RFE-2023-167
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. januar 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS, Melhus
Saken gjelder: Overtakelse – Brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse og erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede meglerforetak 20. mars 2023. Oppdraget gikk ut på bistand til oppgjøret, etter at klagerne solgte eiendommen sin privat. Overtakelsen var avtalt til 1. august 2023. Kjøper ønsket lenge å fremskynde overdragelsesdatoen, noe klagerne sa seg villige til. Da det til slutt ble slik at overtakelsesdatoen likevel ikke ble flyttet, ba klagerne megleren om å forestå overtakelsen samt overlevering av nøkler. Kjøper hadde på forhånd gått gjennom eiendommen og godkjent blant annet vask. To dager før avtalt overtakelse ringte kjøper og ville overta dagen etter, altså én dag før avtalt overtakelse. Klagerne som hadde fått beskjed om at endring i overtakelsesdato måtte meldes fra om i god tid, avviste dette og opprettholdt opprinnelig avtalt overtakelsesdato. Overtakelsen ble likevel gjennomført dagen før, uten at klagerne ble forespurt eller orientert om dette. Kjøperen hadde gitt megleren inntrykk av at klagerne hadde godkjent den endrede overtakelsesdatoen, og megleren mistolket dette som en avtale mellom partene. Det ble derfor ikke gjort nærmere undersøkelser ved å kontakte klagerne. Spørsmålet i saken er om megleren ved å gjennomføre overtakelsen dagen før det som var avtalt har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om dette gir klagerne krav på vedelagsnedsettelse og erstatning.
Klagerne krever at vederlaget bortfaller i sin helhet, samt at meglerforetaket betaler dem erstatning tilsvarende kostnaden til boligselgerforsikringen.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i hovedsak anført:
Søndag 30. juli. kl. 15:53 fikk klagerne telefon fra kjøper med spørsmål om de ville gå med på å overlevere eiendommen dagen før, da de manglet barnevakt på opprinnelig avtalt dato for overtakelse. Klagerne sa at dette måtte de snakke med megleren om. Etter å ha diskutert dette seg imellom, kom klagerne til at de ikke kunne si ja til dette. På kontraktsmøte hadde megler sagt at dersom det var et ønske å endre overtakelsesdato måtte de si ifra i god tid. Klagerne antok derfor at det ikke var mulig å endre overtakelsesdato på så kort varsel. De kjente ikke til hvilke juridiske utfordringer som måtte møtes. Da det var søndag, besluttet de å vente til dagen etter med å kontakte megler. Dagen etter regnet de med at megleren ville kontakte dem dersom kjøper tok kontakt vedrørende endring av overtakelsesdatoen.
Klagerne fikk telefon fra en meglerassistent kl. 12:53. Vedkommende var i huset da hun ringte. Klagerne hadde avtalt at med megler at hun skulle ta med en krakk fra huset. Da det stod to krakker der, var hun usikker på hvilken hun skulle ta med og ringte derfor til klageren for å spørre. Under telefonsamtalen ble det klart at overtakelsen var i ferd med å skje. Klageren ga straks beskjed om at dette ikke var greit. Meglerassistenten svarte at hun handlet på instruks fra megleren og kunne ikke gjøre noe annet. Klageren ringte til megleren, men hun tok ikke telefonen. Klagerne ringte nettopp fordi meglerassistenten sa at hun ikke kunne gjøre noe annet enn å gjennomføre overtakelsen slik hun var instruert til av ansvarlig megler. Et kvarter etter at meglerassistente var blitt oppmerksom på at klagerne ikke hadde gitt noen godkjenning til overtakelsen, signerte hun likevel overtakelsesprotokollen på deres vegne.
Klagerne forsøkte å ringe megleren igjen, men uten å komme igjennom. De var i sitt nye hjem et godt stykke unna og kunne ikke gripe inn. Klagerne visste ikke hvem andre de skulle kontakte da megleren også var fagansvarlig ved meglerkontoret. De fant etter hvert frem til fagansvarlig for kjeden og ringte ham og forklarte saken. Vedkommende ringte tilbake etter kort tid og forklarte at han hadde snakket med både meglerassistenten og megleren. Han bekreftet at eiendommen var overdratt til kjøper, og at megler gjorde dette i god tro da kjøper hadde sagt at klageren hadde gitt tillatelse til å endre overtakelsestidspunktet. Han hadde ingen svar på hvorfor megleren ikke svarte klagerne på deres henvendelser både telefonoppringning og SMSer med bønn om å ringe dem tilbake. I stedet mente han at klagerne burde være fornøyde da pengene var kommet inn på klientkonto, og kjøper hadde signert overtakelsesprotokollen uten merknader. Han kunne ikke se at dette var et problem.
Klagerne ba om å få en skriftlig redegjørelse på hva som hadde skjedd, noe de fikk samme dag. I denne redegjørelsen beklaget meglerforetaket at klagerne ikke var blitt informert om at overdragelse ble foretatt tidligere enn avtalt. De beklaget også at det ikke ble innhentet skriftlig bekreftelse på avtalen som kjøper hadde formidlet. Meglerforetaket konkluderte deretter med at dette var en ubetydelig pliktforsømmelse som ikke dannet grunnlag for noen nedsettelse av meglers vederlag.
Det ble ikke beklaget for at overtakelsen ble gjennomført tidligere enn avtalt. For det andre var det ingen avtale med kjøper om å endre overtakelsesdatoen. Når meglerforetaket ikke hadde dokumentasjon på avtale om endret overtakelsesdato, burde de ikke kalle det en avtale. Det var en påstand fra kjøper, og ikke noe annet. Klagerne ga klar beskjed til meglerassistenten at de ikke hadde gitt tillatelse til å overlevere eiendommen på et annet tidspunkt enn det som stod i avtalen. Når meglerforetaket velger å se bort fra dette, er dette et grovt overtramp og en meget svikaktig opptreden.
Megleren svarte også samme dag hvor hun «beklager på det sterkeste misforståelsen med endring av overtakelsesdatoen». Hun skrev at hun «burde fått bekreftet dette fra dere også, men håper dere skjønner at intensjonen var god.» Klagerne ble ikke mindre forvirret av dette. Det var jo ingen misforståelse å beklage; datoen i avtalen var jo klar. Klagerne svarte fagansvarlig for kjeden og ba på nytt om at meglerhonoraret ble refundert, og at meglerforetaket dekket klagernes kostnader i størrelse lik kostnaden til boligselgerforsikringen.
I en telefonsamtale i etterkant kom meglerforetaket tilbake med tilbud om å frafalle meglerhonoraret, men utover dette var de ikke villige til å dekke mer enn 5 000 kroner av klagernes kostnader. Det at klagerne hadde fått merkostnader på anskaffelser av nytt utstyr og ødelagt feriedager, tapt arbeidsfortjeneste var ikke noe de hensyntok.
Klagerne krever tilbakebetalt meglerhonoraret, forsinkelsesrenter på det tilbakeholdte meglerhonoraret, samt tilbakebetaling av en sum tilsvarende kostnaden med kjøp av boligselgerforsikring. Summen er å anse som refusjon av utlegg, samt erstatning for tort og svie.
Innklagede har i hovedsak anført:
I henhold til kjøpekontrakten, signert av kjøper 3. mai 2023 og av selgerne (klagerne) 8. mai, var overtagelse avtalt til 1. august. Det hadde tidligere vært dialog mellom kjøper og klager om tidligere overtagelse. Dette var klagerne, positive til. De flyttet til ny adresse 14. juli, og fredag 21. juli var eiendommen tømt og vasket slik at den var klargjort for overtagelse. Kjøper og klagerne gjennomgikk eiendommen sammen og kjøper godkjente at eiendommen var ryddig og rengjort. Den 22. juli kom klagerne innom meglerforetaket med nøklene.
Søndag den 30. juli sendte kjøper en SMS til megler og fortalte at eiendommen kunne overtas dagen etter, altså den 31. juli. Denne SMS ble dessverre feiltolket av megler, som var av den oppfatning at partene hadde avtalt dette. Noe som viste seg i ettertid å ikke være riktig. Mandag den 31. juli lå alt til rette for at boligen kunne overtas. Oppgjøret og kjøpers pantedokumenter var kommet til meglerforetaket, og klagerne og kjøper hadde som tidligere nevnt godkjent rengjøring og rydding av eiendommen. Megler innhentet ikke en bekreftelse på denne avtalen fra klagerne.
Til tross for dette fant overtagelsen sted 31.juli. Overtagelsen begynte klokken 13:00, og protokollen ble signert kl. 13:17. Det var tidligere avtalt mellom klagerne og megler at megler skulle ta med seg en krakk og overlevere denne til klagers mor etter overtagelsen. Det var medhjelper som skulle bistå ved overtagelsen og overlevere nøkler. Dette var avklart mellom klagerne av ansvarlig megler.
Før overtagelsen denne dagen forøkte medhjelperen å få tak i den ene klageren for å instruksjoner om krakken, uten at han ringte tilbake. Under selve overtagelsen kontaktet hun derfor den andre klageren for å forhøre seg om hvilke av de to gjenstående krakker som skulle overleveres, samt hvilken adresse hun skulle levere den til. Hun forklarte at hun var i gang med overtagelsen. Medhjelperen ble spurte om hun hadde informert den andre klageren om at overtagelsen var i gang, noe medhjelperen verken kunne bekrefte eller avkrefte. Hun fikk etter dette en SMS tilbake der det ble oppgitt navn og adresse på mottager av krakken, samt takket for hjelpen. Det var det siste medhjelperen hørte fra klagerne, og overtagelsesprotokollen ble signert.
Det stemmer ikke at klagerne ga uttrykk for at det ikke var greit å gjennomføre overtakelsen. Det stemmer heller ikke at medhjelperen sa at hun handlet på instruks fra ansvarlig megler. Hadde selger gitt instruks om at overtagelsen skulle avbrytes, hadde selvfølgelig medhjelperen etterkommet klagernes ønske om dette. Megleren innhentet ikke aksept fra klagerne på at eiendommen skulle overleveres denne dagen. Boligen klar for overtagelse, den var tømt og ryddet og kjøper hadde oppfylt sine forpliktelser. Likevel skulle megleren ha forsikret seg om at klagerne aksepterte overtagelse av boligen dagen før det som var avtalt i kjøpekontrakten. Megleren opptrådte dermed ikke i tråd med god meglerskikk og heller ikke henhold til meglerforetaket interne rutiner.
Megleren har beklaget overfor klagerne at det ikke ble innhentet samtykke fra klagerne til å gjennomføre en førtidig overtagelse. Klager har krevd bortfall av vederlaget i sin helhet og erstatning tilsvarende prisen på selgers boligselgerforsikring. I henhold til eiendomsmeglingslovens § 7-7 kan vederlaget settes helt eller delvis ned dersom megler har begått «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Det er på det rene at megleren ikke har opptrådt i tråd med god meglerskikk. Men for at klagerne skal ha krav på erstatning må megleren ha utført en erstatningsbetingende handling, det være et økonomisk tap og det må være en årsakssammenheng imellom den erstatningsbetingende handlingen og det økonomiske tapet.
Klagerne har en tapsbegrensingsplikt og kan ikke sko seg på at megler har gjort en feil. For å få til en minnelig løsning i saken har meglerforetaket tilbudt klagerne å dekke de dokumenterte tap som de har hatt i saken. Dette har klagerne avvist. Meglerforetaket har i et nytt forsøk på få på plass et forlik tilbudt klagerne å frafalle meglerhonoraret i sin helhet samt å dekke udokumenterte utlegg med 5 000 kroner. Klagerne har også avslått dette tilbudet.
Forlikstilbudene står ikke lengre ved lag og meglerforetaket ber nemnda, for det tilfelle at det er grunnlag for det, å fastsette
- en forholdsmessig nedsettelse av vederlaget etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 og
- en erstatning som står i forhold til den handlingen megler har begått dersom nemnda mener handlingen var erstatningsbetingende, og klager har lidt et økonomisk tap.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
God meglerskikk
Saken dreide seg om et oppgjørsoppdrag, og det er på det rene at overtakelsen skjedde én dag tidligere enn avtalt uten at klagerne hadde blitt informert om det. Boligen var imidlertid klargjort for overtakelse (vask, overlevering av nøkler m.m.), og kjøper hadde betalt inn hele kjøpesummen på meglers konto. Nemnda finner at det formelt sett ble begått en meglerfeil her, som er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Feilen har imidlertid ikke fått noen praktiske konsekvenser av betydning for klagerne, og klagerne skulle ikke være med på overtakelsen.
Erstatningskravet
Klagerne har krevd erstatning for ikke-økonomisk tap (tort og svie). Et meglerforetak kan imidlertid aldri bli ansvarlig for et slikt eventuelt tap.
De øvrige tapspostene som klagerne har gjort gjeldende, kan heller ikke føre frem. Det dreier seg blant annet om merkostnader på anskaffelser av nytt utstyr og ødelagte feriedager, samt tapt arbeidsfortjeneste. Nemnda finner det klart at det ikke er erstatningsrettslig årsakssammenheng mellom disse anførte tapspostene og meglers forsømmelse.
Vederlagsnedsettelse
Vederlagsnedsettelse forutsetter at megler har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved utføringen av oppdaget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Nemnda har kommet til at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Vederlaget utgjør etter det opplyste 18 750 kroner, og nemnda finner at vederlaget kan nedsettes med 3 000 kroner.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Melhus har opptrådt i strid med god meglerskikk. Meglerforetaket må kreditere [klagerne] 3 000 – tretusen – kroner av vederlaget.