RFE-2023-136
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. januar 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Sandvika
Saken gjelder: Meglers omsorgs- og rådgivningsplikt.
Sakens spørsmål og bakgrunn
I oktober 2022 inngikk klageren oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av en kontraktsposisjon. Én budgiver innga totalt tre bud, hvorav to av disse inneholdt forbehold om finansiering. Det siste budet på 15 900 000 kroner var inngitt uten et slikt forbehold. Klageren hevder at de aksepterte budet etter at megleren hadde bekreftet å ha sjekket at budgiverens finansering var i orden. I tidsrommet mellom kontraktsignering og overtakelse ble det klart at kjøperen ikke hadde finansiering til å gjennomføre kjøpet. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke gjøre mer for å avklare og kontrollere kjøperens finansiering, samt opplyse klageren om risikoen ved dette. Videre er det spørsmål om det er grunnlag for å tilkjenne klageren erstatning.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Den 22. september 2022 spurte klager megleren om han hadde erfaring med prosjektsalg. Han svarte at han hadde mer enn 10 års erfaring og var kjent med klagers planer om å selge. Megler fortalte at bare DNB Eiendom kan selge denne kontraktsposisjonen, så hun kunne ikke engasjere andre meglere til å selge den. Dette viste seg å være «løgn». Alt megleren opplyste klageren om før igangsettelsen av salgsprosessen var feil, noe som tydelig viste at han ikke hadde noen erfaring med å selge kontraktsposisjoner.
Den 10. oktober 2022 signerte klageren oppdragsavtale med megler, ettersom han hadde forklart henne at bare DNB Eiendom kan selge denne kontraktsposisjonen, og han ville klare å selge den på kort tid.
Den 3. februar 2023 mottok klageren det første budet fra kjøper, hvor det var tatt forbehold om «at Finansiering blir bekreftet fra familie/advokat eller fra bank. Prisen er inkludert til p-plasser». Klageren avviste budet og informerte megleren om at hun bare var villig til å akseptere budet når kjøperen fremla dokumentasjon på finansieringen.
Den 6. februar ga megleren beskjed til kjøper om at han kunne få én uke til å få finansieringen i orden. Samme dag innga samme budgiveren et nytt bud uten finansieringsforbehold. Megleren forklarte at budgiveren nå hadde finansieringen i orden, og hadde tatt bort alle forbehold. Det var med det ingen risiko for klageren å akseptere budet. Megleren opplyste henne ikke om risikoen ved dekningssalg, annet enn å sende en kort e-post i ettertid med informasjon på norsk.
Megleren ringte for å få klagers aksept. Siden budet ikke inneholdt noe finansieringsforbehold ville all risiko gå over på kjøper idet det ble akseptert. Klageren spurte megler flere ganger angående budgivers finansieringsbevis, som svarte at det ikke var noe problem med budgivers økonomi. Klager stolte på opplysningene fra megler og aksepterte budet.
Etter én måneds forberedelse av transportkontrakten fortalte megleren plutselig at han skulle slutte hos meglerforetaket, og at noen andre ville håndtere kontrakten for klageren. Før overtakelsen ble det klart at kjøperen ikke hadde finansieringen til å gjennomføre kjøpet.
Megleren har i forbindelse med salgsoppdraget, herunder i budprosessen, gitt klageren feilinformasjon. Som følge av meglers håndtering er klageren blitt villedet, i tillegg til å bli stilt i en «tilfeldig» situasjon. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og har ikke overholdt sin omsorgs- og rådgivningsplikt overfor klageren.
Klageren er blitt påført et stort økonomisk tap, herunder ved å måtte betale renter på boliglånet, utgifter til advokat m.m. Klageren krever dette tapet erstattet av meglerforetaket.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klageren kontaktet megler høsten 2022 angående salg av en kontraktposisjon. Klagerens motivasjon for å selge var at hun hadde fått jobb et annet sted, og skulle flytte før overtakelsen av boligen.
Megler hadde god dialog med klager i forbindelse med inngåelse av oppdraget, og hadde i det videre omfattende kommunikasjon med henne omkring utarbeidelse av salgsprospektet. Dette omhandlet i stor grad de juridiske aspektene forbundet med salg av kontraktposisjon. Megler forklarte inngående bakgrunnen for informasjonen i salgsprospektet, og hvorfor det ikke var mulig å gjøre de endringer i salgsmateriellet som klager etterspurte.
Megler hadde også en grundig gjennomgang av avtaleverket i forbindelse med salg av kontraktposisjon, herunder hva det innebærer for de ulike aktørene (utbygger, selger og kjøper) av både rettigheter og forpliktelser.
Megler presiserte aldri at kontraktsposisjonen ville bli solgt på svært kort tid. Megler opplyste at salgsprosessen kunne variere i tid, spesielt ettersom dette var salg av en kontraktposisjon for bolig under oppføring.
Første bud fra kjøper ble gitt med forbehold om finansiering. Senere innga kjøper bud på samme beløp uten tilsvarende forbehold.
I forbindelse med det siste budet uten forbehold om finansiering, før selgers aksept, informerte megler klageren om at budgiver ikke hadde finansieringsbekreftelse. Budgiver forklarte megler at hun skulle arve midler fra familien. Detaljene omkring arven var imidlertid uavklart, og megler fikk ingen bekreftelse eller noe form for dokumentasjon på den kommende arven. Dette lot seg heller ikke innhente. Megler informerte klageren om risikoen omkring budet, og eventuelle konsekvenser av å akseptere et slikt bud. Informasjonen ble gitt muntlig, og gjentatt skriftlig pr. e-post.
Klageren informerte megler om at hun tidligere hadde jobbet som finansiell rådgiver i en bank, og at hun på salgstidspunktet jobbet som bankagent. Meglerens klare inntrykk var at klageren forstod innholdet i informasjonen han meddelte henne, særlig også med tanke på hennes finansbakgrunn.
Det er trist at klageren føler seg villedet av megler. Megler kjenner seg imidlertid ikke igjen i disse påstandene. Megler sluttet i meglerforetaket etter salget var gjennomført, men før kjøpers overtakelse av kontraktsposisjonen. Beklagelig kunne ikke kjøper fremskaffe nødvendig finansiering, og den opplyste risiko manifesterte seg. I situasjonen som oppstod veiledet meglerforetaket klager i forhold til hennes rettigheter overfor kjøper.
Meglerforetaket bestrider at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Megler har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. En megler plikter å kontrollere budgivers finansiering så langt det er mulig, samt å informere selger dersom finansieringen ikke lar seg bekrefte. I dette tilfelle oppga budgiver arv som finansieringsform, og megler kunne ikke få bekreftet dette på noe vis. Meglers oppgave blir dermed å informere selger om manglende finansieringsbekreftelse, og konsekvensene av dette. Dette har megler gjort både muntlig og skriftlig.
Megler har orientert selger om hva aksept av budet innebar av risiko, og selger tok en sjanse ved å akseptere budet. Det er synd at risikoen manifesterte seg ved at kjøper ikke kunne stille midler til å gjennomføre handelen. Dette er likevel ikke en risiko meglerforetaket skal bære.
Erstatningskravet kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers omsorgs- og rådgivningsplikt samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
I denne saken er det en god del forhold hvor det står påstand mot påstand, som nemnda ikke forsvarlig kan ta stilling til ved sin skriftlige saksbehandling hvor partene og eventuelle vitner ikke forklarer seg for nemnda. Dette gjelder for eksempel klagerens anførsel om at bare dette meglerforetaket kunne selge denne kontraktsposisjonen.
Finansieringsbekreftelse
Det sentrale spørsmålet i saken knytter seg til meglers kontroll av budgivers finansiering ved inngivelse av det siste budet uten noe finansieringsforbehold. Meglerforetaket har anført at megler informerte klageren om at budgiver ikke hadde finansieringsbekreftelse da budgiver skal ha sagt at arvemidler skulle finansiere kjøpet. Megler har imidlertid ikke sikret notoritet eller bevis for at klageren fikk denne informasjonen. Det kunne megler enkelt gjort ved for eksempel sende en kort e-post til klageren, hvor denne informasjonen ble gjentatt. Manglende notoritet om et så vesentlig forhold som kontroll av eller manglende kontroll av finansieringen, må etter nemndas syn gå ut over megleren, det vil si meglerforetaket. Konklusjonen blir at megleren her har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Erstatning
For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig etter arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1, må flere vilkår være oppfylt. Megler må ha opptrådt uaktsomt, klageren må ha lidt et økonomisk tap og det må være årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og tapet.
Nemnda finner at megler har vært uaktsom. Det vises til det som er sagt over om finansieringsbekreftelse. Klageren har anført at hun har lidt et stort økonomisk tap. Det er vist til økte renteutgifter og utgifter til advokat. Men dette er ikke nærmere underbygget eller spesifisert for nemnda, og kravet kan ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til DNB Eiendom AS avd. Sandvika har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.