felleskostnader. Disse betales som kvartalsavgift. Neste forfall er i juli Vedlikeholdsprosjektet dekkes i sin helhet av varslet kapitalinnhenting fordelt etter sameiebrøk hhv kr 80 000 / 160 000,- (med forbehold om evt. uforutsette kostnader). Det er ikke planlagt ytterligere økning av felleskostnader grunnet vedlikeholdsprosjekt. Framtidig vedlikeholdsbehov vil kunne dekkes dels av innestående, men primært av innkalling av ekstra innbetaling fra sameiere iht. sameiebrøk. Styret/årsmøte beslutter dette fortløpende ved behov.»
I forhold til endelig godkjennelse av salgsoppgaven 28. april 2023, bemerkes at klageren selv skriver at megler kom med et forslag til ordlyd som klager aksepterte. Hun skriver videre at hun «godkjente teksten med tanke på at det kommer an på om det faktisk kommer flere fakturaer før 1 juli, og hun kommer til å forklare det samme til kjøperen».
Klager har kommet med flere skriftlige innspill og spørsmål til salgsoppgaven, men i forhold til problemstillingen som er fremlagt for nemda henviser klager til muntlige samtaler. Klager skriver at megler opplyste at det bare var ca. beløp, at hun ikke visste at de var bundet av informasjonen om betalingsplanen i salgsoppgaven, og at de var forpliktet til å betale eksakt 40 000 kroner. Ettersom megleren skrev to «ca» i setningen i salgsoppgaven var det bare cirka beløp, ikke eksakt halvparten. Meglerforetaket kan vi ikke forstå annet enn at klager forstod informasjonen i salgsoppgaven, hva som var avtalt, samt hva de selv og kjøper skulle betale. Det synes også underlig at tilbakemeldingene som ble gitt på e-post til megler vedrørende salgsoppgaven, ikke inneholdt noen tilbakemelding på vedlikeholdsprosjektet og betalingsplanen. Det legges til grunn at nemda baserer sin vurdering på hva som kan dokumenteres skriftlig.
Klageren skrev i sin opprinnelige klage at megleren var kjent med at klager forutsatte at overtakelsen ble etter l. juli. Hun skriver etterpå at hun antok at overtakelse ble etter den 1. juli. Klager har lagt ved e-post og kjøpekontrakt for kjøp av ny bolig, som dokumentasjon på at megler var kjent med dato for overtakelse av ny bolig. Meglerforetaket benekter ikke at megler, ved tidspunkt for salg av klagers bolig, var innforstått med opprinnelig overtakelsesdato for klager sitt nye kjøp. Overtakelsesdatoen var kontraktsfestet til 30. juni 2023, men endret og gjennomført 29. mai 2023.
Utgangspunktet må være at klager er økonomisk ansvarlig for de forpliktelser som klager har påtatt seg via salgsoppgaven og kjøpekontrakten. Avtalen som sameiet har inngått med håndverker mv. er inngått i klagerens eiertid, og klager var på markedsføringstidspunktet klar over at mange forhold var uavklart, dvs. innkalling av beløp, forfallstidspunkt, ferdigstillelse av arbeidene og overtakelsesdato.
Megleren gav interessenter og kjøper opplysninger som hun var kjent med. Klageren kan ikke velte forsinkelser i sameiets vedlikeholdsprosjekt eller i innkalling av midler, over på kjøper eller meglerforetaket. Megleren har ikke forsømt seg. Klageren har heller ikke sannsynliggjort at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Det er fremsatt følgende påstand:
Klagerens krav om erstatning stor kr. 20 000,- kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers omsorgs- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Spørsmålet er om megler har overholdt opplysningsplikten og omsorgsplikten overfor klageren (selgeren). Etter nemndas syn ga megleren klageren tilstrekkelig informasjon om hvilken andel av vedlikeholdsprosjektet hun som selger skulle være ansvarlig for. Det kan ikke være avgjørende at megler har brukt ca.-angivelse. Nemnda kan vanskelig se at det har kommet som en overraskelse på klageren hva hun skulle betale.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.