RFE-2023-162
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. januar 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Proaktiv Properties AS
Saken gjelder: Misnøye med meglers håndtering av oppdraget. Krav om at meglerforetaket frafaller sitt betalingskrav.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 8. mars 2023 inngikk klageren oppdragsavtale om salg av bolig med innklagede meglerforetak. Etter klageren mottok oppgjørsoppstillingen fra meglerforetaket, etterspurte hun en nærmere redegjørelse for kostandspostenes grunnlag. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av oppdraget, samt utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for frafall av meglerforetakets betalingskrav. Klageren krever at meglerforetaket frafaller de deler av betalingskravet som er fakturert urettmessig.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Da klageren mottok oppgjørsoppstillingen fra meglerforetaket, var den ikke utstedt i henhold til inngått oppdragsavtale. Klageren har gjentatte ganger bedt megleren om å oversende en nærmere redegjørelse for kostandspostenes grunnlag, men har ikke fått svar.
Meglerforetaket fremstiller saken på en slik måte at klageren var vanskelig å ha med å gjøre. Denne urimelige og ensidige fremstillingen er imidlertid uten relevans for klagen. Et kundeforhold skal håndteres profesjonelt.
Siden meglerforetaket leverte tjenester som klageren betalte for, har hun krav på en viss oversikt over kostandspostene. Klageren har kun klaget på meglerens manglende redegjørelse for tjenestene hun har betalt for. Meglerforetaket har ikke fremlagt tilfredsstillende dokumentasjon, men beskylder klageren for å gi uriktig informasjon.
Da klageren gjennomgikk oppdragsavtalen med megleren, ga klageren tydelig uttrykk for at hun ønsket en god oversikt over alle økonomiske forhold knyttet til salget. Kjøp og salg av bolig var av stor betydning for klagerens privatøkonomi, og hun var avhengig av tillit til prosessen og megleren. Megleren har imidlertid hatt liten oversikt over viktige forhold i prosessen, og det tok blant annet urimelig lag tid før klageren fikk tilsendt kjøpekontrakten. Det var også mye frem og tilbake før overtakelse ble endelig avtalt.
Visninger
Før visningene la megleren opp til en stram fremdriftsplan som blant annet inkluderte oppussingsarbeid. I den forbindelse anbefalte megleren en håndverker han kjente, og oppussingsarbeidet ble raskt igangsatt. Klageren var ikke begeistret for at hun ikke fikk oversikt over kostnadene, og ga uttrykk for dette overfor både megleren og håndverkeren.
I oppgjørsoppstillingen ble klageren fakturert 10 000 kroner for avholdte visninger. Dette var det imidlertid ikke grunnlag for. Megleren har kun avholdt en visning, og klageren har selv måttet avholde to visninger uten megleren til stede. Meglerforetaket har uansett ikke dokumentert at megleren har avholdt flere visninger. På bakgrunn av dette skulle ikke klageren blitt fakturert for mer enn 2 500 kroner for visninger.
På bakgrunn av meglerens stramme fremdriftsplan, innrettet klageren seg slik at hun kunne jobbe mye hjemmefra. Partene ble dermed enige om at megleren skulle gi klageren beskjed om privatvisninger slik at hun kunne rydde boligen og reise bort. Klageren fikk kun beskjed om privatvisningen som hun selv holdt.
I tillegg til visninger var kostnadsposten for fotografering fakturert med et høyere beløp enn hva som fremgår av oppdragsavtalen.
Utleggsgebyr
Når det kommer til oppgjørsoppstillingen, var det også inntatt et utleggsgebyr på
3 000 kroner. Klageren kan ikke huske å ha diskutert med megleren hvorvidt klageren skulle få tilsendt faktura eller om meglerforetaket skulle legge ut for oppussingsarbeidet. Dersom megleren hadde spurt klageren om dette, ville hun valgt å få tilsendt faktura. Ifølge megleren skulle oppgjøret gjennomføres etter salget ved at klageren fikk oversendt en oppgjørsoppstilling. Klageren var ikke kjent med muligheten for å gjennomføre oppgjøret på annen måte enn forespeilet av megleren. Det fremgår ikke av oppdragsavtalen at faktura var et alternativ.
Det var megleren som foreslo at meglerforetaket skulle legge ut for håndverkeren. Klageren anså det som en løsning da håndverkeren ventet på betaling. Det stemmer imidlertid ikke at klageren aldri oversendte fakturaen fra håndverkeren til meglerforetaket. Det vises til e-post fra klageren hvor fakturaen er vedlagt. Meglerforetaket betalte imidlertid ikke håndverkeren, og det er ukjent for klageren hvorfor. Da klageren mottok oppgjøret, betalte hun håndverkeren umiddelbart.
I oppgjørsoppstillingen var det også flere kostandsposter som var vanskelig å vurdere uten en nærmere redegjørelse fra megleren, herunder «utlegg øvrige» og «utlegg infoland». Hva gjelder kostandsposten «utlegg opplysninger forretningsfører», var denne oppført som om det forelå en energiattest, men det er ikke tilfelle.
Krav om at meglerforetaket frafaller deler av sitt betalingskrav.
Meglerforetaket må selv dokumentere at de faktisk har levert tjenestene som klageren har betalt for. I dette tilfellet har ikke megleren fremlagt tilstrekkelig dokumentasjon og redegjørelse for kostandspostene.
På bakgrunn av det ovennevnte krever klageren å få tilbakebetalt de beløp som megleren har fakturert urettmessig. Det vises til inngått oppdragsavtale mellom partene.
Innklagede har i korte trekk anført:
Kort tid før klageren skulle selge boligen sin, hadde megleren formidlet en tilsvarende bolig i samme borettslag. Klageren inviterte megleren til befaring av boligen 8. mars 2023, og oppdragsavtale ble inngått senere samme dag.
På bakgrunn av meglerens anbefalinger om klargjøring av boligen før salg, engasjerte klageren en håndverker til å foreta utbedringer. Takstmannen befarte boligen 15. mars, og fotografen tok bilder 17. mars. Den 19. mars ble boligen annonsert med oppsatt visning 23. mars.
Boligen viste seg å være populær i markedet, og etter en uke med annonsering hadde 49 interessenter meldt seg for megleren. Siden flere interessenter ikke kunne delta på oppsatt visning, fikk megleren nøkkel til boligen slik at han kunne avholde privatvisninger. Megleren avholdt fire privatvisninger samt en fellesvisning.
Den 27. mars ble det avholdt budrunde, hvor klageren aksepterte et bud på 9 400 000 kroner. To dager etter budrunden, ble boligen kjøpt med forkjøpsrett.
Etter overtakelsen hvor klageren, kjøperen og megleren var til stede, ble oppgjøret utbetalt mot tinglyst skjøte. Klageren tok deretter kontakt med megleren for å etterspørre grunnlag for oppgjøret. Megleren svarte at han trengte tid til å innhente alt av grunnlag, men at det ville oversendes klageren så fort det var fremskaffet. Fakturaer i meglerforetak sendes som oftest over lengre intervaller bestående av samlefakturaer fra leverandører som inkluderer flere oppdrag.
Visninger
Salgsprosessen foregikk som planlagt. Megleren avholdt fire privatvisninger samt en ordinær visning. Det ble imidlertid kun fakturert for fire visninger, da klageren avholdt en visning selv. Klagerens påstander om at megleren glemte visninger er ukjent for megleren og må ansees som uriktig informasjon.
De siste årene har megleren solgt flere boliger i klagerens borettslag, men han har aldri opplevd tilsvarende interesse som for klagerens bolig. Det fremstår derfor helt uforståelig for megleren at klageren ikke hadde kjennskap til privatvisningene som ble avholdt før oppsatt fellesvisning.
Foto
Det fremgår av oppdragsavtalen at fotografering i utgangspunktet koster 5 500 kroner. På grunn av boligens unike utsikt og store areal, fikk imidlertid klageren tilbud om flere bilder. Klageren var enig i at det ville være nødvendig med flere bilder for å fremstille boligen best mulig. I tillegg aksepterte klageren tilbud om dronebilder for en merkostnad på 2 500 kroner. Det viste seg imidlertid at det var tilstrekkelig å ta bilder uten drone, og merkostnaden påløp aldri. Fotografen oversendte totalt 60 bilder.
Utleggsgebyr
Etter salget ble klageren spurt om hun ønsket å få tilsendt fakturaer knyttet til salget eller om meglerforetaket skulle føre de som utlegg. Dersom hun valgte utlegg ville det påløpe et gebyr på 3 000 kroner slik det fremgår av oppdragsavtalens punkt 8.4.4. Klageren svarte at hun ønsket utlegg. Dette ble også bekreftet senere, da klageren ønsket at meglerforetaket skulle legge ut for arbeidet som håndverkeren hadde fakturert henne for. Det vises til SMS fra klageren 6. juni. Megleren fikk imidlertid ikke tilsendt fakturaen, og la dermed aldri ut for tjenesten.
Klagerens påstand om meglerens nære relasjon til håndverkeren, har ikke rot i virkeligheten. Det stemmer at megleren anbefalte håndverkeren på bakgrunn av personlig erfaring med vedkommende. Når klageren velger å engasjere vedkommende, er dette likevel utenfor meglerens ansvar. Siden megleren forhandlet frem en god pris på tjenesten, ble arbeidene billigere enn hva klageren i utgangspunktet var forespeilet.
Utlegg øvrige
På bakgrunn av at megleren hadde solgt en tilsvarende bolig i samme borettslag, ble det avtalt at megleren kunne gjenbruke noe av informasjonen som ble innhentet ved det tidligere salget. Klageren kunne på den måten spare 2 770 kroner for innhenting av informasjon fra kommunen. I ettertid viste det seg at informasjonen fra det tidligere salget kun gjaldt den «boligrekken» som boligen tilhørte. Klageren ble derfor informert om at det måtte innhentes ny informasjon fra kommunen, samt at dette vil medføre et utlegg på 2 770 kroner. I oppgjørsoppstillingen er utlegget benevnt «utlegg øvrige»,
Utlegg infoland
Kostandsposten «utlegg infoland» gjelder innhenting av to grunnboksutskrifter som kostet 99,99 kroner hver.
Meglerforetaket viser til «Prisliste for gebyr ved tinglysing». I tillegg innhentet megleren energiattest og annen informasjon for 4 313 kroner.
Oppsummering
Klageren har vært godt informert om kostnadene knyttet til salget. Kostnadsbildet ble gjennomgått utover det som er normalt ved inngåelse av oppdraget, og klageren hadde en god mulighet til å sette seg inn i kostnadene før hun signerte oppdragsavtalen. Megleren har også hatt flere samtaler med klageren hvor punktene i oppdragsavtalen ble gjennomgått.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om at meglerforetaket frafaller deler av sitt betalingskrav.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Klagen gjelder flere forhold, men det må legges til grunn at klageren har frafalt enkelte av postene under saksforberedelsen.
Oppgjørsoppstillingen generelt
Nemnda har sammenholdt oppgjørsoppstillingen med oppdragsavtalen og har kommet til at meglerforetaket må refundere noen av meglers utlegg. Det dreier seg om eierskiftegebyr
(6 215 kroner), utlegg kredittkostnad Nordea (3 000 kroner) og gebyr for kommunale opplysninger (2 770 kroner). Eierskiftegebyret fremkom ikke av oppdragsavtalen, og klageren kan ikke nå kreves for dette. Kredittkostnaden Nordea, jf. oppdragsavtalen punkt 8.4.4 ble ikke aktuell, da klageren betalte den aktuelle regning direkte. Gebyr for kommunale opplysninger opplyste megler ikke var aktuelt, da tidligere informasjon kunne gjenbrukes. Da dette ikke var hensiktsmessig, kan ikke megler i ettertid belaste klageren for dette uten hennes samtykke. Totalt utgjør disse postene 11 985 kroner.
Visninger
Klageren er belastet for fire visninger. Hun mener at hun kun skal betale for fellesvisningen. Meglerforetaket har imidlertid ikke noen notoritet om de privatvisninger som skal være avholdt. Klageren må følgelig krediteres for tre visninger, totalt 7 500 kroner.
Oppussingsarbeidet
Selv om det var megler som anbefalte håndverkeren, er manglende kostnadsoversikt her noe klageren må ta med håndverkeren direkte, og er megler uvedkommende.
Fotografering
Foto var avtalt til 5 500 kroner. Men det fremgår av tilsvaret at det var avklart med klageren at det skulle tas flere bilder som naturlig ville øke kostnaden. Dersom dette ikke medførte riktighet, hadde klageren oppfordring til å kommentere dette, noe hun ikke gjorde.
Vederlagsnedsettelse
Vederlagsnedsettelse (prisavslag) forutsetter at megler har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved gjennomføringen av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Dette gjelder kun vederlag og ikke utlegg. Det er heller ikke noe krav om at oppdragsgiver har lidt et økonomisk tap.
Ut fra en samlet vurdering av de punktene klageren mener er kritikkverdige forhold fra meglers side, finner nemnda at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Vederlaget utgjør 117 425 kroner. Nemnda finner at vederlaget passene kan nedsettes med 20 000 kroner.
Oppsummering
Det følger av det nemnda har kommet til over, at meglerforetaket må kreditere [klageren]
19 485 kroner vedrørende utlegg og i tillegg 20 000 kroner av vederlaget, totalt 39 485 kroner.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Proaktiv Properties AS må kreditere [klageren] 39 485 – trettinitusenfirehundreogåttifem – kroner av utlegg og vederlag.