RFE-2023-081

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. desember 2023.

Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Sørmegleren AS avd. Arendal

Saken gjelder:
Brudd på opplysningsplikten, herunder omsorgs- og rådgivningsplikten

Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte prosjektert leilighet formidlet gjennom innklagede foretak i slutten av august 2023. Kjøpesummen var 3 950 000 kroner og overtakelse var avtalt til oktober 2024. Ved gjennomgang med prosjektingeniør én måned senere ble klageren vist 3D bilder av prosjektet som viste at de to soverommene i leiligheten ville befinne seg direkte over innkjørselsrampe til parkeringskjelleren under bygget. Spørsmålet i saken er om meglerforetaket gjennom sin orientering om dette i salgsoppgaven villedet klageren, og videre om meglerforetaket har brutt sin opplysnings- og omsorgsplikt ved ikke i tilstrekkelig grad å ha orientert klageren om dette. Klageren krever 500 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Meglerne har ikke overholdt sin opplysnings- og omsorgsplikt. Det ble gitt villedende og mangelfull informasjon om planlagt innkjørsel til parkeringskjeller for alle leilighetene i bygg G, H og I, direkte under klageren leilighet. Dette vil utgjøre en vesentlig ulempe for klageren, blant annet i form av støy. Klageren ville ikke ha kjøpt leiligheten til den prisen han gjorde, dersom han hadde blitt opplyst om dette.

Allerede våren 2022 ble alle aktuelle interessenter invitert på en fysisk befaring på tomten, hvor det var besluttet at byggetrinn to skulle bygges ut. Til stede var tre av eiendomsmeglerforetakets ansatte som orienterte interessentene om hvor og hvordan de aktuelle blokkleilighetene ville bli plassert. Det ble ikke informert om at det var planlagt innkjørselsrampe under én av de tre blokkene, til tross for at det var flere som stilte spørsmål rundt parkering. I stedet be det informert om diverse knyttet til parkeringsplasser og parkeringsgarasje, som skulle oppføres senere og bli tilgjengelige for samtlige beboere av andre byggetrinn.

Heller ikke da byggetrinn to av prosjektet ble lansert og interessenter kunne skrive seg på søkelisten med sine prioriterte ønsker, ble det opplyst om at det under leilighet G 204 var planlagt en innkjørselsrampe for alle parkeringsplassene tilhørende byggetrinn to.

Klageren ble trukket ut til å få kjøpe leilighet 204, men ble heller ikke da gjort oppmerksom på dette. Han fikk først vite det i starten på september 2022, da han hadde møte med prosjektingeniør. Han viste klageren 3D bilder av prosjektet og gjorde han oppmerksom på at de to soverommene i leiligheten ville befinne seg direkte over innkjørselsrampen. Dette kom som en stor overraskelse, noe også ingeniøren så ut til være overrasket over. Klageren ble anbefalt snarest mulig å ta kontakt med meglerforetaket og få avklart situasjonen. Det gjorde han også, uten å lykkes med å få noen avklaring av ansvarsforholdet. Meglerforetaket henviste klageren til å rette krav mot selger/byggherren.

Det fremgikk ikke på en forståelig måte av salgsoppgaven eller kjøpekontrakten at leiligheten lå over innkjørselsrampen til parkeringsgarasjen. Innkjøringsrampen ville bli plassert direkte under soverommene i leilighet G 204. Verken megleren eller de ansvarlige konsulentene til utbygger/prosjekterende har overholdt opplysnings- og omsorgsplikten ovenfor sine kunder/kjøper. De har brutt regler for god forretnings- og meglerskikk, herunder opptrådt i strid med profesjonsansvaret og handlet erstatningsbetingende uaktsomt.

Eiendomsmegleren har en lovbestemt plikt til å utarbeide salgsoppgave og gi nødvendig informasjon, samt sørge for at denne er riktig og fullstendig. Megler har ikke overholdt opplysningsplikten. Den profesjonelle part plikter å gi opplysninger kjøper hadde grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen.

Klageren hadde aldri kjøpt en prosjektert leilighet før (nybygg), og hadde således ingen erfaring fra slike prosesser fra tidligere. Det er de profesjonelle partene i handelen som har ansvaret for korrekt og fullstendig informasjon, slik at en forbruker faktisk kan danne seg et reelt bilde av hvordan bygget og boligen vil se ut. Videre hvordan avgjørende forhold som parkeringsrampe vil påvirke den enkelte enhet jf. LF-2014-75072 «I utgangspunktet gjelder da en skjerpet opplysningsplikt for selger og megler, i det kjøper ikke ved selvsyn kan danne seg noen oppfatning av leiligheten.» For øvrig vises det til sakene: LA-2009-177115, HR-2016-2264 A og LA- 2014-121273.

I forbindelse med loddtrekningen av leilighetene under byggetrinn en, fikk klageren aldri fremlagt dokumentasjon på hvordan selve loddtrekning ble gjennomført. Det ble ikke fremlagt noen protokoll. Det ble heller ikke gitt noen ryddig forklaring på hvorfor klagerens datter ikke kunne være med i loddtrekningen selv. Hun var en søker som alle andre som var med.

Klageren ber nemnda utmåle erstatning etter nemndas skjønn, oppad begrenset til 500 000 kroner. Dette begrunnes med verdifallet det innebærer å ha en innkjørsel under soverommet. Det er flere grunner til at en innkjørsel under soverommet kan påvirke verdien av leiligheten. Dersom innkjørselen skaper mye støy, for eksempel trafikkstøy eller støy fra kjøretøyer som kjører inn og ut, kan det påvirke beboernes komfort og dermed verdsettelsen av eiendommen. Her er det snakk om en innkjørselsrampe for alle biler i byggekomplekset. Støy fra en innkjørselsrampe under soverommet kan påvirke salgsverdien. Videre kan en innkjørsel under soverommet påvirke personvernet og begrense utsikten. Dette kan redusere verdien for kjøpere som foretrekker mer privatliv og vakker utsikt. Innkjørselen kan også utgjør en sikkerhetsrisiko på grunn av trafikk eller annen aktivitet, og dermed påvirke verdien negativt.

Innklagede har i korte trekk anført:
Klager har inngått avtale om kjøp av prosjektert bolig i bygg G i tredje byggetrinn i boligprosjektet. Det påstås at megler har gitt villedende informasjon og at det ikke klart nok fremkom at det var nedkjøringsrampe for P-kjeller under deler av leiligheten som klageren kjøpte.

Meglerforetaket kjenner seg ikke igjen i fremstillingen. Flere steder i prospektet, som lå til grunn for avtalen, fremkom nedkjøringsrampens plassering.

• Oppslag av etasjeplantegning for underetasje, side 43.
• Oppslag av etasjeplantegning for 1. etasje, side 44.
• Etasjeplantegning av byggets 2. etasje ligger på samme side, helt parallelt og i samme målestokk.
• Salgstegning for underliggende leilighet, dvs i byggets 1. etasje, side 60, inkluderte visualisering av nedkjøringsrampe med påført tekst «Nedkjøringsrampe».
• Fasadetegning, side 51, der det også var beskrevet at det var P-kjeller, samt vist åpning for nedkjøringsrampe i fasade.
• Reguleringskart vertikalnivå, side 152, med tegnforklaring side 153.
• I byggeteknisk beskrivelse på side 133 i prospektet, pkt. Parkeringsanlegg, fremkom det: «Det etableres parkering for bil og sykkel i p-kjeller, ….. Innkjøring via kjøre port i bygg G.»

Klageren anfører at P-kjelleren gjelder alle biler i dette byggetrinnet. Det medfører ikke riktighet. P-kjelleren har plass for ca. 36 biler, men salgstrinnet hadde 48 leiligheter. Det vises til ordlyden rundt dette fra prospektets side 34, pkt. Parkering, 2. avsnitt:

«Det avsettes parkeringsplasser i dette byggets underetasje for leiligheter med pris høyere enn 4,5 millioner….»

Det er derfor bare en andel av leilighetene som kan parkere sine biler der.

Klageren påstår i sin klage at plasseringen av nedkjøringsrampen vil forårsake høy støy.  Bygget oppføres i henhold til TEK 17, med tilhørende generelle toleransegrenser for støy, og det er ikke sannsynliggjort at klagerens påstand vil stemme når bygget ferdigstilles. Meglerforetaket mener at opplysning om plassering av nedkjøringsrampe tydelig fremkommer av prospektet og at opplysnings- og omsorgsplikt overfor kjøper dermed er ivaretatt. At det skal være gitt villedende informasjon stiller megleren seg uforstående og avvisende til.

Klageren anfører på vegne av sin datter at loddtrekningen ved lansering av første byggetrinn i mars 2019 ble feil utført. Meglerforetaket finner det urimelig at de nå drøyt fire år senere skal behandle en sak som gjelder en annen enn klageren selv. Det ble redegjort for regler og tildelingsprinsipper i e-postkorrespondanse med klageren våren 2019. Det gjentas at fastpris-prinsippet lå til grunn for loddtrekningen dersom det var flere som ønsket samme bolig. Datteren var budgiver alene for leilighet C102 (kjøpetilbud A), samt budgiver sammen med sin ektefelle i et annet kjøpetilbud på samme bolig (kjøpetilbud B). Klageren og hans datter var sammen påført som budgivere for samme leilighet (kjøpetilbud C). Videre var klageren påført som budgiver sammen med en annen datter i et fjerde kjøpetilbud på samme bolig (kjøpetilbud D).  Innen fristen for salgsstart gjorde meglerforetaket i e-post 28. mars 2019 kl 09:46 klageren oppmerksom på at ingen budgiver kunne ha mer enn ett lodd i trekningen for hver leilighet, og megleren fikk tilbakemelding om å fjerne han som budgiver fra bud B og C. Kjøpetilbud D var dermed ikke et gyldig bud.

Utbygger signaliserte misnøye med budgivers (klagerens) innlevering av flere kjøpetilbud i samme navn på samme bolig, og ville ut fra ordlyd i kjøpetilbudsskjemaet sågar kunne forkastet alle om ønskelig. Det var ved salgsstart registrert syv – 7 – unike kjøpetilbud med denne leiligheten som 1. prioritet, eller eneste prioritet, hvorav en av de andre ble trukket ut som kjøper. Klagerens kjøpetilbud var med i trekningen. Trekningen ble overvåket av utbygger samt av uhildet person. Meglerforetaket er av den klare oppfatning at oppdraget også den gang ble utført i samsvar med god meglerskikk.

Meglerforetaket har i varetatt sin opplysnings- og omsorgsplikt. Opplysninger som gjaldt plassering av nedkjøringsrampe var godt dokumentert, og ivaretatt i salgsoppgaven for prosjektet. Klageren har ikke krav på erstatning.

Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd meglers opplysnings- og omsorgsplikt, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Opplysningsplikt
Nemnda har kommet til at megleren har overholdt opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det var gitt mye informasjon om boligprosjektet. Da det var et boligprosjekt under oppføring, må det forventes at de som er aktuelle interessenter, setter seg inn i informasjonen. Opplysningene som ble presentert i forbindelse med salget, var tilstrekkelig og typisk for et prosjektsalg.

Erstatningskravet
Ut fra det resultat nemnda har kommet til over, kan erstatningskravet ikke føre frem. Nemnda vil dog bemerke at det økonomiske tapet klageren har gjort gjeldende, ikke er sannsynliggjort.

Loddtrekning
Nemnda finner at klagen på dette punkt ikke kan føre frem. Det er for sent å fremsette en slik reklamasjon over tre år etter at loddtrekningen fant sted. Nemnda nevner også at denne delen av klagen er på vegne av klagerens datter, som ikke har gitt sin far fullmakt i denne forbindelse. Nemnda behøver imidlertid ikke å ta standpunkt til om denne delen av klagen formelt skulle vært avvist.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.