RFE-2023-129
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. desember 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Boa Eiendomsmegling Nordstrand AS
Saken gjelder:
Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klagerne kjøpte bolig formidlet gjennom innklagede foretak i november 2021. På visningen reagerte de over at boligen hadde lite uteareal. Da de kom hjem og leste prospektet grundig, ble de oppmerksomme på at det var planlagt bygget et nytt hus rett foran boligen. De bestemte seg da for ikke å by på eiendommen. Da megleren ringte de for å forhøre seg om de var interessert, opplyste de om dette. Megleren forklarte da at det ved en eventuell bygging av ny bolig foran huset, ville gis en kompensasjon tilsvarende en hageflekk på 8×8 m. Klagerne syntes dette var en grei løsning og la inn bud og fikk tilslaget. Senere viste det seg at dette ikke var tilfelle. Spørsmålet i saken er om megleren ved denne opplysningen har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt og om dette igjen medfører erstatningsansvar ovenfor klagerne.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede eiendomsmegler.
Innklagede har ikke etterkommet nemndas avgjørelse.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Klagerne inngikk avtale om kjøp av boligen i november 2021. På visning så de at huset hadde lite uteområder, men de likte boligen. Da de kom hjem etterpå, leste de grundig gjennom salgsdokumentasjon. Der ble det oppmerksomme på at det var planer om å bygge et hus på den åpne plassen med hage rett foran huset. Klagerne bestemte seg derfor for ikke å by på eiendommen.
Da megleren ringte på dagen for budrunden, forklarte de at de ikke lengre var interessert med henvisning til disse planene. Megleren opplyste da at dersom det nye huset ble bygget, ville eieren av boligen som var for salg få kompensasjon tilsvarende 8 x 8 meter av hagen. I tillegg ble de beroliget med at det nye huset skulle bygges helt nederst i den venstre delen av hagen. På denne måten ville det ikke skygge for mye for den eksisterende boligen. Dette ble også bekreftet av megleren på e-post.
Klagerne syntes dette var en grei løsning og bestemte seg for å inngi bud, og de fikk tilslaget. Rundt ett år senere fikk de derimot vite av de som planla å bygge det nye huset, at dette ikke stemte. De mente at det kanskje var snakk om en bruksrett som kommunen kan kreve at byggherren gir, men ikke noe mer. Ikke lenge etterpå fikk de informasjon fra kommunen om at denne regelen var opphevet, og at de nå heller ikke hadde krav på en bruksrett til området.
Klagerne hadde ikke kjøpt eiendommen dersom de visste at det nye huset skulle bygges uten at de ville få noen form for kompensasjon. Klagerne vil miste både utsikt og lys på grunn av det nye bygget. De får ikke større uteplass og vil tape økonomisk på dette når de en gang skal selge huset.
Da gravingen ble igangsatt, fikk klagerne et bedre inntrykk av hvordan dette kom til å påvirke eiendommen deres. Det nye huset ble ikke plassert nederst i venstre del av hagen, men ble satt opp midt på plenen. Dette hindrer både utsynet og lysforholdene på klagerens eiendom. Den lille hageflekken som de ble forespeilet som kompensasjon, ville nå virkelig har utgjort en forskjell. Klagerne krever at meglerforetaket kompenserer de for at de ikke fikk det de ble lovet av megleren.
Det meglerforetaket i etterkant har hevdet, stemmer ikke overens med det klagerne ble fortalt i forkant av budaksept. Planene om bygging av det nye huset ble ikke nevnt under visningen. Klagerne kom over denne informasjonen da de kom hjem og leste prospektet. De bestemte seg da for ikke å legge inn bud, men ble hentet inn igjen av megleren med informasjonen i telefonsamtalen og den etterfølgende e-posten på dagen for budrunden. Av teksten i e-posten megleren sendte ut til interessentene fremgår det:
«Om du/dere er usikre på uteforholdene ved oppføring av eventuelt ny bolig i hagen i front så ligger utomhusplanen vedlagt. Her vil dere se at man da får en hage tilsvarende 8mx8m = 64kvm foran terrassen på forsiden.»
Det er riktig at prospektet ikke nevnte noe om hagen på 8×8 m, men klagerne mener at de må kunne stole på det megleren gir av informasjon.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det stemmer at kjøperne, samt andre interessenter, fikk tilsendt en utomhusplan som var utarbeidet av eierne av naboeiendommen i forbindelse med rammetillatelse for oppføring av nytt bolighus. Her ble det opplyst uttrykkelig at dette gjaldt ved eventuell oppføring av ny bolig. Ellers mottok kjøperne seksjoneringen og utomhusplanen som viste hvordan eiendommen var på visningstidspunktet. For å være helt sikre på at det ikke skulle være noe som helst tvil om utearealet, så var dette klart og tydelig formidlet både på visning og ikke minst i annonsen. Det var ikke tatt noen bilder av gjeldende område. Hadde megleren ment at dette fulgte med, så ville det vært et stort trekkplaster, og da også blitt frontet både i annonsen og i salgsoppgaven.
Hagearealet ble ikke vektlagt i annonsen. I stedet ble bildene bevisst kuttet slik at man ikke skulle forvente seg noe annet enn det man så. Hadde megleren ville fremhevet at det var mer hage og plen, ville dette naturlig nok også vært avbildet.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikten herunder god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
På bakgrunn av opplysningene i salgsoppgaven og meglers e-post (sitert over) hadde klagerne etter nemndas syn en berettiget forventning om at de skulle få en tilleggsdel på 8 x 8 kvadratmeter – og ikke bare en bruksrett. Det må legges til grunn at megleren var klar over at det bare var tale om en bruksrett og ingen tilleggsdel. I en slik situasjon skulle megleren før avtale ble inngått sørget for at klagerne fikk korrekt informasjon, noe megler tilsynelatende unnlot.
Konklusjonen er at megler ikke har oppfylt opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Erstatning
Megler har vært uaktsom. Meglerforetaket er derfor i utgangspunktet erstatningsansvarlig etter arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1. Nemnda har imidlertid ingen forutsetninger for å ta standpunkt til om klagerne har lidt et økonomisk tap og eventuelt størrelsen på dette.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Boa Eiendomsmegling Nordstrand AS har ikke overholdt opplysningsplikten. Meglerforetaket er erstatningsansvarlig. Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til om [klagerne] har lidt et økonomisk tap og eventuelt størrelsen på denne.