RFE-2023-153
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. desember 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Meglerhuset Østlandet AS
Saken gjelder:
Meglerforetakets krav på betaling
Sakens spørsmål og bakgrunn
I april 2023 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes hytte. Etter salget mottok klagerne en oppgjørsoppstilling som de reagerer på. Klagerne mener at meglerforetaket har fakturert for mer enn avtalen tilsier, og at de kun skal betale den avtalte fastprisen på 35 000 kroner, samt dokumenterte, forhåndsgodkjente kostnader. Klagerne bestrider at de skal betale kostnader på 27 200 kroner for markedspakke, oppgjørshonorar, visningshonorar og tilretteleggelse. Spørsmålet for nemnda er hva meglerforetaket har krav på i betaling.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Meglerforetaket fikk i oppdrag å selge klagernes hytte etter konkurranse med et annet meglerforetak. Hytta stod kun oppført på den ene av klagerne. I valget mellom de to meglerforetakene ble prisen avgjørende. Innklagede meglerforetak tilbød å selge hytta til fastpris pluss dokumenterte, forhåndsgodkjente kostnader.
Etter at hytta ble solgt i august 2022, viste oppgjøret at det var trukket for en rekke udokumenterte kostnader. Dette førte til at omkostningene ved salget ble høyere enn de ville blitt med det andre meglerforetaket.
Klagerne mener at kostnader for markedspakke, oppgjørshonorar, visningshonorar og tilretteleggelse, totalt 27 200 kroner, skulle dekkes av meglerforetaket i henhold til avtale, og krever dette beløpet tilbakebetalt.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klagerne fikk tilsendt oppdragsavtalen med oversikt over utlegg og vederlag som den ene klageren (hjemmelshaveren) signerte på og dermed godtok. I oppdragsavtalen fremkom det at meglerforetaket ville ha krav på en provisjon (som i dette tilfellet var en fastpris) på 35 000 kroner, samt dekning av de postene klagerne mener at de ikke skal betale.
De kostnadene klagerne mener de ikke skal betale, er utlegg som meglerforetaket legger ut for, og som deretter trekkes fra i oppgjøret. Meglerforetaket skal på ingen måte dekke disse kostnadene. Dette fremgår av oppdragsavtalens punkt 5.2. om vederlagets forfallstidspunkt/dekning av krav i klientmidler, og er for øvrig vanlig praksis hos alle meglerforetak.
Klagerne hevder at meglerforetaket tilbød seg å selge hytta til fastpris, samt dokumenterte forhåndsgodkjente kostnader. Klagerne påstår videre at foretaket har trukket for en rekke udokumenterte kostnader. De kostnadene klagerne viser til, står oppført i oppdragsavtalen (i form av pakker) og inngår i det selger skal betale ved salg. Alt annet utenom dette blir ansett som kostnader som skal dokumenteres, som for eksempel en fornyelse av annonsen på finn.no. Dette er kostnader som påløper utenom oppdragsavtalen, og som følgelig skal godkjennes av selger før tiltaket settes i kraft. I denne saken var det ingen slike ekstra kostnader.
Klagernes krav avvises.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder meglerforetakets krav på betaling
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Nemnda nevner først at klagerne har signert oppdragsavtalen, og at det derfor er den som må være utgangspunktet når det gjelder hva oppdragsgiver skal betale. Klagerne har ikke sannsynliggjort at det her er avtalt noe annet muntlig.
Når det gjelder oppdragsavtalen, er den ikke utformet i samsvar med kravene i eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 6. Det fremgår her at oppdragsavtalen skal inneholde et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over det totale vederlaget og de samlede utlegg. Dette kravet er kommet fordi oppdragsgivere skal ha mulighet til å sammenlikne ulike tilbud fra meglerforetak. Blant annet er selve provisjonen utelatt fra summeringen, noe som er feil. Klagerne er belastet tinglysingsgebyr for sikringsobligasjonen og eierskiftegebyr. Når det gjelder tinglysingsgebyr for sikring, fremgår det av oppdragsavtalen at dette inngår i «Grunnpakke fritidsbolig»», slik at klagerne ikke skal betale særskilt for det. Det fremgår ikke av oppdragsavtalen at klagerne skulle belastes eierskiftegebyr, og da kan ikke megler kreve at klagerne skal betale det med mindre de samtykker til dette. Totalt utgjør disse poster 1 085 kroner.
Det fremgår av oppdragsavtalen at «totalprisen» er angitt til 36 700 kroner. Dette er som nevnt feil, og det skaper en usikkerhet for kunden når det gjelder hva oppdragsgiver skal betale. Det er meglerforetaket som her må ha risikoen for den uklarhet som er skapt, jf. også avtaleloven § 37 første ledd punkt 3. Det fremgår av denne bestemmelsen at ved tvil om tolkningen av et avtalevilkår, som ikke er individuelt forhandlet som her, skal vilkåret tolkes til fordel for forbrukeren.
Det følger av dette at det klagerne i utgangspunktet skal betale er 36 700 kroner med fradrag av 1 085 kroner. Beløpet blir derfor 35 615 kroner. Klagerne har betalt 77 785 kroner, og må nå krediteres 42 170 kroner.
Avgjørelsen er enstemmig
Konklusjon
Megleren til Meglerhuset Østlandet AS har ikke overholdt vilkårene i eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 6 om kravene til hvordan en oppdragsavtale skal settes opp. Meglerforetaket må kreditere [klagerne] 42 170 – førtitotusenetthundreogsytti – kroner.