RFE-2023-148

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. desember 2023.

Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Meglerhuset & Partners Drammen AS
v/advokat Helene C. Tenfjord
If Skadeforsikring NUF

Saken gjelder:
Feil opplysning om fellesgjeld. Krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I mai 2023 kjøpte klagerne en del av en vertikaldelt tomannsbolig som innklagede meglerforetak formidlet. Kjøpesummen var 4 250 000 kroner. I salgsoppgaven var andel fellesgjeld oppgitt til 340 068 kroner. Den 12. mai innhentet megler informasjon om at fellesgjelden var økt med 342 552 kroner, og opplyste klagerne om dette rett før kontraktsmøte skulle avholdes. Økningen skyldtes et lån som borettslaget hadde tatt opp i april 2023. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke undersøke størrelsen på fellesgjelden nærmere, samt om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke informere klagerne om den nye fellesgjelden på et tidligere tidspunkt. Videre er det spørsmål om det er grunnlag for erstatning. Klagerne krever erstatning med 342 533 kroner, som utgjør differansen mellom opplyst og faktisk fellesgjeld.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Innklagede har ikke etterkommet nemndas avgjørelse.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført: 

Klagerne var på visning av eiendommen 7. mai 2023. Boligen hadde da ligget ute på markedet siden februar samme år. Klagerne hadde lest gjennom salgsoppgaven før visning og lagt merke til opplysningen der om at fellesgjelden kunne øke opp mot én million kroner.

Klagerne tok opp temaet med megler på visning, og fikk inntrykk av at en økning hang sammen med borettslagets søknad til kommunen om oppgradering av garasjene. Megler uttrykte at hun trodde fellesgjelden kunne øke med opp til 500 000 kroner i den forbindelse. Sett i sammenheng med informasjonen om at andel fellesgjeld på det tidspunkt var på ca. 340 000 kroner, virket dette som en bra forklaring på hvordan fellesgjelden kunne øke opp mot én million kroner, slik det var opplyst i salgsoppgaven.

Opplysninger i selgers egenerklæring støttet også teorien om at det var nye garasjer som var årsaken til en eventuell økning i fellesgjelden. Selger hadde svart «Ja, utbedring av nye garasjer» på spørsmålet om man kjenner til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld.

Basert på det klagerne kunne lese ut fra salgsoppgaven, var det tatt opp et lån i 2022 som medførte at andel fellesgjeld nå var på 340 000 kroner. Vedlagt salgsoppgaven lå også innkalling til ordinær generalforsamling for 2022, hvor det fremgikk at det våren 2022 var påbegynt arbeider med å utbedre tak, vinduer og vegger i borettslaget. Disse arbeidene på tomannsboligen var allerede gjennomført da klagerne kom på visning, de forventet derfor ikke noen flere kostnader knyttet til dette vedlikeholdsarbeidet.

Dagen etter visning bestemte klagerne seg for å inngi bud på boligen. Deres første bud var på 4 100 000 kroner, som ble avslått av selger. Det kom ingen andre budgivere på banen. Selgerne fremsatte så et motbud på 4 250 000 kroner, som klagerne avslo. Klagerne var bekymret for at fellesgjelden kunne øke, og oppga dette som begrunnelse for avslaget da megler ringte.

Klagerne var usikre når det gjaldt fellesgjelden og tok derfor kontakt med lederen i borettslaget. Borettslagslederen ga inntrykk av at garasjeprosjektet foreløpig var lagt på is, og at det ikke var forventet at fellesgjelden ville øke noe mer det inneværende året. Sett i ettertid må uttalelsen ha blitt gitt på bakgrunn av at borettslagsleder trodde at klagerne allerede var informert om at fellesgjelden var økt til 682 601 kroner.

Klagerne var lettet over at det ikke var forventet noen økning inneværende år, og besluttet å legge inn et høyere bud på 4 175 000 kroner. Dette ble avslått av selger, som deretter fremsatte et motbud på 4 250 000 kroner. Det endte med at klagerne aksepterte motbudet, med ønsket overtakelse 23. juni 2023. Den 10. mai fikk klagerne tilsendt kjøpekontrakt og innkalling til kontraktsmøte 15. mai kl. 14:30. Det var oppgitt feil fellesgjeld i kjøpekontrakten.

Den 15.mai kl: 12:23 ringte megleren for å si at fellesgjelden var økt med 340 000 kroner. Klagerne uttrykte sin bekymring for at den totale kjøpesummen nå var over finansieringsbeviset. Megler svarte at dette ikke hadde noen betydning, og at banken kunne kontakte henne dersom det skulle være noen problemer.

Til tross for klagernes bekymringer ble de oppfordret av megler til å stille på kontraktsmøte. Etter klagerne hadde fått pratet om saken seg imellom, ba de megler om å avlyse kontraktsmøtet for å bringe klarhet i situasjonen. De spurte samtidig om å få til et møte med selger, noe megler frarådet og ikke var villig til å tilrettelegge for.

Dagen etter ringte klagerne på nytt til borettslagslederen, som kunne fortelle at fellesgjelden allerede ble økt i april, og at dette hadde vært en planlagt økning i forbindelse med et rammelån. Ved nærmere undersøkelser viste det seg at det hadde vært en generalforsamling i mars 2023, som megler aldri hadde opplyst klagerne om. De henvendte seg til forretningsfører, og fikk tilsendt dokumentene fra generalforsamlingen. Klagerne mottok også informasjon fra et styremedlem om hva lånene var ment å dekke. Det viste seg at et eventuelt låneopptak for å oppgradere garasjene ikke var medregnet i det totale lånebehovet på 150 millioner kroner som var oppgitt i salgsoppgaven. Andel fellesgjeld var 342 533 kroner høyere enn det som var oppgitt i salgsoppgaven.

Megler truet med at det ville bli igangsatt dekningssalg dersom klagerne ikke underskrev kjøpekontrakt snarest. Den 25. mai fikk klagerne tilsendt ny kontrakt, hvor det fremgikk at megler hadde innhentet informasjon om ny fellesgjeld 12. mai, altså tre dager før hun informerte klagerne. Også i denne kjøpekontrakten var den totale fellesgjelden oppgitt feil.

Under kontraktsmøte kom man ikke til en tilfredsstillende løsning med tanke på opplysningene om fellesgjelden. Klagerne fikk imidlertid endret kontrakten på noen punkter slik at det fremgikk tydeligere at de som kjøpere ikke kjente til den faktiske fellesgjelden ved inngivelse av bud. Med en overtakelsesdato som nærmet seg, og trussel om dekningssalg, bestemte klagerne seg for å underskrive kjøpekontrakten og overta boligen for å ikke havne i en tvist med selger.

Klagerne var førstegangskjøpere, og synes det var vanskelig å avgjøre om det skulle fremsettes krav overfor selger eller megler, og hvordan de skulle forholde seg til kjøpsavtalen i en eventuell sak mot megler. Etter nærmere undersøkelser bestemte de seg for å rette krav mot megler, til tross for hennes oppfordring om å rette kravet mot selger.

I svaret til meglerforetaket ble det opplyst at kjøper ikke kan nekte å overta en bolig på grunn av en eventuell meglerfeil, og at dekningssalg vil bli iverksatt ved mislighold eller hevning av avtalen fra kjøpers side. Her ble klagerne igjen gitt misvisende opplysninger. Klagerne viser til avhendingsloven § 3-8, hvor det slås fast at det foreligger en mangel dersom «eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren». Videre fremgår det av § 4-8 at kjøper har en rekke misligholdsbeføyelser som kan gjøres gjeldende i en mangelsituasjon.

Klagerne har i ettertid fått informasjon fra styret i borettslaget der det fremgår at lånopptaket i april var planlagt langt tilbake i tid. I tillegg kunne man se av budsjettet for 2023 at borettslaget kom til å ta opp ytterligere lån på rundt 50 000 000 kroner. Hadde megler gjort nærmere undersøkelser ville hun hatt den informasjonen hun trengte for å gi nøyaktig og oppdatert informasjon om fellesgjeld i salgsoppgaven. Megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke gjøre nærmere undersøkelser rundt størrelsen på fellesgjelden.

Meglerforetaket viser til salgsoppgaven, og at det der var opplyst om en «mulig økning i fellesgjelden». En mulig økning er ikke det samme som at fellesgjelden allerede har økt. Videre har klagerne fått misvisende informasjon om årsaken til økningen. Videre viser meglerforetaket til at klagerne ikke tok noe forbehold i budet. Klagerne kan imidlertid ikke forstå at det skal være nødvendig å ta forbehold om at den oppgitte fellesgjelden i salgsoppgaven er riktig.

Klagerne har hensyntatt opplysningen om at fellesgjelden kunne øke i den grad det kan forventes av dem. De har stilt spørsmål til megler på visning, lagt inn bud under prisantydning og dobbeltsjekket utsiktene for en økning av fellesgjelden med borettslagslederen før de innga et høyere bud. Dersom megleren var klar over at fellesgjelden kunne øke, burde hun satt seg grundigere inn i bakgrunnen for dette og dobbeltsjekket størrelsen på fellesgjelden før 2. visningsrunde.

Meglerforetaket viser til at det ikke er vanlig å innhente opplysninger om fellesgjeld på nytt før det har gått seks måneder. Etter klagernes oppfatning bør megler gjøre nærmere undersøkelser og dobbeltsjekke status før visning og budrunde i tilfeller der megler er klar over at det kan bli en økning. Det vises til RFE-2022-116.

Videre er det klart at den uriktige opplysningen har hatt betydning for avtalen. Dersom man legger til grunn den faktiske fellesgjelden, betalte klagerne mer for boligen enn hva deres finansieringsbevis lød på. Dersom de hadde visst at fellesgjelden var 342 533 kroner høyere, ville de trolig ha avstått fra å legge inn bud eller gitt et vesentlig lavere bud. For å kompensere for at den totale kjøpesummen ble høyere enn det opplyste, har klagerne vært nødt til å skyte inn mer egenkapital enn opprinnelig ønsket for å få det lånet de trengte.

Videre har megler opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin omsorgsplikt, ved å først informere klagerne om den nye fellesgjelden rett før kontraktsmøtet, tre dager etter at megler fikk kunnskap om forholdet.

Videre følte klagerne seg presset til å signere en kjøpekontrakt for et bud de ikke lenger kunne stå inne for. Det har vært mangel på veiledning rundt hvilke rettigheter og muligheter de som kjøpere har i en slik situasjon.

Klagerne krever at meglerforetaket erstatter dem differansen mellom opplyst og faktisk fellesgjeld, på 342 533 kroner.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Oppdragsavtale ble inngått 14. februar 2023, og eiendommen ble lagt ut for salg 25. februar. Da megler snakket med styret rundt 19. april, ble det opplyst at noen andeler skulle skifte vinduer/dører samt etterisolere, mens andre skulle bytte tak. Arbeidene ville ikke bli gjennomført likt og samtidig, da det var forskjeller i hva som var gjort av vedlikehold fra tidligere.

Megler fikk under samtalen ingen oversikt over hva som var utført på klagernes andel, og fulgte derfor opp med en e-post hvor det ble stilt spørsmål vedrørende oppgraderinger av eiendommen. I svaret fra styret fremgikk det at det var lagt nytt tak, nytt beslag på pipe utvendig samt nye takrenner og fangere. Det ble også opplyst at det var planlagt nye garasjer. Søknad om tiltak for garasjene var til behandling hos kommunen, og arbeidene ville bli igangsatt innen tre år fra godkjenning forelå.

På visning 7. mai 2023 ble det informert om at det var tatt opp fellesgjeld i forbindelse med utskiftning av vinduer, dører, etterisolering og tak, samt at dette var under utbedring. Videre ble det opplyst om at det forelå lite informasjon om arbeidet, noe megler hadde fått opplyst fra selger. Visningsdeltakere ble imidlertid gjort oppmerksom på at fellesgjelden kunne bli høyere med tanke på renovering av garasjetekket, og at borettslaget holdt på med omfattende vedlikeholdsarbeid. Dette var også synlig på visningstidspunket.

Det ble vist til opplysninger fra forretningsfører, som ble gjengitt i salgsoppgaven under avsnittet «Løpende kostnader»:

«Borettslaget er i gang med betydelige vedlikeholdsarbeider. Man forventer et totalt lånebehov på 150 millioner kroner over de neste årene. Usikkert hva andel fellesgjeld blir på den enkelte, men det kan bli så høyt som 1 million kroner.»

Fellesgjeld var ikke et tema i forbindelse med budrunden. Det ble heller ikke tatt noe forbehold fra klagernes side.

Når det gjelder generalforsamlingen i mars 2023, fikk megler ingen opplysninger om dette møtet fra hverken selger, forretningsfører eller styret. Megler har praksis på at informasjon fra forretningsfører er gyldig i seks måneder. Dersom det skjer viktige endringer i tiden boligen ligger ute for salg, forventes det at selger informerer om dette. Megler fikk ingen slike opplysninger. Megler ble først kjent med den økte fellesgjelden fredag 12. mai 2023, og informerte klagerne påfølgende mandag.

Megler har gjort de nødvendige undersøkelser og gitt all kjent informasjon knyttet til økning av fellesgjeld.

Det er fremsatt følgende påstand:

«Innklagede har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten. Erstatningskravet kan ikke føre frem»

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglers undersøkelses- og opplysningsplikt knyttet til fellesgjeld og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

Fellesgjeld
Spørsmålet er om megler her har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Meglerforetaket har opplyst at de har praksis på at informasjon fra forretningsfører er gyldig i seks måneder. Nemnda bemerker at megler ikke kan ukritisk legge en slik «regel» til grunn. Det enkelte salgsoppdraget må vurderes konkret, og om megler besitter informasjon som tilsier at det må foretas ytterligere undersøkelser.

Når det gjelder størrelsen på fellesgjelden, er det en viktig faktor ved kjøp av bolig, og som vil ha betydning for kontantvederlaget, jf. Høyesteretts dom Rt-2008-976. Dette tilsier at det er noe megler må ha et særskilt fokus på.

I vår sak skulle megler gitt nærmere opplysninger om fellesgjeld og mulige låneopptak enn det som ble gjort i salgsoppgaven. Det fremgikk av salgsinformasjonen at vedlikeholdsbehovet var høyt, og det fremstår som at fellesgjelden ble tilnærmet fordoblet fra boligen ble markedsført til salget. I en slik situasjon skulle megler vært mer oppmerksom, og undersøkt nærmere med forretningsfører. Det fremgikk at det skulle tas opp et lån på 50 millioner kroner våren 2022, noe som tilsvarer ca. 340 000 kroner pr. andel. Det som var oppgitt i salgsoppgaven, var andel fellesgjeld før låneopptaket på 50 millioner kroner. Megler har ikke tatt med dette lånet, og kanskje trodd at det lå i beløpet 340 068 kroner, som var oppgitt i brevet fra forretningsfører av 14. februar 2023.

Et alternativ for megler hadde vært at det i salgsoppgaven ble opplyst hva fellesgjelden var på en konkret dato, og tatt forbehold om at fellesgjelden kunne øke.

Konklusjonen blir at megler ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten.

Erstatning
Megler har opptrådt uaktsomt, og meglerforetaket er erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1. Klagerne har krevd 342 533 kroner i erstatning som tilsvarer differansen mellom opplyst og faktisk fellesgjeld. Det følger av ovennevnte høyesterettsdom at et slikt krav er erstatningsmessig, og nemnda legger det til grunn. Erstatningskravet tas derfor til følge.

Meglers omsorgsplikt’
Det er sikker rett at megler har en omsorgs- og veiledningsplikt. Klageren har gjort gjeldende at megler ikke har overholdt den, og at megler truet dem til å skrive under kontrakten med henvisning til at de ikke kunne nekte, og at det kunne bli dekningssalg. Meglerforetaket har ikke kommentert dette, og nemnda legger da klagernes anførsler til grunn for vurderingen.

Etter nemndas syn er meglers opptreden her kritikkverdig og i strid med omsorgsplikten. Megleren skulle gitt klagerne råd og ikke truet med dekningssalg m.m.

Konklusjonen blir at megler ikke overholdt omsorgsplikten overfor klagerne.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megleren til Meglerhuset & Partners Drammen AS har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, samt ikke overholdt omsorgsplikten og handlet i strid med god meglerskikk. Meglerforetaket må betale 342 533 kroner i erstatning til [klagerne].