RFE-2023-125

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. desember 2023.

Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd Markensgt

Saken gjelder:
Budgivning

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren var med i budrunde på eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak i begynnelsen av juni 2023. Mot slutten av budrunden la klageren inn bud på 2 805 000 kroner. Da han ikke hørte noe fra megleren innen fristen, tok han kontakt og fikk vite at boligen var solgt for 2 806 000 kroner til en annen budgiver. Klageren hadde ikke mottatt budvarsel. Meglerforetaket erkjenner at budet ved en feil ikke ble formidlet til klageren. Spørsmålet i saken er hvorvidt feilen har medført erstatningsansvar for meglerforetaket. Klageren har krevet 100 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Klageren var med i budrunde på eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Det var klageren som startet budrunden. Mot slutten av budrunden la han inn bud på 2 805 000 kroner. Da fristen for budet hadde gått ut, ringte klageren for å høre om budet var blitt akseptert. Han fikk da beskjed om at eiendommen var solgt til en annen budgiver for 2 806 000 kroner. Klageren hadde ikke blitt informert om det siste budet fra budgiver 3.

Klageren var svært skuffet over å ikke bli kontaktet om budet og ringte megleren for å spørre om hva som hadde skjedd. Megleren på sin side hevdet at han hadde sendt informasjon via SMS. Men klageren hadde ikke mottatt denne SMS. Klageren ba om en skriftlig uttalelse fra megleren. Da han ikke mottok noen slik tilbakemelding, tok han kontakt med fagansvarlig. Han mottok da en redegjørelse fra megleren hvor det blant annet fremkom:

«Måten budrunden endte på var svært uheldig for alle parter, og jeg beklager at [klageren] (budgiver 1) for at han ikke fikk siste varsling om bud.

……..

Jeg har ingen kjennskap/relasjon til verken selger eller kjøper, og oppdraget vårt var salg til best mulig pris. Det er rett og lett en menneskelig svikt/glipp i systemet som vi beklager veldig»

I tillegg til e-posten ble det avholdt møte med meglerforetaket for å få belyst saken nærmere. I møte innrømmet megleren at det ikke var noen svikt i systemet, men at han glemte å videreformidle budet fra budgiver nummer tre. Megler har vært i kontakt med kjøper for om mulig gjøre om kjøpet, men kjøper var ikke interessert i det. Ut over dette har ikke meglerforetaket vært villig til å bøte på skaden.

Både klageren og selger er skadelidende i denne saken. Meglers opptreden er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingslovens § 6-3. Klageren krever en økonomisk kompensasjon som står i forhold til alvorlighetsgraden i feilen som er utført, og som også dekker tort og svie, samt mye merarbeid, og dekning av innleid konsulentbistand. En forsvarlig avvikling av budrunden er i kjernen av meglerrollen. Det å unnlate å videreformidle innkommet bud er svært alvorlig. I dette tilfelle var det konkurrerende budet kun1 000 kroner over klagers siste bud. Klageren krever 100 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket.

Innklagede har i korte trekk anført:
Dette var en budrunde som startet ca. kl. 10:00 og ble avsluttet kl. 14:45. I løpet av denne tiden var det totalt håndtert 25 bud som ble varslet via SMS direkte fra meglersystemet. Klageren fikk varslingene som ble sendt og kontaktet megleren stort sett får minutter før fristen gikk ut for å øke budet sitt.

Megleren registrerte siste bud og trykket send til øvrige interessenter som han også tidligere hadde gjort. Det viser seg i ettertid at SMS med bud til øvrige interessenter ikke var sendt fra meglersystemet. Megleren var i god tro om at klageren også hadde mottatt SMS vedrørende dette siste budet.

På slutten av budrunden hadde klageren nevnt flere ganger at det begynte å bli dyrt med tanke på at han skulle sitte med dette alene. Megleren tenkte derfor at han hadde gitt seg da han ikke hørte noe mer fra han før fristen gikk ut.

Meglerens mål i budrunden var hele tiden å få til en høyest mulig pris for eiendommen. Han ventet på klageren i 20 minutter etter endt visning for at han skulle få en sjanse til å se eiendommen. I budrunden fikk megleren totalt tre skriftlige bekreftelser fra selgeren om at hun aksepterte budet på 2 806 000 kroner. Dette fordi klagerens tidligere bud hadde kommet et par minutter før fristen gikk ut. Megleren sa underveis i budrunden til klageren at det var et sjansespill å vente til siste minutter før fristen gikk ut, da megleren trenger tid til å akseptere budet i meglersystemet før fristen utløp. Likevel la han inn flere bud på samme måte, derfor trodde megleren at han, dersom han fortsatt var interessert, ville ringe rett før fristen gikk ut. Den siste gangen hørte han ikke noe fra klageren og aksepterte derfor budet til kjøperen før fristen gikk ut.

Det er ikke riktig at megleren innrømmet at det ikke var noen svikt i systemet, men at han glemte å videreformidle budet til klageren.  Megleren og meglerforetaket har fra første stund forklart klageren hva som skjedde, og uforbeholdent beklaget. Utover dette erkjenner ikke meglerforetaket å ha noe erstatningsansvar ovenfor klageren.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav på erstatning i forbindelse med feil begått under håndteringen av budrunden.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Budvarsel
Det er på det rene at klageren ikke fikk budvarsel. Om dette skyldes en systemsvikt eller menneskelig svikt, behøver ikke nemnda å ta stilling til. Dette da det uansett vil være en feil meglerforetaket må bære ansvaret for. Nemnda nevner for ordens skyld at meglerforetaket ikke har godtgjort at det skyldtes en systemsvikt utenfor meglerforetakets kontroll. Det foreligger følgelig brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Erstatning
Nemnda finner at klagerens erstatningskrav klart ikke kan føre frem. Det foreligger ikke noe erstatningsmessig tap. For det første må klageren sannsynliggjøre at han har lidt et økonomisk tap som følge av at han ikke fikk budvarsel. Det har klageren ikke gjort. For det andre kan meglerforetaket aldri bli erstatningsansvarlig for tort og svie, eller på grunn av den påståtte alvorligheten i feilen.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Markensgt har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.