RFE-2023-163

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. januar 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:
Gabrielsen & Partners AS (Aktiv Eiendomsmegling Carl Berner)
v/advokat Sven Soot
Tryg Forsikring AS

 

Saken gjelder:
Budgivning. God meglerskikk. Krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 4. mai 2022 kjøpte klageren en eierseksjonsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Det ble ikke avholdt ordinær budrunde for boligen. Da klageren fikk vite at det var inngitt et direkte bud til selgeren, innga han et direkte bud på 6 225 000 kroner som selgeren aksepterte. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gi uriktige opplysninger om den andre budgiverens direkte bud, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstattet 225 000 kroner med tillegg for forsinkelsesrenter. I tillegg krever klageren erstatning for advokatutgifter tilsvarende 60 400 kroner inklusive mva.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedtrekk anført: 

Leiligheten som klageren kjøpte, ble annonsert med prisantydning på 6 000 000 kroner, samt tilhørende hybelleilighet og to parkeringsplasser.

Da klageren var på privatvisning 4. mai 2022, opplyste megleren om at selgeren hadde mottatt et direkte bud på 6 150 000 kroner med akseptfrist 5. mai klokken 08:00. På bakgrunn av en anbefaling fra megleren, innga klageren et direkte bud til selgeren på 6 225 000 kroner samme kveld. Deretter ringte megleren for å informere om at han hadde snakket med selgeren, og at overtakelsen måtte være 20. juni. Etter klageren oppga 20. juni som overtakelsesdato, aksepterte selgeren budet klokken 22:51.

I ettertid har klageren blitt forelagt SMS-korrespondanse fra 2. mai mellom selgeren og den andre budgiveren. Korrespondansen viker å være en løs samtale om kjøp, ikke et bindende bud. Det fremgår uansett at den andre budgiverens bud var på 6 170 000 kroner uten akseptfrist, ikke 6 150 000 med akseptfrist. Siden selgeren svarte at hun ønsket å vente med bud inntil visningen, var ikke den andre budgiverens bud gyldig på det tidspunktet klageren var på privatvisning.

Da klageren hadde fått tilslag på budet, ringte megleren for å informere om at Finn-annonsen ville bli fjernet. Bakgrunnen for dette var at selgeren ikke hadde bodd i leiligheten det siste året og dermed ønsket å unngå skatt av salgssummen. I tillegg bekreftet megleren at klagerens bud ble stående, og han gratulerte klageren med boligkjøpet.

Den 10. mai fikk imidlertid klageren beskjed fra megleren om å inngi et nytt bud gjennom en link han oversendte. Klokken 15:41 samme dag ble klagerens nye bud akseptert. Siden budet i utgangspunktet ble akseptert 4. mai klokken 22:51, fremkommer det feil dato og tidspunkt for budaksept i budjournalen. Megleren har på den måten vært med på å tilrettelegge for selgerens skattesvindel.

Da klageren mottok budjournal og akseptbrev, viste det seg at den andre budgiverens direkte bud til segleren ikke var registrert. Til tross for at megleren hadde videreformidlet budet til klageren, sa megleren at han ikke hadde noe med dette budet å gjøre. Videre sa megleren at klageren burde spørre selgeren om å fremlegge dokumentasjon for budet. Selgeren uttrykte imidlertid at hun hadde byttet mobiltelefon, og at SMS-en med budet dermed var slettet.

På dagen for overtakelse, sendte klageren en e-post til megleren om at han følte seg lurt og ønsket å tilbakeholde et beløp tilsvarende differansen mellom prisantydningen og budet sitt. Klageren ville tilbakeholde beløpet inntil det ble dokumentert at den andre budgiverens bud faktisk var gyldig da klageren selv innga bud. Under overtakelsen nektet megleren å føre tilbakeholdet inn i overtakelsesprotokollen. Siden det var snakk om tilbakehold, ønsket ikke selgeren å fullføre overtakelsen. Klageren opplyste om at megleren og segleren pliktet å fullføre overtakelsen, men at selgeren ikke trengte å være enig i tilbakeholdet for at det skulle føres inn i protokollen. Selgeren nektet likevel å gjennomføre overtakelsen. Samme kveld ringte megleren for å si at han hadde vært i kontakt med sin fagansvarlig, og han la ansvaret for at overtakelsen ikke ble gjennomført over på klageren. Dagen etter ringte megleren på nytt for å informere om at overtakelsen kunne gjennomføres, og at klageren kunne holde tilbake det ønskede beløpet. Overtakelsen ble dermed gjennomført 21. juni klokken 18:00.

Ansvarsgrunnlag

På bakgrunn av meglerens uriktige opplysning om den andre budgiverens direkte bud, har megleren forsettlig villedet klageren til å inngi et høyere bud. Siden budet ble oppgitt å være 6 150 000 kroner med relativ kort akseptfrist, tok klageren utgangspunkt i dette da han innga bud på 6 225 000 kroner.

I forbindelse med overtakelsen, erkjente megleren at bud som ble inngitt direkte til selgeren ble videreformidlet til klageren. Siden megleren kun svarte muntlig på klagerens henvendelser, tok klageren lydopptak av samtalen hvor megleren uttrykte følgende:

«Jeg har ingenting med bud som kommer direkte til selger, ikke sant. Det er kun for å være hyggelig og grei med dere. Jeg sa at det hadde kommet et direkte bud, og dere kan legge inn bud basert på det og dere gjorde det»

Videre i samtalen uttrykte megleren at han kun hadde informert klageren om at det var inngitt et direkte bud til selgeren. Da klageren ba megleren om å bekrefte at også budets beløp ble videreformidlet, svarte megleren at det var irrelevant. I tillegg uttrykte megleren at dersom klageren senere spurte om megleren formidlet budet, ville megleren svare at han ikke hadde gjort det.

Megler skal oppfordre oppdragsgiver til ikke å ta imot bud direkte fra budgivere, men henvise til oppdragsgiver, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Etter bestemmelsens tredje ledd skal megler ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning. En naturlig forståelse av bestemmelsen tilsier at megler er avskåret fra å orientere potensielle interessenter om budets størrelse, eller at det i det hele tatt er inngitt bud. Hensikten bak regelen er følgelig å sikre en forutsigbar og ryddig budgivningsprosess der samtlige budgivere holdes orientert under hele prosessen.

Under overtakelsen uttrykte megleren at han videreformidlet et direkte bud, samt budets størrelse og akseptfrist. Det er klart at megleren var innforstått med at han opptrådte uansvarlig.

Megleren har på bakgrunn av det ovennevnte brutt god meglerskikk, jf. forskrift og eiendomsmegling § 6-3 tredje ledd. Det foreligger dermed erstatningsrettslig ansvarsgrunnlag.

Økonomisk tap. Krav om erstatning

Klageren har lidt et økonomisk tap som følge av at megleren har forledet ham til å inngi et bud han ellers ikke ville gitt. Eiendommen var annonsert med prisantydning på 6 000 000 kroner, og klageren betalte 6 225 000 kroner inklusiv omkostninger. Dersom megleren ikke hadde gjort feil, hadde klageren maksimalt inngitt bud tilsvarende prisantydning.

I løpet av 2020 og 2021 ble det solgt to tilsvarende leiligheter på klagerens adresse for henholdsvis 5 050 000 og 6 050 000 kroner. Begge eiendommene hadde hybelleilighet, parkeringsplass i garasje og gjennomgående høy standard. Leilighetene, som lå i første og sjette etasje, ble solgt for en kvadratmeterpris på 56 741 og 67 222 kroner. Klagerens bolig ligger i fjerde etasje og ble solgt for en kvadratmeterpris på 70 738 kroner. Klageren har betalt en betydelig høyere kvadratmeterpris enn sammenligningsgrunnlaget, og han er dermed påført et økonomisk tap. Dette underbygges av at eiendommen ble solgt for 225 000 kroner over prisantydning.

Det foreligger årsakssammenheng mellom meglerens opptreden og klagerens økonomiske tap. Klageren krever erstatning for det økonomiske tapet inklusiv merverdiavgift. I tillegg krever klageren forsinkelsesrenter fra en måned etter første påkrav, det vil si fra 25. desember 2022.

Siden det har vært nødvendig for klageren å søke advokatbistand for å få gjennomslag for sitt krav, krever han advokatutgiftene dekket fullt ut. Det har påløpt 30 timer med advokatbistand inkludert 1 time merarbeid. Totalt utgjør dette et tilleggskrav på 60 400 inklusiv merverdiavgift.

Klageren ha fremsatt følgende påstand:

1. [Megleren] har brutt god meglerskikk.
2. [Meglerforetaket] dømmes til å betale erstatning til [klageren] på kr. 225.000, med tillegg av forsinkelsesrenter fra og med 25.12.2022 og inntil betaling skjer.
3. [Meglerforetaket] dømmes til å betale sakens kostander, med tillegg av forsinkelsesrenter fra dommens oppfyllingsfrist inntil betaling skjer..

 

Innklagede har i hovedtrekk anført:

Det stemmer at megleren informerte klageren om at det var inngitt et direkte bud til selgeren. Megleren var imidlertid ikke kjent med budets størrelse, eller hvorvidt det forelå noen akseptfrist. Det var også uvisst for megleren at budet ble avvist av selgeren.

Selv om nemnda ikke forholder seg til lydopptak, kan meglerforetaket vanskelig se at klagerens lydopptak skulle bevise et annet faktum enn det ovennevnte. Megleren bekreftet kun at han hadde opplyst om at det var inngitt et direkte bud.

Meglerforetaket kan ikke se hvilket incitament megleren skulle ha for å gi klageren uriktige opplysninger om at den andre budgiverens bud var lavere enn det faktisk var. Det samme gjelder opplysninger om akseptfristen som megleren ikke var kjent med.

Hva gjelder forskrift om eiendomsmegling § 6-3 første ledd, må denne regulere forholdet etter siste annonserte visning, hvor en budrunde har startet.

I dette tilfellet har ikke megleren formidlet noe bud med en kortere akseptfrist enn til klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3 tredje ledd. Megleren var hverken kjent med budets størrelse eller hvorvidt det var presisert en akseptfrist. Dette virker å være en udokumentert påstand fra klageren. Bestemmelsen regulerer ikke hvorvidt megler kan opplyse om at det har kommet bud som sådan. Det er kun akseptfristen som reguleres, og denne har megleren hverken vært kjent med eller opplyst om.

Det foreligger ikke årsakssammenheng mellom påstått ansvarsgrunnlag og økonomisk tap. Det er på det rene at selgeren ikke ville godta bud på 6 170 000 kroner. For at klageren skulle kunne forvente å få aksept, må det dermed legges til grunn at klageren måtte inngi et såpass høyt bud som han gjorde. Det er under enhver omstendighet dokumentert at markedet var villig til å betale 6 170 000 kroner. Hva utfallet av en eventuell budrunde etter siste annonserte visning ville endt med blir kun spekulasjoner, men det er ikke utenkelig at eiendommen ville blitt solgt for en høyere pris enn hva klageren betalte.

På bakgrunn av dette foreligger det hverken ansvarsgrunnlag eller et adekvat økonomisk tap.

Klagerens påstand om at megleren har bidratt til skatteunndragelse for selgeren er alvorlig og bestrides. Forholdet er for øvrig uvesentlig for tema i saken.

På vegne av meglerforetaket fremsettes følgende påstand:

«Innklagede vil på bakgrunn av ovennevnte anførsler påstå at klagen ikke kan føre frem.»

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at saken avvises.

Denne saken reiser bevisspørsmål som ikke kan avklares på en forsvarlig måte under nemndas skriftlige behandling uten partene og eventuelle vitner til stede, og som kan forklare seg direkte for nemnda og svare på spørsmål.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Saken avvises.