RFE-2023-140

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. desember 2023.

Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
EiendomsMegler 1 Oslo AS avd. Asker

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen. Krav om vederlagsnedsettelse

Sakens spørsmål og bakgrunn

I desember 2022 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens enebolig. Underveis i prosessen ble den opprinnelige megleren (megler 1) sykemeldt, og en annen megler (megler 2) måtte derfor ta over oppdraget. Klageren valgte å si opp oppdraget 12. mai 2023, uten at salg hadde kommet i stand. Klageren har en rekke innsigelser til meglernes håndtering av oppdraget. Spørsmålet er om meglerne har opptrådt i strid med god meglerskikk, og om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for nedsettelse av meglerens vederlag. Klageren krever at fakturakravet reduseres med 22 385 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:

Kostnad for tilstandsrapport
Den første megleren (megler 1) informerte klageren om at meglerforetaket kunne dekke kostnaden for tilstandsrapporten frem til boligen ble solgt, for å deretter trekke den direkte fra oppgjøret. Dette var svært viktig for klageren ettersom hun var i en presset økonomisk situasjon og ikke hadde midler til å dekke noen kostnader før salget. Ettersom megler 1 muntlig garanterte at meglerforetaket kunne dekke kostnaden, signerte klageren oppdragsavtalen.

Til tross for to forespørsler om skriftlig bekreftelse på fakturadekning, mottok klageren i slutten av februar informasjon fra megler 1 om at han var ferdig med å hjelpe klageren, og at klageren skulle få tildelt en ny eiendomsmegler (megler 2).

Megler 2 kontaktet klageren pr. telefon etter at partene hadde satt opp dato for en ny visning, og informerte om at klageren måtte dekke fakturaen for tilstandsrapport selv. Dette var i strid med informasjonen klageren tidligere hadde mottatt. Når den muntlige avtalen mellom klagerne og megler 1 ble brutt, ble klageren stilt i en vanskelig situasjon der hun måtte utsette betalingen og risikerte å ikke kunne betale den. Meglerne har ikke ivaretatt klagerens interesser. Det foreligger brudd på god meglerskikk.

Kvalitet på bilder
Klageren hadde tiltro til at fotografen ville ta bilder som kunne representere eiendommen på en god måte. Meglerforetakets fotograf tok imidlertid bilder i snøstorm som nesten ikke kunne brukes. Megleren burde bedt om å utsette fotograferingen til en dag med bedre vær. Klageren måtte selv ta kontakt med en annen fotograf for å få brukbare bilder. Klageren stiller seg spørrende til hvorfor hun skal dekke kostnadene for bildene når hun var nødt til å ta nye bilder og dekke kostnaden for det selv.

Det bemerkes at klagerens bolig hadde en fantastisk utsikt som burde blitt fremhevet. Likevel valgte megleren å ikke innta en eneste bilde av denne. Som førstegangsselger stolte klageren på megleren når han mente at bildene var bra. Megleren burde imidlertid rådet klageren til å ta nye bilder, noe som ville vært billigere enn å bytte meglerforetak.

Etter at klageren byttet meglerforetak, ble boligen solgt etter kun 17 dager. I denne forbindelse var det boligkonsulenter på besøk før fotografering, og klageren fikk råd om hvordan boligen skulle se ut før fotografering. Fotograferingen ble videre utsatt én dag grunnet dårlig vær. Den nye megleren mente at utsikten og presentasjonen av boligen var så viktig at det var uaktuelt å ta bilder når det var meldt regn. Etter å ha opplevd to så ulike tilnærminger til jobben, stusser klageren på hvorfor innklagede meglerforetak gjorde en så dårlig jobb.

Klageren bestrider at hun skal betale kostnaden på 7 385 kroner for fotografi.

Bytte av ansvarlig megler
Klageren forstår at megler 1 ble sykemeldt og sluttet, men forstår ikke hvorfor megler 2 ikke ønsket å møte klageren og gi henne trygghet, samt føre en god og trygg prosess. Klageren følte at oppdraget ikke var viktig for megler 2 og at han ikke brydde seg om utfallet.

Samme dag som megler 2 skulle gjennomføre en visning, var det uklart for klageren hvorvidt visningen faktisk ville bli gjennomført eller ikke. Partene møttes 20 minutter før den oppsatte visningen, og det var først da klageren hilste på megler 2. Dette var videre første gang megler 2 så huset. Megleren hadde på dette tidspunktet 20 minutter til å gjøre seg kjent med et 200 kvm stort hus. Videre måtte klageren selv spørre om det var noen interessenter et par dager før tredje besøk. Klageren mottok en tekstmelding om at det var to interesserte. På ettermiddagen på selve visningsdagen mottok imidlertid klageren en telefon om at interessentene ikke hadde bekreftet sin tilstedeværelse og at visningen derfor ble avlyst. Megleren burde tatt tydeligere føring. Det foreligger brudd på god meglerskikk.

Tidsbruk
Klageren forstår at det har blitt lagt ned tid i oppdraget, men forstår ikke hvorfor utfallet ble så dårlig. Klageren har hatt en fantastisk bra opplevelse med sitt nye meglerforetak, og stusser over hvorfor innklagede meglerforetak ikke ivaretok henne på samme måte.

Manglende ferdigattest
I desember 2022 hadde klageren et møte med megler 1 der hun fortalte om sin økonomiske situasjon, årsaken til salget og mangelen på ferdigattest fra kommunen. Megler 1 stilte ingen spørsmål vedr. at ferdigattesten ikke var på plass, og rådet heller ikke klageren til å ordne dette. Spørsmål rundt ferdigattesten ble først tatt opp av megler 2. Dersom megler 1 hadde tatt opp spørsmålet i tide, er det mulig at ferdigattest ville latt seg ordne. Dersom megler 1 hadde gitt tilstrekkelig rådgivning, kunne salget tatt kortere tid og utfallet blitt annerledes.

Krav om vederlagsnedsettelse
Klageren er utrolig skuffet over salgsprosessen og føler seg urettferdig behandlet. Klageren ble ikke ivaretatt av meglerne. Boligen lå ute i 120 dager uten noe resultat og med kun én visningsdeltaker. Klageren er sikker på at det ville kommet flere på visning dersom det hadde blitt tatt bedre bilder og boligen hadde blitt markedsført på en bedre måte.

Klageren bestrider at hun skal betale 15 000 kroner for oppsigelse av oppdraget, samt 7 385 kroner for fotografering. Klageren krever at sluttfakturaen reduseres med 22 385 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Kostnad for tilstandsrapport
Megleren er ikke forpliktet til å legge ut for tilstandsrapporten, og det ble heller ikke inngått slik avtale. Det medfører derfor ikke riktighet at megleren lovet at meglerforetaket skulle forskuttere denne fakturaen.

Ved oppdragsinngåelsen var det tinglyst hele fem utleggsforretninger på eiendommen på totalt 412 790 kroner. Underveis i salgsprosessen ble det tinglyst flere utlegg. I tråd med meglerforetakets rutiner, har ikke meglerne anledning til å påta seg ansvar for forskuttering av utgifter for kunder som ikke kan innfri sine betalingsforpliktelser ved forfall.

Klageren hevder at hun har sendt to forespørsler om fakturadekning. Forespørselen som hun sendte ny ansvarlig megler, ble besvart 6. mars. Her fikk klageren tilbakemelding om at meglerforetaket ikke kunne forskuttere kostnadene ettersom det var for mange tinglyste utlegg på boligen. Klageren fikk imidlertid råd om å ringe den bygningssakkyndige for å be om en tre til seks måneders betalingsutsettelse. I tekstmelding av 18. mars 2023, bekreftet klageren at hun hadde snakket med takstmann og at alt var i orden.

Kostnadene for tilstandsrapporten skal i alle tilfeller dekkes av klageren. Dersom megleren hadde lagt ut for rapporten, ville den uansett blitt belastet klageren ved avslutning av oppdraget, ettersom meglerforetaket ikke skulle forestå noe oppgjør der denne kunne trekkes i fra.

Kvalitet på bilder
Når avtale om fotografering er gjøres, er det usikkert hvordan været blir den dagen bildene skal tas. I dette tilfellet ble fotograf bestilt av meglerforetaket 8. desember 2022 og fotografering ble gjennomført 19. desember 2022. Dagen bildene ble tatt, var det snøvær, nærmest sludd, noe som kommer frem av de utvendige bildene som ble tatt av boligen. Kvaliteten på de innvendige bildene er det ingenting å si på. Værforholdene er uansett utenfor meglerens og fotografens kontroll. Eventuelt nye bilder utvendig ville påført klageren ytterligere kostnader.

Innsigelser knyttet til bildenes kvalitet burde blitt meddelt meglerforetaket omgående. I stedet har klageren godkjent bruk av bildene og det er nå for sent å fremsette en eventuell reklamasjon ovenfor fotografen. Fotografen har sendt en utleggsfaktura som er betalt (dvs. lagt ut) av meglerforetaket.

Bytte av ansvarlig megler
Megler 1 ble sykemeldt 100% underveis i oppdraget. En så stor grad av sykemelding er ikke forenlig med håndtering av salgsoppdrag, og oppdraget måtte derfor tas over av en annen megler.

Klageren ble kontaktet av megler 2 i forbindelse med byttet av ansvarlig megler og informert om alle aktuelle interessenter og fremdrift i saken. Megler 2 har gjort det som kreves for å sette seg inn i saken og den aktuelle boligen.

Tidsbruk
Klageren strekker seg langt for å underkjenne andres arbeidsinnsats. Salgsoppgaven er på 108 sider. Megleren har administrert avtalen med fotograf og bygningssakskyndig. Megleren har rekvirert og gått igjennom lovpålagt informasjon, samt selgerens egenerklæring, tilstandsrapporten, byggetegningen og den midlertidige brukstillatelsen.

Det er lagt ned et betydelig antall timer på oppdraget. Honoraret som kreves dekker nødvendigvis ikke all tidsbruken. Meglerforetaket oppfatter klagerens anførsel som useriøs.

Brukstillatelse
Brukstillatelsen fra kommunen ble utstedt den 4. juli 2017. Brukstillatelsen var midlertidig og av tillatelsen fremkom det at gjenstående arbeider måtte fullføres innen 1. januar 2018. Dersom arbeidene ikke ble utført innenfor fristen, ville kommunen kunne gi pålegg om ferdigstillelse.

Megler 1 hadde på befaringen ingen informasjon om fristen og kravet om ferdigstillelse. Dette ble han først kjent med etter mottakelsen av attesten. De fleste interessenter ønsker å kjøpe og overta en bolig der arbeidene er fullført og ferdigattestert. Selv om det gjenstod mindre vesentlige mangler, kan man i ettertid ikke se bort fra kravet i tillatelsen og oversittelse av fristen skremte bort noen interessenter.

Etter at megler 2 overtok oppdraget, ble saken gjennomgått på nytt. For å håndtere den salgsutfordringen den manglende brukstillatelsen utgjorde, foreslo megleren at klageren skulle få ferdigstilt gjenstående arbeid, slik at denne usikkerheten ble eliminert. Dette viste seg å være vanskelig for klageren ettersom opprinnelig håndverker hadde dratt tilbake til hjemlandet sitt og det ville blitt en høy utbedringskostnad som klageren ikke ønsket på daværende tidspunkt grunnet en anstrengt økonomi.

Påstand
Meglerforetaket har fremsatt følgende påstand:

«Vilkår for nedsettelse av vederlaget er ikke oppfylt, det foreligger ikke noe forsømmelse fra meglers side og vi bestrider at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse.»

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Klagen gjelder en rekke punkter.

Kostnad ved tilstandsrapport
Nemnda finner at dette er en kostnad klageren må betale. Hun har ikke sannsynliggjort at det forelå en avtale om at meglerforetaket skulle legge ut for denne kostnaden.

Kvalitet på bilder
Dersom klageren, da hun så bildene tatt ute, mente at disse ikke kunne brukes, måtte hun raskt gitt beskjed om dette slik at man kunne reklamere overfor fotografen. Det gjorde hun ikke, og hun kan ikke i ettertid kreve at hun ikke skal betale fotografens regning. Fotografen er også en selvstendig oppdragstaker selv om meglerforetaket formidlet kontakten.

Bytte om ansvarlig megler
Klageren har gjort gjeldende at megler 2 ikke har satt seg inn i saken og den aktuelle boligen, noe som meglerforetaket har bestridt. Det står her følgelig påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling til.

Ferdigattest
Klageren har anført at dersom megler 1 hadde tatt opp spørsmålet i tide, kunne salget tatt kortere tid og utfallet blitt annerledes. Meglerforetaket har bestridt at megler 1 og eventuelt megler 2 har forsømt seg her.

Det var i salgsoppgaven gitt utførlige opplysninger om brukstillatelsen/ferdigattest, slik at megler har overholdt opplysningsplikten. Spørsmålet er om megler 1 har overholdt omsorgsplikten overfor klageren, det vil si gitt råd med hensyn til det som gjenstod for å få ferdigattest, jf. at opprinnelig var frist for gjenstående arbeider satt til 1. januar 2018, det vil si lenge før salgsoppdraget ble gitt. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag for å trekke noen konklusjon her, slik saken er opplyst. Det vil her være nødvendig å høre på hva klager og megler 1 kan fortelle om den kommunikasjonen de eventuelt hadde om dette.

Tidsbruk
Når det gjelder klagerens anførsler vedrørende tidsbruken, er ikke disse konkretisert, og klagen kan ikke føre frem her.

Vederlagsnedsettelse
Vederlagsnedsettelse forutsetter at megler 1 og/eller megler 2 har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved gjennomføringen av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Dette gjelder kun vederlag og ikke utlegg megleren har hatt på vegne av oppdragsgiver.

Ut fra det nemnda har kommet til over, er det ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.