RFE-2023-137

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. desember 2023.

Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Fana Sparebank Eiendom AS avd. Nesttun

Saken gjelder:
Aksept av bud. Krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I mars 2023 deltok klagerne i en budrunde på en enebolig som meglerforetaket formidlet. Boligen hadde en prisantydning på 3 990 000 kroner. I budrunden deltok totalt tre budgivere. Etter at klagerne hadde inngitt et bud på 4 650 000 kroner, snakket megleren med de andre budgiverne som fortalte at de ikke ønsket å inngi flere bud. Etter en stund mottok klagernes bankforbindelse et spørsmål fra megleren om når oppgjøret kunne være klart. Bankforbindelsen oppfattet dette som at klagernes bud var akseptert og gratulerte dem med kjøpet. Etter ønske fra klagerne spurte bankforbindelsen om dette stemte, noe megleren først besvarte «Ja». Under ett minutt senere ble bankforbindelsen informert om at budet stod i tjue minutter til. Før akseptfristens utløp kom det inn et nytt bud og budrunden fortsatte helt til klagerne fikk aksept for sitt bud på 5 050 000 kroner. Klagerne mener at de opprinnelig fikk aksept for sitt bud på 4 650 000 kroner, og krever erstatning for differansen mellom de to budene. Spørsmålet for nemnda er om megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, samt om klagerne har krav på 400 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført: 

Bankrådgiveren bekreftet finansering for hvert bud klagerne innga. Etter at klagernes bud på 4 650 000 kroner hadde ligget en stund, mottok banken en melding fra megleren med teksten:

«Overtagelse så snart som mulig. Når kan dere ha oppgjøret klart – minimum».

Da bankforbindelsen mottok denne meldingen, tolket hun det som at klagerne hadde vunnet budrunden. Bankforbindelsen kontaktet derfor klagerne og gratulerte dem med nytt hus. Klagerne ble først svært overrasket og glade, men ba bankforbindelsen om å dobbeltsjekke med megler siden klagerne reagerte på at megleren ikke hadde ringt. Bankforbindelsen spurte da megleren om klagerne hadde vunnet budrunden, noe megleren besvarte bekreftende. Etter dette fortsatte klagerne planleggingen med banken om veien videre. Underveis i samtalen fortalte bankforbindelsen at hun hadde mottatt en ny melding om at megleren ville fortelle dette til klagerne selv. Klagerne informerte deretter familien om kjøpet. Det at det kom ekstra informasjon fra megleren et minutt etter meglerens bekreftende «ja», ble verken klagerne eller bankforbindelsen oppmerksom på før etter syv-åtte minutter senere.

Rundt 20 minutter etter bankrådgiverens oppringning, ble klagerne ringt opp megleren som fortalte at hun ringte for å gratulere dem med nytt hus. I dette øyeblikket kom det imidlertid inn et nytt bud.

Klagerne protesterte muntlig til megleren som bare avfeide det hele som en tabbe fra bankrådgiveren. Klagerne ble helt satt ut av situasjonen og valgte å fortsette budrunden til 5 050 000 kroner. Megleren visste hva klagernes maksgrense var, men pushet likevel budene over denne. Megleren fortalte også at hun hadde fullmakt fra selgeren til å akseptere bud.

Så langt klagerne forstår, er det inngått bindende avtale dersom aksept av bud er kommet frem til budgiver innen akseptfristens utløp.

Det at klagerne ble informert om aksepten gjennom sin bankrådgiver, endrer ikke det faktum at budet på 4 650 000 kroner ble akseptert. Klagerne krever erstatning for differansen mellom de to budene, totalt 400 000 kroner

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren kontrollerte finansieringen av bud fortløpende ettersom budene økte med mellom 50 000 og 200 000 kroner hver gang.

Mot slutten av budrunden var det kun to budgivere igjen. Da klagernes bud på 4 650 000 kroner ble inngitt, snakket megleren med de andre budgiverne som fortalte at de ikke ønsket å inngi flere bud. Megleren valgte likevel å vente til det nærmet seg akseptfrist for å være sikker på at det ikke ville komme inn noen flere bud.

Klagernes bankrådgiver spurte underveis om klagerne hadde vunnet budrunden. Til dette svarte megler at «Ja», før hun skrev «Det har de, men jeg kan fortelle de det selv først. Budet står i 20 min til.» Meldingen «Ja» ble sendt under 1 min før resten av teksten.

Dette kan ikke regnes som en aksept av klagernes bud. Bankrådgiver burde ikke formidlet til klagerne at «de mest sannsynlig får boligen», eventuelt at aksept av bud må skje fra megler, slik også megleren skrev i SMS til bankrådgiveren. SMS-korrespondansen mellom megleren og bankrådgiveren viser at bankrådgiver en innså at hun hadde formulert seg uheldig. Etter SMS-utvekslingen med bankrådgiveren fortsatte budrunden frem til klagerne fikk tilslaget for 5 050 000 kroner.

Det bemerkes at bankrådgiveren ringte klagerne og gratulerte med kjøp før meglerens «Ja» ble oversendt. Det er derfor uforståelig på hvilket grunnlag bankrådgiveren da fikk forståelse for at budet på 4 650 000 kroner var akseptert.

Meglerforetaket kan ikke se at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klagernes krav kan ikke føre frem.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmål om aksept av bud og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har under dissens kommet til at klagen ikke fører frem.

De springende punkter er om klagerne (kjøperne) juridisk sett gjennom kommunikasjonen med deres bankrådgiver fikk en aksept på sitt bud på 4 650 000 kroner, og om megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

På dette spørsmålet har nemnda delt seg.

Flertallet, nemndas leder Fosmark og bransjerepresentant Kopstad, har kommet til at det avtalerettslig ikke ble gitt en aksept på budet på 4 650 000 kroner.

Det er på det rene at hverken selgeren eller megleren på noe tidspunkt har sagt til klagerne at deres bud på 4 650 000 kroner var akseptert, og at det følgelig var inngått en bindende avtale til denne prisen. Det som skaper problemer i denne saken, er den informasjon som bankrådgiveren ga til klagerne (kjøperne). Konkret er det spørsmål om denne informasjonen må anses som en aksept av klagernes bud i avtalelovens forstand, jf. avtaleloven §§ 2 og 3.

Ordene som ble brukt her fra bankrådgiverens side, var at klagerne hadde «vunnet» budrunden, noe som kan tolkes som at deres bud var akseptert. Spørsmålet er imidlertid hvilken betydning det har at denne informasjonen kom fra bankrådgiveren – og ikke megleren som representerte selger og forestod budprosessen. Det var bankrådgiveren som ordla seg som «vunnet budrunden» og ikke megleren. Bankrådgiveren hadde ingen fullmakt fra megler til å videreformidle en eventuell aksept fra selger. Megleren var heller ikke klar over hva den bankansatte hadde formidlet til klagerne, og bankrådgiveren har i ettertid også erkjent at hun gikk utenfor det som var hennes oppgaver.

Flertallet har derfor kommet til at bankrådgiverens uttalelser til klagerne ikke er å anse som en aksept i avtalerettslig forstand.

Sett i ettertid er det selvsagt uheldig at megleren i kommunikasjonen med bankrådgiveren ordla seg slik at det oppstod den misforståelsen som er sakens kjerne. Men i motsetning til mindretallet, finner ikke flertallet at meglers kommunikasjon med bankrådgiveren var i strid med god meglerskikk. Det fremstår også for flertallet som noe uklart hvordan ordene nærmere falt i kommunikasjonen mellom megleren og bankrådgiveren.

Flertallet vil i tillegg bemerke at et vilkår for at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig etter arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1, er at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. For meglere gjelder det en streng aktsomhetsnorm. Dette er et utslag av at profesjonsutøveren normalt er underlagt faglige krav og normer ved profesjonsutøvelsen, som både kontraktsparter og andre med rimelighet kan forvente at vedkommende overholder.

I Høyesteretts dom HR-2018-1234-A Heimdal Eiendomsmegling var spørsmålet om en eiendomsmegler hadde handlet erstatningsbetingende uaktsomt ved ikke å opplyse selgeren av en bygård om en interessent som ikke hadde inngitt bud, men som etter salget hadde uttrykt interesse for å kjøpe eiendommen for en høyere pris enn den ble solgt for. Høyesterett konkluderte med at megleren burde opptrådt annerledes, men at hans opptreden likevel ikke var erstatningsbetingende uaktsom. I dommens avsnitt 41 er det med henvisning til Rt-1995-1350 tatt utgangspunkt i at det «gjelder et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere», men at det likevel er «et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet».

Det er altså et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomt. Flertallet finner på denne bakgrunn at det ikke kan legges til grunn at megler opptrådte uaktsomt i sin dialog med bankrådgiveren, slik at erstatningskravet under enhver omstendighet ikke kan føre frem.

Mindretallet, forbrukerrepresentant Sørlie, har kommet til et annet resultat og vil bemerke:

Mindretallet er av den oppfatning at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved uten forbehold å bekrefte overfor bankrådgiveren at klagerne hadde vunnet budrunden, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Det fremgår i HR-2022-1316-A avsnitt 46 at «[v]ed salg av fast eiendom gjennom auksjon ligger formidlingen av tilbud og aksept fra deltakerne i budprosessen i selve kjernen av meglerens oppdrag.» Dette vil derfor ha «betydning for hvilke berettigede forventninger partene må kunne ha til meglerens opptreden.» Videre er det presisert i avsnitt 52 at «deltakere i en budrunde må kunne forvente at formidling skjer på en ryddig og korrekt måte». Dette tilsier etter mindretallets syn at det skal lite til før kritikkverdig opptreden knyttet til formidling av tilbud og aksept i budprosessen utgjør brudd på god meglerskikk. Etter mindretallets syn vil det å bekrefte ut til eksterne at en budgiver har vunnet budrunden, samtidig som budrunden fremdeles holdes åpen for høyere bud fra andre budgivere, være et klart brudd på god meglerskikk. Spesielt må dette gjelde der hvor megleren må forstå at budskapet kommuniseres ut til en aktør som er i et kontraktsforhold med budgiveren og som naturlig også vil ha løpende kontakt med budgiveren i en slik prosess.

Megleren har på denne måten handlet erstatningsbetingende uaktsomt. For at klagernes erstatningskrav skal kunne føre fram, må det også foreligge et økonomisk tap og årsakssammenheng.

Økonomisk tap
Avgjørende for om det kan sies å foreligge et økonomisk tap, er om klagerne gjennom kommunikasjonen med bankrådgiveren fikk en bindende aksept for sitt bud på kr 4 650 000.

Det klare avtalerettslige utgangspunktet er at der hvor en aksept av et bud har kommet frem til budgiver innen akseptfristen, er det inngått en bindende avtale. Klagernes bud oppfylte skriftlighetskravet i eiendomsmeglingsforskriften § 6-3, fjerde ledd. Videre legges det til grunn at megleren i dette tilfellet hadde fått fullmakt fra selger til å akseptere bud, slik at innhenting av skriftlig aksept fra selger til dette konkrete budet ikke var nødvendig. Mindretallet forstår eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 fjerde ledd slik at den ikke oppstiller et absolutt formkrav til hvordan en aksept skal formidles fra megleren til budgiveren, herunder om slik formidling kan skje via tredjemenn.

Det er klart at budgiveren ikke kunne bygge rett på bankrådgiverens antakelse/tolkning av meldingene om ønsket overtakelse og spørsmålet om på hvilket tidspunkt oppgjøret kunne være klart. Som hendelsesforløpet viser stilte klagerne seg også spørrende til bankrådgiverens antakelse, all den tid de ikke hadde hørt noe fra megleren. På bakgrunn av dette spurte bankrådgiveren megleren eksplisitt; «Har de vunnet budrunden?». Dette svarte som kjent megleren bekreftende på, og i første omgang uten ytterligere informasjon. Mindretallet legger til grunn at dette svaret umiddelbart ble videreformidlet muntlig fra bankrådgiveren til klagerne, før bankrådgiveren fikk kjennskap til etterfølgende melding fra megleren.

Etter mindretallets oppfatning er det ikke uklart hvordan ordene falt i kommunikasjonen mellom megleren og bankrådgiveren. Det er vanskelig å forstå svaret «Ja» fra megleren på noen annen måte enn at budet var akseptert. Det fremgår for øvrig av korrespondansen mellom megleren og bankrådgiveren at det var det konkrete budet på kr 4 650 000 som var utgangspunkt for den siste meldingsutvekslingen.

Mindretallet vil presisere at den etterfølgende meldingen for øvrig ikke endrer på inntrykket av at klagerne hadde vunnet budrunden, da bekreftelsen ble gjentatt med ordlyden «[d]et har de». Samtidig ble det gitt informasjon om at megleren ønsket å «fortelle [klagerne] det selv først» og at «budet står i 20 min til». Saksopplysningen om at «budet står i 20 min til» kan i denne konteksten ikke forstås som en korreksjon av bekreftelsen man har gitt om at klagerne hadde vunnet budrunden.

Spørsmålet blir videre om det foreligger omstendigheter som tilsier at klagerne likevel ikke kunne bygge rett på aksepten de fikk formidlet via bankrådgiveren.

Det er et moment i vurderingen at prisantydningen var satt til kr 3 990 000. Da gjeldende bud var på kr 4 650 000, hadde man altså passert den forventede prisen med god margin. Det måtte derfor fremstå som påregnelig for klagerne at budet kunne bli akseptert på det aktuelle tidspunktet i budprosessen.

Normalt er det megleren selv som formidler aksepten direkte til budgiveren, gjerne både muntlig og skriftlig. At klagerne fikk informasjonen via en tredjemann er et moment som trekker i retning av at klagerne ikke kunne ha en berettiget forventning om å bygge rett på informasjonen de fikk. På den andre siden måtte klagerne kunne legge til grunn at megleren var seg bevisst at informasjon hun ga til bankrådgiveren kunne bli videreformidlet til dem. Både megleren og bankforbindelsen som har ansvaret for lånebeløpet, er tillitspersoner som budgiveren naturlig har kontakt med ved en budaksept.

Mindretallet har etter en helhetsvurdering kommet til at klagerne gjennom kommunikasjonen med den bankansatte fikk en bindende aksept for sitt bud på kr 4 650 000, og at det dermed foreligger et økonomisk tap da budrunden likevel fortsatte og klagerne først fikk tilslag på eiendommen etter å ha inngitt bud på kr 5 050 000. Det faktum at klagerne var villig til å fortsette budrunden for å sikre seg eiendommen, kan ikke føre til at de i realiteten ikke har lidt et økonomisk tap, jf. HR-2022-1316-A avsnitt 60.

Årsakssammenheng
Det foreligger også årsakssammenheng mellom meglerens erstatningsbetingende handlinger – bekreftelsen gitt til bankrådgiveren og unnlatelsen av å stanse budrunden – og det økonomiske tapet.

Mindretallet er etter dette av den oppfatning at meglerforetaket er erstatningsansvarlig etter skadeserstatningsloven § 2-1 og at klagernes krav på kr 400 000 i erstatning må føre fram.

Avgjørelsen er avsagt med slik dissens som fremgår over.

På grunn av jul- og nyttårshelgen er avgjørelsen ferdigstilt etter fristen på tre uker, men partene har blitt orientert om forsinkelsen.

 

Konklusjon

[Klagerne] gis ikke medhold.