Klage nr:
72/08
Avgjort:
25.06.2008
Saken gjelder:
Feil/ manglende opplysninger om betaling av dokumentavgift
Foretakets navn:
Poppe ogamp; Co AS
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en borettslagsleilighet gjennom innklagede den 12. januar 2007. Kjøpesummen ble avtalt til
1 450 000 + omkostninger. Kjøper overtok samtidig en andel av borettslagets fellesgjeld på 3 550 000 kroner.
Saken gjelder spørsmålet om det er gitt riktig og tilstrekkelig informasjon om dokumentavgift i forbindelse med salg av borettslagsleilighet.
Både klageren og innklagede er representert ved advokat i saken. Partene betegnes som henholdsvis «klageren» og «innklagede» i fremstillingen.
Fagansvarlig er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
I kjøpekontrakten står det at det skal betales «2,5% Dok.avgift av total kjøpesum (pga. 1.gangs overføring av hjemmel til 1. kjøper)»
Etter klagerens oppfatning retter begrepet dokumentavgift seg til den avgiften som skal innbetales til statskassen ved tinglysing av dokumenter som overfører hjemmel til fast eiendom. Kjøp av borettslagsleilighet utløser ikke krav om dokumentavgift til staten. Selgers eventuelle utgifter til dokumentavgift i forbindelse med etableringen av borettslaget kan imidlertid overføres til kjøper enten som en del av kjøpesummen eller som et tillegg til kjøpesummen.
Klageren mener det må fremgå tydelig at det er en andel av selgerens dokumentavgift som søkes dekket ved tillegget i prisen, før han la inn bud. Dette er etter klagerens oppfatning innklagedes jobb etter eiendomsmeglingsloven § 3-6, 2.ledd. Så lenge innklagede bruker begrepet dokumentavgift, og det ikke retter seg til normalbruken av ordet, må innklagede som den profesjonelle parten være ansvarlig for enhver uklarhet. Klageren anfører at han ikke ble kjent med at begrepet dokumentavgift i denne saken, var ment å ha et annet innhold enn begrepets normalbruk.
Dokumentavgiften ble omtalt på tre steder i salgsinformasjonen. Det sto følgende i dokumentet kalt «BINDENDE KJØPETILBUD»:
«Dokumentavgift til staten. 2,5% av total kjøpesum (innskudd+fellesgjeld)».
Ifølge klageren gjenspeiler dette seg til begrepets normalbruk. Dokumentet er spesielt utformet med sikte på det prosjektet klageren kjøpte leilighet i.
Videre sto det i dokumentet kalt «SALGSINFORMASJON» at det påløper
«2,5% i dokumentavgift av den totale kjøpesum. (innskudd + fellesgjeld)»
I dokumentet kalt «PRISLISTE» sto det:
«Andel av borettslagets dokumentavgift i forbindelse med overføring av hjemmel, 2,5% dok.avgift av totalsum».
Ut fra de gitte opplysningene hadde klageren ingen oppfordring til å søke en eventuell uklarhet om hvilken hjemmelsoverføring det var snakk om i prislisten, nærmere avklart. De ovennevnte dokumentene opererer også med en egen omkostningspost som lyder «Etableringskostnad borettslag». Det framsto som lite naturlig at punktet om dokumentavgift også skulle omfatte selgerens utgifter til dokumentavgift i forbindelse med etableringen av borettslaget.
Etter klagerens oppfatning er det på det rene at det ikke ble tilstrekkelig klargjort for klageren at dokumentavgiften det ble vist til, ikke var obligatorisk dokumentavgift til staten.
Klageren påpeker også at 125 000 kroner overstiger den respektive andelen av selgerens utgifter til dokumentavgift ved førstegangsregistrering.
På denne bakgrunn mener klageren at innklagede har misligholdt sin opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 3-6, 2. ledd jf. § 3-1. Klageren mener innklagede har søkt å tilsløre hva som er ment med begrepet dokumentavgift i denne saken.
Klageren påstår at innklagede på denne bakgrunn er ansvarlig for klagerens tap, totalt 125 000 kroner med forsinkelsesrente fra 1. september 2007, jf.forsinkelsesrentelovens § 2.
Klageren påstår også at innklagede må betale saksomkostninger med tillegg av forsinkelsesrente.
Innklagede anfører:
Innklagede stiller seg innledningsvis uforstående til klagen, da klageren har blitt informert om bakgrunnen for at dokumentavgiften skal betales.
Det påløp innklagedes oppdragsgiver (selger overfor klageren) dokumentavgift ved nystiftelsen av borettslaget. Dokumentavgiften skulle bli dekket ved et tillegg til kjøpesummen. Overskjøtingen til borettslaget ble tinglyst 1. mars 2007 og faktura ble utstedt den 7. mars 2007 og dekket fra «meglers konto på vanlig måte.»
I kjøpekontraktens § 2 står det
«2,5% Dok. avgift av total kjøpesum (pga 1. gangs overføring av hjemmel til
1. kjøper»
Totalt skal det da beregnes dokumentavgift av 5 millioner kroner. Dokumentavgiften er satt til 125 000 kroner. I tillegg til dokumentavgiften kom det ytterligere kostnader i forbindelse med registreringen av pantedokumentet og etableringskostnaden for borettslag.
I forkant av avtaleinngåelsen mottok klageren prospekt, salgsoppgave, kjøpetilbud og prisliste. Informasjonen om dokumentavgiften fremgår både av kjøpetilbudet og salgsoppgaven (benevnt «SALGSINFORMASJON») med samme formulering. I prislisten er det gitt utfyllende informasjon, jf. det klageren har referert til.
I tillegg henvendte klageren seg til innklagede før avtaleinngåelsen vedrørende dokumentavgiften. Innklagede forklarte bakgrunnen for at det skulle betales dokumentavgift av klageren. Dette ble akseptert av klageren, og klageren signerte kjøpekontrakten 12. januar 2007 uten innsigelser eller noen form for forbehold rundt dette spørsmålet. Til tross for dette stilte klageren de samme spørsmålene vedrørende dokumentavgiften etter avtaleinngåelsen og innklagede forsøkte på nytt å forklare dette for klageren. Innklagede bestrider at dokumentavgiften ikke var et tema før avtaleinngåelsen, slik klageren hevder. På denne bakgrunn mener innklagede at klageren ikke kan høres i at han først etter avtaleinngåelsen ble klar over at dokumentavgiften var for overskjøtingen til borettslaget, og ikke den enkelte andelskjøper.
Det bestrides at det er begått brudd på eiendomsmeglingsloven § 3-6 og § 3-1. Slik det fremgår ovenfor inneholder sakens dokumenter opplysninger om at klageren skal betale dokumentavgift på 2,5 % av den totale kjøpesummen. Innklagede mener det «fremgår videre eksplisitt av prislisten og kjøpekontrakten, sistnevntes § 2, at aktuelle dokumentavgift er den dokumentavgift borettslaget må betale for overskjøting av eiendommen til seg.».
Etter innklagedes oppfatning kan det ikke tillegges betydning at det er skilt ut en egen kostnad som er kalt «Etableringskostnad borettslag». Av prislisten fremkommer det at denne posten sikter til opprettelse av adkomstdokumenter, noteringsgebyr for finansieringskilde etc. Denne posten omfatter åpenbart ikke dokumentavgiften.
Innklagede presiserer at det er avtalefrihet på området og således både anledning og praktisert at den enkelte andelseieren må betale dokumentavgiften. Innklagede har ikke hatt noen foranledning til å tilsløre dette faktum, og innklagede tar sterk avstand fra denne påstanden.
Innklagede stiller seg uforstående til klagerens påstand om at innklagede har benyttet begrepet dokumentavgift på en måte som avviker fra normalbruken. Det presiseres at det i nærværende sak dreier seg om obligatorisk dokumentavgift til staten. Dokumentavgiften inntraff ved hjemmelsoverføringen fra selger til borettslaget, og ikke ved overføringen til den enkelte andelseier. Det fastholdes fra innklagedes side at dette ble formidlet både skriftlig og muntlig før avtaleinngåelsen.
På denne bakgrunn mener innklagede han har gitttilstrekkelige og korrekte opplysninger om dokumentavgiften, under og etter avtaleinngåelsen.
Innklagede hevder at klageren under enhver omstendighet ikke er påført et tap. Det foreligger en bindende avtale om at klageren skal betale 125 000 kroner i tillegg til kjøpesummen. Det er ikke sannsynliggjort at den totale kjøpesummen ville blitt redusert med dokumentavgiften dersom klageren hadde fremmet sine innsigelser før bindende avtale forelå.
Borettslaget var avhengige av at den enkelte andelseieren dekket dokumentavgiften. Alternativt ville selger inntatt kostnaden i kjøpesummen eller tatt opp høyere felleslån. Det er heller ikke sannsynliggjort at klageren ville avstått fra kjøpet om han hadde besittet den angivelige manglende kunnskapen om dokumentavgiften.
På denne bakgrunn påstår innklagede at han ikke har overtrådt emgll. §§ 3-6, jf. § 3-1 og at klageren må betale sakens omkostninger med tillegg av forsinkelsesrente.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren presiserer at han ikke klager på at dokumentavgiften er tillagt ham som kjøper av andelsleiligheten. Det som er vurderingstemaet er om innklagede har klargjort at det var andel av selgerens dokumentavgift i forbindelse med etableringen av borettslaget, og ikke i forbindelse med det aktuelle salget, som ble belastet klageren. Klageren viser til klagesak 151/2007 der det ble opplyst at siden det var et nyetablert borettslag, måtte klageren betale dokumentavgift.
Det er ifølge klageren korrekt at samtaler fant sted mellom klageren og innklagede. Det ble imidlertid ikke opplyst om at dokumentavgiften som skulle betales, knyttet seg til selgerens tidligere utgifter til dokumentavgift.
Etter klagerens syn skjedde innklagedes klanderverdige handling, tilsløringen av hva som i denne saken var dokumentavgiften, i tid før klageren innga bindende bud. Det at klageren senere inngikk kjøpekontrakt med selgeren, er uten betydning i denne sammenhengen.
Det anføres at innklagede har bistått med å innkreve en offentlig avgift uten hjemmel og det kreves at den ulovlig innkrevde avgiften tilbakebetales. Subsidiært påstår klageren at det er lidt et økonomisk tap på 125000 kroner som innklagede må dekke.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning eller tilbakebetaling av sum innbetalt for dokumentavgift på grunn av feil eller manglende opplysninger fra innklagede.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.
Reklamasjonsnemnda behandler ikke forholdet mellom klageren og selger. Klageren hevder at klagerens andel av dokumentavgiften er for høyt fastsatt, da dokumentavgiften ikke er basert på klagerens kjøpesum ved fastsettingen. Reklamasjonsnemnda påpeker at dokumentavgiftens størrelse er regulert i avtalen mellom klageren og selgeren. Det bemerkes også at det ikke tilkjennes saksomkostninger for behandlingen i Reklamasjonsnemnda. Disse forholdene blir derfor ikke vurdert.
Spørsmålet i saken er om innklagede har informert om kjøperens plikt til å betale dokumentavgift på en tilstrekkelig måte, jf. § 3-1, 1. og 2. ledd.
Reklamasjonsnemnda bemerker på generelt grunnlag at det normalt ikke påløper dokumentavgift ved kjøp av andel i borettslag. I de tilfeller der dette likevel skal betales, må dette fremgå av prospektet.
I prospektet fremgår det av dokumentet «SALGSINFORMASJON» at klageren skal betale dokumentavgift. I prislisten som også er vedlagt prospektet, står det at «Andel av borettslagets dokumentavgift i forbindelse med overføring av hjemmel, 2,5% dok. avgift av totalsum (innskudd+fellesgjeld)». Innklagede har i markedsføringen informert klageren og andre interessenter om at det påløper en avgift ved kjøp avandel i borettslaget.
Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning fremkommer det av prislisten og salgsinformasjonen at dokumentavgiften er «borettslagets» og at en «andel» av denne skal betales av klageren. Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke se at innklagede kan kritiseres for å ha brukt ordet «dokumentavgift» selv om avgiften knytter seg til stiftelsen av borettslaget, og ikke til overføringen av den konkrete andelen.
For øvrig kan ikke Reklamasjonsnemnda se at det er grunnlag for å si at innklagede har bidratt til å «kreve inn en offentlig avgift uten hjemmel.» Avgiften som betales har grunnlag i avtalen mellom partene, og går ikke direkte til det offentlige.
Reklamasjonsnemnda finner derfor at klagen ikke kan føre frem.
Konklusjon:
Klagen fører ikke frem.
Oslo, den 25. juni 2008
|
(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |