RFE-2023-150
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. desember 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Allé Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Allé)
v/ advokat Truls Holm Olsen
Tryg Forsikring
Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I desember 2022 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens andelsleilighet. Leiligheten ble lagt ut med en prisantydning på 3 900 000 kroner. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget og har særlig rettet kritikk mot forhold som gjelder salgsoppgaven. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk samt om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 400 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Feilinformasjon – antall soverom
Megleren unnlot å inkludere nøkkelinformasjon i Finn-annonsen, spesielt vedrørende antall soverom. Kun i overskriften kunne man se at antall soverom var nevnt. Salgsoppgaven var mangelfull og avviker fra det megleren vanligvis pleier å legge ut i forbindelse med salg. Feilen førte til manglende synlighet i søkeresultatene på Finn.no og dermed begrenset eksponering for mulige interessenter.
Utklippet meglerforetaket har vist til er ikke spesifisert med oppdragnummer eller lignende, og kan derfor være hentet fra en fiktiv statistikk. Klageren mottok statistikken fra megleren kort tid etter at feil i annonsen ble oppdaget og rapportert. E-posten med vedlegget var et forsøk på å rette opp og fraskrive seg skyld. Det bemerkes at statistikk kun reflekterer interessenters besøk på annonsen, og ikke nødvendigvis gir innsikt i deres oppfatning av salgsobjektet
Endring i pris og annonsering
Megleren endret pris og annonsen gjentatte ganger, noe som resulterte i forvirring og feilinformasjon for mulige kjøpere. Dette påvirket boligens posisjon som salgsobjekt og ledet til unødvendig usikkerhet.
Utgått og feilaktig dokumentasjon – vedtekter
Annonsen inkluderte utdatert og feilaktig dokumentasjon, inkludert vedtekter som ikke lenger gjaldt. Dette forvirret mulige kjøpere og påvirket deres interesse i boligen. Kvaliteten ble også betydelig dårligere.
Det bemerkes at meglerforetaket har et samarbeid med [navn på boligbyggelag], som inkluderer eiendommen. Videre har meglerforetaket tidligere utført vellykkede salg av tilsvarende leiligheter i samme bygning. Det virker svært usannsynlig at meglerforetaket ikke skulle ha oppdatert dokumentasjonen i sitt arkiv, spesielt ettersom de har hyppige oppdrag med salg med [navn på boligbyggelag].
Lav kvalitet i salgsoppgave
Klageren mottok en e-post om at annonsen og salgsoppgaven skulle kvalitetssikres av fagansvarlig. Dette betrygget klageren om at alt var riktig før publiseringen på Finn.no
Det at både fagansvarlig, backoffice og flere meglere gikk gjennom annonsen, burde ført til at alle feil ble fanget opp.
Interessekonflikt og påvirkning av salgsprosess
Klagerens tidligere kone er bestevenninne med en megler/partner hos et annet av meglerforetakets kontor. Vedkommende megler står oppført som oppdragsmedhjelper i klagerens oppdragsavtale. Denne situasjonen har vekket mistanke om en mulig interessekonflikt og påvirkning av salgsprosessen. Klageren føler at hans sak ikke har blitt håndtert på en nøytral og rettferdig måte. Det er grunn til å tro at hans tidligere kone eller hennes bekjentskaper har hatt en uønsket innvirkning på prosessen.
Krav om erstatning
Det er klart at de påviste tilfellene av utilstrekkelig oppfølging og manglende dokumentasjon har påvirket salget negativt. Klageren har blitt påført betydelige økonomiske tap og krever 400 000 kroner i erstatning. Herunder utgjør 380 000 kroner erstatning for at boligen ble solgt under verditakst, og 20 00 kroner utgifter for renter i forbindelse med mellomfinansiering.
Innklagede har i korte trekk anført:
Feilinformasjon – antall soverom
Det fremgikk klart av annonse, bilder og øvrig salgsdokumentasjon at leiligheten hadde to soverom. Det erkjennes at det skjedde en feil ved inntasting av antall soverom i søkefeltet på Finn.no, men meglerforetaket kan ikke se at det foreligger dokumentasjon for at dette har hatt noen betydning for salget.
Statistikk fra Finn.no viser at det var god respons på annonsen, og det var mange interessenter på visning. Annonsen hadde langt flere besøkende enn det som normalt for leiligheter i området, og det var videre langt flere på visning enn normalt.
Endring i pris og annonsering
Boligen ble lagt ut med en prisantydning på 3 980 000 kroner fordi det var dette klageren var villig til å selge for. Klagers begrunnelse for prisnivået var at han i sin tid hadde kjøpt leiligheten for 3 900 000 kroner og ønsket dekket dette samt omkostninger ved salget.
Megleren fortalte at denne prisen var høy i forhold til tidligere omsetninger og at det var usikkert om klageren ville oppnå en slik pris. Det ble blant annet pekt på størrelsen på fellesgjelden og at leilighet lå i 1. etasje. Prisantydningen ble imidlertid fastholdt av klager ettersom dette han var villig til å selge for.
Tilbakemeldinger fra interessentene som var på visning, var dessverre at prisen var for høy. Dette, i kombinasjon med at klageren signaliserte at han ikke var villig til å selge for lavere enn prisantydning, gjorde at det ikke kom inn noen bud.
Underveis i salgsprosessen var det tett dialog mellom megler og klager. Megleren ga råd om at prisen måtte revurderes under henvisning til markedets. Prisen ble etter avtale med klageren satt ned til 3 800 000 kroner for å se om det ville forsterke interessen for leiligheten. Det kom imidlertid fortsatt ingen bud og prisen ble etter ønske fra klageren deretter satt opp igjen til 3 980 000 kroner. Megleren anbefalte videre andre tiltak for styrke interessen for leiligheten.
Utgått og feilaktig dokumentasjon – vedtekter
Megleren fikk oversendt vedtekter fra forretningsføreren som ikke var oppdatert med hensyn til dyrehold. Megleren hadde ingen holdepunkter for å forstå at disse var feil og klager ga heller ingen kommentarer om dette når han fikk salgsoppgaven til gjennomgang.
Informasjonen fra boligbyggelaget ble innhentet ved skriftlig henvendelse fra megler. Megleren hadde ingen grunn til å tvile på at de dokumenter som ble mottatt var uriktige. Megleren hadde for øvrig ingen annen kunnskap om borettslaget som tilsa at hun burde ha forstått dette.
Lav kvalitet i salgsoppgave
Klageren har anført at salgsoppgaven for hans leilighet var av lavere kvalitet enn det megleren normalt leverte, uten at dette er spesifisert noe nærmere. Klageren fikk salgsoppgaven til gjennomgang og hadde ingen kommentarer med hensyn til kvalitet på det tidspunktet. Tvert imot ga han uttrykk for at salgsdokumentasjonen så veldig fin ut.
Interessekonflikt og påvirkning av salgsprosess
Megleren kjenner seg ikke igjen i klagerens beskrivelse av interessekonflikt og mulig påvirkning av salgsprosessen. I punkt 2.2 i oppdragsavtalen var samtlige ansatte i Allé Eiendomsmegling AS på tidspunktet for signering av oppdraget, satt inn som oppdragsmedhjelpere. Dette er standard prosedyre slik at andre ved kontoret kan bistå for eksempel ved sykdom. Den aktuelle megleren/partnere sluttet før boligen ble lagt ut i markedet og hadde ingen rolle i forhold til dette oppdraget.
Krav om erstatning
Selv om det kan rettes en viss kritikk mot megleren for at det ble lagt inn feil informasjon om antall soverom i søkekriteriene på Finn.no, er det ingen dokumentasjon på at dette har ført mindre interesse og påført klageren et økonomisk tap. Tvert imot var det en god interesse for leiligheten. Ettersom klageren ikke var villig til å redusere prisforlangende forble leiligheten usolgt mens innklagede hadde oppdraget. Innklagede hadde omfattende dialog med klager underveis i prosessen og ga råd om tiltak som kunne styrke mulighetene for et salg. Klager var imidlertid ikke villig til å følge disse og samarbeidet ble derfor avsluttet.
På grunn av utviklingen i samarbeidet mellom selger og megler og feilen i saken knyttet til søkekriteriene på Finn.no, tilbød innklagede å overlevere oppdraget til et annet meglerforetak uten at det ble fakturert for arbeidet som var gjort, selv om man etter kontrakten hadde krav på dette. Klageren er derfor ikke påført noe økonomisk tap i saken, hverken som følge av den pris som ble oppnådd for leiligheten eller økte omkostninger som følge salgsprosessen.
Påstand
- Klagen kan ikke føre frem
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Klagen gjelder en rekke forhold.
Når det gjelder antall soverom, var det feil i Finn-annonsen, mens det var korrekt oppgitt i salgsdokumentasjonen for øvrig. Annonsen ble liggende ute i syv uker.
Nemnda finner at meglers feil her, er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det sentrale spørsmålet er om dette har påført klageren et økonomisk tap. I erstatningsretten er det skadelidte (klageren) som må sannsynliggjøre at han har lidt et økonomisk tap som følge av meglers forsømmelse. Men nemnda finner ikke at klageren har lidt noe økonomisk tap, og erstatningskravet kan ikke føre frem.
Når det gjelder de øvrige klagepunktene (endring i pris og annonsering, vedtekter, lav kvalitet i salgsoppgaven, interessekonflikt m.m.), har nemnda vurdert disse, men finner ikke at megler har forsømt seg her.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Allé Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Allé) har opptrådt i strid med god meglerskikk. De øvrige klagepunkter og erstatningskravet fører ikke frem.