RFE-2023-108

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. desember 2023.

Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
EiendomsMegler 1 Innlandet AS avd. Trysil
v/advokat Margit Himle
Tryg Forsikring AS

Saken gjelder:
Meglers opplysningsplikt om tomtetype og krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 12. april 2023 kjøpte klagerne en fritidsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I FINN-annonsen var det gitt feil opplysning om at eiendommen stod på eiet tomt. Den samme opplysningen var gitt i salgsoppgaven under avsnittet «Nøkkelinformasjon» og «Tomteforhold». Salgsoppgaven inneholdt imidlertid også opplysninger som indikerte at eiendommen stod på festetomt. Innklagede har erkjent at det var kritikkverdig at salgsoppgaven inneholdt motstridende opplysninger vedrørende tomtetype. Spørsmålet i saken er dermed om det foreligger grunnlag for erstatning. Klagerne krever erstatning med 400 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført: 

Klagerne kjøpte eiendommen i den tro at det var en fritidsbolig som sto på eiet tomt. I forbindelse med signering av kjøpekontrakten fikk de derimot opplyst at den sto på festet grunn.

I salgsoppgaven og Finn-annonsen var det opplyst at boligsameiet som leiligheten er en del av eide tomten på 5093 kvm. Klagerne leste salgsannonsen og innga bud basert på informasjonen som fremgikk der.

Under punktet «Tomteforhold» i salgsoppgaven var det gitt opplysninger om tomten, herunder at den var eiet. To sider lenger bak i salgsoppgaven var det opplyst om årlig festeavgift, tomteverdien og at heftelsen har bestemmelser knyttet til parkering, adkomstvei, bebyggelse m.m. Basert på disse opplysningene la klagerne til grunn at festeavgiften knyttet seg til vei og adkomst opp til hytta. Klagerne er kjent med at det gjerne er private veier tilknyttet hytter. Basert på prisen for fritidsleiligheten anså klagerne det som sannsynlig at sameiet hadde en felles vei med festeavgift. Følgelig ville det også foreligge bestemmelser om oppføring av bod, parkering og veiforholdene.

Videre sto det også i tilstandsrapporten som lå vedlagt salgsoppgaven under punktet «Matrikkeldata» at tomten var eiet.

Ut fra måten informasjonen var gitt, stolte klagerne på at dette stemte. De så ingen grunn til å innhente ytterligere opplysninger eller stille spørsmål rundt dens riktighet.

Den 24. februar 2023, før inngivelse av bud, hadde klagerne en samtale med megler hvor de stilte flere spørsmål vedrørende eiendommen. Da de avslutningsvis spurte om det var noe mer de burde vite om eiendommen, svarte megler nei.

Det foreligger en mangel ved eiendommen, som utgjør en stor økonomisk ulempe for klagerne. Det kreves derfor 400 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket. Kravet er basert på 40 prosent av tomteverdien, som er oppgitt til 1 000 000 kroner.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Fritidsleiligheten ble lagt ut for salg 1. september 2022 med en prisantydning på kr 4 270 000 kroner. Klagernes bud på 3 925 000 kroner ble akseptert 12. april 2023, med avtalt overtakelse 6. mai 2023.

Leilighetsbygget er oppført på festet grunn der tomten er oppmålt til 5093 kvm. På tomten er det oppført flere leilighetsbygg som huser totalt 18 seksjoner.

Salgsoppgavens feilopplysning om at tomten er eiet fremgår under «Nøkkelinformasjon» og «Tomteforhold». I underoverskriften «Heftelser» opplyses det imidlertid om at det foreligger tinglyst festekontrakt på eiendommen, herunder detaljerte opplysninger om festetid, årlig festeavgift på tomten og tomteverdi. Tilvarende opplysninger var gitt under overskriften «Felleskostnader inkluderer» der det fremgikk uttrykkelig at festeavgiften inngår i fellesutgiftene.

Salgsoppgavens opplysninger om tomtens rettsgrunnlag fremstår med det som motstridende. Meglerforetaket er enig i at forholdet er kritikkverdig, men bestrider at det foreligger noe erstatningsgrunnlag i saken.

Meglerforetaket legger til grunn at klagerne har oppfylt sin plikt til å lese grundig igjennom salgsoppgaven, og at de da må ha oppdaget at den inneholdt motstridende opplysninger om tomten som de skulle søkt avklart med megler før de innga bud. Det foreligger ikke årsakssammenheng.

Under enhver omstendighet bestrides at klagerne er påført noe økonomisk tap ettersom markedet normalt ikke påvirkes av om et leilighetsbygg er oppført på eiet eller festet grunn. Dette gjelder særlig når det er mange enheter på samme festegrunn og lav festeavgift, slik som i dette tilfellet.

Avslutning/påstand
Klagen kan ikke føre frem.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.

Opplysningsplikt
Nemnda finner at megler har gitt feilaktig opplysning om at det var en eiertomt, noe som er et brudd på opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Avgjørende for nemnda er at den uriktige opplysningen fremgikk av både Finn-annonsen, under «Nøkkelinformasjon» og under punktet «Tomteforhold» i salgsoppgaven.

Erstatning
Et vilkår for erstatning er at skadelidte (klagerne) har sannsynliggjort at de har lidt et økonomisk tap som følge av meglerens forsømmelse. Klagerne har ikke oppfylt dette kravet, og nemnda har ikke noe grunnlag for å utmåle en eventuell erstatning.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megleren til EiendomsMegler 1 Innlandet AS avd. Trysil har ikke overholdt opplysningsplikten. Erstatningskravet fører ikke frem.