RFE-2023-157

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. januar 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Sandvika

Saken gjelder:               Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt ved salg av tomt

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren kjøpte tomt formidlet gjennom innklagede foretak 22. oktober 2022, og eiendommen ble overtatt 18. november. Tomten var markedsført som byggeklar med gyldig rammetillatelse, og en igangsettelsestillatelse som var holdt aktiv hos kommunen. Dette var viktig for klageren ettersom kommunen hadde innført byggestopp frem til slutten av juni året etter. Klageren brukte tid og penger på å få huset så likt det omsøkte som mulig, slik at det skulle bli akseptert i en endringsmelding. I mars 2023 fikk klageren tilbakemelding på at endringen ikke kunne aksepteres da det ikke forelå noen gyldig rammetillatelse. Hun sendte deretter klage, men fikk på nytt avslag i mai 2023. Spørsmålet i saken er hvorvidt megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og om dette i tilfelle gir klageren rett til erstatning fra meglerforetaket. Klageren krever 500 000 kroner i erstatning

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Tomten ble markedsført med gyldig rammetillatelse, og det ble flere ganger påpekt at «det bare var å sette i gang med byggingen» ettersom igangsettelsestillatelsen hadde blitt holdt aktiv i kommunen. I salgsannonsen fremkom det følgende om tomten:

«Flott eneboligtomt med rammetillatelse..» «byggeklar eneboligtomt..» «IG 1 har blitt gitt ved gravearbeid» og ««IG 1 GITT- GRAVEARBEIDER UTFØRT OG KLARGJORT FOR BYGGING».

Dette var viktig for klageren ettersom kommunen hadde innført byggestopp. Klager brukte mye tid og penger på å få huset nøyaktig likt, slik at det skulle bli akseptert i en endringsmelding. Det ble deretter sendt endringsmelding, noe som ifølge megleren og selgeren var avklart med kommunen. Kommunen ville ikke gi klageren noen opplysninger i forkant av salget, ettersom hun ikke sto som eier av tomten. I mars 2023 fikk klageren tilbakemelding fra kommunen om at endringen ikke var akseptert. Hun klaget på avslaget, og fikk i mai beskjed om at klagen ikke ville bli tatt tilfølge. Klageren syntes dette var veldig rart, ettersom hun ved kjøpet hadde fått beskjed om at det forelå gyldig rammetillatelse på tomten. Tomten ble markedsført med at det kun var å sende inn en endringsmelding. I starten av juni fikk klageren informasjon fra kommunen om at det ikke forelå gyldig rammetillatelse. Rammetillatelsen var utgått i starten av mars 2022, et halvt år før klageren kjøpte tomten.

Hun tok da kontakt med megler som på sin side skyldte på selger. Hun klaget og fikk først svar etter fire uker. Megler hadde sluttet i jobben, og det var derfor vanskelig for foretaket å få kontakt med ham. Daglig leder avviste klagen med at megleren ikke hadde gjort noen feil ved å markedsføre tomten med gyldig rammetillatelse.

Kravet innebærer kostnader klageren ikke ville hatt dersom søknaden om endringsmelding ble godkjent i februar/mars – noe som skulle vise seg å uansett være umulig – fordi rammetillatelsen tomten ble solgt med hadde opphørt.

Som en konsekvens av at klageren likevel måtte forholde seg til kommunens byggeforbud – siden gyldig rammetillatelse var utgått – ble ikke søknaden godkjent før 28. august 2023. Dette har skapt over et halvt år store forsinkelser for klagerens boligprosjekt. Som en konsekvens av forsinkelsen, har klageren måtte betale hundretusenvis av kroner i renter for en tomt hun ikke fikk bygget på før i september 2023. Dette var kostnader hun ikke hadde regnet med, og som hun ville vært foruten dersom rammetillatelsen forelå, slik meglerforetaket markedsførte eiendommen med. Klageren ville aldri ha kjøpt tomt i en kommune som hadde innført byggeforbud i utgangspunktet.

Meglerforetaket anfører at de endringene som ønskes var så omfattende at kommunen så det som en omprosjektering som foranlediget en ny søknad. Dette er bakgrunnen for at de ikke vil erstatte ytterligere kostnader. Det hevdes også at det i oktober ble presiserte fra kommunens side at ønskede endringer var så omfattende at de ville kreve ny søknad om rammetillatelse. Det er uklart for klageren hvilke endringer det siktes til. Brevet fra kommunen er datert 18. oktober 2022, samme dag som klageren kjøpte tomten.

På denne tiden hadde klageren ingen anelse om hvilke endringer, hvilket hus de skulle bygge. I brevet til kommunen spør Nordbohus om de kan oppføre et lignende hus som var oppført på nabotomten. Kommunen svarte at det trolig vil kreve omprosjektering av opprinnelig rammetillatelse, og at det i så tilfellet, kunne bli nødvendig med søknad om ny rammetillatelse.

På dette tidspunktet hadde klageren kun hatt en innledende samtale med Nordbohus, ettersom de bygde på nabotomten. Det ble ikke inngått noen avtale med dem før i desember, etter at klageren hadde funnet et hus som kunne tilpasses alle de kriteriene som forelå i opprinnelig rammetillatelse. Endringene det henvises til i brevet datert 18. oktober 2022, har overhode ingenting å gjøre med klagerens søknad om endring som ble sendt inn i februar 2023. Nordbohus var på ingen måte ansvarlige søker da de sendte inn brevet til kommunen – dette var fire dager før klageren kjøpte tomten, og over fire uker før hun inngikk avtale med Nordbohus.

Huset klageren valgte og signerte med Nordbohus, var et hus de var sikre på kunne tilpasses til alle kriteriene som lå i den opprinnelige rammetillatelsen. Arbeidet med å få huset tilpasset en endringsmelding var også forklaring på hvorfor klageren ikke sendte inn søknad om endring før to og en halv måned etter inngått kontrakt. Kommunen avviste klagerens søknad om endring fordi rammetillatelsen var utgått. Endringsmeldingen Nordbohus hadde sendt på nabotomten, hadde gått igjennom til tross for at den var av et større omfang enn den som ble sendt inn på klagerens tomt. Dette tyder på at det, dersom det forelå gyldig rammetillatelse, ville endringsmeldingen gått igjennom hos kommunen. En endringsmelding, uansett endring, kan selvfølgelig ikke behandles når det ikke finnes en gyldig rammetillatelse å endre på.

Klagerens krav tar utgangspunkt i kostnader som er en direkte konsekvens av at en søknad om endringsmelding ikke var mulig. Mellom kjøpet av tomten og frem til det fremkom at rammetillatelsen var utløpt, ble det tatt utallige avgjørelser i forbindelse med huset. Alt for at endringsmeldingen skulle gå gjennom. Klageren er enig med meglerforetaket i at det er klageren selv som bærer risikoen i forhold til hva som ønskes oppført på tomten. På bakgrunn av dette tok klageren, sammen med Nordbohus, alle forhåndsregler hva gjaldt kriteriene som forelå i opprinnelig rammetillatelse. Dette var kriterier de kunne sett totalt bort i fra, og for eksempel valgt et helt annet hus dersom de hadde vi visst at gyldig rammetillatelse ikke forelå. Kontrakten på huset som kunne tilpasses disse endringene ble allerede signert i desember. Med en forskyvning av prosjektet på minst et halvt år, kreves det at meglerforetaket tilbakebetaler de renter som påløp frem til godkjent byggesøknad av 28. august 2023. Bygging av boligen ville vært mulig i mars dersom rammetillatelsen fortsatt forelå.

Kravet omfatter tilbakebetaling av renter helt siden kjøpet av tomten ble inngått, ettersom alt klageren gjorde fra kjøp og frem til innsendt endringsmelding, var å arbeide med og tilpasse søknaden til alle kriteriene i den opprinnelige rammetillatelsen.  Utover dette kreves renter som påløp i forbindelse med at klageren ble tvunget til å beholde familiens leilighet i minst et halvt år lengre enn planlagt, for å ha et sted å bo. Dagens effektive rente er på 5,43 % og lån på leiligheten var på 5 800 000 kroner. Dette utgjør renter på rundt 30 000 kroner pr. måned.  I tillegg kommer eiendomsskatt på over 10 000 kroner, parkering på 3 000 kroner, en fortsatt lengre reisevei til jobb i et halvt år ekstra m.m. noe som for så vidt ikke har tatt med i kravet. Hele budsjettet til klageren var basert på at gyldig rammetillatelse forelå ved kjøp av tomten, og mangelen har ikke kun forårsaket ekstra kostnader til en ny rammetillatelse, men har forsinket byggeprosessen med syv måneder. Klageren har betalt rundt 20 000 kroner pr. måned siden oktober 2022, for en tomt det ikke har vært lov å bygge på før 28. oktober 2023.

Klageren krever 500 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Megleren fikk i oppdrag å selge tomt med rammetillatelse. Selger var en eldre dame i 80 årene som hadde arvet eiendommen av sin avdøde sønn. Slik megler plikter, sjekket megleren gyldigheten av rammetillatelsen. Dette ble gjort forut for salg, ved å kontakte kommunen på deres vakttelefon. Det må foretas grunnarbeider på tomten for å opprettholde en rammetillatelse. I dette tilfellet var det foretatt noe arbeider på tomten allerede. Megleren ville rådføre seg om dette var tilstrekkelig.

Kommunen opplyste da at ettersom det her var spesielle omstendigheter, ville rammetillatelsen opprettholdes ved å dokumentere de arbeidene som var gjort, samt dødsfallet. Megleren slo seg dermed til ro med at rammetillatelsen ville være gyldig. Megleren oppfordret klageren til å kontakte kommunen, samt fagfolk i forhold til byggetillatelsen, forut for kjøpet.

På salgstidspunktet forelå det byggeforbud i kommunen, som varte frem til juni 2023. Dette var klageren gjort kjent med. Klager engasjerte Nordbohus for bistand. Nordbohus kontaktet kommunen med spørsmål knyttet til endringssøknaden, som senere ble besvart av kommunen.

Endringene som klageren ønsket var så omfattende at kommunen så det som en omprosjektering som foranlediget ny søknad, en søknad som da ville bli rammet av byggeforbudet. Etter overtagelsen sendte klageren endringssøknad til kommunen. Kommunen mottok denne 3. mars 2023, nesten fire måneder etter overtagelse. Kommunen avslo søknaden og viste da til at opprinnelig rammetillatelse var bortfalt.

Grunnet kommunens byggeforbud kunne ikke ny søknad behandles før juni 2023. Søknaden ble ferdigbehandlet, og ny rammetillatelse gitt 28. august 2023. På bakgrunn av at opprinnelig rammetillatelse ikke ble ansett å være gyldig, reklamerte klager til meglerforetaket. Meglerforetaket avviste kravet all den tid megleren hadde vært i kontakt med kommunen, og fått opplyst at rammetillatelsen ikke ville falle bort grunnet de særlige omstendighetene i saken.

Etter mottak av klage videreformidlet fra Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester og forut for tilsvar, kontaktet meglerforetaket kommunen for å innhente dokumentasjon på de opplysningene megleren hadde fått hos kommunen. Dette viste seg å være vanskelig, da det var over 30 saksbehandlere som rullerte på å svare kommunens vakttelefon. I tillegg var det relativt lenge siden og derfor vanskelig å finne den aktuelle saksbehandleren. Ettersom meglerforetaket ikke kunne dokumentere hvilke opplysninger megleren fikk fra kommunen, valgte de å erkjenne at det forelå ansvarsgrunnlag i saken. Dette ble formidlet til klageren, samtidig ble klageren bedt om å spesifisere/dokumentere kravet sitt.

Etter en vurdering av det spesifiserte kravet fremsatte meglerforetaket et tilbud om utbetaling av 100 000 kroner som fullt og endelig oppgjør i saken.

At kommunen i sin behandling av endringssøknaden nøyer seg med å vise til at det må søkes ny rammetillatelse da den opprinnelige ikke er gyldig, er ikke ensbetydende med at dette var eneste grunn til at det måtte søkes på nytt. Meglerforetaket oppfatter det slik at kommunen «hopper over gjerdet der det er lavest» og ikke vurderer endringenes omfang/karakter, etter som rammetillatelsen uansett var utgått. I oktober året før presiserte imidlertid kommunen at endringene var så omfattende at de ville kreve en ny søknad om rammetillatelse.

Meglerforetaket har erkjent ansvarsgrunnlag, og finner at klager har lidt et tap på omkring 100 000 kroner. Tilbudet som ble fremsatt innebar kostander til ny søknad om rammetillatelse, samt rentekostnader knyttet til klagerens leilighet i den tiden søknaden var inne til behandling (fra juni 2023 til innvilgelse 28. august 2023.) Meglerforetaket kan ikke se at klageren, som følge av meglers håndtering av salget, har lidt noe tap utover dette.

En kjøper skal ikke oppnå en uberettiget vinning som følge av en meglerfeil. Slik kravet fra klageren er angitt er det i stor grad nettopp det klageren vil oppnå. Klager skulle uansett foreta endringer på huset i forhold til den tillatelsen som forelå. Meglerforetaket forholder seg til kommunens uttalelser omkring endringssøknaden, og ut ifra den saksdokumentasjonen som foreligger har kommunen vurdert endringene i endringssøknaden så omfattende at det måtte søkes om ny rammetillatelse. Klageren ville dermed uansett blitt rammet av byggeforbudet i kommunen.

Klager kunne ikke ha startet byggearbeidene noe tidligere, dersom opprinnelig rammetillatelse var gyldig. Klager ville altså blitt rammet av byggeforbudet helt uavhengig av meglers handtering ved salget. Kostnader som påløper som følge av byggeforbudet ville dermed uansett påløpt. Klageren bærer selv risikoen i forhold til hva som ønskes oppført på tomten. Megleren har ikke gitt noen lovnad om at huset, slik det fremstår i endringssøknaden, ville blitt godkjent. Det er kun gitt lovnad om gyldigheten av den rammetillatelsen som fulgte med salget.

Kostnader til endringssøknad er ikke noe som kan kreves av meglerforetaket. Det samme gjelder rentekostnader. Angående rentekravet må det også påpekes at det går nesten fire måneder fra overtagelse til klageren sender endringssøknaden. Likevel krever klageren meglerforetaket for renter i perioden. Dette fremstår høyst urimelig, og det vil ikke foreligge adekvat årsakssammenheng for alle disse kostnadene. Videre kreves renter både for tomten og leiligheten i hele perioden. Klageren ville uansett måttet bære rentekostnader på tomten dersom opprinnelig rammetillatelse hadde vært gyldig.

Meglerforetaket finner at tilbudet om utbetaling av 100 000 kroner som fullt og endelig oppgjør, er en rimelig kompensasjon for at opprinnelig rammetillatelse ikke ble vurdert å være gyldig. Klageren har ikke lidt noe tap utover dette.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder god meglerskikk, og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Det er på det rene at det på salgstidspunktet ikke forelå en gyldig rammetillatelse, noe klageren (kjøper) ikke fikk informasjon om. Megler har her ikke overholdt opplysningsplikten, og meglerforetaket har også erkjent at det foreligger ansvarsgrunnlag i saken. Meglerforetaket har tilbudt 100 000 kroner i erstatning, et tilbud som fortsatt står ved lag.

Klageren har krevd 488 622 kroner i erstatning, avrundet opp til 500 000 kroner. Det springende punkt i saken er følgelig om klagerens krav er helt eller delvis sannsynliggjort, det vil si at det er mer enn 50 prosent sannsynlighet for at klageren har lidt et slikt økonomisk tap som følge av den manglende rammetillatelsen.

Klageren har i e-post av 4. september 2023 spesifisert erstatningskravet på 488 622 kroner. De postene som her er nevnt, fremstår som erstatningsmessige med et forbehold for rentekravene. Da klageren uansett ville ha kostnader for å bo, finner nemnda det riktig å redusere kravet med 142 260 kroner. I tillegg må 22 500 kroner gå til fradrag for å unngå dobbelterstatning. I tillegg må det gjøres et skjønnsmessig fradrag i rentekravet for den tiden som gikk før klageren søkte om rammetillatelse. Nemnda finner derfor at erstatningen skjønnsmessig kan fastsettes til 300 000 kroner.

Nemnda nevner for ordens skyld at klageren ikke kan få erstatning for «stress og ufattelig mye bortkastet tid og ressurser», som klageren har vist til.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

DNB Eiendom AS avd. Sandvika må betale 300 000 – trehundretusen – kroner i erstatning til [klageren].