RFE-2023-172
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. januar 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. 10 Bekkestua
Saken gjelder: Budgivning. God meglerskikk
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 30. august 2023 deltok klagerne i en budrunde på en enebolig som innklagede meglerforetak formidlet. I tillegg til klagerne var det en annen budgiver (budgiver 1) som deltok i budrunden. På slutten av budrunden hadde klagerne det høyeste budet, men selgeren valgte å akseptere budgiver 1 sitt bud. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av budrunden.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Til tross for at klagerne fulgte meglerens råd og veiledning under budrunden, opplevde de den som svært rotete og ugrei. Klagerne fremhever flere forhold ved meglerens håndtering av budrunden som de mener er kritikkverdige.
Før budrunden var klagerne på privatvisning. I tillegg snakket de med megleren flere ganger som opplyste om at boliger kunne risikere å bli solgt før siste visning. Under samtalene ga megleren også uttrykk for at flere boliger i området hadde blitt kuppet. Klagerne kontaktet deretter selgeren for å spørre om hun var villig til å diskutere kjøp før siste visning. Selgeren ønsket imidlertid ikke dette.
Dagen før den siste visningen ringte megleren og fortalte at man aldri kunne vite hvordan en budrunde ville arte seg, samt at det kunne komme inn bud fra «høyre og venstre». Under samtalen nevnte også megleren lukkede bud. Klagerne var ikke kjent med dette og ble usikre på om det allerede var inngitt bud. Etter korrespondanse med megleren, tok klagerne kontakt med selgeren for å spørre om hun kunne orientere dem om mottatte bud.
Budrunden startet 30. august 2023 ved at budgiver 1 innga et bud klokken 11:18. Omkring ti minutter senere fikk klagerne beskjed om at budgivningssystemet var nede. Klokken 12:25 mottok klagerne en SMS fra selgeren om at det var inngitt bud, men at hun regnet med at klagerne var i dialog med megleren. På bakgrunn av tidligere korrespondanse med selgeren og megleren, tolket klagerne SMS-en som et hint om at det var inngitt lukket bud. Klagerne innga dermed et bud tilsvarende prisantydning med forbehold om at det skulle være lukket. Etter klagerne innga sitt lukkede bud, startet det en budrunde direkte til selgeren. Det var imidlertid åpenbart at klagernes bud ikke ble holdt lukket.
Klagerne tok etter hvert kontakt med megleren for å spørre om hva som skjedde. Megleren svarte at han visste om klagernes direkte kontakt med selgeren. I tillegg uttrykte megleren at han ga selgeren råd, men at selgeren hverken var underlagt eiendomsmeglingsloven eller avtaleloven. Det oppstod dermed en ubehagelig diskusjon for klagerne om hvorvidt avtaleloven og klagernes forbehold gjaldt selgeren. Megleren påstod at han ikke hadde noe med selgeren å gjøre i en slik situasjon, samt at han hverken visste hvem som deltok i budrunden, eller hvilke bud som ble inngitt. Samtalen endte med at megleren avsluttet anropet fordi han måtte undersøke noe. Selgeren sendte deretter en SMS om at hun ikke ville motta direkte bud.
Kort tid senere innga budgiver 1 et bud gjennom budgivningssystemet. Klagerne innga deretter et bud med forbehold om utbedring av taket. Etter megleren ringte klagerne for å formidle at selgeren ikke ville godta dette, frafalt klagerne forbeholdet umiddelbart.
Underveis i budrunden informerte megleren om at overtakelsesdato var viktig for selgeren. Selv om klagerne svarte at man ville bli enige om dette etter hvert, var megleren svært tydelig på at man måtte oppgi dato i budet. Klagerne oppga dermed 1. desember 2023 som ønsket overtakelsesdato. Til tross for at megleren fortsatte å presisere viktigheten av overtakelsesdato, ville han ikke angi hvilken dato budgiver 1 hadde oppgitt. Klagerne mottok også flere budvarsler hvor overtakelsesdato ikke var presisert. Megleren ga i tillegg uttrykk for at det ville koste selgeren 30 000 kroner hver måned frem til overtakelse. Klagerne forstod det slik at en rask overtakelse var verdt 30 000 kroner for selgeren. På bakgrunn av dette forsøkte klagerne å imøtegå selgeren ved å spørre megleren om selgerens prefererte overtakelsesdato. Siden klagerne oppga en tidligere overtakelsesdato enn budgiver 1, samsvarte budene i verdi. Etter hvert innga klageren to like bud på 13 490 000 kroner med overtakelse 11. november 2023. Selv om klagernes bud var 40 000 kroner lavere enn budgiver 1 sitt, oppga klagerne overtakelsesdato to måneder før budgiver 1. Basert på meglerens uttalelse, tolket klagerne det slik at deres oppgitte overtakelsesdato var verdt 60 000 kroner for selgeren.
Etter klagerne innga budet på 13 490 000 kroner, ringte megleren for å formidle at han ikke fikk tak i klagernes bank. Klagerne stilte seg spørrende til dette, da de ikke hadde økt budet, men kun oppgitt tidligere overtakelsesdato. Megleren svarte at han ikke hadde undersøkt finansieringen siden klagerne innga bud på 13 300 000 kroner. Megleren presset deretter klagerne for å få finansieringsbeviset. Siden banken hadde frarådet klagerne å oversende finansieringsbeviset til megleren, avstod klagerne fra meglerens anmodning. Det er uansett ikke vanlig kutyme å fremlegge finansieringsbevis før man har kommet til enighet. Megleren presiserte videre at han ikke ville rådgi selgeren til å akseptere klagernes bud før han mottok finansieringsbeviset. Før megleren avsluttet anropet, ga han uttrykk for at dersom klagerne var vanskelig mot ham, skulle han være vanskelig tilbake.
Klokken 18:16 mottok klagerne en SMS fra megleren om at det var opp til klagerne om de ønsket boligen eller ikke. Klagerne tolket SMS-en slik at selgeren hadde akseptert budet, men at klagerne måtte bekrefte sin finansiering. Klagerne valgte dermed å oversende finansieringsbeviset. Klagernes bud hadde akseptfrist klokken 18:25, mens budgiver 1 sitt bud hadde akseptfrist klokken 18:20.
Klokken 18:29 mottok klagerne et nytt budvarsel om at budgiver 1 hadde forlenget akseptfristen sin til 18:55. Klagerne ble både overrasket og usikre. De valgte likevel å inngi et nytt bud tilsvarende budgiver 1 sitt, men med tidligere overtakelse. Selv om megleren hadde god tid, tok han ikke kontakt med klagerne før klokken 18:45 for å formidle at overtakelse ikke var av betydning for selgeren lenger. Klagerne måtte dermed områ seg raskt, og de forhøyet budet sitt muntlig med 10 000 kroner. Da megleren svarte at dette ikke var tilstrekkelig, sendte klagerne en SMS klokken 18:49 med budforhøyelse på 20 000 kroner. Klagerne mottok avslag fra selgeren klokken 19:06.
Etter budrunden har klagerne etterspurt budjournalen tre ganger uten at megleren har oversendt denne.
Innklagede har i korte trekk anført:
Boligen ble annonsert på normalt vis, og megleren var til stede på både fellesvisninger og privatvisninger. Budrunden kom ikke skikkelig i gang før på ettermiddagen 30. august 2023, og ble ikke avsluttet før nærmere klokken 19:00.
På slutten av budrunden hadde klagerne det høyeste budet. Selgeren valgte imidlertid å akseptere budgiver 1 sitt bud.
Budjournalen
Hva gjelder klagernes anførsel om at de ikke har mottatt budjournalen, har de selv fremlagt denne som saksdokument. Klagepunktet må dermed anses løst.
Finansieringsbevis
På slutten av budrunden, omkring klokken 19:00, fikk ikke megleren tak i klagernes bank for å avklare hvorvidt de hadde finansiering for sitt siste bud. Megleren spurte dermed klagerne om de kunne oversende finansieringsbeviset som dokumentasjon på at de hadde finansiering for budet. Megleren har på ingen måte presset klagerne til å oversende dette.
Dersom budgivers finansiering ikke er undersøkt, må megler advare selger samt gi risikoopplysninger om dette før eventuell aksept. Det var på bakgrunn av dette at megleren anmodet klagerne om å oversende finansieringsbevis.
Meglere er ikke lovpålagt å foreta såpass grundige undersøkelser at de må be om finansieringsbevis. I dette tilfellet kunne dermed megleren unnlatt å be klagerne om finansieringsbevis. Dette ville imidlertid medført at megleren måtte gjort selgeren oppmerksom på risikoen hun løp ved å akseptere klagernes bud.
For å holde klagerne med i budrunden, har megleren utvist en pragmatisk holdning som går lenger enn hva praksis tilsier.
Det er uheldig at klagerne føler seg utsatt for press. Megleren presiserte imidlertid at klagerne selv måtte bestemme om de ville oversende finansieringsbeviset. Til slutt valgte klagerne å oversende finansieringsbeviset. Selgeren valgte likevel å akseptere budgiver 1 sitt bud.
SMS fra megleren
I forbindelse med undersøkelse av klagernes finansiering, oppstod det en SMS-korrespondanse mellom megleren og klagerne. I en SMS skrev megleren at det var opp til klagerne om de ville ha boligen eller ikke. Det er klart at SMS-en siktet til at det ville bli vanskeligere for klagerne å få tilslag på budet dersom finansieringen ikke ble dokumentert. I lys av øvrig SMS-korrespondanse, kan man ikke anse SMS-en som en aksept forutsatt at klagerne dokumenterer finansieringen sin.
Standpunktet understøttes også av det følgende hendelsesforløpet. Etter klagerne oversendte finansieringsbeviset, fortsatte budrunden og klagerne innga selv et nytt bud. Til tross for klagernes oppfatning av at de hadde fått aksept, fremstår det kunstig at de selv skulle fortsette å delta i budrunden.
En megler skal så langt som mulig kommunisere utvetydig. I dette tilfellet kunne megleren vært enda tydeligere. Likevel kan man ikke forstå SMS-en slik at klagerne kjøpte boligen da de oversendte finansieringsbeviset. Klagerens handlingsmønster tilsa uansett at heller ikke de var av denne oppfatningen.
Meglerforetaket kan ikke se at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Budjournalen
Nemnda legger til grunn at klagerne etterspurte budjournalen tre ganger etter budrunden. Meglerforetakets unnlatelse her er kritikkverdig og i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det at klagerne senere har mottatt budjournalen gjør ikke at dette klagepunktet er bortfalt.
Finanasieringsbekreftelse
I dette tilfellet ba megleren om å få oversendt finansieringsbeviset på slutten av budrunden om kvelden. I en slik situasjon kunne megleren ikke få sjekket finansieringen i banken. Det er i en slik situasjon ikke noe i veien for at megler ba om å få finansieringsbeviset oversendt, og det ville da være opp til klagerne om de ville etterkomme dette. Nemnda ser ikke bort fra at megler i SMS-kommunikasjonen kunne formulert seg noe annerledes og blant annet nærmere begrunnet at dette var nødvendig. Men nemnda finner ikke at megler her har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det står også påstand mot påstand om klagerne her ble utsatt for press, noe nemnda ikke kan ta stilling til.
Aksept?
Nemnda finner ikke at SMS-korrespondansen da klagerne oversendte finansieringsbeviset kan tolkes slik at klagerne hadde kjøpt boligen, det vil si at budet var akseptert, slik som anført av klagerne.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. 10 Bekkestua har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å oversende budjournalen. For øvrig fører klagen ikke frem.