RFE-2023-097

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. desember 2023.

Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Bislett Eiendomsmegling AS v/advokat Paul Henning Fjeldheim, Advokatfirmaet Fjeldheim AS

Saken gjelder:
Brudd på meglers opplysningsplikt og krav om erstatning.

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren kjøpte eierseksjonsleilighet formidlet gjennom innklagede foretak i april 2018. Kjøpesummen var 8 760 000 kroner. Etter kjøpet har klageren oppdaget flere forhold hun ikke ble opplyst om ved kjøpet. Spørsmålet i saken er for det første om kravet er foreldet. For det tilfelle at kravet ikke er foreldet, blir spørsmålet om megleren har brutt sin opplysningsplikt, herunder omsorgsplikten og god meglerskikk gjennom sin håndtering av salgsoppdraget. Samt om dette berettiger klageren til erstatning fra meglerforetaket. Klageren krever 500 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Boligens tilstand – Prising
Leiligheten var på ingen måte slik megleren beskrev den i salgsprospektet.

Seksjonen var overpriset. Den hadde et 32 år gammelt bad som måtte totalrenoveres. Leiligheten lå i femte etasje uten heis og hadde glassfiberstrie over alt. Kjøkkenet som ble omtalt som påkostet, viste seg å være et IKEA kjøkken fra 2007.

Samme dag som kontraktsmøte, var samme megler klar med salgsprospektet på naboeiendommen hvor alt av opplysninger fremkom. Seksjonene ble solgt med kort mellomrom, og naboens seksjon som var bedre, større og hadde hybel, ble priset med en langt lavere kvadratmeterpris. Megleren holdt bevisst tilbake opplysninger hun var pliktig å gi klageren før hennes kjøp. Hun fikk heller ikke opplysningene i etterkant. Megleren skulle senest da hun arbeidet med utformingen av naboens salgsprospekt, informert klageren om dette. Selv om det i tilfelle ikke ble oppdaget før etter klagerens budaksept. Klageren ble først kjent med informasjonen i naboens salgsprospekt i januar 2022 etter å ha vært i kontakt med naboen som fortalte at de hadde fått et tykt prospekt hvor all informasjonen var gitt. Klageren henvendte seg til megleren og fikk da en kopi av dette.

Megleren må ha sett ut ifra opplysningene som fremkom der, at det var informasjon klageren ikke hadde fått ved sitt kjøp. Det sto blant annet om istapp problemer i naboens prospekt.

I klagerens salgsprospekt fremkom det at utgiftene til brannsikring var betalt, noe som ikke stemte. Opplysningen om at fasaden skulle tas, viste seg senere å ikke gjelde klagerens seksjon. Dermed ble ikke dårlige beslag ordnet med før kjøp, noe som medførte lekkasjer og avdekning av råte i stuen etter kjøpet.

Tidligere rettssaker knyttet til seksjonen
I egenerklæringen til selger stod det ingenting om at det hadde vært to ulike rettssaker knyttet til seksjonen, og at han tapte den som gjaldt karnappet og trappetårnet. Han opplyste kun om det som senere viste seg å være den siste rettssaken. Megleren visste om disse på grunn av tinglysningen, men lot være å nevne at selgeren holdt tilbake viktig informasjon i egenerklæringen.

Det fremkom heller ikke korrekte opplysninger i prospektet om hva den siste rettssaken gjaldt. Før kjøpet ble klageren opplyst om at dommen fra 2017 kun gjaldt takterrassen. I virkeligheten var det en omfattende vedlikeholds dom i forhold til råte og gjaldt hele takkonstruksjonen.

I naboens salgsprospekt stod det om de to rettssakene og dommene lå vedlagt. Megleren visste om de to sakene senest forut for kontraktsmøtet. Ettersom dommen sier noe om tviste- og konfliktsnivået rundt seksjonen, er det sett i ettertid forståelig hvorfor dette ikke ble nevnt. Den første dommen ble avsagt i 2007 og gjaldt karnappet.

Vedlikeholdsansvar for karnapp
Megleren unnlot bevisst å opplyse om det private vedlikeholdsansvaret som påhvilte glasskonstruksjonen tilknyttet karnappet som var tinglyst på seksjonen. Tinglysningen fulgte heller ikke av infopakken fra megleren. Det ble ikke gjort klart at seksjonseier ikke bare har ansvar for et ordinært løpende vedlikehold av karnappet, slik en har for vinduer og ytterdører ellers, men må betale for reparasjoner og full utskiftning m.m. I stedet informerte megleren klager om at ansvaret som var beskrevet i egenerklæringen gjaldt å si fra til styreleder dersom det ble oppdaget lekkasjer, da dette hadde vært et problem tidligere og var årsaken til at konstruksjonen måtte byttes ut. Det var således vanskelig for kjøper å forstå rekkevidden av de få ordene som fremgikk av selgers egenerklæring knyttet til dette, spesielt ettersom megleren villedet med muntlige opplysninger om at det kun dreide seg om å si fra til styre ved lekkasjer.

Det sto ingen steder at selger hadde betalt for glasskonstruksjonen i karnappet i 2014.

Erstatningsansvar
Klageren ønsker økonomisk kompensasjon for de store økonomiske tapene hun er påført. Klageren har videre hatt store utgifter til sakkyndig bistand.

Hun hadde aldri vurdert å kjøpe seksjonen dersom hun visste om tinglysningen og det ualminnelige vedlikeholdsansvaret. Heller ikke dersom hun hadde visst om at det hadde vært to rettsaker knyttet til seksjonene tidligere.

Megleren var utelukkende selgers person. Det må kunne forventes at man som kjøper får nødvendig og lovpålagt informasjon for å kunne treffe riktig beslutning rundt kjøp.

Klageren fikk vite alt for sent at det går an å heve et salg. Dette burde være en obligatorisk opplysning i et prospekt for å sikre rettighetene til ekstremt uheldige kjøpere.

Klageren har krevet 500 000 kroner for deler av sitt totale tap, herunder tilleggsutgifter for nytt karnapp. Det er sammenheng mellom tapet og årsaken, som er direkte relatert til meglerens feilopplysninger og tilbakehold av vesentlige opplysninger. Det samlede tapet er langt høyere enn det som er krevet i saken.

Foreldelse
Meglerforetaket informerte ikke om klagemuligheten til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, men henviste klageren til If. Da hun i januar 2022 fant ut av meglerens kunnskap og plikter sendte klageren kravet dit. If brukte månedsvis på å avslå kravet med henvisning til at klageren ikke hadde noe økonomisk tap. Dette er feil. Dommen fra tingretten har aldri vært rettskraftig og det ble oppdaget nye forhold når det gjaldt glasskonstruksjonen som økte utbedringskostnadene voldsomt i juni 2022. Klageren klaget på nytt, men fikk ikke noe svar. Klageren ble presset til å inngå rettsforlik med selgeren i lagmannsretten. Rettsmekleren i lagmannsretten skrev i rettsforliket at klageren kunne gå mot andre, da de udekkede kostnadene var store. Det er da innlysende at forlikssummen er et godt stykke fra mål. Da klageren kontaktet FINKN fikk hun beskjed om at If som den profesjonelle part må gi et formelt svar med en klagefrist på avslag. Dette ble ikke gjort. Klageren fikk ingen informasjon om hvordan hun skulle gå frem for å avbryte foreldelsesfristen, hvilket er lovpålagt for forsikringsselskaper. Saken er derfor ikke foreldet, da fristen i praksis er utsatt.

Innklagede har i korte trekk anført:
Foreldelse
Klageren kjøpte eiendommen ved budaksept 11. april 2018. Klagen er udatert, men oversendt til innklagede fra Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 28. juli 2023. Klager opplyser i klagen at hun første gang klaget til meglerforetaket 4. januar 2022. Dette er ikke korrekt ettersom hennes advokat allerede 15. oktober 2019, i brev hvor det kreves erstatning fra megler, skriver at «Det vises til tidligere korrespondanse med min klient…». Her ble det blant annet krevet erstatning for kommende utgifter til vedlikehold for resten av fasaden. Klagen er fremsatt overfor Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester mer enn fem år etter avtaleinngåelse. Meglerforetaket har ikke erkjent ansvar og det er ikke tatt rettslige skritt for å avbryte foreldelse, jf. foreldelsesloven (fl.) §§ 14, 15.

Klageren opplyser å ha blitt orienter av advokat våren 2022, om at hun hadde ett år på seg før saken ble foreldet. Likevel valgte hun å vente i mer enn et år (juni 2023) før hun klaget saken inn for Reklamasjonsnemnda.

Klagerens kontakt med If Skadeforsikring NUF har ingen betydning for foreldelsesspørsmålet overfor innklagede.  Krav på skadeserstatning foreldes 3 år etter den dag da skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige, jf. foreldelsesloven § 9. For alle de påklagde forhold innebærer dette at mulige krav er foreldet. Klagen er for sent fremsatt og ethvert mulig krav som fremkommer av klagen er foreldet. Klageren har ved dette tapt sitt eventuelle krav mot meglerforetaket, jf. foreldelsesloven § 24.

Påklagede forhold

Boligens tilstand
Klageren valgte å kjøpe leiligheten uten selv å ha vært på visning, men sendte et familiemedlem. Kjøpers manglende bevissthet om antall etasjer, hvorvidt det var IKEA-kjøkken og glassfiberstrie på veggene, etterfølgende prisutvikling m.m. er noe innklagede ikke kan lastes for. Det samme gjelder bygningsmessige feil og mangler. Det er nettopp slik klageren skriver i klagen at «… Nordvik Bislett ikke er ansvarlig for tilstand».

Tidligere rettssaker knyttet til seksjonen
Klager hevder at det ikke er informert om «to rettssaker knyttet til seksjonen». Det fremkommer av kjøpekontrakten at grunnboksutskriften var vedlagt. Av grunnboksutskriften fremkom det at «Rettsbok» fra Borgarting lagmannsrett allerede 1. juli 2014 ble tinglyst under «Heftelser» på seksjonen, med «Rettighetshaver: Sameiet [adresse]» og at dette «Gjelder utbedring, reparasjon og vedlikehold av glasstak og tilhørende konstruksjoner».  Den nyeste rettssaken er omtalt i salgsoppgaven, hvor det både i opplysningene fra forretningsfører av 7. november 2017 og i referat fra ekstraordinært årsmøte 9. august 2017 fremkommer at denne rettssaken i lagmannsretten er fra 2017.  En avgjørelse fra 2017 kan åpenbart ikke være tinglyst i 2014 – 3 år før avgjørelsen falt. Det er således informert om to ulike rettssaker.

Vedlikeholdsansvar for karnapp
Informasjon om seksjonens vedlikeholdsansvar for karnapp fremkommer eksplisitt av selgers egenerklæring inntatt i salgsoppgaven. Det heter her under pkt. 15 «påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser»; «Karnappen, bygget om i 2013 og 2014 er ikke sameiets, men seksjonseieres ansvar». I anledning fremsatte mangelskrav har klageren vært bistått av advokat allerede fra kort tid etter overtagelsen i 2018. Følgende fremkommer av Oslo tingretts dom av 15. desember 2021 i sak mellom klager og selger av seksjonen; (merk at Sameiet ikke er saksøkt):

«[Klager] uttalte under hovedforhandlingen at hun ikke ville kjøpt leiligheten om hun visste at karnappet ikke var i forskriftsmessig stand. [Klager] har innhentet pristilbud på hva det vil koste å sette karnappet i forskriftmessig stand, og retten finner ikke grunn til å betvile at dette vil koste 2 002 750 kroner.»

En slik anførsel gir ingen mening dersom klageren ikke visste om seksjonseiers vedlikeholdsansvar.

Erstatningsansvar
De forhold som er omhandlet i klagen, er i sin helhet gitt informasjon om – og som klager således må anses å ha fått kunnskap om – ved avtaleinngåelsen i 2018. Klageren har inngått et ikke-dokumentert og hemmelig rettsforlik med selger og dennes eierskifteforsikringsselskap og som i henhold til hennes eget utsagn dekker «en andel» av «et økonomisk erstatningskrav». Klageren «ønsker ikke å definere et beløp» som kreves i erstatning, og det er av denne grunn – og fordi klager holder forliket hemmelig – ikke mulig å imøtegå innholdet i kravet nærmere.  Det gjøres gjeldende at klageren etter å ha inngått et slikt forlik ikke kan snu seg rundt å kreve dekket uspesifiserte deler av et mulig krav mot innklagede.

Det foreligger verken ansvarsgrunnlag, økonomisk tap eller adekvat årsakssammenheng.

Det er ikke riktig som klageren har anført at hun ikke fikk opplysninger om mulighetene for å heve en handel. Kjøpers rett til å heve er spesifikt omtalt i «Viktig informasjon til selger og kjøper av boligeiendom» som ble sendt henne fra megleren på e-post 13. april 2018, i forkant av kontraktsmøte.

Påstand
På vegne av meglerforetaket fremsettes slik påstand:

Prinsipalt:                   Saken er foreldet.
Subsidiært:                 Saken egner seg ikke for skriftlig behandling i RfE og avvises.
Atter subsidiært:         Innklagede har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det foreligger ikke noe økonomisk tap som kan kreves erstattet.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav på erstatning i forbindelse med påstått brudd på meglers opplysningsplikt herunder god meglerskikk.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Foreldelse
Meglerforetaket har gjort gjeldende at eventuelle krav er foreldet.

Det nemnda kan ta stilling til, er om krav overfor meglerforetaket er foreldet. Når det gjelder om krav overfor meglerforetakets forsikringsselskap er foreldet, gjelder det her til dels andre regler, og det faller utenom det nemnda kan ta stilling til.

Det fremgår av dokumentasjonen at klageren gjorde megler erstatningsansvarlig i e-post av 15. januar 2020. Dette gjaldt blant annet vedlikeholdsansvaret for fasaden generelt (karnappet se under). Dette innebærer at foreldelsesfristen senest begynte å løpe 15. januar 2020, og eventuelt krav var da foreldet senest 15. januar 2023. Da klage til nemnda ble sendt 24. mai 2023, var følgelig eventuelle krav foreldet.

Når det særskilt gjelder karnappet, fremgikk det av selgers egenerklæring at dette var seksjonseiers ansvar, og det var også tinglyst som heftelse. Nemnda har derfor kommet til at klageren på kjøpstidspunktet burde skaffet seg nødvendige kunnskap om skaden og den ansvarlige (megleren), jf. skadeserstatningsloven § 9 første ledd.

Konklusjonen blir at samtlige krav er foreldet.

Meglers opplysningsplikt
Slik saken er opplyst, er det mye som kan tyde på at megler ikke har overholdt opplysningsplikten vedrørende vedlikeholdsansvaret for karnappet. Det er såpass spesielt at en seksjonseier i et sameie skal ha vedlikeholdsansvaret for noe som vanligvis er sameiets ansvar.

Da nemnda har kommet til at eventuelle krav er foreldet, behøver ikke nemnda å ta endelig stilling til om megler ikke har overholdt opplysningsplikten.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.