Klage nr:
76/08

Avgjort:
27.08.2008

Saken gjelder:
Feil/ manglende opplysninger om fellesutgifter

Foretakets navn:
Aktiv Eiendomsmegling Bergen Proaktiv, Proaktiv Eiendomsmegling AS

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en eierseksjon gjennom innklagede. Bud ble akseptert 27. september 2007 og overtakelsen var avtalt til 29. september 2007.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Salgsoppgaven angir under punktet om fellesutgifter følgende:

«Kr 636,- pr mnd. Fellesutgiftene inkluderer sentralvarme, varmtvann, felles forsikring …».

Klageren spurte innklagede om å få en bekreftelse på at alt var inkludert i fellesutgiftene. Innklagede fant ut at varmtvannet ikke var inkludert, og dette er notert i budskjemaet. I november fikk klageren en regning på 350 kroner for sentralvarme, som var utenom fellesutgiftene. Fellesutgiftene økte dermed fra 636 kroner til 986 kroner. Dette utgjør ifølge klageren en økning på mer enn 50 %. Videre mener klageren at de 350 kronene per måned vil «ut ifra en rente på 6 % og inflasjon på 2,5 % utgjøre et beløp på kr 124657».

Klageren har vedlagt en salgsoppgave fra en annen eiendomsmegler vedrørende en tilsvarende leilighet i 4. etasje i samme bygg som oppgir fellesutgiftene til å være 968 kroner. Det er i denne spesifisert at sentralvarmen utgjør 350 kroner per måned.

Klageren krever på denne bakgrunn erstatning fra innklagede.

Innklagede anfører:

Ifølge innklagede er det ikke fremsatt noen reklamasjon til innklagede, kun en kopi av klagerens brev til selgeren. Innklagede påpeker at saken ikke ville fått et annet utfall ved klage til innklagede, da denne eiendomsmegleren rutinemessig ber klagere å melde saken til Reklamasjonsnemnda.

Når det gjelder klagen, har innklagede videreformidlet opplysninger fra selgeren og dennes forretningsfører. Innklagede må kunne stole på disse opplysningene, og innklagede kan ikke se at han kunne eller burde oppdaget at dette eventuelt ikke var korrekt. Det er solgt et stort antall leiligheter i det aktuelle prosjektet de senere årene. De vedlagte salgsoppgavene spriker en del i tid og det er uklart om økningen i felleskostnadene skyldes kostnader til fyring eller andre forhold. Disse opplysningene er gitt av eieren, og bekreftet av eieren og forretningsføreren. Den aktuelle leiligheten ble først forsøkt solgt gjennom to konkurrerende foretak. Selgeren la frem et prospekt fra det ene konkurrerende foretaket som også anga de opplysningene innklagede har gitt.

Innklagede presiserer at opplysningen om at varmtvann var inkludert, ble rettet av innklagede. Opplysningen ble inntatt i budskjemaet. Dette ble oppdaget fordi varmtvannsberederen var i hjørneskapet på kjøkkenet. Innklagede ringte både selgeren og ansvarshavende for å få vite om varmtvannet var inkludert i fellesutgiftene. Det ble ifølge innklagede bekreftet at fellesutgiftens størrelse var korrekt og at de var i samsvar med det som var beskrevet i takst (som ble fremskaffet av selgeren via den konkurrerende eiendomsmegleren).

Etter innklagedes oppfatning kan det ikke lastes ham at fellesutgiftene er større enn det som er oppgitt i salgsoppgaven.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren mener innklagede fikk kopi av all korrespondanse til selger. De første brevene som ble sendt, ble sendt til innklagede, med kopi til selger. Det var kun selger som svarte.

Klageren var skeptisk til de lave fellesutgiftene og påstår at innklagede har skrevet at det er lave felleskostnader uten å ha undersøkt hva som er inkludert. Klageren spesifiserte sitt bud etter at innklagede korrigerte at varmtvann ikke var inkludert i fellesutgiftene.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede påpeker at salgene i det aktuelle bygget var prosjektsalg direkte fra utvikler. Utvikler leverte alle opplysninger knyttet til salgene direkte til innklagede. De øvrige salgene klageren henviser tiler videresalg. Innklagede har vedlagt kontakt mellom innklagede og utvikler som viser grunnlaget for opplysningene som ble videreformidlet. Dette utgjorde grunnlaget for tidligere svar i sakens anledning.

Innklagede har lagt ved utskrift av listen over leilighetene med arealangivelse og estimerte fellesutgifter som står i prospektet. Denne listen er ifølge innklagede utarbeidet av utvikler/ eier/ selger.

Innklagede har også lagt ved «takster fra PBEs forsøk på å selge leilighetene.» Det følger en liste over hva takstmannen har fått opplyst skal dekkes av fellesutgiftene. Der benyttes fellesutgiftene fra vedlagt liste og både varmtvann og sentralfyring opplyses inkludert.

Spørsmålet om hva fellesutgiftene inneholdt ble tatt opp i forbindelse med budgivningen. Saken dreier seg om innklagede på en korrekt måte søkte opplysningene kontrollert. Etter innklagedes oppfatning må innklagedes henvendelse til utbygger med konkret forespørsel og videreformidling av dennes klare svar være tilstrekkelig. Innklagede viser til vedlagt korrespondanse.

Innklagede har også orientert klageren om at han ikke er bemyndiget til å ta avgjørelser på selgerens vegne. Selgeren har selv besvart alle henvendelser. For øvrig er kravene fremsatt som krav om prisavslag, og utbygger er derved rette vedkommende.

Klageren har tidligere krevd prisavslag fordi det er søkt om omgjøring av loftrommet. Begrunnelsen var at leiligheten ved salget ble kalt toppleilighet, og at dette ikke lenger ville være tilfelle om loftet skulle innredes. Innklagede antar denne innsigelsen ikke lenger er en del av klagen, men ber om mulighet til å uttale seg om dette dersom dette tas opp på nytt.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren mener hans budskjema ikke klargjør hva som var inkludert i felleskostnadene. Klageren påpeker at den aktuelle saksbehandleren hos innklagede i mail sier at «det var godt at de fikk rettet opp litt av «alt inkludert» i fellesutgiftene».

Klageren vedlegger en annen salgsoppgave i samme bygg der innklagede har rettet opp hva som inngår i felleskostnadene.

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

Etter innklagedes oppfatning er spørsmålet om opplysningene som er videreformidlet innhentet fra rette kilder. Innklagede påpeker at henvisningene til andre eiendomsmeglere og takstmenn er gjort for å vise at disse er gitt samme opplysninger fra samme kilde. Innklagede har innhentet opplysningene fra utbygger av prosjektet og dette må tilfredsstille kravet så lenge dette var eneste tilgjengelige kilden på dette tidspunktet.

Innklagede har ikke forståelse for at klageren stiller spørsmål ved at innklagede i mail uttrykker glede over klargjøringen om at varmtvann ikke er inkludert i fellesutgiftene.

For øvrig opplyser innklagede at han aldri har vært i kontakt med klageren. Leiligheten ble kjøpt av klagerens far og ble overført klageren av skattemessige årsaker.

Innklagede mener han ikke har opptrådt på en klanderverdig måte i denne saken og at det er unaturlig å søke kompensasjon med innklagede som adressat.

Saken gjelder krav om erstatning på grunn av feilaktige opplysninger om fellesutgifter.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53 og ulovfestede erstatningsregler.

Reklamasjonsnemnda bemerker innledningsvis at forholdet mellom kjøper og selger ikke behandles.

For at innklagede skal være økonomisk ansvarlig for feilopplysningen, må han ha handlet erstatningsbetingende uaktsomt.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er feilopplysningen vedrørende varmtvannet tilstrekkelig rettet ved at innklagede har opplyst om dette oginntatt dette i budskjemaet. Innklagede kan ikke kritiseres på dette punkt.

Når det gjelder opplysningen om kostnader til sentralvarmen, er denne ikke rettet. Etter Reklamasjonsnemndas syn burde innklagede undersøkt om kostnadene til sentralvarmen var inkludert i fellesutgiftene. Innklagede hadde en særlig grunn til å undersøke dette da klageren spurte spesielt om alt som fremgikk av prospektet, var inkludert i fellesutgiftene, og det var oppdaget feil i opplysningene om hvorvidt varmtvann var inkludert. Det foreligger ingen dokumentasjon for at innklagede har undersøkt om sentralvarmen var inkludert i husleien. I den grad utbyggeren har uttalt seg, tyder dokumentasjonen på at han uttalte seg i motsatt retning av at sentralvarmen var inkludert.

Klageren har dermed krav på erstatning for innklagedes forsømmelse mht. sentralvarmen. Månedlig á kontobeløp for sentralvarme utgjør kr 350 pr måned. Etter Reklamasjonsnemndas praksis bør erstatningen for slike kostnader beregnes for en fem årsperiode, dvs. kr 21 000 neddiskontert til kr 16 292, når en legger 6 % rente til grunn.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klageren

kr 16 292.

Oslo, den 27. august 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Knut Kopstad Den norske Advokatforenings representant/Eiendomsmeglerforetakenes Forenings representant