RFE-2023-155
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. januar 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Åsane
Saken gjelder: God meglerskikk. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 30. mars 2023 kjøpte klageren et konsesjonspliktig småbruk formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Eiendommen bestod blant annet av forfallene bygninger og en del skog. Etter kjøpet har klageren fremhevet en rekke forhold ved meglerens håndtering av salget som han mener er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Videre om meglerens opptreden gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstatning for differansen mellom verdien av skogen fastsatt i landbrukstakst og en ny uavhengig verdivurdering.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren har fremhevet flere forhold ved meglerens håndtering av salget som han mener er kritikkverdige.
Verdivurdering av skogen på eiendommen
Skogen utgjorde den største verdien på eiendommen. I salgsoppgaven hadde megleren vedlagt en landbrukstakst, hvor det under overskriften «Andre verdikomponenter» fremgikk at skogen var verdsatt til 614 000 kroner. Verdien var fastsatt på grunnlag av at skogens huggbare volum ble anslått å utgjøre 3 000 kubikkmeter. I tillegg ble det anbefalt engangshogst. Verdivurderingen forutsatte at man kunne selge tømmeret på normalt vis, altså ved at et tømmerselskap kjøper og henter tømmeret.
Etter overtakelsen snakket klageren med en nabo som sa at veien opp i dalen ikke tålte tømmerbiler, og at det dermed var umulig å virke tømmeret der. Klageren kontaktet deretter Statens Vegvesen som bekreftet at høyeste vektklasse på veien er 8 tonn, samt at tillatt totalvekt er 20 tonn på fire aksler (kv.1008). Siden en tømmerbil uten henger og last har en egenvekt på omkring 17 tonn, er det umulig å selge tømmeret på eiendommen. Skogens reelle verdi samsvarer dermed ikke med verdivurderingen.
Klageren har spurt megleren om en redegjørelse for hvilke objektive fakta som ligger til grunn for verdivurderingen av skogen, men har ikke fått svar. Megleren har kun henvist klageren til takstmannen som igjen har henvist til megleren. Selv om både megleren og takstmannen hevder at verdivurderingen er objektiv, har ingen av dem redegjort nærmere for hva den angitte verdien faktisk er basert på.
Foruten skogen, bestod eiendommen blant annet av et ubeboelig hus. Bakgrunnen for selgerens krav om kjøpesum var dermed verdivurderingen av skogen. Verdivurderingen var imidlertid basert på falske og fiktive grunnlag. Ved utarbeidelsen av verdivurderingen, skulle eiendommens faktiske forhold blitt lagt til grunn. Når megler som fagperson ikke klarer å foreta nødvendige undersøkelser eller gi tilstrekkelige opplysninger, kan man ikke forvente at kjøper skal ha forutsetning til å finne ut av disse forholdene på egenhånd. En megler kan ikke sammenlikne en skogeiendom som det ikke er mulig å drive med andre skogeiendommer som det faktisk går an å drive.
På bakgrunn av skogens betydelige verdi og anbefalingen om engangshogst, betalte klageren mye for eiendommen. Siden klagerens konsesjon og planlagte drift av eiendommen var avhengig av ekstra beitearealer, ønsket klageren å rydde skogen for å frigjøre plass til dette. Eiendommen bestod også av flere nedraste bygninger. For at klageren skulle klare å finansiere restaureringen av disse, tok han inntekter fra skogen med i budsjetteringen. Når det imidlertid viser seg at skogen ikke har noen verdi, og det ikke lar seg gjøre å kjøre vekk tømmeret, har klageren lidt et økonomisk tap som megleren er ansvarlig for.
Dersom klageren ikke får erstatning for den uriktige verdivurderingen, må han selge eiendommen. For å ha mulighet til å oppnå en salgspris tilsvarende kjøpesummen som klageren betalte, må han villede kjøperen slik som megleren villedet klageren. Hvis klageren er ærlig med en eventuell kjøper og informerer om de faktiske forholdene, vil han ikke kunne selge eiendommen uten store tap. Da klageren kjøpte eiendommen, lå eiendommen ute på markedet i flere måneder. Til tross for at eiendommen ble markedsført med den uriktige og høye verdivurderingen av skogen, var det ingen som var villig til å betale den prisen som klageren gjorde.
Uriktig opplysning om septiktank med spredegrøft
Under avsnittet «Vei, vann og avløp» i salgsoppgaven fremgår det at eiendommen hadde septiktank med spredegrøft. Dette stemmer imidlertid ikke, da en nabo har opplyst klageren om at selgeren aldri hadde septiktank. Ifølge naboen gikk avløpet ned i møkkakjelleren i låven. Opplysningen om septiktank var av betydning for klageren da han vurderte hvilke muligheter han hadde til å sette eiendommen i stand. Til tross for at klageren har spurt megleren om hvilke faktiske forhold som lå til grunn for den uriktige opplysningen, har han ikke fått noe svar.
Meglerens håndtering av klagerens konsesjonssøknad
Klageren er misfornøyd hva gjelder meglerens omsorg for klagerens integritet og konsesjonssøknad. Da klageren skulle søke om konsesjon i slutten av mars 2023, ble han enig med megleren om at megleren skulle sende søknaden elektronisk til kommunen slik at det tok kortere tid. Etter partene ble enige, valgte imidlertid megleren å fylle ut klagerens konsesjonssøknad med egne ord uten å forhøre seg med klageren. Søknaden endte med å ikke representere klageren og hans ønsker. Klageren frastod fra å signere meglerens ferdigutfylte søknad, og ble enig med megleren om at han skulle oversende et skriv til megleren med kommentarer til hvert av punktene i konsesjonssøknaden. Deretter skulle megleren fylle ut søknaden med klagerens egne ord. Megleren valgte uansett å endre klagerens formuleringer, og det tok omkring en uke før konsesjonssøknaden ble riktig utfylt. Når det er kjøper som plikter å søke konsesjon, er det viktig at søknaden blir skrevet av vedkommende selv. Det er hverken meglerens jobb eller myndighet å gjøre dette. Meglerens praksis og slurvete arbeid resulterte i at han oversendte søknaden en dag etter fristen som var 4. april. Søknaden måtte dermed oversendes innen neste frist som var i slutten av mai. På bakgrunn av dette måtte klageren utsette overtakelsen med omkring en måned.
Erstatningskrav
Selv om klageren har uttrykt sin misnøye overfor megleren, har megleren forsøkt å snakke seg vekk og han har ikke gitt noen objektiv tilbakemelding på klagepunktene. I dialog med klageren har takstmannen opplyst om at megleren fortalte ham at takstmannen allerede hadde snakket med klageren på telefon før klageren hadde sett eiendommen. Dette stemmer ikke. Klageren har forsøkt å konfrontere megleren med dette, herunder spurt på hvilket grunnlag megleren kan hevde dette, men har ikke fått noe svar. Meglerens opptreden må anses som rotete og useriøs, og klageren stiller seg kritisk til meglerforetakets praksis.
På bakgrunn av dette krever klageren at meglerforetaket erstatter differansen mellom verdien av skogen fastsatt i landbrukstaksten og en ny uavhengig verdivurdering.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det fremgår uttrykkelig av salgsoppgaven at eiendommen er et småbruk med forfallen bygningsmasse. Saken gjelder følgelig kjøp av næringseiendom, ikke skogeiendom.
Verdivurdering av skogen på eiendommen
Når det kommer til eiendommers verdi, er beliggenhet viktig. I dette tilfellet ble det fremhevet i salgsoppgaven at eiendommen er et idyllisk småbruk på en nydelig plass med forfallen bygningsmasse. For mer informasjon om beliggenhet, vises det til avsnitt «Beliggenhet» i salgsoppgaven.
Megleren har foretatt en helhetlig vurdering av eiendommens verdi. Han har ikke vurdert skogens verdi isolert, men utarbeidet et objektivt verdiestimat for hele eiendommen. Megleren har således ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt hva gjelder verdivurderingen.
Opplysninger om skogen og veien
I salgsoppgaven ble det gjentatte ganger opplyst om at veien var dårlig. Det vises blant annet til avsnittet «Nøkkelinformasjon» hvor det fremgår at veien trenger vedlikehold. Videre fremgår det under avsnitt «Parkering» at det går en privat vei opp til huset, men at veien er mangelfullt vedlikeholdt og må betraktes som traktorvei. Disse opplysningene gjentas også under avsnittene «Vei, vann og avløp» og «Adkomst».
Før kjøpet har klageren vært i kontakt med kommunen flere ganger vedrørende veiklasse. Dersom kommunen har gitt klageren uriktig informasjon om veiens bæreevne eller lignende, er dette et forhold mellom klageren og kommunen. Meglerforetaket kan følgelig ikke være ansvarlig.
Det fremgår av tilstandsrapporten at det ikke forelå skogbruksplan. Det ble hverken gitt opplysninger om lundeplasser, velteplasser eller bruksretter til slike plasser på eiendommen. Dersom det ikke opplyses om dette konkret, må man etablere eventuelle skogsveier og velteplasser på egen regning. Basert på opplysningene som ble gitt ved salget, kunne ikke klageren påregne at eiendommen hadde slike plasser. Han må dermed bære risikoen for sine egne forutsetninger.
Før kjøpet informerte klageren om at han ville ta ut skog og bruke dette til å restaurere bygningene på eiendommen. Klageren nevnte også muligheten for et mobilt sagbruk slik at han kunne skjære opp tømmeret til ønsket dimensjon. Når klageren ser for seg noe annet i ettertid og opplever utfordringer knyttet til dette, må det anses for å være på egen regning og risiko.
Med dette har megleren hverken gitt uriktige opplysninger om veien eller skogen. Det foreligger således ikke ansvarsgrunnlag hva gjelder meglerens opplysninger om skogen.
Opplysninger om septikktank
I salgsoppgaven ble det inntatt en opplysning om at eiendommen hadde en septikktank med spredning. Opplysningen stammet fra fullmektigen av boet, og det er vanskelig å se at megleren skulle ha oppdaget at dette ikke stemte. Fullmektigen informerte uansett om at septikktankens funksjon og tilstand ikke var undersøkt nærmere. Disse opplysningene ble videreformidlet i salgsoppgaven under avsnittet «Vei, vann og avløp», hvor det i tillegg ble presisert at ansvar og risiko påhviler kjøper. Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og kan dermed ikke holdes ansvarlig for forholdet.
Ut fra opplysninger gitt i salgsoppgaven og tilhørende vedlegg, fremgår det uansett at man må påregne utskiftning av slike installasjoner. Det er uttrykkelig presisert i salgsoppgaven at eiendommen har forfallen bygningsmasse og at bygningene er i svært dårlig stand. Forholdet må også ses i lys av opplysningene som fremgår under avsnittene «Byggemåte» og «Standard».
Klageren har ikke lidt noe økonomisk tap, og han har uansett ikke dokumentert dette.
Meglerens håndtering av klagerens konsesjonssøknad
Megleren er ikke enig i klagerens beskrivelse av dette forholdet. Siden klageren skulle oversende søknaden ved ordinær postgang, forsøkte megleren å være behjelpelig med å oversende den digitalt. På den måten bidro megleren med å forhindre forsinkelser for klageren.
Klagerens bud ble akseptert 30. mars 2023, altså torsdag før påsken. I lys av kommunens behandlingstid av konsesjonssøknader, ønsket klageren en relativ hurtig overtakelse. Dersom klageren hadde fylt ut søknaden på papir og oversendt denne ved postgang, hadde prosessen blitt betydelig forsinket. Megleren tilbøy derfor klageren å bistå med elektronisk inngivelse av søknaden. Tilbudet bidro til vesentlig tidsbesparelse og en mulighet for klageren til å få godkjent søknaden før ønsket overtakelse.
Det stemmer at utkastet til konsesjonssøknaden ble sendt frem og tilbake før klageren var tilfreds. Det er imidlertid ikke dokumentert at megleren har brutt god megleskikk ved sin håndtering av søknaden. Klageren visste at megleren var på påskeferie, samt at megleren hadde begrenset mulighet til å redigere dokumentet utenfor kontoret. Megleren stiller seg undrende til at den digitale prosessen kan sies å ha vært mer tidkrevende enn oversendelse gjennom postgang ved påske.
Erstatningskrav
Megleren har hverken brutt god meglerskikk eller opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det foreligger ikke noe dokumentert økonomisk tap, og det er uansett klageren som har bevisbyrden for dette. Det foreligger følgelig ikke grunnlag for erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Klagen gjelder særlig tre forhold.
Verdivurderingen av skogen
Det ble innhentet en landbrukstakst. En megler må kunne legge en slik takst til grunn for salget med mindre megler ser at det er åpenbare feil i taksten, for eksempel når det gjelder areal. Nemnda finner at megler ikke kan kritiseres for at han benyttet landbrukstaksten ved salget.
Er det feil i landbrukstaksten, er det i utgangspunktet et forhold mellom klageren og takstmannen. Klageren har krevd at megler skal bekoste en ny takst. Nemnda finner at det ikke er grunnlag for det. For det første kan nemnda aldri pålegge et meglerforetak å innhente ny takst, men kan eventuelt bli erstatningsansvarlig for utgiftene til en ny takst, hvis vilkårene for erstatning er oppfylt. Men nemnda finner det klart at det ikke er grunnlag for erstatning, blant annet fordi megler ikke har vært erstatningsbetingende uaktsom.
Utfylling av konsesjonsskjema
Nemnda forstår klageren slik at megler kan kritiseres for at kommunikasjonen mellom klageren og megleren førte til at den endelige utfyllingen av konsesjonsskjemaet tok tid, noe som første til at behandlingen av konsesjonssøknaden ble forsinket. Slik saken er opplyst, finner nemnda at megler ikke i nevneverdig grad kan kritiseres for sin behandling her.
Septiktanken
Det er på det rene at det ble gitt en uriktig opplysning om at det var septiktank. Megler baserte denne opplysningen på informasjon fra selger, og det er ikke noe som tilsier at megler skulle undersøkt dette nærmere.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.