RFE-2023-134
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. desember 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
EiendomsMegler Vest AS avd. Nybygg Bergen
Saken gjelder:
Brudd på meglerens opplysningsplikt i forbindelse med budgivning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klagerne kjøpte del av nyoppført tomannsbolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak i slutten av april 2023. Kjøpesummen var på 8 490 000 kroner. Underveis i kontakten med klagerne ble det opplyst fra megleren at det hadde kommet inn bud fra interessent på 8 400 000 kroner. Da klagerne mottok budjournalen etter kjøpet, viste det seg at budet fra interessenten var på 8 200 000 kroner, og budet megleren hadde vist til, var et motbud fra selgeren. Meglerforetaket har erkjent at det ble gitt uriktige opplysninger i forbindelse med budgivningen. Spørsmålet i saken er om det uriktige opplysninger berettiger klageren til erstatning. Klagerne krever 200 000 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Klagerne var på visning 25. april 2023. På visningen ble det påpekt fra meglerens side at prisforlangende var 8 490 000 kroner. Videre ble det opplyst at det uken i forkant hadde vært to interessenter på visning. Da megleren tok kontakt med klagerne pr. telefon 26. april for å forhøre seg om de var interessert i boligen, ble det igjen opplyst at det kun hadde vært to interessenter på visning uken i forkant. Megleren tok igjen kontakt dagen etter for å forhøre seg om klagerne var interessert. Klagerne spurte da om det var noen andre interessenter. Dette ble igjen bekreftet. Det ble samtidig informert om at det var lagt inn et bud på 8 400 000 kroner fra en interessent. Deretter understreket megleren at budet var blankt avvist av selger ettersom dette var under fastpris. Da megleren tok kontakt 28. april, anbefalte han å legge inn bud raskt, ettersom de som hadde lagt inn det tidligere budet, hadde tatt kontakt for å høre om boligen fortsatt var ledig.
Klagerne la deretter 30. april inn bud på 8 490 000 kroner ettersom megler forespeilet at det var eneste alternativ. Budet ble akseptert. Den 3. mai fikk klagerne tilsendt budjournalen som viste at opplysningene megler hadde gitt i prosessen var uriktige. Budjournalen viste at det aldri hadde vært lagt inn bud fra interessent på 8 400 000 kroner, som var avvist av selger. Det hadde imidlertid vært et bud fra en interessent på 8 200 000 kroner med forbehold, og budet på 8 400 000 kroner var et motbud fra selger. Videre ble dette budet gitt flere uker i forveien, 8. mars og ikke uken før fra en interessent slik megleren hadde forklart.
Klagerne tok umiddelbart kontakt med megler pr. telefon for å opplyse om dette og høre hvordan dette kunne skje, hvor megler kun beklaget at det var gitt uriktige opplysninger. Megleren bekreftet pr. e-post 4. mai at han hadde gitt uriktige opplysninger om bud.
«Bekrefter at jeg i dialog og etter spørsmål fra deg opplyste at det hadde vært bud tidligere på 8.400.000, men at det ikke ble oppnådd enighet. Det ble da ikke opplyst at det var et motbud fra selger…»
Megleren fortalte imidlertid pr. telefon at budet på 8 400 000 kroner var et bud fra en interessent som ble blankt avvist fordi det var under prisforlangende, men valgte å ha en mer nøytral tilnærming i bekreftelsen sin pr. e-post. Eiendomsmegler har i etterkant påpekt at det fra selgers side ikke under noen omstendigheter var aktuelt å selge boligen under pris oppgitt i prospektet. I en e-post 8. mai fremgår det:
«… dere fikk på forhånd beskjed om at selger ikke under noen omstendighet kom til å akseptere en lavere kjøpesum enn prisforlangende…»
Ved tilgang til informasjon fra budjournalen fremkommer det at det er gitt uriktige opplysninger knyttet til dette, og budet vårt var dermed basert på uriktig grunnlag. Budjournalen dokumenterer også at eiendomsmegleren er kjent med at selger gjennom motbudet har vært villige til å akseptere en pris som var lavere enn pris oppgitt i prospektet.
Klagerne ville ikke lagt inn et bud som var høyere enn et motbud fra selger, dersom eiendomsmegler hadde oppgitt korrekt informasjon underveis i prosessen.
Klagerne krever 200 000 kroner i erstatning basert på forskjellen mellom informasjon fra budjournalen og uriktig informasjon oppgitt av eiendomsmegleren.
Det er dokumentert at selger gjennom sitt motbud på boligen klagerne kjøpte, og i ettertid salgssummen på den andre delen av tomannsboligen, ikke har operert med fastpris slik eiendomsmegleren har opplyst gjennom prosessen. Selgeren har i etterkant av klagen til meglerforetaket også solgt den andre delen av tomannsboligen til under annonsert fastpris. Denne hadde en fastpris på 8 750 000 kroner og selger har opplyst klagerne at denne ble solgt for 8 525 000 kroner. Dette er altså 225 000 kroner lavere enn annonsert fastpris. Dette viser at man kunne kjøpt boligen til en lavere pris enn klagerne gav bud på. Eiendomsmegler har ved å opplyse om at bud på 8 400 000 kroner fra en interessent var blankt avvist av selger fordi det var under prisforlangende, og videre opplyst om at boligen kun selges til annonsert fastpris, hindret klagerne i å kjøpe boligen til en lavere pris. Både budjournalen og i etterkant salg av den andre delen av tomannsboligen dokumenterer at eiendomsmegleren har gitt uriktige opplysninger som igjen dannet grunnlag for klagernes bud på boligen. Meglerforetaket kan ikke benytte fastpris som argumentasjon for å dekke over uriktig informasjon gitt i budprosessen.
Megleren informerte om at de som tidligere hadde kommet med bud hadde spurt om boligen fortsatt var ledig og anbefalte derfor klagerne å komme med et bud så fort som mulig, da boligen ville bli solgt til den første som gav bud på prisforlangende. Dette strider med salgsbetingelsene som meglerforetaket viser til i sitt svar. Salgsbetingelsene i prospektet derimot var klare på at det ved flere interessenter på samme bolig, ville boligen bli solgt til høystbydende over prisforlangende.
Det er ikke relevant å trekke inn udokumentert informasjon om utbyggers finansieringsløsninger.
Eiendomsmegleren har gjennom sitt profesjonsansvar det fulle ansvar for uriktig informasjon som er gitt i budprosessen. Klagerne krever erstatning for sitt økonomisk tap, tilsvarende 200 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klagen gjelder krav om erstatning for uriktige opplysninger i forbindelse med budgivningen.
På spørsmål fra klageren om det hadde vært bud på eiendommen, ble det feilaktig opplyst at det hadde vært bud på 8 400 000 kroner. Det korrekte var at dette var et motbud fra selger. Tidligere bud fra interessent var på 8 200 000 kroner.
Megleren mottok bud på eiendommen 8. mars 2023 på 8 200 000 kroner. Senere samme dag ble det gitt motbud fra selger på 8 400 000 kroner. På dette tidspunktet var prisforlangende 8 750 000 kroner.
På grunn av finansieringsløsningen til utbygger var presset stort for å få solgt én av boligene i prosjektet. Det var bakgrunnen for at selger var villig til å strekke seg helt ned til 8 400 000 kroner for å få solgt boligen. Noen dager senere ble finansieringsløsningen bedre, og det var ikke lengre avgjørende å få til et raskt salg.
Den 27. mars ble megleren og selgeren enige om å redusere prisen på huset til 8 490 000 kroner. Selgeren var klar på at dette var en absolutt minstepris noe som også ble gjort uttrykkelige klart i prospektet.
«Kjøpsbetingelser: PRISER: Boligene selges til fastpris» og «Salgsbetingelser: Skriftlig leveres/sendes megler. Oppgitte priser er minimumspris. Ved flere interessenter på samme bolig selges den til høystbydende over pris»
Dette ble også gjort klart for klageren gjentatte ganger i telefonsamtaler før de la inn kjøpstilbud. At det på spørsmål fra klager om det hadde vært bud på huset tidligere, feilaktig ble opplyst at megleren hadde mottatt bud på 8 400 000 kroner skyldtes en glipp fra megleren. Det var absolutt ikke en bevisst feilinformasjon for å «lure» klageren. Det er selvfølgelig beklagelig at uriktig informasjon ble gitt, med et forandrer ikke det faktum at selger ikke under noen omstendighet var villig til å selge for under prisforlangende.
Feilen i seg selv gir ikke nødvendigvis krav på erstatning. For at vilkårene for erstatning skal være til stede må det foreligge et økonomisk tap, det må være et ansvarsgrunnlag og årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og det økonomiske tapet. Det vil først foreligge et økonomisk tap dersom det er dokumentert at en ville få kjøpt boligen til en lavere pris enn man endte opp med å måtte gi for boligen. Vi kan ikke se at det er tilfelle her. Selger var tydelig ovenfor megleren at det ikke var aktuelt å selge under 8 490 000 kroner. Det er ikke et økonomisk tap dersom man ikke kunne få kjøpt boligen til en lavere pris. Vilkårene for erstatning er ikke oppfylt.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav på erstatning etter brudd på meglers opplysningsplikt i forbindelse med budgivningen.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Erstatningsansvar
Det er på det rene at megler her feilaktig opplyste at det var kommet et bud på 8,4 millioner kroner, men det viste seg å være et motbud. Denne feilopplysningen har meglerforetaket erkjent.
Nemnda finner at megler her var uaktsom, og at meglerforetaket er erstatningsansvarlig etter arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1.
Det er sannsynliggjort at klagerne ville fått kjøpt eiendommen til en pris som tilsvarte motbudet, det vil si 90 000 kroner lavere enn kjøpesummen. Det som meglerforetaket har anført om bakgrunnen for motbudet, selgers finansieringssituasjon m.m., tilsier ingen annen vurdering.
Meglerforetaket må betale 90 000 kroner i erstatning til klagerne.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
EiendomsMegler Vest AS avd. Nybygg Bergen må betale 90 000 – nittitusen – kroner i erstatning til [klagerne].