RFE-2023-023

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. desember 2023.

Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
EiendomsMegler 1 Fjellmegleren AS avd. Hemsedal

Saken gjelder:
Nybygg. Meglers omsorgs- og rådgivningsplikt.

Sakens spørsmål og bakgrunn

I november 2020 kjøpte klageren en prosjektert fritidsbolig gjennom innklagede meglerforetak for 3 570 000 kroner. Avtalt overtakelse var 30. november 2021. Som følge av pandemi og påfølgende leveranseutfordringer ble det varslet forsinkelse og ny overtakelsesdato ble satt til 16. desember 2021. Klager fremmet krav om dagmulkt overfor utbygger, uten at kravet ble etterkommet. I den forbindelse har mye av dialogen foregått via meglerforetaket. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin omsorgs- og rådgivningsplikt ved å ikke følge opp og rådgi klager i større utstrekning enn det som ble gjort i tvisten med utbygger.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Den 13. november 2020 inngav klager flere bud, hvor samtlige inneholdt flere forbehold, herunder at overtakelse skulle skje senest 30. november 2021. Utbygger ba om å få utvidet akseptfristen med 30 minutter for å ta stilling til forbeholdene, noe klager gikk med på. Dette kan ha gitt andre interessenter større spillerom til å delta i budgivningen. Det ble en budrunde, hvor klager endte med å få tilslaget på 3 570 000 kroner, som utgjorde en god fortjeneste til selger. Klager signerte kjøpekontrakt 7. desember, hvor forbeholdet om overtakelse ble nedfelt.

Alle tilvalg ble også bestilt via selger. Det fremkom tydelig av kjøpekontrakten at disse endringene/tilvalgene var en del av avtalen med selger, på samme måte som de opprinnelige hovedytelsene.

I september 2021 fikk klager beskjed om at ny dato for overtakelse var 7. mars 2022, uten å få noen begrunnelse for utsettelsen. Overtakelsestidspunktet ble på nytt endret da klager påpekte at fastsatt tidspunkt ikke var i tråd med kjøpekontrakten. Ny overtakelsesdato ble da satt til 20. desember 2021, uten noen redegjørelse for årsaken til forsinkelsen slik kjøpekontrakten angir. Overtakelsesdatoen ble deretter satt til 16. desember 2021.

For dette foreslo klager å bli kompensert ved at selger isolerte og ferdigstilte utvendig bod. I henhold til tilvalgsliste hadde dette en verdi på 25 000 kroner. Det ble ikke stilt noe krav om at boden måtte være ferdigstilt innen overtakelse. Forslaget ble imidlertid avvist av selger.

Klager er kjent med utfordringene i bransjen når det gjelder forsinkelser i leveranse av delvarer. Denne utfordringen var også kjent på budgivningstidspunktet. Den 22. november 2021 ble klager kontaktet av kjøkkenleverandøren som opplyste at alt var i rute med tanke på montering av kjøkken, men at det var utfordringer med leveransen av enkelte hvitevarer. Her har klager selv måtte foreslå produkter fra nettbutikk for å komme i mål. Når klager nå har hørt at hvitevarer ikke er bestilt fra importør før i september/oktober, stiller han seg undrende til planleggingen i relasjon til disse utfordringene.

Mange av utfordringene kan løses gjennom dialog og samarbeid. Dessverre har hverken selger eller megler lagt opp til dette på noe tidspunkt. Klager har etterspurt videomøter flere ganger, uten at disse er blitt besvart eller gjennomført. Klager har også sendt flere e-poster, som sjeldent er blitt besvart. Dette utgjør dårlig kundebehandling.

Forsinket overtakelse har medført uforutsette og økte utgifter for klager, både i relasjon til transport, lagerplass, henting av møbler m.m.

Megleren har som nøytral mellommann ikke gitt klageren tilstrekkelig oppfølging i forbindelse med hans krav om dagmulkt overfor selger. Klageren ble lovet oppfølging overfor selger og en nøytral juridisk vurdering, noe han ikke har fått.

Innklagede har i korte trekk anført:
Budet fra klager ble akseptert av utbygger 13. november 2020. I budet var det tatt forbehold om overtakelse. Kjøpekontrakt ble endelig signert 21. desember 2020, med avtalt overtakelse innen 30. november 2021.

Dialogen mellom klager og utbygger startet rett etter at det ble sendt ut oppstartsinformasjon og tilvalg. Megler ble satt på kopi i mye av dialogen. Ifølge klager har det vært noe sen og manglende oppfølging fra utbygger. Eiendommen ble solgt i en periode med pandemi og påfølgende leveranseutfordringer som utbygger hadde håpet på å ha kalkulert inn tidsmessig. Dette viste seg å bli et større problem enn først antatt, og det ble varslet om forsinkelse.

Da klager skulle overta eiendommen, var det fremdeles en del gjenstående arbeid, og det tok lang tid før disse arbeidene ble utført. I tillegg var det dårlig oppfølging fra utbyggers side knyttet til ferdigstillelsen. Klagers krav om dagmulkt ble videreformidlet utbygger med anmodning om å svare kunden direkte, noe som dessverre ikke ble gjort og medførte at utbyggers svar ble oversendt sent. Gjennom denne perioden har det også vært mange telefonsamtaler med klageren. Meglerforetakets backoffice-avdeling har hatt dialog med både utbygger og kjøper. Da klager fikk tilsendt svaret fra utbygger, ba ham om tydeligere tilbakemelding og rådgivning hva gjaldt den videre prosessen. Daglig leder har besvart klageren, i tillegg ble fagavdelingen koblet på.

Meglerforetaket har, etter at klager varslet krav om dagmulkt, sendt flere e-poster til utbygger. I tillegg har det vært telefonisk kontakt med utbygger ved flere anledninger. Meglerforetaket har hele tiden vært tydelig på at et krav om dagmulkt må rettes mot utbygger. Meglerforetaket har bistått klager med å videreformidle henvendelser og purret utbygger flere ganger, uten å nå frem. Ettersom dette er en privatrettslig tvist mellom kjøper og utbygger, må meglers omsorgsplikt anses som oppfylt. Megler har gjentatt ganger forsøkt å få kontakt med utbygger, og bruk mye tid og ressurser på dette. Dette ligger over hva som er normalt i slike saker som den foreliggende.

Første halvår 2022 var det i en periode ikke så stor aktivitet knyttet til saken fra meglerforetakets side. Det ble ikke mottatt e-poster fra klager i denne perioden, men meglerforetaket burde ha fulgt opp tettere. Det erkjennes at klager burde ha blitt informert tydeligere om at neste steg i saken vil være å ta eventuelle rettslige skritt overfor utbygger. Dette er det juridiske rådet meglerforetaket ville gitt klager. Juristen i meglerforetaket var borte fra kontoret i en lengre periode fra medio desember 2022, grunnet et plutselig dødsfall i vedkommende sin nærmeste familie. Det juridiske rådet om rettslig skitt mot utbygger, ble derfor liggende. Dette er beklagelig.

Det har vært utfordrende for meglerforetaket å være mellommann i denne saken. Det er blitt lagt ned mye tid på å purre utbygger. Mye av kommunikasjonen som mest naturlig kunne gått mellom klager og utbygger, særlig krav om dagmulkt, har gått via meglerforetaket.

Meglerforetaket har flere ganger informert både klager og utbygger om at dagmulktskrav og lignende, må rettes til utbygger.

Megler har oppfylt sin omsorgsplikt overfor klager, men ser at opplysninger rundt klagers videre saksgang kunne vært kommunisert klarere. Uforutsette hendelser er forklaringen på dette, men det fritar ikke for meglers opplysningsplikt rundt klagers neste steg i en slik tvist med utbygger.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder meglers omsorgs- og rådgivningsplikt.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

Det er sikker rett at megler har en omsorgs- og rådgivningsplikt overfor kjøperne, men nemnda finner at megler ikke har overholdt den. For det første skal en megler i en slik situasjon som i saken her være nøytral og ikke gi signaler om at utbygger kan ha krav på tilleggsfrist. En megler skal i en slik situasjon bare videreformidle utbyggers syn, og være varsom med å gi uttrykk for om han støtter eller ikke støtter utbyggers standpunkt. Megler har her, etter nemndas syn, gått for langt i favør av utbygger i e-posten av 14. november 2022. For det andre skulle megler vært tydeligere overfor klageren om at neste steg i saken eventuelt vil være rettslige skritt overfor utbygger, og at han i så fall bør kontakte advokat. Meglerforetaket har for øvrig erkjent at det er beklagelig at dette ikke ble gjort.

Konklusjonen blir at megler handlet i strid med god meglerskikk ved ikke å overholde omsorgsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til EiendomsMegler 1 Fjellmegleren AS avd. Hemsedal har opptrådt i strid med god meglerskikk.