RFE-2023-049
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. januar 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Byåsen
Saken gjelder: Meglerens krav på betaling
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 11. august 2022 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens enebolig. Klageren valgte imidlertid å si opp oppdraget med meglerforetaket 11. januar 2023. Den 16. februar 2023 aksepterte klageren et bud fra en interessent som meglerforetaket hadde vært i kontakt med under oppdragstiden. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget, og anfører i tillegg at oppdragsavtalen ikke var gyldig. Klageren har blitt fakturert 129 913 kroner for oppdraget, men mener at han kun skal betale for direkte utlegg. Spørsmålet for nemnda er hva meglerforetaket har krav på i betaling.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren kontaktet meglerforetaket i forbindelse med at han skulle selge sin bolig. Kort tid senere kom megleren og hans sjef hjem til klageren for å presentere sitt tilbud. De to meglerne snakket konstant om hverandre, og klageren ble helt satt ut. Etter rundt 30 minutter presenterte de en ferdig utfylt kontrakt klar for signering. De to meglerne fortalte at huset ville bli solgt til prisantydning straks de kontaktet folk de visste var interesserte i å kjøpe bolig i området. Meglerne så ikke nytten av å annonsere boligen på Finn.no, men inviterte de aktuelle på sin kjøperliste. Meglerne var sikre på at det ville dukke opp minst 20 stykker på den første privatvisningen.
Etter den første privatvisningen skjedde det ingenting, og det viste seg å være nesten umulig å få svar fra megleren angående fremdriften. Det virket som at megleren hadde mistet interessen og motivasjonen for salget.
Ved to anledninger spurte klageren hva han måtte betale dersom han trakk salget eller boligen ikke ble solgt. Begge ganger fikk klageren beskjed om at han kun skulle betale de direkte påløpte kostnadene meglerforetaket hadde hatt frem til oppdraget ble avsluttet. Kostnader ved arbeid og andre honorar skulle kun faktureres etter at salget var gjennomført.
Da klageren sa opp oppdraget, mottok han en regning på 57 862 kroner. Klageren har betalt 20 985 kroner for utlegg.
Den 18. mars 2023 mottok klageren en ny faktura på 129 913 kroner. Meglerforetaket hadde da plusset på 103 000 kroner i meglerprovisjon for salg av huset.
Klageren har konsultert to uavhengige megleren og en advokat vedrørende saken og fakturaen. De var alle svært forundret over måten meglerne presenterte og beskrev sitt tilbud, og hvordan klageren ble presset til å underskrive den ferdige utfylte kontrakten. De mente videre at oppdragsavtalen ikke var gyldig, og trakk blant annet frem at den manglet datering.
Klageren mener at han kun skal betale for direkte utlegg ut ifra den avtalen som ble gjort før oppdraget startet.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klageren besøkte meglerforetaket på sensommeren 2022 og fortalte at han vurderte å selge sin bolig. Megleren fortalte klageren hva et boligsalg innebærer, og partene avtalte til slutt et møte på eiendommen 11. august 2022. På dette møtet deltok i tillegg avdelingslederen ettersom han hadde samarbeidet med megleren ved salg av tilsvarende boliger i området og i tillegg hadde lang erfaring med boliger i et høyere prissegment.
De to meglerne fortalte hvordan de skulle jobbe for å få solgt boligen til en god pris under de forutsetningene som lå til grunn for oppdraget. Klageren var tydelig på at det ikke var ønskelig å legge ut huset på det åpne markedet i første omgang, men at han helst ville prøve å selge boligen «off-market». Av denne grunn var det viktig for megleren at klageren var kjent med at et slikt salg innebærer en risiko for at boligen ikke blir solgt til den fulle markedsprisen.
På møtet 11. august 2022 signerte klageren oppdragsavtalen, og megleren konkretiserte hvilke tiltak han skulle gjøre for å finne en kjøper til eiendommen. På dette møtet ble også prisantydning diskutert, og partene ble enige om at en utgangspris på rundt 10 000 000 kroner var fornuftig.
Megleren loddet stemningen på generell basis ovenfor flere interessenter. Av disse var det ett par som ga utrykk for at de kunne være interessert. Megleren fikk etter hvert organisert visning for dette paret. Etter en del kommunikasjon kom interessenten med et bud på 9 500 000 kroner. Forhandlingene med budgiveren endte med at klageren ga et motbud på 9 900 000 kroner. Dette budet ble avvist. Megleren fikk inn et nytt bud på 9 800 000 kroner. Dette var ikke tilfredsstillende for klageren, og budet ble avslått. Etter dette ble det et lengre opphold uten kommunikasjon. Klageren ble innlagt på sykehus for et inngrep som satte han ut av spill over en lengre periode. Megleren fulgte opp interessenten i perioden klageren var på sykehuset.
I desember 2022 ønsket klageren å markedsføre boligen på nytt. Boligen ble lansert via meglerforetakets tjeneste «respons» i slutten av desember som en «kommer-for-salg»-annonse. Tjenesten «respons» markedsfører boligen på Schibsted sine medier. Boligen lå ikke ute på Finn.no, men skulle annonseres der når blant annet bilder var på plass.
I begynnelsen av januar 2023 ønsket megleren et møte med klageren for å avklare fremdrift og forventing ettersom dette kan være vanskelig å gjøre via SMS og pr. telefon. Klageren ønsket på sin side ikke videre dialog med megleren.
Oppdraget ble gjennomført i henhold til den planen klageren og megleren hadde lagt for salget. Budforhandlingene førte dessverre ikke til salg av eiendommen. Oppdraget ble sagt opp av klageren 11. januar 2023 og meglerforetaket sendte en faktura i henhold til oppdragsavtalen.
I løpet av våren 2023 fremkom det opplysninger om at eiendommen hadde blitt solgt etter at oppdraget var avsluttet. Klageren hadde 16. februar 2023 akseptert et bud fra interessenten som innga bud høsten 2022 i perioden innklagede meglerforetak hadde salgsoppdraget.
Ettersom handel kom i stand med budgiverne fra høsten 2022 har meglerforetaket krav på fullt vederlag i henhold til eiendomsmeglingsloven § 7-3. Det ble først sendt ut en faktura på vederlag og utlegg i henhold til oppdragsavtalen, men når det ble kjent for meglerforetaket at eiendommen ble solgt til samme person som megleren forhandlet med i oppdragstiden, sendte megleren en faktura på vederlag og utlegg som om eiendommen ble solgt av meglerforetaket.
Meglerforetaket fastholder sitt krav på vederlag.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Det er på det rene at oppdragsavtalen ikke er datert, og det fremgår derfor ikke nærmere hva som er oppdragets varighet utover at det i punkt «Oppdragets varighet – oppsigelse» fremgår at varigheten ikke er lenger enn seks måneder. Utformingen av oppdragsavtalen er derfor i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, se RFE-2017-165. En slik feil medfører likevel ikke at oppdragsavtalen blir ugyldig, slik anført av klageren.
Det neste spørsmålet er om meglerforetaket har krav på vederlag. Nemnda nevner innledningsvis at det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-3 andre ledd at megler har krav på vederlag dersom handel kommer i stand innen tre måneder etter at oppdraget er utgått, med noen oppdragstakeren har forhandlet med i oppdragstiden. Dette er tilfellet her. Boligen ble solgt omtrent én måned etter at oppdraget ble sagt opp, til noen som hadde inngitt bud i perioden meglerforetaket hadde salgsoppdraget. Nemnda legger til grunn at partene er enige om denne tidskronologien.
Klageren har anført en rekke forhold som han mener megler kan kritiseres for ved gjennomføringen av oppdraget, herunder måten megler presenterte tilbudet sitt på. Dette reiser imidlertid spørsmål som nemnda ikke forsvarlig kan ta stilling til under sin skriftlige saksbehandling.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at vederlagsnedsettelse eller prisavslag forutsetter at megleren har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved utføringen av oppdraget. Dette gjelder kun vederlag og elementer som inneholder et vederlag, og ikke utlegg. Et minimumsvilkår for å kunne nedsette meglers vederlag, er at meglers plikter er tilsidesatt mer enn rent bagatellmessig, jf. NOU 2006: 1 side 110
Ut fra en samlet vurdering av forholdene finner ikke nemnda at det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglers side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Nemnda har i denne sammenheng særlig vurdert at oppdragsavtalen ikke var datert. Manglende datering har ikke hatt noen praktisk betydning vedrørende de problemstillinger denne saken reiser. Det er følgelig ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Meglerforetaket har krav på betaling i henhold til det fakturerte.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.