Klage nr:
73/08

Avgjort:
11.06.2008

Saken gjelder:
Budgivning, manglende opplysning om forbehold

Foretakets navn:
Exact – OBOS eiendomsmeglere AS, OBOS eiendomsmegling Torshov
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en leilighet som var til salgs gjennom innklagede som megler.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren anfører at han den 17. mars 2008 fikk tilslaget på en leilighet etter en budrunde som startet på kr 2,3 mill. Innklagede opplyste ikke om forbehold om blancoskjøte, til tross for at klageren spurte spesifikt om dette. Opplysning om dette ville ført til at klageren ville vurdert budet helt annerledes. Dette er ifølge klageren et klart brudd på forskrift om eiendomsmegling § 6-3 (2) og lov om eiendomsmegling § 6-3 (1) og (2).

Det var også vanskelig for innklagede å sende budjournalen til klageren. Det var tydeligvis ikke ønskelig at klageren skulle se denne. I akseptbrevet står det at budjournalen følger vedlagt, noe som ikke var tilfelle. Da klageren ba innklagede om å sende budjournalen på e-mail, slik han har gjort med alle de andre dokumentene, var dette veldig vanskelig. Da klageren sa at de kunne sende den på faks, var det likevel ikke lenger noe problem å skanne budjournalen og sende den på e-mail. Budjournalen inneholdt ikke adresse eller telefonnummer til den andre budgiveren, slik den skal i henhold til forskrift om eiendomsmegling § 3-5 b.

Innklagede skriver at selgeren mottok et bud på 2,6 mill. Dette budet ble avslått den 14. februar, to måneder før selgerens overtakelse av sin nye bolig som var den 15. mars og altså to dager før denne budrunden fant sted. Det faktum at selgeren valgte å selge for kr 2 410 000 beviser at det var muligheter for å spekulere i at selgeren begynte å få dårlig tid. Klageren anfører også at selgeren sa til ham under

kontraktsmøtet at forbeholdet om blancoskjøte fra den andre budgiveren hadde ødelagt alt for dem, og at de ikke ville solgt med blancoskjøte.

At innklagede som den profesjonelle parten valgte å se bort fra et så vesentlig forbehold, kan ikke bety annet enn at han gjerne ville bruke denne budgiveren for å få prisen opp, fremfor å gi klageren muligheten til å spekulere. Den samme dagen var det budrunde som førte til salg på en annen leilighet som klageren tidligere hadde inngitt bud på. Denne ble solgt og det er derfor ikke noe alternativ å heve kjøpet, da dette var disse to leilighetene som var aktuelle for klageren.

Klageren hevder at innklagede har opptrådt meget tvilsomt ved å bryte en rekke paragrafer både i lov om eiendomsmegling og i forskrift om eiendomsmegling. Innklagede må derfor erstatte minimum kr 110 000 da klageren på feilaktig grunnlag har blitt eier av en leilighet som han ikke vet hva markedet vil betale for.

Innklagede anfører:

Det fremgår av vedlegg til klagen at den andre budgiveren (B) først innga en serie med bud uten forbehold, herunder bud av 14. februar 2008 stort kr 2 600 000. Selgeren hadde høyere forventninger til salgssummen og avviste budet. Det gikk deretter flere uker uten at nye bud kom inn, før B den 10. mars 2008 igjen bød kr 2 400 000. Budet ble avvist og B la inn nytt bud 11. mars 2008 på kr 2 300 000, men nå med forbehold om blancoskjøte.

Da klageren ga inn bud den 17. mars 2008, skulle han selvsagt ha vært orientert om forbeholdet. Saksbehandleren kan ikke huske å ha formidlet forbeholdet til klageren, og det foreligger ingen dokumentasjon som viser at forbeholdet er formidlet. Innklagede beklager det som ser ut til å være en beklagelig glipp fra saksbehandlerens side.

Innklagede er uansett sterkt uenig i beregningen av det tap som er gjort gjeldende, stort kr 110 000. Budgiver B bød den 17. mars 2008 kr 2 400 000 med forbehold om blancoskjøte. Klageren fikk samme dag aksept på sitt bud som var kr 10 000 høyere og uten forbehold. Innklagede er enig i at en selger heller vil velge et bud uten forbehold om blancoskjøtedersom budene ellers er like. Det er derfor en viss sannsynlighet for at klageren i den foreliggende situasjon kunne fått aksept på et bud på kr 2 400 000 og uten forbehold.

For selgeren er ulempen knyttet til bruk av blancoskjøte en viss periode så liten at det ikke påvirker prisen på boligen i nevneverdig grad. Klageren synes å mene at en kjøper må betale kr 110 000 mer enn ordinær markedspris for å få overta en bolig med blancoskjøte. Innlagede kan ikke se at det finnes noen saklig grunn til at blancoskjøte skal «koste» så mye all den tid ulempene for selgeren er minimale. Det må ifølge innklagede legges til grunn at klageren ikke ville fått kjøpe boligen til under kr 2 400 000, som var budgiver Bs bud samme dag som klageren fikk aksept på sitt bud.

På bakgrunn av dette kan innklagede tilby klageren kr 10 000 som fullt og endelig oppgjør av saken. Tilbudet forutsetter at klagen for Reklamasjonsnemnda trekkes og at saken for øvrig ikke forfølges videre på noen måte. Tilbudet er gitt uten at innklagede har tatt stilling til om det foreligger erstatningsansvar i sakens anledning.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede sier at «prisen» for et forbehold om blancoskjøte er satt for høyt. Ifølge klageren er det ikke prisen på forbeholdet som kreves erstattet, men prisen det kan ha kostet klageren at innklagede ikke spilte med åpne kort, slik loven krever. Dette var en opplysning innklagede skulle informert klageren om uansett om han hadde spurt om det eller ikke.

Klageren hevder han har blitt fratatt muligheten til å spekulere i dette budets forbehold, slik at han kunne endt opp med å få tilslaget på 2 300 000 kroner. Klagerens forbehold om finansiering var på bakgrunn av at klageren ikke hadde fått noe skriftlig lånetilsagn fra banken.

Selgerne kjøpte leiligheten i desember 2005 for 1 750 000 kroner og et bud på 2 300 000 kroner kan da ikke anses for å være et skambud da selger kun har tilført leiligheten litt maling.

Klageren presiserer at leiligheten ble solgt for 190 000 kroner under et bud som ble gitt tidligere
(på kroner 2 600 000) og 440 000 kroner under takst og mener dette beviser at det var rom for spekulasjon og mulighet for å gjøre et godt kjøp.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder krav om erstatning på grunn av manglende opplysning vedrørende en annen budgivers forbehold om blancoskjøte.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Reklamasjonsnemnda har fra klageren fått oversendt kopi av budjournalen. Denne kopien inneholder verken budgivernes adresse eller telefonnummer. Det følger av forskrift om eiendomsmegling § 3-5 bokstav b, at budgiverens eller fullmektigens navn og adresse og/eller telefonnummer skal oppgis. Det er kritikkverdig at innklagede ikke har oppfylt denne forpliktelsen.

Forbrukerinformasjon om budgivning, som er utarbeidet av Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Den Norske Advokatforening ved Eiendomsmeglingsgruppen, Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Norges Eiendomsmeglerforbund, sier i punkt 1 «På forespørsel vil megler opplyse om aktuelle bud på eiendommen, herunder om relevante forbehold». I denne saken hevder klageren at han ikke er opplyst om forbeholdet, og innklagede kan ikke huske eller dokumentere at det er opplyst om forbeholdet. Det er i strid med god meglerskikk ikke å opplyse om forbehold om at kjøpet skal skje mot blancoskjøte.

Reklamasjonsnemnda har ikke forutsetning til å vite om og i tilfelle hvilken sum selgeren ville akseptert dersom det kun ble gitt bud med forbehold. Budgiver B har tidligere gitt bud på kr 2 500 000, kr 2 600 000 og kr 2 400 000 uten forbehold, som alle har blitt avslått. Samme dag som klagerenla inn sitt bud på kr 2 410 000, hadde B lagt inn bud på kr 2 400 000 med forbehold om blancoskjøte. Selgeren aksepterte nå klagerens bud som var kr 10 000 høyere og uten forbehold. Dette budet var kr 90 000 lavere enn det første budet selgeren fikk inn ca en måned tidligere.

Innklagede har under saksforberedelsen tilbudt kr 10 000 mot at saken ble trukket. Klageren har ikke besvart dette tilbudet. Reklamasjonsnemnda finner at dette er en passende kompensasjon.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og bør erstatte klageren kr 10 000 som tidligere tilbudt.

Oslo, den 11. juni 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant