RFE-2023-119

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. desember 2023.

Per Racin Fosmark, leder
Line Røstad Rollve, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:
v/advokat Carl Christian Nordengen, Advokatfirmaet NOVA DA

Innklaget:
BVB Eiendomsmegling AS (Nordvik Ullevål)

Saken gjelder:
God meglerskikk. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning og vederlagsnedsettelse

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 5. november 2021 inngikk klagerne oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av sitt enderekkehus. Etter salget reklamerte kjøperne på at de hadde fått uriktige opplysninger om at et større hageområde tilhørte sameiets fellesareal. Saken ble avgjort av tingretten som i dom avsagt 29. mars 2023 tilkjente kjøperne prisavslag og erstatning. I dommen uttrykte tingretten at megleren hadde gitt kjøperne uriktig opplysninger om forholdet. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av salget, og videre om dette gir grunnlag for erstatning og vederlagsnedsettelse.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:
Megleren befarte eiendommen to ganger før hun utarbeidet salgsoppgave. I salgsoppgavens overskrift fremhevet hun at eiendommen hadde solrik sydvestvendt hage/markterrasse. Blant salgsoppgavens bilder, var det inntatt et bilde av hagen/markterrassen samt et oversiktsbilde som viser boligen og et større hageområde.

Tomten er nærmere beskrevet i salgsoppgaven under avsnittet «Beskrivelse av tomt», hvor det fremgår:

«Koselig, inngjerdet hage med plen og stor markterrasse. Det er platting i deler av hagen. Eiet tomt på 2925.3 kvadratmeter. Tomten er definert som fellesarealet er for hele sameiet det er plantet prydbusker, hekker og trær. Det er lekeapparater, benker og bord. Asfaltert gårdsplass og gangveier.»

Tilsvarende opplysninger fremgår av avsnittet «Eiendomsopplysninger» i tilstandsrapporten. I tillegg er det inntatt opplysninger om at hverken klagernes eller naboenes platting/terrasse er godkjent, samt at eiere har signering av godkjenning fra alle naboer.

Sameiet består av tre bygg med til sammen syv seksjoner. Klagernes bolig er ett av tre rekkehus i bygg B, og er den boligen som ligger nærmest bygg A. Bygg A består av to boenheter og en næringsseksjon. Etter salget, oppstod det spørsmål om en større hage foran bygg A var en del av sameiets fellesareal. Det ble da klart at hver seksjon hadde blitt tildelt en hage med eksklusiv bruksrett i forbindelse med sameiets etablering i 2011/2012. På bakgrunn av dette, tilhørte det større hageområdet bygg A. Sameiets fellesareal består dermed kun av en asfaltert gårdsplass.

Det ble avholdt fire visninger før klagerne aksepterte kjøpernes bud 23. november 2021. Kjøpekontrakten ble signert 4. desember 2021 med avtalt kjøpesum på 10 250 000 kroner.

Det var først etter overtakelsen 25. mars 2022, at kjøperne avdekket at de ikke hadde bruksrett til det store hageområdet foran bygg A. De kontaktet dermed sameiets styreleder som i e-post av 31. mai 2022 skrev følgende:

«Men hagen til «2-mannsboligen» (3 seksjoner der) er deira eksklusive bruksrett (delt i to delar + ei stripe til frisørseksjonen), og er ikkje felles. […] Så det må i tilfelle vera noko meglaren berre har slengt ut av seg de utan å veta betre. Tidlegare eigar skal vera vel kjent med dette.»

Kjøperne reklamerte overfor klagerne 1. juni 2022. For å vurdere den verdimessige konsekvensen av at kjøperne ikke fikk benyttet det aktuelle hageområdet slik som forespeilet, innhentet klagerne og kjøperne hver sin verdivurdering. Kjøperne fremsatte deretter krav om prisavslag på 200 000 kroner og erstatning tilsvarende 10 504 kroner. Klagerne avslo kravene.

Klagerne ble deretter stevnet inn for tingretten 10. januar 2023. I tingrettens dom avsagt 29. mars 2023 ble kjøperne tilkjent prisavslag og erstatning. Begrunnelsen var i hovedsak at megleren hadde gitt kjøperne uriktige opplysninger.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å utsette klagerne for en uakseptabel risiko, jf. Rt-2012-335. Megleren har på eget initiativ markedsført og vist frem et hageareal som seksjonseier ikke hadde bruksrett til. Siden megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, foreligger det også erstatningsbetingende uaktsomhet.

Megleren har også forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å markedsføre boligen med bruksrett til det store hageområdet foran bygg A. Det fremgår av tingrettens dom at kjøperne besiktiget eiendommen hver for seg, og at megleren hadde vist hver av dem det aktuelle hageområdet. I dette tilfellet har megleren gitt informasjon som ikke baserer seg på opplysninger fra klagerne, og hun har handlet ut fra sin egen feiltolkning. Dersom megleren hadde fått inntrykk av at bygg A sitt hageområde var en del av sameiets fellesareal, burde hun undersøkt dette nærmere ved å kontakte klagerne, sameiets styre eller andre beboere. Ved å foreta nærmere undersøkelser, ville megleren blitt klar over at området var underlagt en eksklusiv bruksrett for naboen i bygg A. Det er derfor åpenbart at megleren ikke har innhentet nødvendig informasjon i forbindelse med oppdraget. I tillegg er det erstatningsbetingende uaktsomt at boligen ble markedsført med opplysninger hun ikke fikk bekreftet.

Resultatet i tingrettens avgjørelse er en direkte følge av meglerens feil. I tillegg til å betale kjøperne prisavslag og erstatning, har klagerne måtte betale sakskostnader samt egne advokat- og takstkostander. Klagerne har dermed lidd et økonomisk tap som de krever erstattet fra meglerforetaket. Totalt utgjør erstatningskravet 263 068,2 kroner. Dersom megleren hadde opptrådt aktsomt ved sin håndtering av oppdraget, ville tapet vært unngått. Det foreligger dermed adekvat årsakssammenheng mellom meglerens uaktsomhet og klagernes økonomiske tap.

I tillegg krever klagerne vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Klagerne har betalt meglerforetaket 82 000 kroner for gjennomføringen av oppdraget, noe som utgjør en provisjon på 0,8 prosent av salgssummen. Terskelen for vederlagsnedsettelse er lavere enn for erstatning.

Innklagede har i korte trekk anført:
Innenfor rammen av forsikringsvilkårene, dekker meglerforetakets profesjonsansvarsforsikring det rettslige erstatningsansvar sikrede kan pådra seg for skade/tap på tredjemann. Det vil si at det både må foreligge ansvarsgrunnlag og økonomisk tap. I tillegg må det være årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og tapet. Den som krever erstatning, må selv bevise at vedkommende har krav på det.

Dersom megleren hadde gjort det kjøperne og klagerne mener hun burde gjort, ville prisen blitt lavere. Dette innebærer at klagerne ikke ville lidt noe økonomisk tap, hvilket er et av forsikringsvilkårene.

Ut fra opplysningene i saken, er vilkårene for erstatning ikke oppfylt.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning samt vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

Opplysningsplikten
Det må legges til grunn at megler innhentet lovpålagt informasjon, inklusive papirene på seksjoneringen (kart, vedtekter m.m.). Det fremgikk her ikke noen ting om det som hadde skjedd i 2011/2012 ved at hver enkelt bruksenhet hadde fått tildelt en hage med eksklusiv bruksrett.

Klagerne påpekte ikke noen feil i salgsoppgaven vedrørende fellesarealet da de fikk den til gjennomsyn. Det må imidlertid legges til grunn at klagerne ikke var kjent med det som hadde skjedd vedrørende arealene i 2011/2012. Det var ikke noen forretningsfører i dette sameiet, og nemnda forstår det slik at dette nærmest gikk på rundgang. Megler skulle da kontaktet styret/styrets leder for å få informasjon om sameiet. Det ville da vært sannsynlig at megler ville fått informasjon om hagefordelingen, og at fellesarealet kun bestod av adkomstveier.

Konklusjonen blir at megler ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Erstatning
Megler har vært uaktsom, og meglerforetaket er i utgangspunktet erstatningsansvarlig etter arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1. Det forutsetter imidlertid at klagerne har lidt et økonomisk tap.

Prisavslaget – 150  000 kroner – må regnes som en korrigering av prisen til hva som er «riktig» pris og utgjør ikke et erstatningsmessig tap. Klagerne ble i tingretten dømt til å betale sakskostnader (60 283 kroner) og utgifter til kjøpernes takstmann (10 504 kroner). I tillegg kreves nå dekket utgiftene til egen takstmann (15 000 kroner) og 27 281 kroner i sakskostnader utover rettshjelpsdekningen. Totalt utgjør dette 113 068 kroner.

Det fremgår av saken at meglerforetaket til tross for henvendelser fra klagerne, overhodet ikke har vært villig til å bidra i tingrettssaken og avklare henvendelser fra klagerne. Det kan derfor ikke utelukkes at en annen holdning hos megleren kunne medført at rettsaken ble unngått. Tilsvaret til nemnda er også mangelfullt, og det er kritikkverdig at meglerforetaket ikke går inn på sakens realitet.

Da meglerforetaket har unnlatt å bidra nevneverdig til sakens opplysning, og ikke gått inn på sakens realitet, finner nemnda at klagerne har krav på 113 068 kroner i erstatning.

Vederlagsnedsettelse
Vederlagsnedsettelse forutsetter at megler har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved utføringen av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Dette gjelder kun vederlag og elementer som inneholder et vederlagselement. Utlegg megler har hatt, omfattes ikke. Vederlagsnedsettelse forutsetter ikke at oppdragsgiver har lidt et økonomisk tap. Nemnda finner at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Vederlaget her utgjør 118 600 kroner totalt. Det er da lagt til grunn opplysningene fra oppdragsavtalen, og at det er avholdt én visning. Det må også tas i betraktning at nemnda har kommet til at meglerforetaket må betale erstatning.

Meglerforetaket finner at vederlaget skjønnsmessig reduseres med 50 000 kroner.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon
Megleren til BVB Eiendomsmegling AS (Nordvik Ullevål) har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten. Meglerforetaket må betale 113 068 kroner i erstatning til [klagerne], og kreditere dem 50 000 kroner av vederlaget.