RFE-2023-151

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. desember 2023.

Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:
v/advokat Akmal Mohammad
Advokatene Clemetsen & Mohammad AS

Innklaget:
EiendomsMegler 1 Oslo AS avd. Stovner

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandling. Meglers utlegg/vederlag/honorar

Sakens spørsmål og bakgrunn

I mai 2023 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes andelsleilighet. Partene var uenige om hva som ville være riktig prisantydning for boligen. Klagerne forventet på sin side rundt 4 500 000 kroner, mens megleren mente at rundt 4 000 000 kroner ville være riktigere. Etter noen diskusjoner ble prisantydningen satt til 4 300 000 kroner. Boligen ble imidlertid møtt med lav interesse, og megleren foreslo å redusere prisantydningen til 4 000 000 kroner. Klagerne ønsket ikke følge meglerens anbefaling, og valgte i stedet å si opp oppdraget i juni 2023. Klagerne har i ettertid solgt boligen for 4 000 000 kroner gjennom et annet meglerforetak. Innklagede har fakturert klagerne 73 411, 75 kroner for vederlag og utlegg. Klagerne bestrider kravet, og krever at det bortfaller i sin helhet. Spørsmålet for nemnda er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:
Før oppdraget ble inngått, hadde klagerne fått flere tilbud fra anerkjente meglerforetak som mente at boligen kunne legges ut for mellom 4 500 000 og 4 700 000 kroner. Flere boliger i området hadde blitt solgt for 4 500 000 kroner.

Det var opprinnelig enighet om at boligen skulle legges ut for salg til 4 500 000 kroner. Uten å spørre klagerne først, satte imidlertid megleren ensidig ned prisen til 4 200 000 kroner. Etter diskusjoner ble prisen satt opp igjen til 4 300 000 kroner før boligen ble lagt ut på Finn.no.

Megleren var ekstremt opptatt av å redusere prisen mest mulig, og klagerne stiller seg uforstående til årsaken bak dette. Klagerne fikk ingen råd om hva de kunne gjøre for å gjøre boligen mer attraktiv og dermed sikre en høyere pris.

Den 8. juni ble den andre visningen avholdt uten at noen dukket opp. Megleren uttalte at han kunne love at boligen ikke ville bli solgt for over 4 000 000 kroner. Klagerne ble sjokkert og oppfattet uttalelsen som en trussel.

Etter tillitsbruddet kunne klagerne ikke lenger stole på megleren, og besluttet derfor å si opp oppdraget. Oppsigelsen var begrunnet i forhold som megleren er ansvarlig for. I tillegg bemerkes det at oppdragsavtalen var signert av en megler som klagerne hverken har truffet eller snakket med. I tillegg fikk de heller ikke tilsendt en kopi av oppdragsavtalen før de krevde dette.

Etter oppsigelsen valgte klagerne å inngå et nytt oppdrag med et annet meglerforetak. Klagerne ble der godt ivaretatt og fikk gode tips underveis. Klagerne endte med å akseptere et bud på 4 000 000 kroner etter at boligen hadde ligget ute i to uker.  Klagerne hadde ikke tid til å vente på høyere bud ettersom de allerede hadde mistet tre måneder og i tillegg skulle flytte til utlandet. Den nye megleren fortalte at klagerne ville oppnådd en høyere pris dersom de hadde hatt tid til å vente lenger.

Det er feil at innklagede meglerforetak krever klagerne for kostnader når de ikke oppfylte sin del av avtalen og klagerne måtte heve avtalen grunnet meglerens oppførsel. Klagerne måtte bruke tid på å finne en ny megler og gjennomgå salgsprosessen på nytt, samt betale de samme utleggene på nytt. Klagerne krever at betalingskravet bortfaller i sin helhet.

Innklagede har i korte trekk anført:
Klagerne kjøpte boligen i februar 2018 for 3 160 000 kroner. Det var ikke foretatt noen særlige oppgraderinger siden kjøpet. Meglerens estimat over salgsprisene der salgsprisen var beregnet til 4 020 000 kroner eks. andel fellesgjeld, nylig salg av en tilsvarende bolig gjennom et annet av meglerkjedens kontorer for 3 990 000 kroner, gjorde megleren overbevist om at prisvurderingen på 4 000 000 kroner var riktig. Selv om klagerne hadde fått høyere prisvurderinger fra andre meglere, valgte de likevel å inngå oppdragsavtale med innklagede meglerforetak.

Selv etter oversendelse av dokumentasjon over salgsprisene i borettslaget, ønsket klagerne en høyere prisantydning enn det megleren mente var riktig. Etter noe diskusjon ble prisantydningen satt til 4 300 000 kroner. Megleren hadde ikke anledning til å sette ned prisantydningen uten selgerens (klagernes) samtykke, og påstanden om at prisantydningen ensidig ble satt ned av megleren avvises. Klagerne samtykket den 16. mai 2023 til prisantydningen på 4 300 000 kroner ved godkjennelse av markedsmateriellet.

Med et prisnivå på 4 300 000 kroner var det svært lite interesse for eiendommen. Klagerne ønsket ikke å nedjustere prisen etter meglerens anbefaling. Megleren har ikke gjort annet enn å følge klagernes ønske på prissetting av bolig, selv om hans anbefaling var en annen, og har ikke på noe vis kommet med trusler.

Megleren var av den formening om at prisantydningen på 4 300 000 kroner var for høy. Markedet responderte ikke positivt på prisforlangende og det var da naturlig at prisantydningen vurderes. Etter to visninger uten noen bud anbefalte megleren å redusere prisantydningen til 4 000 000 kroner. En slik anbefaling er i tråd med meglerens omsorgsplikt og god meglerskikk. I stedet for å følge meglerens råd, sa klagerne opp oppdraget.

Det bemerkes at det nye meglerforetaket la ut boligen med en prisantydning på 4 090 000 kroner og at eiendommen nå er solgt for 4 000 000 kroner. Boligen ble altså solgt for den prisen innklagede meglerforetak hele tiden mente var riktig prisnivå. Denne summen ble kommunisert til klagerne allerede på befaringen og var godt dokumentert med eksempler på tilsvarende boliger solgt i borettslaget.

Det foreligger ikke grunnlag for nedsettelse av meglerens vederlag. Megleren har ikke på noe tidspunkt forsømt sine plikter. Megleren har gitt råd i forhold til prisantydning, argumentert godt for denne og sist og fremlagt dokumentasjon for rådgivningen. Det at boligen ikke ble solgt etter to visninger, er ingen betydelig pliktforsømmelse. Boliger blir ikke lenger solgt etter én visning og 21 dager på nett i dagens marked. Meglerforetaket ble engasjert til å formidle salg av boligen, der klagerne bestemmer prisantydningen og aksepterer eller avviser eventuelle bud. Meglerforetaket bærer ikke det økonomiske ansvaret for uteblitt salg.

I vederlag er klagerne belastet for tilrettelegging med 13 900 kroner, én visning for 3 000 kroner samt et gebyr for oppsigelse av oppdrag på 15 000 kroner. Klagerne har akseptert disse kostnadene ved å signere oppdragsavtalen. Ut ifra den tiden megleren har brukt på oppdraget, er vederlagskravet rimelig og står i forhold til alle arbeidsoppgavene som ble utført. Det bemerkes at meglerforetaket har et lite påslag på markedspakken, og det er derfor denne står oppført under vederlag. Alle elementene i markedspakken er for øvrig brukt fullt ut.

Dersom nemnda skulle komme til at megleren har forsømt seg, vil dette uansett ikke påvirke klagernes plikt til å betale utleggene. Megleren kan kreve utlegg spesifisert i oppdragsavtalen dekket etter hvert som de skal betales av oppdragstakeren. Klagerne har ikke krav på at meglerforetaket forskutterer utleggene og tar den økonomiske risikoen i salgsprosessen. Klagerne har selv valgt å engasjere en ny megler i stedet for å høre på råd.

Klagerne har anført at de er påført doble kostnader. I forhold til utlegg så er dette selvpåført. Dersom klagerne hadde valgte å betale meglerforetaket for utleggene, kunne deres nye megler overtatt alle dokumenter og klagerne hadde spart seg for doble kostnader. For øvrig har klagerne og ny megler brukt tilstandsrapporten som innklagede meglerforetak har lagt ut for, i markedsføringen. Dette reageres det sterkt på, ettersom meglerforetaket hverken blitt spurt om eller samtykket til, samtidig som klagerne har motsatt seg å betale for denne. Klagerne har heller ikke forsøkt å begrense kostnadene, med unntak av gjenbruk av tilstandsrapporten som er betalt av meglerforetaket og som klagerne frem til betaling av utlegget ikke «eier».

Det er utvilsomt at megleren har krav på å få dekket sine utlegg. Meglerforetak kan ikke forstå at klagernes advokat kan anføre at dette ikke er tilfelle. Dette må i beste fall være dårlig rådgivning.

Påstand

«Det foreligger ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse, og klagen kan ikke føre frem. Innklagede er berettiget til å få betalt for vederlag og utlegg, totalt kr. 73 411,75,-.»

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Det sentrale spørsmålet i saken er forholdene rundt prisantydningen, herunder spørsmålet om prisreduksjon. Slik saken er opplyst sammenholdt med klagernes anførsler, finner ikke nemnda at megler kan kritiseres for disse forholdene.

Ut fra det nemnda har kommet til, er det ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse eller at klageren ikke skal betale utlegg.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klagerne] gis ikke medhold.