RFE-2023-143

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. desember 2023.

Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
DNB Eiendom AS Oslo Skøyen

Saken gjelder:
Brudd på meglers opplysningsplikt knyttet til fellesgjeld, og krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren kjøpte borettslagsleilighet formidlet gjennom innklagede foretak 1. november 2022. Kjøpesummen var 4 350 000 kroner. Klageren overtok leiligheten 1. februar 2023. Da et objekt på tilsvarende størrelse i borettslaget ble lagt ut for salg i juni med en betydelig høyere fellesgjeld, ble klageren urolig og kontaktet styre. Styreleder kunne da meddele at hans andel av fellesgjelden var på 135 428 kroner.  I henhold til informasjonen klageren hadde fått, skulle hans andel av fellesgjelden på det tidspunktet vært 69 000 kroner, minus betalte avdrag første halvår 2023. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt knyttet til hans andel fellesgjeld. Videre blir det spørsmål om dette berettiger klageren til erstatning fra meglerforetaket. Klageren krever 91 758 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:

I Finn-annonse, salgsoppgave og kontrakt var andel fellesgjeld oppgitt å være 69 000 kroner, mens den i realiteten viser seg å være på nærmere 140 000 kroner.

Megleren avviser ansvar ved å vise til salgsoppgaven hvor følgende opplysning er gitt:

«Ved ekstraordinær generalforsamling 30. mars 2022 ble det vedtatt opptak av lån på ca 5 mill. til fasaderehabiliteringsprosjektet med utskifting av vinduer og balkongdører. Prosjektet er igangsatt og nærmer seg ferdigstillelse».

Med henvisning til informasjonen i salgsoppgaven formulerer megleren seg slik i en e-post til klageren 25. juni 2023:

«Dette gir en klar indikasjon på at det må forventes en økning i fellesgjeld».

I selgers egenerklæring er det krysset av for «nei» på «Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld?»

I egenskap av å være styremedlem, må det kunne forutsettes at hun hadde inngående kjennskap til prosessene. Det framstår derfor uforståelig at megleren ikke tok affære etter å ha lest svaret fra selgeren i egenerklæringsskjemaet.

Da kontrakten ble gjennomgått på kontraktsmøtet, ble «fellesgjeld kr 69 000,- pr. 31.12.2022» lest opp. Megleren hadde da en gylden mulighet til å informere om det hun i ettertid har kalt «en klar indikasjon», på økningen i fellesgjelden, noe hun ikke gjorde.  Klageren hadde ikke signert kontrakten dersom han hadde blitt oppmerksom på økningen i fellesgjelden. Det var heller ingen indikasjoner hverken i kontakten med selger eller megler, som skulle tilsi en slik økning.

I Finn-annonsen, var det opplyst om «nye vinduer og fasade 2022». Det at meglerforetaket hevder at opplysningen kan tas til inntekt for at klageren burde forstått at han skulle betale for dette, er uforståelig all den tid prosjektet «nærmet seg ferdigstillelse», og fellesgjelden var oppgitt å være 69 000 kroner pr. 31. desember 2022. På visningen svarte megleren «nei» på klagerens spørsmål om det fantes opplysninger om heftelser i dokumentasjonen det var nødvendig å være oppmerksom på. Leiligheten hadde nye vinduer og balkongdør på visningen. På spørsmål om når arbeidet ble utført, ble det opplyst at dette var gjort i løpet av sommeren/høsten. Klageren la ikke merke til om det pågikk arbeid på bygget, da det var mørkt.

Det store låneopptaket ble vedtatt syv måneder før leiligheten ble lagt ut for salg, og i salgsoppgaven sto det «nærmer seg ferdigstillelse». Det er uforståelig at meglerforetaket ikke klarte å gi etterrettelig informasjon om fellesgjelden på noe tidspunkt. Informasjon om låneopptaket noen uker før overtagelse ble også holdt tilbake.

At vesentlig informasjon ikke ble gjort tilgjengelig, hadde også betydning for dynamikken i budgivningen. Klageren vurderte aldri objekter med mye fellesgjeld, da renten steg og leiligheten ikke skulle lånefinansieres. Forskudd på arv gjorde at han kunne kjøpe leiligheten uten å ta opp ordinært boliglån. Et unødvendig ekstra lån på bortimot 70 000 kroner vil koste klageren et betydelig beløp. Tidligere på høsten hadde klageren deltatt i fire budrunder. Han la bevisst ikke inn bud på leiligheter med over 20 000 kroner i fellesgjeld. Etter som det ikke var IN-ordning var det heller ikke mulig å nedbetale på lånet i OBOS-banken. Banken hadde heller ikke tall på eksakte renter/avdrag hver måned framover. Fakturaene på fellesutgiftene hadde heller ingen spesifisering. For å kunne regne seg fram til hva ekstra andel lån ville koste, tok klageren utgangspunkt i 5,5% i rente. Et anslag som mest sannsynlig var for lavt.

Pr. 1. juni var andel fellesgjeld 135 428 kroner. Differansen mellom fellesgjelden pr. 31. desember 2022 og 1. februar 2023, var 431 kroner, dvs. 215,50 å betale i avdrag pr. måned (i gjennomsnitt). Basert på dette tallet ville andelen fellesgjeld pr. 1. september 2023 blitt 69 000 kroner – 1 940 kroner (215,50 x 9) = 67 060 kroner. Pr. 1. september var for lite oppgitt fellesgjeld (135 428 kroner – 67 060 kroner) = 68 368 kroner. Andel ekstra fellesgjeld klageren uforberedt er blitt pålagt, gir betydelige ekstra utgifter i de årene han blir boende i leiligheten.

Klageren har ikke mulighet for å nedbetale lånet med erstatningen han mener å ha krav på, slik det er mulighet for borettslag med IN-ordning. Han har derfor tatt utgangspunkt i at han blir boende i leiligheten i åtte år. Med en lånerente på 5,5%, blir det 29 987 kroner ekstra å betale. Justert for skattefordelen, 22%, blir tallet kr 23 390 kroner. Lånets løpetid er 25 år. Klager har således beregnet at hans erstatningskrav vil utgjøre 68 368 kroner + 23 390 kroner = 91 758 kroner. Kravet dekker et moderat anslag av den faktiske ekstra belastningen meglerens opptreden påfører han i disse åtte årene. Boliglånsrente er p.t. høyere enn i anslaget, og den er økende. Eventuelle ulemper med å selge leiligheten med betydelig høyere fellesgjeld enn kontrakten hans tilsa er vanskelig å beregne.

Klagerens første bud var på 4 250 000 kroner. Budet ble avslått. Selger ville ha 100 000 kroner mer, hvilket klageren under tvil valgte å legge inn bud på. Dette til tross for at han tenkte at dette, inkludert den opplyste fellesgjelden på 69 000 kroner, var i overkant, da han var eneste budgiver. Hadde han hatt så mye som en liten mistanke om at noe av betydning ble holdt tilbake, ville han garantert ikke lagt inn bud. Dersom sannheten hadde kommet frem på kontraktsmøtet, ville han heller ikke under noen omstendigheter signert på avtalen slik den ble lagt frem.

Det stemmer at fellesgjelden var ca. 126 000 kroner pr. 31. desember 2023. Meglerforetaket hopper imidlertid bukk over at informasjon om låneopptaket uker før overtagelse, også ble holdt tilbake. Derfor er kr 135 428,- pr. 1. juni relevant. Klageren har i åtte måneder betalt renter og avdrag av andel fellesgjeld megler/selger holdt tilbake informasjon om. Klageren ville måtte betalt mer renter/avdrag i disse månedene, enn om han kun hadde lånt halvparten.

Klageren krever full erstatning for ekstra andel lån, samt rentebelastning i åtte år.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Det er ikke upåregnelig at det ville kunne komme en økning i fellesgjeld. Dog forelå det ingen informasjon fra styret eller forretningsfører om at det skulle finne sted en ytterligere økning. Heller ikke selger, som på salgstidspunktet var styremedlem i borrettslaget, kjente til en nær forestående økning av fellesgjeld. Megleren hadde ingen annen informasjon å fremlegge for klager på salgstidspunktet. Heller ikke på kontraktstidspunktet var megleren kjent med ytterligere økning av fellesgjeld.

Klagers kommentar rundt økte felleskostnader har ingen sammenheng med den økte fellesgjelden, da dette var en økning knyttet til borrettslagets økte kostnader (KPl-regulering).

Med akseptert mener meglerforetaket at det ikke kom innvendinger til selgers e-post. Megleren var ikke kjent med ytterligere økning av fellesgjelden. Det er via meglers salgsmateriell opplyst om låneopptaket. Låneopptak mellom akseptdato og overtagelse hadde megler ingen forutsetning for å kjenne til.

Meglerforetaket er gjort kjent med at da de solgte leiligheten, var fellesgjelden på 69 000 kroner. Pr. 31.desember 2022 var andel fellesgjeld 126 000 kroner. Dette innebærer at mellom salgstidspunkt og nyttår ble tatt opp nytt lån. Pr. februar 2023 var angivelig andel gjeld økt til ca. 135 000 kroner. Meglerforetaket står ved sitt utsagn om å ha opptrådt ansvarlig overfor alle interessenter med den informasjonen de hadde på salgstidspunktet.

Meglerforetaket kan ikke ta stilling til hvordan klageren har vurdert andre objekter. Man kan uansett ikke se at den nye fellesgjelden er urimelig høy sammenlignet med tilsvarende leiligheter. Det fremkommer av salgsmateriell at borrettslaget ikke tilbyr IN-ordning for sine andelseiere.

Som grunnlag for beregning av sitt tap legger klageren til grunn renter og avdrag over en periode på henholdsvis 8 og 9 år. Dette er ikke et dokumentert lidt tap. Den økte fellesgjelden har ikke medført noen økning i felleskostnader.

Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og heller ikke i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megleren har ikke brutt sin opplysnings- og undersøkelsesplikt jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megleren har innhentet den informasjonen megler plikter, og videreformidlet den til klageren. Megler kjente ikke til den ytterligere økningen, og hadde heller ikke fått antydning om at det snarlig ville komme en økning. Det forelå heller ingen informasjon fra styret eller forretningsfører om at en økning ville finne sted. Heller ikke selger, som på salgstidspunktet var styremedlem i borrettslaget, kjente til en nær forestående økning av fellesgjelden.

Megler hadde ingen annen informasjon enn den som ble formidlet til klageren på salgstidspunktet, og kan følgelig ikke se at megleren har brutt sin opplysningsplikt etter opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klageren har ikke lidt et økonomisk tap som følge av økningen i andel fellesgjeld. Det har ikke medført økte felleskostnader, og for øvrig er kravet udokumentert.

Det fremsatte erstatningskravet tilbakevises.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav på erstatning i forbindelse med påstått brudd på meglers opplysningsplikt herunder god meglerskikk.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Fellesgjeldens størrelse
Spørsmålet er om megler ga korrekte opplysninger om fellesgjelden, herunder forventet økning i gjelden.

Ut fra de opplysninger megler innhentet, fremgikk det at det var innvilget et rammelån på 5 millioner kroner, hvorav 2 476 829 kroner var trukket av borettslaget. Det var igjen ca. 2,5 millioner kroner på rammelånet, og megleren måtte da forstå at fellesgjelden ville øke og tilnærmet doble seg. Dette skulle megleren informert klageren om, og opplyst at det forventes en ikke ubetydelig økning i fellesgjelden.  Megleren har derfor ikke overholdt opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og vært uaktsom her.

Erstatning
Meglerforetaket blir erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1.

Slik saken er opplyst, legger nemnda til grunn at klageren fikk korrekte opplysninger om fellesutgiftenes størrelse i forbindelse med kjøpet. Økningen i andel felleslån (kr 68 368) er erstatningsmessig, jf. Rt-2008-976 avsnitt 36 og 37, hvor det ble uttalt følgende:

«Det er generelt sett åpenbart at en økning av fellesgjelden i forhold til opplysningene i salgsoppgaven har betydning for kontantvederlaget. Partene er enige om at kontantvederlaget og andel fellesgjeld samlet gir prisen på leilighetene. Det er ingen forskjell mellom fellesgjeld og annen gjeld som kjøper etter kjøpsavtalen skal overta. Jeg tilføyer at den nye lov om eiendomsmegling § 6-7 tredje ledd bestemmer at ved formidling av sameieandeler og eierseksjoner skal den skriftlige oppgaven fra megler inneholde blant annet lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og beregning av månedlige felleskostnader samt andre kostnader som knytter seg til dette. Det følger av bestemmelsen at størrelsen på eventuell fellesgjeld må opplyses, jf. NOU 2006:1 om eiendomsmegling side 12 andre spalte.

Selger har ikke ført noe bevis for at kjøperne i dette tilfelle ikke la vekt på fellesgjeldens størrelse. Økingen av fellesgjelden fra 120 000 kroner til 177 000 kroner har betydning for kontantvederlaget. … .»

Det følger av høyesterettsdommen at klageren har krav på 68 368 kroner i erstatning som følge av økningen i andel fellesgjeld.

Når det gjelder rentebelastningen, har klageren beregnet dette til 23 390 kroner. Dette beløpet må imidlertid neddiskonteres til nåverdi, slik at erstatningsbeløpet blir lavere. Nemnda har beregnet beløpet til 18 804 kroner.

Samlet erstatning blir 87 172 kroner.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megleren til DNB Eiendom AS avd. Oslo Skøyen har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten vedrørende fellesgjelden. Meglerforetaket må betale 87 172 – åttisyvtusenetthundreogsyttito – kroner i erstatning til [klageren].