RFE-2023-089

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. desember 2023.

Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:
DnB Eiendom AS Oslo Nybygg

 

Saken gjelder:
Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Saken gjelder kjøp av seks eierseksjoner under oppføring. Innklagede meglerforetak hadde i oppdrag å formidle seksjonene, hvorav fem ble solgt etter bustadoppføringsloven og én etter avhendingsloven. I både salgsprospektet som lå til grunn for kjøpet til fem av klagerne, og salgsoppgaven som lå til grunn for kjøpet til den sjette, var tomtearealet oppgitt til 6 569 kvm og opplyst å være regulert til boligformål. Videre var det i markedsføringen forespeilet store fellesarealer tilhørende sameiet. Senere viser det seg at 2/3 deler av eiendommen ligger i et LNFR-område, som legger begrensninger for hagene foran seksjonene og øvrig bruk av eiendommen. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om dette gir grunnlag for å tilkjenne klagerne erstatning. Klagerne krever erstatning oppad begrenset til 1 740 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Seks seksjonseiere i samme eierseksjonssameie har gått sammen og rettet en felles klage mot innklagede. Nemnda anså saksforholdene egnet for sambehandling. Saken ble behandlet i samme møte som sak RFE-2023-088, RFE-2023-089, RFE-2023-090, RFE-2023-091. RFE-2023-092 og RFE-2023-093.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført: 

Meglerforetaket fikk i oppdrag å selge 12 nybygde seksjoner, som ble lagt ut for salg i 2015. Seksjonene ble ferdigstilt i november-desember 2016. Alle klagerne bortsett fra klager nr. 4, kjøpte seksjonen nøkkelferdig etter bustadoppføringsloven. Klager nr. 4 kjøpte sin seksjon ved kjøpekontrakt av 24. januar 2017, hvorav salget var regulert av avhendingsloven.

I salgsannonsen på nett hadde megleren fremhevet sameiets fellesarealer, som blant annet skulle bestå av opparbeidede grøntarealer. Videre fremgikk det av salgsprospektet lagt til grunn for salgene etter budstadoppføringsloven, samt salgsoppgaven knyttet til salget etter avhendingsloven, at tomtearealet var 6 569 kvm og regulert til boligformål. Videre var det i salgsprospekt/salgsoppgave med vedlegg forespeilet at sameiet ville ha store fellesarealer ned mot dammen.

Den 6. mars 2017 fikk utbygger varsel om pålegg om ulovlig utfylling i LNFR-område. Utbygger hadde urettmessig fjernet vegetasjon og hugget trær, samt deponert ca. 3 kote-meter med masser ned mot dammen. Det var også blitt plassert et lekeområde mot vest delvis inne på naturvernområdet. Sameierne ble først kjent med at utbygger hadde mottatt dette varselet etter at kommunen opplyste et styremedlem om forholdet i november 2018. Den 3. desember 2018 ønsket utbygger å gjennomføre overtakelsesforretning for fellesarealene. Sameiet nektet å overta fellesarealene så lenge det ikke kunne utstedes ferdigattest.

Den 28. juni 2017 søkte utbygger om dispensasjon fra reguleringsplanen, som ble forelagt for både fylkesmannen og fylkeskommunen. Søknaden ble avslått av kommunen i vedtak av 24. oktober 2017.

Kommunen ga i august 2021 tillatelse for tilbakeføring av LNFR-området, som ble satt tilbake og re-vegetert i løpet av sommeren 2022. Ferdigattest ble deretter utstedt 15. august 2022.

Motstrid mellom opplysninger i salgsdokumentasjon og reguleringsplan
Ifølge opplysninger fra kommunen, herunder reguleringsplan av 24. august 2011, er grunneiendommen på 6 325,9 kvm, hvorav 2 631 kvm er regulert til bebyggelse og 3 694,9 kvm er regulert til «N1 Spesialområde – naturvernområde på land».

Megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å gi uriktige opplysninger i forbindelse med salget av seksjonene, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og meglerforetaket er ansvarlig på grunnlag av skadeerstatningsloven § 2-1. Det foreligger klar motstrid mellom opplysningene i salgsdokumentasjonen og reguleringsplan datert 24. august 2011 m/reguleringsbestemmelser av 1. juli 2011 og tillegg av pkt. 5.8 av 18. november 2011. Det er gitt ufullstendige og/eller feilaktige opplysninger om boligtomten. Antagelig har feil opplysninger i festekontrakten om tomtens areal og boligformål uten videre blitt lagt til grunn av megler i salgsprospektet og salgsoppgaven.

Klagerne ble uttrykkelig forespeilet et stort eksklusivt fellesareal ned mot dammen, som i ettertid viser seg å ligge i et LNFR-område. Det fremgår ikke noe sted i salgsprospektet eller salgsoppgaven at ca. 2/3 deler av grunneiendommen består av et naturvernområde, som ikke kan disponeres av seksjonseierne. Alle opplysninger som selger og megler har gitt i salgsprosessen må sees i sammenheng med kjøpernes forventninger.

Illustrasjonen på side 13 i salgsprospektet viser «Tomtegrense ([Gnr.] [bnr.] [kommune]) gjennom tegnforklaring (rød boks) og rød markert yttergrense. Det finnes ingen tilsvarende grønn boks for å illustrere naturvernområdet. Ordet «Tomtegrense» gir her også inntrykk av at eiendommen kan brukes eksklusivt av sameierne.

Illustrasjonen kan ikke tas ut av sin kontekst. I avsnittet «Eiendommens registerbetegnelse, adresse og grunnareal» i salgsprospektet opplyses det at «Sameiets tomteareal er oppgitt fra selger å bli ca. 6.569 kvm». Under avsnittet «Regulering» fremgår det videre at «Tomten er regulert til boligformål og det er gitt rammetillatelse til oppføring av rekkehusbebyggelse.»

Illustrasjonen må også sees i sammenheng med den øvrige markedsføringen av eiendommen, særlig omtalen av fellesarealer i salgsprospektet. Her fremgår det to steder at «Det er store naturskjønne fellesarealer mot [dam]». Det vises til koter og at dette arealet ligger på et mye høyere nivå enn våtmarken langsmed bekken. Videre var naturvernområdet markert på naboeiendommen på regulerings- og bebyggelses plankartet. Det var derfor helt naturlig å tro at naturvernområdet begrenset seg til våtmarksområdet rundt elvemunningen mot dammen.

Det bemerkes at illustrasjonen i salgsprospektet ikke gjelder for klager nr. 4, som fikk seg forelagt en særskilt salgsoppgave. Denne klageren fikk også en kopi av seksjoneringsbegjæringen, der fellesareal var markert helt ut til eiendomsgrensen på situasjonsplanene.

Naturvernområdets utstrekning har lagt store begrensninger på hagene tilhørende klagernes seksjoner. Opplysningene i salgsannonsen om «rikelig med hage/uteområder» holder derfor ikke mål. Det opparbeidede fellesareal seksjonseierne har fått samsvarer heller ikke med markedsføringen i salgsprospektet, herunder oversiktsbildet over rekkehusene og grøntområdet på side 10. Tre av klagerne er særlig berørt, klager nr. 3, 4 og 5, ved at de ligger tett på skråningen mot LNFR-området/bekken.

Det er heller ikke mulig å gå rundt rekkehusene som forutsatt i rammetillatelsen for tiltaket som følge av naturvernområdets utstrekning. Videre har man måtte flytte lekeområdet, som har blitt plassert svært nær husveggen tilhørende snr. 1.

Megleren har videre opptrådt grovt uaktsomt ved å ikke sjekke reguleringsstatus for eiendommen slik at korrekte opplysninger kunne blitt formidlet til klagerne.

Reguleringsplan av 1. juli 2011/24. august 2011, med tegnforklaring og reguleringsbestemmelser av 1. juli 2011 med tillegg av pkt. 5.8 ble heller aldri fremlagt for klagerne. Dette til tross for at det fremkom av kjøpekontrakten etter bustadoppføringsloven at reguleringsplan m/bestemmelser skulle ligge vedlagt.

Motstrid mellom seksjonseringsbegjæring og reguleringsplan/plan- og bygningsloven
Kommunen har seksjonert hele eiendommen, unntatt 12 seksjoner med tilleggsdeler, som fellesareal. Kommunen har på denne måten inkludert LNFR-området i fellesarealet og gått utover byggegrensen. Videre har kommunen i brev av 5. oktober 2016 til utbygger tatt følgende forbehold i forbindelse med seksjoneringen:

«Vedtaket er fattet etter bestemmelsene i eierseksjonsloven og innebærer ikke at forhold som kan være i strid med bestemmelser i plan- og bygningsloven blir lovlig.»

Megler har fått seg fremlagt både brevet og seksjoneringsbegjæringen.

Det var først etter at kommunen sendte varsel om ulovlig utfylling i LNFR-området at styret i sameiet i november 2018 oppdaget at seksjoneringsbegjæringen var i strid med reguleringsplan av 24. august 2011 m/bestemmelser. Spesialområdet naturvern er et offentlig formål, som gjør at LNFR-området hverken kan tas i bruk eller gyldig fradeles/seksjoneres som et fellesareal for seksjonseierne.

Megler har opptrådt grovt uaktsom når seksjonene ble annonsert og markedsført å ha «rikelig med hage/uteområder» eller fellesarealer, som inkluderte «store naturskjønne fellesarealer mot [dam]», og som i ettertid viste seg å være i strid med plan- og bygningslovens arealbruksformål.

Økonomisk tap og årsakssammenheng
Det kreves erstatning med totalt 1 740 000 kroner, på grunnlag av verdivurdering fra takstfirma. I rapporten legges det til grunn at tap av store eksklusive fellesarealer utgjør en verdireduksjon på 290 000 kroner pr. seksjon.

Det foreligger klar årsakssammenheng mellom de mangelfulle og/eller uriktige opplysningene gitt av megler i salgsprosessen og tapet av de forespeilte eksklusive fellesarealer i salgsannonse, salgsprospekt og salgsoppgave lagt til grunn for kjøpet til klager nr. 4.

Videre har klager nr. 4 hatt utlegg på 4 200 kroner til et takstfirma for ajourføring av verdivurderingen pr. 1. mai 2023.

Foreldelse
Det bestrides at kravet er foreldet. Det må skilles mellom overtakelse av henholdsvis seksjonene og fellesarealene. Utbygger har fremdeles ikke gjennomført en overtakelsesforretning av fellesarealene. Utbygger har selv erkjent at overtakelse av LNFR-området skulle utstå inntil naturvernområdet var tilfredsstillende tilbakeført. Overtakelse kunne altså tidligst skje etter at kommunen hadde utstedt ferdigattest medio august 2022.

Foreldelsesfristen ble under enhver omstendighet avbrutt da sameiet brakte saken inn for forliksrådet. Forliksklage ble tatt ut mot både utbygger og meglerforetaket 23. mars 2020. Det følger av eierseksjonsloven § 60 at styret har kompetanse til å «gjøre gjeldende krav seksjonseierne har mot utbygger dersom kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene». Forliksrådet innstilte saken 17. juni 2020. Forliksklagen avbryter foreldelsesfristen, hvoretter en ny 3-års frist løper, jf. foreldelsesloven §§ 2,3, 15 og § 21.

Klagerne har fremsatt følgende påstand:

«A DnB Eiendom AS betaler erstatning oppad begrenset til 1 740 000 til eierne av [gnr]/[bnr.] [snr.], og som fordeler seg slik:

1. [Klager nr. 1], [adresse], [poststed], eier av [snr.], kr 290 000
2. [Klager nr. 2], [adresse], [poststed], eier av [snr.], kr 290 000
3.   [Klager nr. 3], [adresse], [poststed], eier av [snr.], kr 290 000
4. [Klager nr. 4], [adresse], [poststed], eier av [snr.], kr 290 000
5.   [Klager nr. 5], [adresse], [poststed], eier av [snr.], kr 290 000
6. [Klager nr. 6], [adresse], [poststed], eier av [snr], kr 290 000

 

B [Klager nr. 4] tilkjennes saksomkostninger kr 4 200, som dekning av utlegg.»

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Krav om avvisning
Saken ble innstilt i forliksrådet i 2020, og meglerforetaket kan heller ikke se at den er egnet for skriftlig behandling i nemnda. Meglerforetaket ber om at saken avvises, jf. nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) og nemndspraksis for saker av denne art og omfang.

Ansvarsgrunnlag
Meglerforetaket bestrider at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det ble opplyst og illustrert i salgsdokumentene at det aktuelle arealet er et naturvernområde.

Det vises for det første til illustrasjonen på side 13 i salgsprospektet. Her er det aktuelle naturvernområdet tydelig avmerket med lysegrønn farge og teksten «Naturvernområde». Ved at tomtegrensen er markert med rød linje, fremgår det også helt klart hvilke deler av festetomten som er naturvernområde.

Når det gjelder opplysningen om at tomten er regulert til boligformål i avsnittet «Regulering», bemerkes det at dette reguleringsformålet var det sentrale for boligprosjektet, idet det var avgjørende for at boligene overhodet kunne oppføres lovlig. Følgelig var det naturlig å oppgi dette reguleringsformålet i den konsentrerte nøkkelinformasjonen fra megler. Opplysningen må imidlertid ses i sammenheng med illustrasjonen av prosjektet på side 13, der det klart fremgår at noe av tomten også er naturvernområde.

For det andre ble reguleringsplan med bestemmelser forelagt klagerne før signering av kjøpekontraktene. Klagerne har ved signering av kjøpekontraktene bekreftet at de har lest og gjort seg kjent med dette dokumentet, jf. punkt 16 i kjøpekontraktene etter bustadoppføringsloven. I lys av dette kan meglerforetaket vanskelig se at klagerne skal kunne nå frem med et krav basert på manglende eller uriktig informasjon fra megler.

All relevant informasjon knyttet til arealdisponeringen fremkom av dokumentasjonen som klagerne mottok, så som kjøpsavtaler med bilag, salgsprospekt med videre. Det kan derfor ikke gjøres gjeldende noe ansvar mot megler når all informasjon rundt tomtens beskaffenhet og regulering er fullt ut informert gjennom de nevnte dokumenter. Under enhver omstendighet har megleren ikke overskredet grensen for erstatningsbetingende uaktsomhet, jf. Rt-1995-1350.

Økonomisk tap og årsakssammenheng
Den enkelte seksjonseier har ikke lidt et økonomisk tap i forbindelse med den anførte mangelen. Situasjonen med tomtens beskaffenhet og reguleringsplanen fremstår å måtte dreie seg om noe attraktivt, og i alle tilfeller ikke noe som utgjør et verdiminus. Meglerforetaket kan for øvrig ikke se at et eventuelt tap er tilstrekkelig dokumentert. I tillegg bestrides både kravets størrelse og at vilkåret om årsakssammenheng er oppfylt.

Foreldelse
Et eventuelt krav er uansett foreldet. Det er foreldelsesloven § 9 som regulerer foreldelsesfristens utgangspunkt, jf. LF-2022-32961-1. Atferden som klagerne hevder var erstatningsbetingende fra meglers side, fant angivelig sted i forkant av og samtidig med avtaleinngåelsene. Samtlige avtaler var inngått senest ved utløpet av februar 2017, og forliksklage ble inngitt 23. mars 2020. Dette innebærer at det i alle tilfeller er over tre år siden klagerne fikk eller burde skaffet seg kunnskap om den anførte mangelen, og følgelig er et eventuelt krav foreldet, jf. foreldelsesloven § 9.

Det vises særlig til forliksklagen, som underbygger at klagerne hadde faktisk kjennskap senest på tidspunktet denne ble innsendt, og at dette tidspunktet er tilstrekkelig til å konkludere med foreldelse. Tidligere korrespondanse i saken underbygger også at klagerne fikk eller burde skaffet seg kjennskap lenge før den tid. Når det gjelder det sistnevnte vises det blant annet til informasjonen i salgsoppgaven og kjøpekontrakt med tilhørende dokumenter, og ikke minst tidligere korrespondanse med klagerne som viser faktisk kjennskap allerede i november 2018 og senest i mai 2019.

Foreldelsesfristen slutter heller ikke å løpe fordi den avbrytes, men den utløper ikke så lenge forfølgningen pågår, jf. Rt-1995-568. Dersom foreldelse blir avbrutt ved forliksklage, opphører denne virkningen dersom stevning, eller eventuelt forliksklage, ikke er sendt til retten innen ett år fra forliksrådet innstilte behandlingen av saken, jf. tvisteloven § 18-3 andre ledd og foreldelsesloven § 22 nr. 1. Forliksrådet innstilte saken 17. juni 2020. Det er dermed på det rene at stevning eller forliksklage ikke ble sendt til retten innen nevnte frist på ett år, og følgelig er et eventuelt krav utvilsomt foreldet.

Subsidiært opprettholdes tidligere anførsler om foreldelse i korrespondanse med klagerne.

Innklagede har fremsatt følgende påstand:

«DNB Eiendom AS frifinnes.»

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Krav om avvisning
Meglerforetaket har gjort gjeldende at klagen må avvises, da saken var innstilt i forliksrådet, og at den ikke egner seg for skriftlig behandling i nemnda. Nemnda finner ikke at det er grunnlag for å avvise denne klagen.

Foreldelse
Nemnda finner at kravene til klagerne er foreldet.

For det første synes klagerne å ha misforstått tvistelovens og foreldelseslovens regler om hvilke frister som gjelder etter at forliksrådet har innstilt behandlingen. Det løper da en ytterligere frist på ett år, jf. tvisteloven § 18-3 andre ledd og foreldelsesloven § 22 nr. 1. Det løper følgelig ikke en treårsfrist, som klagerne har anført.

Det er mye som tyder på at foreldelsesfristen på tre år etter skadeserstatningsloven § 9 begynte å løpe en god stund før forliksklagen ble uttatt 23. mars 2020. I brev av 10. desember 2019 fra styret i boligsameiet til utbygger med kopi til meglerforetaket ble det anført at megler hadde gitt ufullstendig og feilaktig informasjon i salgsdokumentene om arealet, jf. punkt 4 i brevet. Nemnda finner derfor at i hvert fall på dette tidspunktet visste styret at det kunne bli tale om ansvar for megler. Klagen for nemnda ble uttatt 22. mai 2023, og eventuelle krav er da foreldet.

Nemnda nevner for ordens skyld at det er uten betydning i relasjon til foreldelsesfristen at overtakelsen av fellesarealene ble utsatt. Foreldelsesfristen begynner å løpe når kravene i foreldelsesloven § 9 første ledd er oppfylt.

Undersøkelses- og opplysningsplikt
Slik saken er opplyst, er det mye som kan tyde på at megler ikke har overholdt opplysningsplikten om at 2/3 av eiendommen var naturvernområde. Da nemnda har kommet til at eventuelle krav er foreldet, behøver ikke nemnda å ta endelig stilling til dette. At kravene er foreldet innebærer at meglerforetaket ikke kan bli erstatningsansvarlig.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

[Klagerne] gis ikke medhold.