RFE-2023-141

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. desember 2023.

Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Park Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Park)
v/advokat Truls Holm Olsen
Tryg Forsikring

Saken gjelder:
Manglende identifisering av forbehold i bud. Krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I juni 2023 deltok klagerne i en budrunde på en enebolig som innklagede meglerforetak formidlet. I sitt første bud på 14 500 000 kroner inntok klagerne forbehold om at vaskemaskin, tørketrommel og gressklipper skulle følge med. Fra og med budet på 14 700 000 kroner inntok klagerne et forbehold om at «alle utemøbler og barkrakker» skulle følge med. Ved senere bud viste klagerne til «samme forbehold». Megleren overså imidlertid klagernes forbehold om utemøbler og barkrakker, og dette ble derfor ikke lagt inn i budsystemet. Av denne grunn var ikke selgerne klare over forbeholdet når de aksepterte klagernes bud på 15 000 000 kroner. Meglerforetaket erkjenner at megleren kan kritiseres for å ikke legge inn forbeholdet i budsystemet og har tilbudt klagerne 50 000 kroner som minnelig løsning. Spørsmålet for nemnda er om det foreligger brudd på god meglerskikk og om klagerne kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 75 600 kroner for nye møbler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført: 

I sitt første bud inntok klagerne et forbehold om at vaskemaskin, tørketrommel og gressklipper skulle medfølge. Fra budet på 14 700 000 kroner inntok klagerne et forbehold om at «alle utemøbler og barkrakker» skulle følge med. Ved senere bud ble det vist til «samme forbehold», altså alle utemøbler og barkrakker. Megleren glemte imidlertid å føre opp forbeholdet «alle utemøbler og barkrakker» i budjournalen, noe som førte til at selgerne ikke ble oppmerksomme på forbeholdet. Klagerne høynet sitt siste bud med 150 000 kroner, mye grunnet hagemøblenes høye verdi.

På kontaktmøtet 23. juni innrømmet megleren muntlig at feilen var helt og holdent hans. Klagerne fremmet et ønske om at det skulle følge et vedlegg til kjøpekontrakten som forklarte unnlatelsen, der det fremgikk at saken ville bli meldt til både boligselgerforsikringsselskapet og nemnda.

Som mellommann er det meglerens ansvar å gjennomføre en forsvarlig budrunde for å unngå slike misforståelser. Dersom man leser budjournalen og SMS-korrespondansen mellom megleren og klagerne, ser man at megleren mente at de korte fristene som ble satt var lange nok. Den oppståtte situasjonen kunne vært unngått dersom megleren hadde hatt bedre kontroll over budrunden og bedt om noe lengre tidsfrister. Megleren brukte for eksempel tid på å «heie» på klagerne og oppfordre dem til å legge inn bud mellom de allerede korte fristene.

Det vises også til at megleren sendte en SMS i sluttfasen av budrunden der han «pushet» klagerne til å inngi et høyere bud. Dette ble også gjort på en måte som ble oppfattet som stressende og useriøs.

Klagerne opplever at meglerforetaket forsøker å flytte deler av ansvaret over på dem som kjøpere. Klagerne har imidlertid som forbrukere begrenset kunnskap om hvordan en eiendomshandel skal foregå.

Meglerens gjennomføring av budrunden er ikke forenlig med Finanstilsynets krav. Megleren har ikke ivaretatt sin omsorgsplikt og rollen som mellommann i tilstrekkelig grad. Det er uheldig at megleren oppfordret klagerne til å sende inn saken til selgerens eierskifteforsikring, all den tid saken ikke omhandlet selgerens opplysningsplikt. Megleren burde henvist klagerne til nemnda.

Selgerne har dokumentert at møblene har en verdi på 75 615 kroner. Prisanslaget er hentet fra et tilbud med opptil 25 % avslag. Klagerne har ikke forsøkt presse prisen opp noen måte, snarere tvert imot. Klagerne har kun forholdt seg til de de større tingene, og til og med utelatt enkelte møbler fra kravet. Klagerne har heller ikke medregnet kostnaden for tiden som medgår til å skaffe møbler, fraktkostnader eller jobben med å montere disse. Det bemerkes av møblene hverken så mye brukt eller slitt ut.

Megleren har innrømmet at det er han som har gjort feil og tilbød å kompensere dette med 10 000 kroner. Klagerne avslo dette tilbudet ettersom møblene har langt større verdi. Meglerforetaket har senere fremsatt et nytt forlikstilbud på 50 000 kroner. Klageren har ikke avvist dette tilbudet, ettersom meglerforetaket ikke satt noen frist for aksept.

Klagerne krever 75 600 kroner i erstatning.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Mot slutten av budrunden utvidet klagerne sitt forbehold til at de også ønsket å overta samtlige utemøbler som var på visningen. Megleren snakket med klagerne om budforhøyelsen pr. telefon, men det endrede forbeholdet ble ikke nevnt. Forbeholdet om utemøblene ble imidlertid inntatt i en etterfølgende SMS der budet ble forhøyet. Megleren overså dette. Klagerne kontrollerte på sin side ikke hvorvidt forbeholdet var inntatt når de mottok budmeldingen. Selgerne ble derfor ikke orientert om forbeholdet før budet ble akseptert.

Meglerforetaket erkjenner at det kan rettes kritikk mot megleren for at forbeholdet ikke ble lagt inn i budsystemet. Noe kritikk må imidlertid også rettes mot klagerne for at de ikke kontrollerte hvorvidt deres bud samsvarte med forbeholdet ved mottak av budmeldingen. Det foreligger for øvrig ingen dokumentasjon på at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved gjennomføringen av budrunden.

Klagerne har ved beregningen av sitt økonomiske tap tatt utgangspunkt i møblenes innkjøpspris, totalt 75 615 kroner. Møblene var imidlertid brukte, og selv om de var i god stand, kan ikke klagerne forvente å få erstattet verdien av nye møbler. Som begrunnelse og til illustrasjon vises det til forbrukerkjøpsloven § 53 om «gjengs pris».

Meglerforetaket har forsøkt å løse saken med klagerne i minnelighet både før og etter innsendelse av klagen til nemnda. Meglerforetakets seneste forlikstilbud var på 50 000 kroner. Klagerne har avvist dette tilbudet under henvisning til at de ønsker å nemndas vurdering. Meglerforetaket kan ikke se at nemnda har noe bedre grunnlag en Tryg Forsikring til å ta stilling til dette. Nemnda bør avvise utmålingsspørsmålet.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

God meglerskikk
Nemnda finner at megler har brutt god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, når forbehold om utemøbler og barkrakker ikke ble tatt inn i budsystemet. Meglerforetaket har også erkjent at det ble begått en feil her.

Erstatning
Tvisten mellom partene står kun om utmålingen av erstatningen for utemøbler og barkrakker.

Slik saken er opplyst, finner nemnda at erstatningen fastsettes til 50 000 kroner, som meglerforetaket også har tilbudt som erstatning. Det er ikke grunnlag for å avvise utmålingsspørsmålet.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megleren til Park Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Park) har opptrådt i strid med god meglerskikk. Meglerforetaket må betale 50 000 – femtitusen – kroner i erstatning til [klagerne].