RFE-2023-171
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. januar 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Nord-Norge AS avd. Finnsnes
Saken gjelder: E-takst
Sakens spørsmål og bakgrunn
Sommeren 2023 bestilte klageren en E-takst fra meglerforetaket der eiendommen ble verdivurdert til 7 500 000 kroner. Klageren reagerer på E-taksten og mener at megleren blant annet har lagt til grunn feil byggeår, P-rom, BRA og tomtestørrelse. Meglerforetaket bestrider at E-taksten er utarbeidet på uriktig grunnlag. Spørsmålet for nemnda er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved utarbeidelse av E-taksten.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er jurist.
Innklagede har ikke etterkommet nemndas avgjørelse.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Sommeren 2023 bestilte klageren en E-takst fra meglerforetaket. Meglerne gikk i den forbindelse over eiendommen og fikk alle relevante opplysninger. Da klageren mottok den ferdige E-taksten, oppdaget han at flere av opplysningene var uriktige. I E-taksten var følgende lagt til grunn:
| P-ROM | 270 m2 |
| BRA | 306 m2 |
| Tomt | 1 334 m2 |
| Byggeår | 2013 |
I tillegg var boligen omtalt som en «enebolig m/hybel/sokkelleil samt garasjeuthus anneks med innredet loft».
I E-taksten ble klagerens eiendom sammenlignet med tre boliger i området med kvadratmeterpriser på henholdsvis 24 300 kroner, 30 100 kroner og 26 800 kroner. Ut ifra det primærrommet megleren hadde lagt til grunn, ble det satt en kvadratmeterpris på 27 700 kroner. Primærrommet megleren la til grunn er imidlertid 71 m2 for lite.
Klageren tok straks kontakt med megleren og påpekte at dataene var feil og misvisende. Klageren oversendte samtidig en takst fra 2012, der arealene var utmålt og bekreftet av en NITO-takstmann. I taksten fra 2012 var markedsverdien satt til 5 500 000 kroner, mens det hadde kostet 6 500 000 kroner å bygge boligen samme år. Da stod garasjen allerede der.
De riktige tallene er:
| P-ROM | 341 m2 (+ 36 m2 i garasje) |
| BRA | 452 m2 |
| Tomt | 4 648,8 m2 |
| Byggeår | 2012 |
Videre er det riktige at huset har jordvarme med vannbåren varme, samt garasje med innredet loft, vedbod og grillhytte. I tillegg har klagerens bolig en seksjonert leilighet som årlig tar inn 132 000 kroner i skattefrie leieinntekter.
Etter én uke fortalte megleren at han ikke ville endre E-taksten, da han mente at pris og låneverdi for boligen var riktig. Klageren er overrasket over at megleren ikke ønsket å legge korrekte tall til grunn for vurderingen.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved utarbeidelse av E-taksten.
Innklagede har i korte trekk anført:
Verdivurderingen følger av rapport utført av meglerforetaket 17. august 2023. Om rapportens forutsetninger fremgikk det blant annet:
«Meglers verdivurdering baserer seg på kjente omsetningstall, eksterne kilder og statistikker fra Eiendomsverdi. Den endelige verdien er korrigert etter meglerens beste skjønn, basert på kjennskap og erfaring i markedet. Det tas forbehold om at interessen i markedet og den endelige salgsprisen kan avvike fra meglers verdivurdering. Eiendomsverdi og megler er uten ansvar for eventuelle feil i innhentet datagrunnlag.»
Før utarbeidelse av rapporten, befarte megleren eiendommen. Det er riktig at en av faktorene i vurderingen av en eiendoms verdi vil være arealet. Sammenlignbare salg i området, sammenholdt med kvadratmeterpris og eiendommens areal, vil selvsagt være viktige parametere. Meglerens skjønn med utgangspunkt i markedssituasjonen, vil imidlertid også være av betydning.
Når det gjelder forutsetningene for E-taksten, ble følgende presisert på rapportens side 2:
«Vurderingen er avgitt etter beste skjønn og med bakgrunn i markedssituasjonen, besiktigelse og eiers opplysninger om eiendommen. Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har foretatt oppmåling av tomt eller bolig, og at det ikke er foretatt en teknisk gjennomgang av eiendommen.»
Meglerforetaket var representert med to meglere på befaringen. Det ble deretter innhentet offisielle data fra «Eiendomsverdi», som er den ledende leverandøren for innhenting av informasjon til E-takster. Ut fra dette gjorde megleren en samvittighetsfull vurdering som resulterte i den omstridte E-taksten.
Klageren var ikke fornøyd med E-taksten og gjorde gjeldende at arealet som fulgte av innhentet informasjon fra «Eiendomsverdi», ikke samsvarte med en privat takst innhentet i 2012. Meglerforetaket foretok på denne bakgrunn en ny vurdering, konkret ved å se på hvorvidt de nye opplysningene påvirket verdivurderingen. På bakgrunn av inntrykket fra befaringen, og meglernes oppfatning av eiendommens beskaffenhet holdt opp mot det lokale markedet, var det ikke forsvarlig å oppjustere verdivurderingen.
Det er ikke omtvistet at reglene om god meglerskikk også omfatter meglerens håndtering av E-takster. I dette ligger en forpliktelse for megler til å etter beste skjønn sørge for at salgsobjektets angitte verdi er realistisk.
Det ble i E-taksten presisert at megleren ikke har foretatt egne målinger av eiendommens areal. Avgjørende for verdifastsettelsen i denne saken har heller ikke vært arealet isolert sett, men selve befaringen, hvor meglerne med utgangspunkt i sin kunnskap om markedet, etter beste skjønn kom frem til den angitte verdivurderingen på 7 500 000 kroner.
Megleren har forholdt seg til arealene slik de fremkom av oversendelsen fra «Eiendomsverdi». Etter at klageren gjorde gjeldende at arealet var større, gjorde megleren en fornyet vurdering, men der konklusjonen om verdivurderingen ble opprettholdt.
E-taksten er utarbeidet på en grundig og samvittighetsfull måte i samsvar med bransjenormer. Eiendommens areal er en av mange faktorer ved fastsettelse av verdivurdering. Det kan ikke være riktig at megleren skal komme i ansvar når han etter beste evne utøver sitt skjønn om eiendommens verdi. Det har blitt gjennomført befaring, samt innhentet statistisk informasjon. I tillegg har megleren samvittighetsfullt vurdert klagerens innsigelser før verdivurderingen ble opprettholdt.
Dersom meglerforetaket skulle kommet i ansvar i et tilfelle som dette, vil det rokke ved selve grunnlaget for innføringen av E-takst som ny bransjestandard. Helt sentralt i dette er meglerens forbindelse til å utøve sitt skjønn, som ikke nødvendigvis står i samsvar med oppdragsgivers forventinger.
Lignende saker har vært behandlet av nemnda tidligere med et konsist utfall. Det vises til RFE-2021-199, RFE-2022-202 og RFE-2022-332. Nemndas uttalelser i RFE-2022-202 vil ha direkte overføringsverdi til denne saken
Det er fremsatt følgende påstand:
«Klagen tas ikke til følge».
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk ved utarbeidelse av e-takst.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Det er på det rene at megleren fikk informasjon om at både tomtearealet og boligarealet i henhold til en tidligere oppmåling var vesentlig større enn det megleren la til grunn i e-taksten. Nemnda har ingen forutsetninger for å vurdere hvilken betydning dette har for meglers prisvurdering. Men megler skulle uansett utarbeidet en revidert e-takst på basis av de de nye opplysningene, slik at arealene ble riktige. Da megler ikke gjorde dette, har han opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til EiendomsMegler 1 Nord-Norge AS avd. Finnsnes har opptrådt i strid med god meglerskikk.