RFE-2023-145

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. januar 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Aktiv Eiendomsmegling Grefsen og Torshov

v/Advokat Margit Himle

Tryg Forsikring

 

Saken gjelder:               Meglers omsorgs- og rådgivningsplikt

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren kjøpte andelsleilighet formidlet gjennom innklagede foretak i mars 2023. Kjøpesummen var på 3 100 000 kroner. Det var knyttet betingelser til godkjenning av nye andelseiere i borettslagets vedtekter. Det var både aldersmessige vilkår, samt yrkesmessig tilknytning til universitet og statlig høyskole. Vilkårene var formidlet både i salgsannonsen og i salgsoppgaven. Klagerens søknad om godkjenning ble avvist av borettslagets styre, og hun ble pålagt å re-selge andelen. Spørsmålene i saken er om meglerforetaket har brutt god meglerskikk ved ikke å gi nødvendige råd og veiledning knyttet til betingelser for godkjenning som andelseier. Det er videre spørsmål om megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og om dette berettiger klageren til erstatning fra meglerforetaket.

Klageren krever 430 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Klageren deltok ikke på fellesvisningen som ble arrangert 17. mars 2023. I stedet var hun på privatvisning 31. mars. Borrettslagets vedtekter ble ikke utdelt på privatvisningen.

Klageren hadde med seg en konvolutt med attester fra tidligere arbeidsforhold og spurte megleren på privatvisningen om han ville se disse, eller om hun skulle sende de til han på e-post. Megleren sa at han ikke trengte å se dokumentene. Det var tilstrekkelig at klageren skrev noen setninger i en e-post og redegjorde for tidligere arbeidsforhold. Klageren fikk ingen råd hverken skriftlig eller muntlig om å legge inn forbehold ved eventuell inngivelse av bud. Klageren gjorde som megleren sa og sendte en e-post samme dag hvor hun redegjorde for sine tre siste arbeidsforhold med tidsangivelser.

Etter at hun kom tilbake fra privatvisningen la hun inn bud via budportalen på tre millioner kroner. Hun ringte også megleren for å forvisse seg om at budet var mottatt. Hun fikk da beskjed om å vente 2-3 timer til megleren hadde fått svar fra selger på om budet var godtatt. Heller ikke på dette tidspunktet fikk hun noe råd om å ta forbehold.

Klageren hadde finansieringsbevis fra banken på 3 100 000 kroner og sa til megler at dette var maks hva hun kunne betale for leiligheten. Etter å ha snakket med selger ringte megleren tilbake og informerte klageren om at selger ikke var helt fornøyd. Klageren tilbød seg å rydde dødsboet, dersom selgeren var villig til å godta bud på 3 100 000 kroner. Budet ble akseptert av selgeren senere den kvelden. Det ble ikke i noen av telefonsamtalene med megleren nevnt noe om boretten eller muligheten for å ta forbehold om godkjenning. Klageren trodde derfor at alt var i orden, og at hun bare kunne flytte rett inn.

Klageren følte seg presset av eiendomsmegleren på flere av stadiene i kjøpsprosessen. I kontraktsmøte hadde megleren den veldig travelt og avfeide spørsmålene fra klageren. Hun ble henvist til en sofa i meglerkontorets inngangsparti. Representant for selger var ikke til stede, men skulle komme senere samme dag og signere kontrakten. Megleren skulle også sende kopi av originalene i posten. Klageren mottok aldri dette.

Da det var et faktum at klageren ikke ville bli godkjent som andelseier, ble klageren lovet at re-salget skulle igangsettes raskt, og at både megleren, selger og styreleder skulle hjelpe til med å redusere klagerens utgifter. Hun ble flere ganger lovet at hun ville komme skadesløst fra dette, blant annet fordi hun kunne regne med å få en høyere pris for leiligheten enn hva hun ga.

I forbindelse med salget av hennes tidligere leilighet, inngikk hun oppdragsavtale med DNB Eiendom. Da kjøpet av den nye leiligheten gikk i vasken, inngikk hun oppdragsavtale nummer to med DNB i anledning re-salget av den nye leiligheten.

Under behandlingen av søknaden om borett, forsøkte både klageren og DNB å få kontakt med megleren uten å lykkes. Klageren ringte da selv styrelederen og fikk vite at søknaden var ferdigbehandlet dagen før. Hun ble heller ikke rådet til å ta kontakt med advokat eller lignende da søknaden ikke ble godkjent.

Til tross for at hun tidligere hadde vært ansatt ved universitetet i en årrekke, samt at hennes siste arbeidsplass hadde tilknytning til relevante institusjoner, ble søknaden hennes avvist av borettslagets styre. Hadde megleren villet se på attestene hennes og rådet henne til å ta inn et forbehold om godkjenning i budet, ville dette vært unngått. I stede måtte klageren selge leiligheten hun hadde kjøpt, men ikke fikk rett til å bo i.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og brutt sin omsorgsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven §6-3. Megler skal gi råd og opplysninger om faktiske og rettslige forhold av betydning for handelen og gjennomføringen av denne.

Da klageren stilte spørsmål om godkjenning av andelseiere samt vilkårene til borrettslaget, burde megleren henvist klager til å kontakte borrettslagets styre for å avklare om fremviste attester var tilstrekkelig til at hun oppfylte vilkårene for borett. Megleren burde forstått av klagerens spørsmål at hun ikke hadde tilstrekkelig kunnskap om vilkårene for å oppnå borett, selv om det fremgikk skriftlig i boligannonsen og prospektet. Megleren burde presisert at det var borrettslagets styre som vurderte og eventuelt godkjente andelseiere. Megleren skulle som et minimum anbefalt henne å ta kontakt med styre, alternativt tatt et forbehold i budet om styrets godkjenning.

Klageren krever 430 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket. Erstatningspostene knytter seg til re-salgsprosessen, samt doble bokostnader herunder strøm, mellomfinansieringslån, renter og gebyrer. Klageren har lidd et økonomisk tap som følge av meglerens handlinger. Det er adekvat årsakssammenheng mellom det økonomiske tapet og innklagedes meglers handlinger.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Meglerforetaket fikk vinteren 2023 i oppdrag å selge en andelsleilighet i Universitetspensjonistenes borettslag. Oppdragsavtalen ble signert 2. mars 2023, hvoretter leiligheten ble annonsert 20. mars. Leilighetene i borettslaget hadde følgende vedtektsfestede krav til kjøper, jf. vedtektene punkt 2-2:

«Godkjenning som fysisk andelseier i Universitetspensjonistenes borettslag forutsetter at vedkommende på tidspunktet for erverv av andelen har fylt 52 år og oppfyller følgende vilkår: er fast ansatt eller pensjonert fra stilling ved norsk universitet eller statlig høgskole, Arkivverket, Riksantikvaren, Nasjonalbiblioteket, Studentsamskipnaden eller andre offentlige institusjoner som er knyttet til universiteter og statlige høgskoler, herunder universitetssykehusene.»

Vedtektsbestemmelsen ble inntatt i sin helhet både i annonsen og salgsoppgaven. I salgsoppgavens side 16 ble det videre presisert:

«Kjøper skal godkjennes av styret og har selv risikoen for at godkjennelse blir gitt. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn».

Tirsdag 28. mars ble det avholdt fellesvisning på leiligheten der tre interessenter møtte. Klageren var ikke på denne visningen.  To dager senere ble megler kontaktet av klageren med forespørsel om privatvisning. Denne ble avtalt til 31. mars kl. 12:30.

På visningen ble klager vist rundt i boligen og fellesarealene, samt overlevert et prospekt. Klager viste tydelig interesse for boligen og opplyste at hun hadde lest seg godt opp på den informasjonen om boligen som var tilgjengelig på internett. Hun stilte ingen spørsmål om boretten og ga klart uttrykk for at hennes tidligere arbeidsforhold skulle være tilstrekkelig for å kunne bli godkjent som ny andelseier i borettslaget.

Det er ikke riktig at klageren på visning hadde med seg en konvolutt med attester som megleren skal ha «avvist» å se på.  Da visningen var over, sa klager at hun skulle hjem og vurdere om hun skulle legge inn bud på boligen. Dette ble imøtesett med at hun kunne ta kontakt med megler hvis det var noen spørsmål knyttet til boligen, eller forholdene rundt.

Kl. 14:34, samme dag, mottok innklagde et bud på leiligheten pålydende 3 000 000 kroner, med akseptfrist samme dag kl. 16:30. Budet var uten forbehold og ble formidlet til selger og andre øvrige interessenter kl. 14:37. Idet prisantydningen var satt til kr 3 500 000 fant selger budet for lavt, noe som ble formidlet til klager. Kl. 16:09 la klageren inn et nytt bud på 3 100 000 kroner med frist til kl. 16:45. Sistnevnte bud ble akseptert av selger kl. 16:44. Samtidig ble klageren kontaktet og bedt om å oversende dokumentasjon som grunnlag for styregodkjennelsen. Megleren mottok e-post fra klageren med oversikt over tidligere arbeidsforhold kl. 16:54. Kl. 17:07 sendte megleren e-post til styreleder i borettslaget med tittelen: «Styregodkjennelse av ny andelseier».  På oppfordring fra styre ble ytterligere dokumentasjon oversendt 6. april. Den 12. april fikk klager avslag på sin søknad om borett. Avslagets reelle begrunnelse var at klagerens siste arbeidssted før pensjonsalderen, ikke ble ansett å oppfylle vedtektenes stillingsvilkår. Klageren innhentet ytterligere dokumentasjon, herunder opplysning om siste arbeidssteds status som forskningsbibliotek, hvoretter styret tok saken opp til ny behandling. Den 18. april varslet styre at avslaget ble opprettholdt.

Den 20. april bisto innklagde klageren med å oversende søknad om dispensasjon.  Samtidig som innklagde arbeidet med å få klageren styregodkjent hadde hun, uten innklagdes viten, engasjert to meglere i DNB Eiendomsmegling. Meglerne der hadde tatt direkte kontakt med styret i Universitetspensjonistenes Borettslag, hvoretter saken endte med at meglerforetaket den 20. april mottok pålegg om videresalg av andelsleiligheten.  Den 20. april varslet meglerne i DNB også om at de nå representerte klager, og at hennes ønske var snarlig overtakelse av boligen slik at DNB Eiendomsmegling kunne iverksette pålegget fra styre om videresalg.

Den 2. mai møtte klageren på meglers kontor for å signere kjøpekontrakten. Kjøpekontrakten ble sendt klageren pr. e-post både 4. og 5. mai. Overtakelse ble mellom partene avtalt til 15. mai kl. 12:00. Torsdag 11. mai varslet klageren at overtakelsen måtte stilles i bero. Selger fastholdt overtakelsestidspunktet. Den 16. mai mottok innklagde en e-post fra klageren om at saken var under behandling hos advokat, og at det ville komme ytterligere informasjon i løpet av uken. Meglerforetaket sendte samme dag en e-post til klager med opplysninger om konsekvensene av forsinket/manglende overtakelse. Den 26. mai mottok selgeren og meglerforetaket et brev fra klagerens advokat, hvor det blant annet ble varslet heving. Innklagde besvarte brevet samme dag. Den 31.mai mottok meglerforetaket en e-post fra klagerens advokat om at klager likevel ønsket å overta leiligheten. Dato for overtakelse ble satt til 2. juni kl. 12:00. Det ble også bekreftet at klageren skulle betale forsinkelsesrenter.

Under gjennomføringen av overtakelsen anbefalte advokaten klageren å holde tilbake 205 700 kroner av kjøpesummen inntil klageren hadde avklart borett, eller tilbakeholdet var avklart mellom partene. Mandag 5. juni sendte meglerforetaket en standard e-post til klagerens advokat hvor det ble informert om at tilbakeholdet måtte være rettmessig og berettiget.  Samme dag mottok meglerforetaket en e-post fra klagers advokat der det ble bedt om at det tilbakeholdte beløpet likevel ble utbetalt selger, samt varslet at saken ville bli innklaget til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglertjenester.

Vedtektenes vilkår for borett var inntatt i sin helhet både i salgsannonsen og salgsoppgaven, slik at enhver potensiell kjøper fullt ut var kjent med de vilkår som gjaldt. Videre var det uttrykkelig opplyst at det var kjøperen som bar den fulle og hele risikoen for godkjennelse, noe som er naturlig idet det er kjøper som har kunnskap om egen yrkesbakgrunn. For at megleren skulle kunne gitt råd om å ta forehold om styregodkjenning ved budgivningen, måtte megler i tilfelle ha mottatt opplysninger som tilsa at styregodkjenning kunne bli problematisk, noe som ikke var tilfelle her. Tvert imot opplyste klager under visningen at hun hadde lest seg godt opp på vilkårene og mente at hennes tidligere arbeidsforhold skulle være tilstrekkelige for å oppfylle borettslagets vedtekter. Ut over dette var klagers tidligere arbeidsforhold ikke noe tema på visningen.

Klageren tok heller ikke kontakt med megleren før hun innga sitt første bud uten forbehold vel en time etter avsluttet visning.  Megleren bestrider at klageren på visningen skal ha hatt med seg en konvolutt med attester som megler «avviste» å motta/se. Han fikk først tilgang til og kunnskap om klagers tidligere arbeidsforhold da klager, på oppfordring fra innklagde, oversendte en epost med oversikt over tidligere arbeidsforhold. Denne ble mottatt først 10 minutter etter at budet var akseptert. Megleren har verken opptrådt i strid med god meglerskikk, eller utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. Klager har fremmet et krav på 430 000 kroner, hvor erstatningspostene er udokumenterte og høyst uklare. Klagers eventuelle tap kan først avklares etter at leiligheten er videresolgt.

Klagerens håndtering av saken etter avslaget fra styre, med to meglerskifter, samt innhenting av råd fra advokat som så langt bare ser ut til å ha påført henne forsinkelsesrenter, er uheldig. Dette har sannsynligvis ført til både forsinkelse og fordyret prosessen med videresalget.

Klagen kan ikke føre frem.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Det var i salgsoppgaven gitt informasjon om borettslagets vedtektsfestede krav til godkjennelse av kjøper, og at klageren selv hadde risikoen for at styret ga godkjennelse. Det står for øvrig ord mot ord på en rekke forhold som nemnda ikke kan ta stilling til ved sin skriftlige behandling av klagen.

Slik saken er opplyst, har klageren ikke sannsynliggjort at megleren har forsømt seg her når det gjelder å bli godkjent som kjøper i borettslaget. Megler har oppfylt sin opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd, jf. § 6-3. Det vises til annonsen og salgsoppgaven.

Det følger av dette at erstatningskravet ikke kan føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.