Klage nr:
70/08
Avgjort:
25.06.2008
Saken gjelder:
Meglers utlegg og vederlag m.v.
Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS, Trondheim
Saksfremstilling:
Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin boligeiendom. Det er i oppdragsskjemaet bl.a. nedfelt at «Meglerprovisjon beregnes på følgende måte 1,1 % + alle utlegg. Av overskytende beløp beregnes 10 %.» Det har i ettertid oppstått uenighet om provisjonens størrelse.
Oppdragsavtalen er undertegnet av partene 23. mai 2007. Bud ble akseptert 6. juni 2007, med overtakelse 1. juli. Kjøpekontrakt er udatert.
Klageskjemaet er utformet med både klagerens og hennes tidligere samboers navn. Klagen er imidlertid bare underskrevet av «klageren» og kommentarer til tilsvaret er bare fra «klageren», det samme er korrespondanse vedlagt klagen. Det er ikke fremlagt noen fullmakt fra den tidligere samboeren. Reklamasjonsnemnda har derfor valgt å forholde seg til den av partene som har forestått korrespondansen.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren mener at saksbehandleren på flere punker ikke utøvde god meglerskikk i og under salgsprosessen og på bakgrunn av dette, ønsker hun å få refundert kr 20 100 som hun mener innklagede uberettiget har tilegnet seg i honorar. Innklagede har utbetalt kr 10 000, men holdt tilbake kr 10 100.
Klageren mener at innklagede utviste dårlig meglerskikk da han ignorerte hennes ønske om prisantydning i forbindelse med annonsering i avis og på internett.
Prisantydning ble satt uten klagerens godkjenning. I forkant anbefalte innklagede progressiv provisjon med hele 10 % på beløp over prisantydning. Innklagede har sørget for å tildele seg selv en betydelig større andel av kjøpesummen enn opprinnelig forespeilet.
Av vedlegg til klagen fremgår bl.a.:
Oppdragsskjemaets punkt 5 er i sin helhet strøket. Utleggene skulle inngå i salgsprovisjonen. Selgerne er til tross for dette belastet for Eiendomsinformasjon Info-land, kopi fra grunnbok, sikringsobligasjon og pantattest. Disse ikke-avtalte utleggene på til sammen kr 4 667 ønsker klageren refundert.
I oppdragsskjemaets punkt 4A er følgende provisjon avtalt til innklagede:
1,1 % opp til prisantydning kr 1 850 000 kr 20 350
10% fra kr 1 850 000 til salgssum kr 2 090 000 kr 24 000
Sum kr 44 350
Selgerne er i oppgjørsoppstillingen belastet med kr 51 990.
Selgerne var i salgsprosessen hele tiden av den oppfatning at salgssummen ville passere kr 2 000 000. Dette mente de var rimelig for denne type bolig. De signaliserte derfor tidlig til innklagede at prisantydningen burde ligge rundt
kr 1 990 000. At innklagedes saksbehandler var av en annen oppfatning kan klageren forstå, med tanke på at han skulle motta 10 % av det overskytende. Klageren har derimot ingen forståelse for at innklagede annonserte boligen på internett med en prisantydning hun ikke hadde godkjent. Da innklagede ble konfrontert med dette, truet han med å si opp oppdraget dersom prisantydningen ikke ble opprettholdt. Dette mener klageren er ren utpressing med tanke på at huset skulle selges før sommerferien. Det ville tatt flere uker å måtte engasjere ny megler.
Klageren er ikke misfornøyd med salgssummen. Den ble som forventet over to millioner. Hun er derimot svært misfornøyde med atinnklagede hadde for stor egeninteresse og at han derfor satte prisantydningen alt for lavt mot selgernes samtykke. Klageren mener at innklagede ikke utviste god meglerskikk da han overprøvde selgernes ønske om å sette prisantydningen til kr 1 990 000 og ber derfor om å få refundert meglerprovisjonen det innebærer å løfte innsalgspunktet fra 10 % fra 1 850 000 til kr 1 990 000.
Klageren anfører i sin klage til innklagede at selgerne er kjent med at de kan kreve full refusjon av meglerhonoraret dersom innklagede «utviser manglende meglerskikk og/eller grov uforstand i sin utførelse av meglerjobben». Hun sier seg imidlertid fornøyde med et oppgjør som står i stil med klagernes forventninger da de inngikk oppdragsavtalen, og krever på den bakgrunn å få refundert kr 24 767.
Innklagede anfører:
Selgerne undertegnet oppdragsskjema med følgende betingelser:
Provisjon 1,1% kr 20 350
Provisjon over prisantydning 10 % kr 24 000
Prisantydningen ble satt til kr 1 850 000. Dette ble avtalt på telefon og i møte med samboeren som skulle samtale med klageren før boligen ble lagt ut for salg. Videre ble salgsoppgaven gjennomgått på telefon og på e-mail med samboeren. Grunnen til den progressive provisjonen på 10% var selgernes ønske om en lav provisjon på 1,1 % ved ikke oppnådd prisantydning.
I forbindelse med oppgjøret ble det som klageren nevner trukket kr 51 990. Det har tidligere blitt utbetalt kr 7 640 i for mye trukket provisjon, samt kr 2 360 som en kompensasjon. Kr 5 000 ble overført hver av partene 15. november 2007.
Innklagede har vært i kontakt med samboeren og han har ifølge innklagede en helt annen oppfatning av denne saken og mener at innklagede har trukket sitt vedelag fra hva som er avtalt i oppdragsavtale og avtalt prisantydning.
Innklagede kan ikke se at det er gjort noen feil i saken. Oppdragsgiveren har inngått salgsoppdrag med progressiv provisjon, 10 % over prisantydning, og burde ha forstått at provisjonen ville bli høyere ved salg over avtalt prisantydning.
Det første budet var på kr 1 800 000. Dette ble ikke akseptert av selgerne. Innklagede forsøkte å oppnå høyere pris for boligen og mottok bud stort kr 2 090 000. Budet ble mottatt og akseptert av selgerne 6. juni 2007 med overtakelse 1. juli 2007.
Det foreligger et ordinært salgsoppdrag. Innklagede har ikke tilsidesatt sine plikter som eiendomsmegler og mener å ha rett til dekning av vederlag i henhold til oppdragsavtalen.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren bestrider at innklagede, muntlig eller skriftlig, avtalte med henne hva prisantydningen og dermed innslagspunktet for den progressive provisjonen skulle være. Saksbehandleren var kjent med at klageren og hennes tidligere samboer hadde brutt forholdet og at de av den grunn skulle selge huset. Hun hadde ikke gitt sin ekskjæreste fullmakt til å representere hennes interesser i salgsprosessen. Saksbehandleren ignorerte sin plikt til å innhente samtykke fra begge sine to oppdragsgivere. Innklagede kan vanskelig påberope seg at han ikke forsto at det var to selgere all den tid han var opplyst om at det var årsaken til salget. I tillegg ble han opplyst om at selgerne hadde forskjellige adresser.
Innklagede har i sin tidligere korrespondanse innrømmet at han ikke kan fremlegge dokumentasjon på at klageren har fått kontrollere salgsmateriell som salgsoppgave og annonse før disse ble offentliggjort i salgsprosessen. Innklagede kan ikke fremlegge bevis for at hun har samtykket til innklagedes forslag og godkjent denne prisantydningen.
Klageren registrerer at innklagede i sitt tilsvarlager et poeng ut av at han har utbetalt en «kompensasjon» på kr 2 360. Det er ifølge klageren interessant at innklagede nevner det, når det vil fremgå av tidligere korrespondanse at det var dette beløpet som skulle overtale klageren til å fraskrive seg retten til å klage på meglerjobben. Det hadde hun kanskje gjort dersom beløpet hadde vært korrekt.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Klagen gjelder innslagspunktet for progressiv provisjon og meglerens fastsettelse av prisantydning for eiendommen. Klageren krever at innslagspunktet for progressiv provisjon skal settes lik prisantydning.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.
Eiendommen ble solgt etter opphør av samboerskap. Reklamasjonsnemnda har ved flere anledninger uttalt at der hvor det er opphør av samboerskap/skilsmisse eller lignende som ligger til grunn for et salg, har megleren en større aktsomhetsplikt overfor partene når det gjelder de beslutninger som tas. I sak 323/06 har Nemnda bl.a. uttalt:
«Reklamasjonsnemnda ser det slik at i en sak som denne, hvor det er salg av felles bolig etter opphør av samboerskap og hvor megleren er informert om at forholdet er anspent, har eiendomsmegleren en ekstra oppfordring til å forsikre seg om at begge parter er enige i de beslutninger som tas. Nemnda kan ikke se at innklagede har dokumentert at han har vist tilstrekkelig omsorg for klageren på dette punktet.«
Videre har Reklamasjonsnemnda i sak 97/07 uttalt:
«Saken synes å gjelde et salg av tidligere felles bolig etter opphør av samboerskap. Spesielt i slike saker er det viktig med grundig og dekkende dokumentasjon av alle ledd i salgsprosessen for dermed å avverge mulighetene for uenighet i ettertid.«
Reklamasjonsnemnda har merket seg at teksten i oppdragets punkt 4 A hva gjelder den progressive provisjonen ikke er dekkende for det partene er enige om er avtalt, idet det kun står at «Av overskytende beløp beregnes 10 %». Det er ikke utdypet hva som er beløpsgrensen. Dette er etter Reklamasjonsnemndas syn ikke tilstrekkelig klargjort av innklagede.
I denne saken er det enighet om at det er avtalt progressiv provisjon, hvor den progressive provisjonen skulle betales av kjøpesum over prisantydning. Prisantydningen ble ifølge klageren satt i strid med hennes ønske. Innklagede på sin side anfører at samboeren har samtykket i en prisantydning på kr. 1 850 000. Dette er etter Reklamasjonsnemndas syn ikke tilstrekkelig, jfr. tidligere avgjørelser.
Reklamasjonsnemnda mener derfor at klagerens påstand om en prisantydning på kr 1 990 000 må legges til grunn, og at dette beløpet blir innslagspunktet for den progressive provisjonen for hennes del. Konsekvensen av dette blir at klager skal betale progressiv provisjon av differansen mellom salgsummen, kr 2 090 000 og kr 1 990 000. For klagerens del utgjør det kr 5 000 (kr 10 000 : 2). I oppgjørsoppstillingen er klageren belastet for kr 12 000 (½ parten av kr 24 000), hvilket betyr at innklagede må tilbakebetale klageren kr 7 000 (som er differansen mellom
kr 12 000 og 5 000).
Dette influerer ikke på den feilregningen som innklagede hadde gjort i oppgjøret, som innklagede tidligere har rettet opp ved tilbakeføring av kr 10 000 til klagerne.
Konklusjon:
Innklagede har handlet i strid med god meglerskikk, og må erstatte klageren kr 7 000.
Oslo, den 25. juni 2008
Cecilie Asak Forbrukerrådets representant |
ToreBråthen formann |
Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |