Klage nr:
71/08
Avgjort:
11.06.2008
Saken gjelder:
Meglers utlegg/ vederlag/ honorar
Foretakets navn:
PRIVATmegleren Panorama, Panorama Eiendomsmegling AS
Saksfremstilling:
Klageren solgte boligeiendom gjennom innklagede. Klageren anfører at innklagede har trukket mer enn det som er avtalt i oppdragsavtalen.
Klageren er representert av advokat. Reklamasjonsnemnda legger betegnelsen «klageren» til grunn i fremstillingen av saken.
Fagansvarlig er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Innklagede har trukket klageren for angivelige avtalte markedsføringstiltak. Det omfatter to poster, én på 3 000 kroner for annonseutlegg og én på 25 500 kroner for en markedspakke.
Klageren anfører at førstnevnte post må være inkludert i innklagedes grunnpakke, mens den andre bestrides fordi den ikke er avtalt. Innklagede foreslo markedspakken, men klageren sa han ikke ønsket å bruke penger på slike tiltak, og innklagede sa han skulle ta det på sin kappe.
Ingen av de aktuelle postene fremgår av oppdragsskjemaet, og klageren anfører at eventuelle tilleggstjenester utover det som fremgår av oppdragsskjemaet, må avtales skriftlig.
Klageren krever 28500 kroner og forsinkelsesrenter fra det tidspunkt da oppgjøret for øvrig var tilgjengelig for klageren, 21. november 2007.
Oppdragsskjemaet er verken nummerert eller datert og det fremgår ikke hva oppdraget går ut på. Dersom disse formelle manglene og eventuelt andre forhold som måtte fremgå av skjemaet, foranlediger full eller delvis tilbakebetaling av innklagedes provisjon, anmodes det om tilsvarende konklusjon. Klageren viser til at det i lovlitteraturen fremgår at § 3-2 er absolutt og at formfeil medfører at innklagede taper sin rett til provisjon.
Innklagede anfører:
Innklagede bestrider det faktum at klageren ikke var klar over annonseringen og at dette ville medføre en ekstra kostnad for han.
Det var klagerens forslag og ønske om å markedsføre eiendommen gjennom de aktuelle mediene og annonsene ble dermed bestilt av innklagede i klagerens navn. Dette var muntlig avtalt mellom klageren og innklagede, og innklagede ringte klageren for ordens skyld og presiserte kostnadene ved annonseringen og fikk klarsignal om å bestille begge pakkene.
Oppdragsskjemaet beskriver detaljert hva som inngår i tilretteleggelsespakken på 15 964 kroner. Tilleggsmateriell og annonsering er beskrevet i pkt. 5 i oppdragsskjemaet og er ikke inkludert i tilretteleggelsespakken.
Klageren har selv vært i kontakt med de som annonserte boligen og bedt om betalingsutsettelse. Innklagede valgte til slutt å legge ut for klageren og partene ble enige om at dette skulle trekkes fra sluttoppgjøret.
Innklagede påpeker at innklagede overtok salgsoppdraget fra et konkurrerende meglerselskap som hadde sagt opp avtalen fordi klageren gjentatte ganger hadde gått bort fra inngåtte avtaler. Dette underbygger situasjonen om at klageren gir inntrykk av å gå bort fra inngåtte avtaler.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren bestrider innklagedes fremstilling av saken.
Klageren henvendte seg til de som annonserte for å fortelle at regningen var han uvedkommende, ikke for å be om betalingsutsettelse.
Den tidligere eiendomsmeglerens oppdrag ble ikke oppsagt av eiendomsmegleren slik innklagede anfører. Klageren hadde ikke inngått noe oppdrag med eiendomsmegleren, men hadde spurt om han hadde noen mulige interessenter til eiendommen. Da eiendomsmegleren forsøkte å etablere en kjøpekontrakt uten klagerens aksept, trakk klageren seg.
Klageren konstaterer at innklagede ikke har innsigelser vedrørende manglene i oppdragsskjemaet og disse manglenes betydning for innklagedes krav på provisjon.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder innklagedes krav på dekningav utlegg og vederlagskravet.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.
Det første spørsmålet er om innklagede kan kreve utleggene til annonse og markedspakke, totalt 28 500 kroner, dekket.
Etter eiendomsmeglingsloven § 3-2 (1) nr. 5 skal det fremgå av oppdragsavtalen «hva som er avtalt om meglers rett til å kreve dekning». Dette innebærer at innklagede må spesifisere hvilke utlegg oppdragsgiveren skal belastes for,
jf. § 4-4 (1).
I oppdragsavtalens punkt 4 A er det avtalt en Salgstilrettelegging/Grunnpakke markedsføring til 15 964 kroner og i tillegg står det at «Ekstern markedsføring som avisannonsering og visningsfilm kommer i tillegg etter nærmere avtale». Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning må kostnader som knytter seg til annen markedsføring enn det som følger av grunnpakken, avtales særskilt. Innklagede kan ikke vise til noen tilleggsavtale med klageren verken for utlegget på
3 000 kroner eller for utlegget på 25 500 kroner. Innklagede hevder det er inngått muntlig avtale på for utlegget på 25500 kroner. Reklamasjonsnemnda legger til grunn at innklagede har bevisbyrden på dette punkt, når det i etterkant blir tvist om slik avtale er inngått.
På denne bakgrunn finner Reklamasjonsnemnda at innklagede ikke har krav på å få dekket utgiftene på 28500 kroner av klageren.
Det andre spørsmålet er om klageren kan kreve full eller delvis tilbakebetaling av innklagedes vederlag på bakgrunn av at oppdragsavtalen ikke er datert eller nummerert og at det ikke er angitt hva slags oppdrag det gjelder.
Reklamasjonsnemnda påpeker at oppdragsavtalen er datert i punkt 6 A om oppdragets varighet. Når det gjelder nummereringen øverst til høyre på oppdragsskjemaet, er dette kun til intern bruk for meglerforetaket, og har ikke betydning for innklagedes vederlagskrav. Det er ikke avtalt hva oppdraget gjelder i punkt 2 i avtalen. Etter eiendomsmeglingsloven § 3-2 (1) nr. 2 skal oppdragsavtalen opplyse om «handelens karakter». Spørsmålet blir om dette medfører at innklagedes vederlagskrav bortfaller, jf. § 3-2 (3).
Det har vært noe omdiskutert om enhver feil etter eiendomsmeglingsloven § 3-2 skal føre til automatisk bortfall av meglers vederlagskrav. Spørsmålet har ikke vært reist for Høyesterett. I RG-2007-1089 fant lagmannsrettens flertall at megleren hadde krav på vederlag til tross for at oppdragsavtalen ikke anga eiendomsmeglerens organisasjonsnummer, at megleren ikke hadde signert på alle sidene i oppdragsskjemaet, at bruksnummeret på eiendommen var feilaktig oppgitt og at det forelå en feilhenvisning i oppdragsskjemaet. Etter Reklamasjonsnemndas praksis medfører ikke enhver feil etter eiendomsmeglingsloven § 3-2 automatisk bortfall av meglerens vederlagskrav, jf. Bråthen: Eiendomsmeglingsoppdrag, Lov og Rett nr. 3/2005 s. 147 flg.
I dette tilfellet kan det ikke være tvil om at oppdragsavtalen gjaldt salg av klagerens boligeiendom. Eiendommen er identifisert gjennom punkt 3 i oppdragsavtalen og det er salget som er fakturert i oppgjørsoppstillingen. I klage 164/01 kom Reklamasjonsnemnda til at eiendomsmeglerens krav mot oppdragsgiveren ikke kunne falle bort selv om oppdragets art ikke var angitt. Reklamasjonsnemnda finner dermed at klageren ikke kan kreve tilbakebetaling av innklagedes vederlag på grunn av at punkt 2 i avtalen ikke er utfylt.
Klageren har krevd forsinkelsesrente for urettmessig trukket utlegg fra det tidspunkt da oppgjøret for øvrig var tilgjengelig for klageren, 21. november 2007. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning fører klagerens krav frem på dette punkt.
Konklusjon:
Innklagede er ikke berettiget til dekning av annonseutlegg og markedspakke og må tilbakebetale kr 28 500 samt forsinkelsesrente fraoppgjørstidspunktet.
Oslo, den 11. juni 2008
|
(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |