RFE-2023-135

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. desember 2023.

Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Aktiv Eiendomsmegling Elverum AS

Saken gjelder:
God meglerskikk. Meglers undersøkelses – og opplysningsplikt. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 22. mars 2023 kjøpte klagerne en enebolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Det var i salgsoppgaven opplyst om at hovedbølet hadde en forkjøpsrett på eiendommen, det sto derimot ingenting om meldefrist. Megler informerte både før og under budgivningen om at det eksisterte en forkjøpsrett, men partene er uenige i hvilke opplysninger megleren ga vedrørende meldefristen. Klagerne var eneste budgiver, og endte til slutt med å akseptere et motbud på 2 350 000 kroner med overtakelsesdato 1. mai 2023. Overtakelsesdatoen ble senere endret til 2. mai i kjøpekontrakten. Klagerne forventet en rask avklaring av forkjøpsretten, og sa opp sitt eget leieforhold før slik avklaring forelå. Det viste seg imidlertid at meldefristen var 22. mai. Kun få dager før overtakelse var forkjøpsretten enda ikke avklart, og klagerne kontaktet megler for å gjøre oppmerksom på dette. Megleren ga i den forbindelse beskjed om at overtakelsen måtte utsettes. Den 19. mai fikk klagerne opplyst at forkjøpsretten var blitt benyttet, og det ble senere kjent at forkjøpsretten var ugyldig.

Spørsmålet i saken er om megleren har brutt kravet til god meglerskikk samt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved sin håndtering av oppdraget. Videre om dette gir klagerne rett på erstatning. Klagernes erstatningskrav er på 84 600 kroner.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:
Den 22. mars 2023 la klagerne inn bud på boligen, og fikk til tilslaget på 2 350 000 kroner etter å ha akseptert et motbud fra selger. Eiendommen hadde en tinglyst forkjøpsrett til fordel for et annet gårds- og bruksnummer.

Under budprosessen la klagerne inn et ønske om overtakelse 22. juni 2023, for på denne måten å være godt innenfor fristen for melding av forkjøpsrett, samtidig som det ga klagerne tid til å avslutte leiekontrakten knyttet til boligen som de leide på dette tidspunkt.

Megleren ble under budrunden forklart at klagerne satte den bestemte overtakelsesdatoen i budet på grunn av oppsigelsestiden på leiligheten. Klagerne ble ikke frarådet fra å si opp leieforholdet før forkjøpsretten var avklart. Klagerne er imidlertid innforstått med at megleren ikke hadde noen frarådingsplikt i dette tilfellet.

Mot slutten av budgivningsprosessen fremsatte selger et motbud med overtakelse 1. mai 2023, altså før fristen for å melde forkjøpsrett var gått ut. I forbindelse med meglers presentasjon av motbudet, forklarer ham at det er det er svært liten sannsynlighet for at forkjøpsretten blir benyttet. Dette ble kun opplyst muntlig. På bakgrunn av meglers uttalelse valgte klagerne å akseptere motbudet, og ga beskjed til utleier om at de ønsket å si opp leieforholdet.

På bakgrunn av avtalt overtakelsesdato 1. mai, som senere ble utsatt til 2. mai i utkast til kjøpekontrakt, valgte klagerne å gi beskjed til utleier om at leiligheten de hadde bodd i til nå kunne annonseres som ledig fra 15. mai 2023. Det endte senere med at nye leietakere fikk ta over 4. mai 2023. Klagerne tilrettela for dette i god tro basert på opplysningene fra megler.

Den 27. mars mottok klagerne SMS fra megler om at han hadde informert den forkjøpsberettigede om salget, som nå skulle vurdere om den skulle benyttes eller ikke. Klagerne fikk opplyst at den forkjøpsberettigede hadde frist på to måneder fra de ble gjort kjent med forkjøpsretten, en frist til 27. mai. Fristen ble senere avklart til å være 22. mai.

Klagerne fikk altså informasjon om hvilken frist som gjaldt for den forkjøpsberettigede først fem dager etter budaksept. Slik informasjon ble hverken gitt før eller under visning. Klagerne er enige i at de selv må bære risikoen for at boligen kan bli tatt på forkjøp, men stiller seg kritisk til at megler som den profesjonelle part ikke opplyser om to måneders fristen før etter at motbudet var akseptert.

I salgsoppgaven var det opplyst om at det forelå en tinglyst forkjøpsrett på eiendommen, men det sto ingenting om fristen for å melde forkjøp. Megleren informerte også muntlig om selve forkjøpsretten før og under budgivningen. Før klagerne aksepterte motbudet fra selger, fikk de opplyst at overtakelse ikke kunne avholdes før forkjøpsretten var avklart, og at megler forventet å ha et svar senest i løpet av 4-5 dager. Klagerne regnet derfor med en snarlig avklaring, og handlet i god tro da de sa opp leieforholdet før forkjøpsretten var avklart.

Etter at 4-5 dager var passert, begynte klagerne å få mistanke om at tidsangivelsen til megler ikke stemte. Klagerne tok imidlertid et bevisst valg om vente med å klage til megler til forkjøpsretten faktisk var avklart.

Fredag 28. april, siste virkedag før overtakelse, hadde klagerne fortsatt ikke fått noen kontrabeskjed fra megler vedrørende overtakelse, og valgte selv å ta kontakt med megler rundt kl. 14:00 for å avklare overtakelse. Megler gir da uttrykk for at overtakelsen må utsettes.

Den 2. mai fikk klagerne tilsendt overtakelsesprotokoll, noe som tilsier at megleren kun har utsatt overtakelsen muntlig, men ikke i meglersystemet. Den 19. mai kl. 11:35 mottok klagerne SMS fra megleren om at den forkjøpsberettigede benyttet seg av forkjøpsretten.

Under saksforberedelsen ble klagerne kontaktet av selgerne, som hadde en dårlig følelse knyttet til salgsprosessen, herunder fra det tidspunkt klagerne aksepterte motbudet og utover. Selgeren følte at megler og den forkjøpsberettigede hadde «tvinnet både dem og klagerne rundt lillefingeren». De opplevde det som megleren dro mer omsorg for den forkjøpsberettigede enn for selger og kjøper. De tok derfor kontakt med Huseiernes Landsforbunds juridiske avdeling da overtakelsen ble utsatt, som i sin tilbakemelding informerte om at forkjøpsretten til den endelige kjøperen var ugyldig. Selger har selv erkjent at han burde undersøkt dette nærmere. Uansett måtte megler som den profesjonell part ha gjort det. Megler har med dette brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Som en konsekvens har klagerne mistet boligen på en forkjøpsrett som i utgangspunktet var ugyldig.

Selgeren har tatt opp dette forholdet, samt utsettelsen av overtakelsen, direkte med megler og mottatt en kompensasjon fra meglerforetaket. Slik klagerne ser det, innebærer kompensasjonen til selger en erkjennelse av at det foreligger brudd på god meglerskikk samt undersøkelses- og opplysningsplikten. Klagerne finner det spesielt at meglerforetaket allerede har betalt erstatning til selger, samtidig som de fortsetter å bestride pliktbrudd og erstatningsansvar overfor klagerne.

Megleren har vist manglende profesjonalitet og opplysningsvilje ved å legge til rette for en avtale om overtakelse før forkjøpsrett er avklart, og senere både glemmer å utsette overtakelsen samt ta kontakt med selger og kjøper angående dette. Megleren har med dette brutt kravet til god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Klagerne krever kompensasjon for tiden som gikk fra opprinnelig avtalt overtakelse til de fikk overta ny bolig den 6. juni 2023. Kravet er basert på en dagmulktsats på 1 promille, og er beregnet som følger:

Avtalt kjøpesum: 2 350 000 kroner
Antall dager fra avtalt overtakelse til overtakelse av ny bolig: 36 dager
Dagmulkt: 2 350 kroner
Totalt: 84 600 kroner

Med bakgrunn i dette finner klagerne det rimelig å kreve at meglerforetaket erstatter dem 80 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:
På eiendommen var det tinglyst forkjøpsrett til fordel for et bestemt gårds- og bruksnummer. I salgsoppgaven under punktet «Diverse» fremgikk følgende:

«Det gjøres oppmerksom på at gården ([gnr.], [bnr.] i [kommune]) har tinglyst forkjøpsrett på denne eiendommen. Forkjøpsretten avklares med rettighetshaver etter bud/aksept.»

Etter budaksept ble melding om salg varslet skriftlig overfor rettighetshaver av forkjøpsretten i henhold til lov om løysingsrettar § 12 andre avsnitt. Den forkjøpsberettigedes bekreftelse på benyttelse av forkjøpsretten ble gitt i brev av 16. mai 2023. Budskapet ble videreformidlet til klagerne 19. mai 2023, samme dag som meglerforetaket mottok bekreftelse fra den forkjøpsberettigede.

I budene fra klager var det tatt forbehold om «Med mulighet for tidligere overtakelse hvis vi får framleid egen leilighet».

På denne bakgrunn ble også datoen 1. mai 2023 benyttet i selgers motbud. Overtakelsesdato ble senere endret til den 2. mai 2023 i kjøpekontrakten. Alle parter var innforstått med at en gjennomføring av overtakelse den 2. mai forutsatte at forkjøpsretten var avklart.

Megleren hadde mye dialog med klager før visning, på visning og under budrunden. De var kjent med alle forhold knyttet til forkjøpsretten, inklusive fristen på to måneder for de forkjøpsberettigede til å benytte forkjøpsretten. Ut fra dette har megler overholdt sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Meglerforetaket har fremlagt SMS-korrespondanse mellom megler og den ene klageren fra tiden etter budaksept og frem til forkjøpsretten ble benyttet. Her er det ingenting som tyder på at klager har vært forbauset over tiden som kunne gå med til avklaring av forkjøpsretten.

Partene har åpenbart forskjellig oppfattelse av hva som er blitt kommunisert i forkant av og under selve budprosessen, herunder oppfattelsen og betydningen av meglerens antydning om at man håpet på en rask avklaring av forkjøpsretten. Dette kunne på ingen måte forstås som noen form for garanti som kunne gi grunnlag for klagerne til å si opp eksisterende leieforhold. Oppsigelsen av leieforholdet ble gjort kun få dager etter budaksept og på et tidspunkt hvor forkjøpsretten ikke var avklart. Risikoen for at forkjøpsretten kunne bli benyttet, ville foreligge frem til den var avklart.

At klagerne valgte å si opp leieforholdet sitt før forkjøpsretten var avklart og på et så tidlig tidspunkt etter budaksept, er en risiko klagerne selv må bære, uavhengig av sannsynligheten for at forkjøpsretten faktisk ville bli benyttet. Ut fra disse omstendighetene hadde meglerforetaket ingen «automatisk» frarådingsplikt med hensyn til klagernes oppsigelse av eget leieforhold.

For det tilfelle at det ble mottatt bekreftelse på benyttelse av forkjøpsretten ganske raskt etter varsling til den forkjøpsberettigede, hadde klagerne uansett satt seg i den situasjon at de var husløse fra 15. mai 2023.

Når det gjelder kompensasjonen meglerforetaket ga til selger, er det et forhold som kun angår selger og meglerforetaket.

Megleren har ingen kjennskap eller knytning til forkjøpsberettigede utover kontakt i prosessen rundt forkjøpsretten med påfølgende erverv av eiendommen. Når det gjelder gyldigheten av forkjøpsretten, har et meglerforetak ikke noen alminnelig plikt til å undersøke og avgjøre hvorvidt den er gyldig eller ikke. Meglerforetaket har imidlertid en plikt til å opplyse om at det hviler en forkjøpsrett på eiendommen, noe som også ble gjort i dette tilfellet. Gyldigheten kunne selvsagt vært rettslig prøvet, noe både selger og klager har hatt anledning til.

Det bestrides at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det er ikke fremlagt noe dokumentasjon på at klagerne har lidt et økonomisk tap. Det synes derfor som om klagerne har fremsatt et krav om kompensasjon for tort og svie. Erstatning for tort og svie er ikke erstatningsberettiget etter norsk rett.

Det er synd for klagerne at forkjøpsretten ble benyttet. Meglerforetaket er imidlertid ikke erstatningsansvarlig overfor klagerne. Erstatningskravet bestrides.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og undersøkelses- og opplysningsplikten, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at saken avvises.

Det er på det rene at det i salgsoppgaven korrekt ble gitt informasjon om at det var en forkjøpsrett, men at det ikke var sagt noe om meldefrist. Klagerne mottok SMS fra megler 27. mars med beskjed om at fristen for å benytte forkjøpsretten var to måneder. Dette var bare fem dager etter budgivningen og budaksept.

Men klagerne har særlig vist til at megler har antydet at forkjøpsretten ville være avklart i løpet av 4-5 dager. Det fremstår imidlertid som uklart for nemnda hva megler har sagt i den forbindelse. En ting er om megler uttrykkelig har gitt uttrykk for at forkjøpsretten ville være avklart i løpet av denne tiden, eller om han bare sa noe om hva man kunne forvente. Dette reiser bevisspørsmål som ikke forsvarlig kan avgjøres under nemndas skriftlige saksbehandling.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Saken avvises.