RFE-2023-156
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. januar 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Sandnes
Saken gjelder: Budgivning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 30. juni 2023 deltok klageren i en budrunde på en enebolig som meglerforetaket formidlet. Boligen hadde en prisantydning på 6 000 000 kroner, og det var kun én annen budgiver med i budrunden. Den 30. juni startet budene på 4 600 000 kroner og stoppet på 5 350 000 kroner uten at huset ble solgt. Den 1. juli ble imidlertid den andre budgiveren gitt et motbud på 5 500 000 kroner, som han valgte å akseptere. Klageren opplever at han ble «glemt», og reagerer på at den andre budgiveren fikk et motbud, til tross for at klageren fremdeles var interessert. Spørsmålet for nemnda er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Boligen ble ikke solgt under budrunden fredag 30. juni 2023. På ettermiddagen samme dag, fortalte megleren at selgeren så for seg minst 5 500 000 kroner. Klageren sendte deretter en SMS til megleren om at han trengte noe mer betenkningstid ettersom han ønsket å sjekke hva oppussing ville koste. Klageren ba megleren gi beskjed dersom noe skjedde i forbindelse med salget, for å vise at han fremdeles var interessert.
Søndag 2. juni innga den andre budgiveren et bud på 5 400 000 kroner med akseptfrist til klokken 12:00 samme dag. Klokken 10:52 mottok klageren en SMS fra megleren der det stod:
«Hei, 5,4 nå, kan være den blir solgt, siste sjanse om du vil være med å by:)»
Klokken 11:21 ringte megleren for å spørre om klageren ville by mer, noe klageren bekreftet. Megleren ba klageren inngi et bud før klokken 11:45. Klokken 11:37 la klageren inn et nytt bud på 5 500 000 kroner med akseptfrist til 12:15. Klokken 11:55 ble imidlertid klageren oppringt av megleren som fortalte at huset var solgt til den andre budgiveren.
Klageren har i ettertid fått vite at den andre budgiveren fikk et motbud den 1. juli på 5 500 000 kroner, med akseptfrist til klokken 12:00 dagen etter. Dette valgte den andre budgiveren å benytte seg av. Megleren informerte imidlertid aldri klageren pr. telefon om at det var igangsatt dialog mellom selger og den andre interessenten. Megleren utelukket derfor klageren helt da han valgte å gi den andre interessenten motbud. Meglerens SMS av 2. juni klokken 10:52 burde blitt sendt til klageren før det ble gitt motbud. Klageren stiller seg spørrende til hvorfor megleren ringte klageren 2. juli og ba han om å inngi et bud når det uansett lå inne et motbud til en annen interessent. Klageren har forhørt seg med venner, kollegaer og øvrige meglere, men ingen forstår hva megleren har drevet med.
Ettersom budrunden 30. juni ikke førte til salg, burde megleren kontaktet begge interessenter vedrørende videre bud, i stedet for å kun gi motbud til den andre interessenten. Megleren gjorde feil ved å ikke også henvende seg til klageren når han snakket med selgeren om motbud. Klageren hadde tross alt vist interesse rundt et døgn tidligere. Megleren burde kontaktet alle interessenter, og faktisk drevet megling, før det ble gitt motbud til en bestemt interessent. Motbud bør først være aktuelt når det kun er én interessent igjen.
Klageren stiller seg spørrende til om megleren tvilte på klagerens finansering, og derfor unnlot å kontakte han. Klageren stusser over hvorfor hans finansiering kom opp som et plutselig problem 2. juli da klageren innga bud på 200 000-300 000 kroner mer enn under budrunden 30. juni. Hvorfor sjekket ikke megleren opp klagerens finansering allerede under budrunden 30. juni? Meglerforetaket mottok en SMS med både kontoutskrift som viste at klageren hadde nok midler til å kjøpe huset samt kontaktinformasjon til bankkontrakten som de om nødvendig kunne ringte på søndagen.
Selgeren har gått glipp av et stort beløp ved at megleren ikke fulgte opp interessentene og lot budrunden fortsette. Huset lå ute med en prisantydning på 6 000 000 kroner og ble solgt etter første visning for 5 500 000 kroner fordi det ikke var mulig å inngi videre bud.
Videre var ansvarlig megler ikke til stede på visningen, og han var videre på ferie i utlandet da budrunden og salget fant sted. Klageren stiller seg spørrende til hvorvidt en megler kan arbeide med å selge boliger døgnet rundt og i fra andre land.
Megleren har hatt to interessenter på huset, men kun valgt å gi motbud til én budgiver. Megleren har ikke meglet noe særlig og glemte bort klageren etter at han viste sin interesse pr. SMS. Klageren ser ikke hva han kunne gjort annerledes enn å gi et høyere bud under den første budrunden. Det foreligger brudd på god meglerskikk.
Innklagede har i korte trekk anført:
Budrunde og etterfølgende motbud
Klageren var ikke interessert i å komme aktivt på banen fredag 30. juni etter hans bud på 5 200 000 kroner. Etter dette kom en annen budgiver med et bud på 5 300 000 kroner som selgeren avviste. Den andre budgiveren fikk deretter et motbud fra selgeren pålydende 5 700 000 kroner. Den andre budgiveren aksepterte ikke motbudet, men kom heller med et nytt bud på 5 350 000 kroner. Selgeren aksepterte ikke budet på 5 350 000 kroner. Heller ikke denne gangen kom klageren på banen, selv om han ble gjort kjent med budene på 5 300 000 kroner og 5 350 000 kroner.
Selgeren ønsket å prøve et motbud til budgiveren som hadde vært «på ballen» etter at klageren hoppet av. Det var naturlig å henvende seg til vedkommende ettersom klageren hadde sluttet å gi bud. Selgeren står fritt til å fremme et slikt motbud til hvem han vil. Selgeren forsøkte et seg på et motbud på 5 500 000 kroner til den andre budgiveren. Dette er i alle tilfeller ikke brudd på god meglerskikk. Den andre budgiveren fisket etter hvorvidt det var mulig å lande på et litt lavere nivå, herunder ved å legge inn et bud på 5 400 000 kroner.
Megleren fikk senere inntrykk av at den andre budgiveren ikke var interessert i å akseptere motbudet. Megleren tok derfor en ny telefon til klageren for å se om det likevel kunne være aktuelt for han å delta i en eventuell videre budrunde. Klageren valgte i den forbindelse å inngi et bud på 5 500 000 kroner. Selgeren og den andre budgiveren landet deretter en handel pålydende 5 500 000 kroner, ettersom selgeren stod ved sitt tidligere motbud.
Klageren har vist til at han fortsatt var interessert i eiendommen etter den ordinære budrunden, herunder ved å vise til en SMS sendt fredag 30. juni kl. 16:59. Denne SMSen må imidlertid ses i sin kontekst. Det kom bud på både 5 300 000 kroner og 5 350 000 kroner uten respons fra klageren.
Klageren ble informert om budrundens tilstand. Megleren informerte videre pr. telefon om at det kunne bli igangsatt dialog mellom selger og høystbydende budgiver, dersom det ikke kom inn flere bud. Ettersom megleren ikke hørte noe mer fra klageren før denne planen ble iverksatt, kan meglerforetaket ikke se at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved gjennomføringen av budrunden.
Meglerforetaket ser at megleren, før dialog ble opprettet med klageren, i større grad burde fått en avklaring hva gjelder det nevnte motbudet. I ettertid ser man at megleren tok feil når det gjelder vurderingen av interessen til selve motbudet som sådan. På den annen side kan ikke meglerforetaket se at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, eller at han for øvrig har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren påstand om at det fant sted «lite megling» avvises.
Påstanden om at selgeren kunne oppnådd en høyere pris, bestrides i alle tilfeller. Prinsipalt anføres det at nemnda ikke skal vurdere dette, all den tid klagen ikke kommer fra selgeren. Subsidiært sett anføres det at påstanden ikke er dokumentert. Meglerforetaket kan heller ikke se at klageren har et reelt behov for å få behandlet dette. Klageren har ikke har klagerett hva gjelder dette forhold, og det bes om at nemnda avviser forholdet, jf. vedtektene punkt 5.1 bokstav d.
Klagerens finansiering
Klagerens finansieringsplan ble undersøkt. Ettersom budrunden falt på en søndag, utenfor normal arbeidstid, var det ikke anledning til å snakke med klagerens bank. Dette ble imidlertid løst på en annen måte og selgerens interesser ble ivaretatt. Det bestrides at finansering har vært et problem. Meglerforetaket kan ikke se at temaet finansiering har påvirket klageren på noen måte, og dette er uansett ikke dokumentert. Megleren skal kun sjekke finansering «så langt det er mulig», jf. NOU 2006:1. Dette gjorde megleren, og han har således opptrådt i tråd med god meglerskikk.
Meglerforetaket kan heller ikke se at klageren har et reelt behov for å få avgjort et omtvistet krav. Dette tilsier at klageren ikke har en klagerett når det gjelder dette forholdet, jf. nemndas vedtekter punkt 1.4. Nemnda kan da avvise forholdet, jf. vedtektene punkt 5.1 bokstav d, og meglerforetaket ber om at nemnda benytter denne muligheten. Subsidiært anføres det at klagen knyttet til finansiering er grunnløs, og at saken skal avvises på bakgrunn av vedtektene punkt 5.1 bokstav b.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Utgangspunktet er at megler ikke skal informere andre budgivere om et motbud fra selger.
Da den andre budgiveren, etter å ha fått motbudet fra selger på 5,5 millioner kroner, innga et nytt bud på 5,4 millioner kroner, var dette avtalerettslig å anse som et avslag på motbudet. Sånn sett var det riktig av megler å sende SMS-varsel til klageren om budet på 5,4 millioner kroner. Men megler har tydeligvis ikke forstått at motbudet var avslått fordi selgers akseptfrist ikke var gått ut. Da megler hadde denne feilaktige oppfatning, innebærer det et brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til DNB Eiendom AS avd. Sandnes har opptrådt i strid med god meglerskikk.